【正文】 66 / 220如上圖，4 月南寧普通住宅三室房源備案量為 955 套，占總比的 %，這部分房源的均價為 6126 元/㎡。69 / 220　　如圖，5 月南寧普通住宅中，總價為 44~55 萬房源備案套數(shù)為 1011 套，占總占比的 %，這部分房源的均價為 5191 元/㎡。（1）、價格　　如上圖，6 月，南寧普通住宅成交 2289 套，成交套數(shù)環(huán)比下降 %，同比下降 %；成交價為 5639 元㎡，環(huán)比上漲 % ，同比上漲 %。7 月南寧商品房新增供應(yīng)量為 萬㎡，環(huán)比下降 %，同比下降%，與 2022 年月度供應(yīng)均值相比下降 %，開發(fā)企業(yè)再度進入調(diào)整，市場供應(yīng)減少。（3）、成交量分析 ? 市場成交量持續(xù)回落，需求萎縮趨勢繼續(xù)加劇 09 年 6 月至 10 年 7 月南寧商品房成交量走勢7 月南寧商品房成交面積為 萬㎡， 環(huán)比減少 %， 同比減少%， 與 2022 年月度成交均值相比減少 %。82 / 2200910年 南 寧 市 商 品 房 成 交 均 價 情 況5334 6000598352716422 7165 6706 64542022300040005000600070008000 09年 10年 同 比09年 44434326439545614540479248574860489854615634581110年 64227165670664545271598353346000同 比 45% 66% 53% 42% 16% 25% 10% 23%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12▼ 同比與去年同期相比，8 月份南寧房地產(chǎn)市場商品房銷售備案面積↓%，銷售金額↓%，均價 ↑%。（3）、8 月房地產(chǎn)市場分析傳統(tǒng)淡季不淡 大盤小戶熱賣都說 8 月是樓市的傳統(tǒng)淡季，但在新政調(diào)控的影響下，不少觀望的開發(fā)商陸續(xù)在臨近“金九 銀十” 之際 開盤試水樓市，令這個 8 月樓市不太冷。青秀大多樓盤是受工程節(jié)點影響。南 寧 市 各 月 住 宅 批 售 預(yù) 售 面 積 及 住 宅 銷 售 面 積 情 況444948 533454 464873 365897224637345443226150373775 292632341349284407359523401580244975241110182034025000050000075000010000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月住 宅 新 增 批 準 預(yù) 售 面 積 住 宅 成 交 備 案 面 積18 月份，南寧市商品住宅累計共新增批準預(yù)售面積 2979178㎡, 累計成交備案面積 2347610㎡，累計 新增批準預(yù)售面積超過成交備案面積 631568㎡。另外，本月成交的辦公和商業(yè)物業(yè)當(dāng)中，非市中心高價物 業(yè)成交有所增加，整體拉低了成交均價， 導(dǎo)致了價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回調(diào)。7 月在調(diào)控風(fēng)潮依然繼續(xù)的預(yù)期作用下，部分住宅為主的 項目拉長了蓄客的時間，部分項目則選擇了按兵不動。青秀區(qū) 6 月份普通住宅均價為 6265 元/㎡。 6 月的成交數(shù)據(jù)：成交 2289 套，73 / 220均價 5639 元/㎡。（1） 、價格　　如上圖，5 月，南寧普通住宅成交 4116 套，成交套數(shù)環(huán)比上漲 %，同比下降 %；成交均價為 5493 元/㎡，環(huán)比下降 %，同比上漲%。64 / 220如圖，4 月南寧普通住宅中，總價為 33~44 萬房源備案套數(shù)為 389 套占總占比的 %，這部分房源的均價為 3957 元/㎡。（3）、戶型61 / 220　　如上圖，3 月南寧普通住宅三室房源備案量為 710 套，占總比的 %，這部分房源的均價為 5893 元/㎡。 (4)、區(qū)域57 / 220　　從上圖中我們可以看到，2 月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為 646 套，占總占比的 %，備案面積為 73200㎡，占總占比的 %?！　≌麄€ 2 月，南寧樓市翹楚區(qū)域青秀區(qū)成交 646 套，與 1 月相比銳減幾近 50%；西鄉(xiāng)塘區(qū)成交 428 套；江南區(qū) 215 套；興寧區(qū) 83 套；良慶區(qū) 43 套。48 / 220（1） 、價格如上圖，1 月，南寧普通住宅成交 2727 套，成交套數(shù)環(huán)比下降 % ，同比上漲 %；成交價為 6316 元㎡，環(huán)比上漲 % ，同比上漲%。其中存量住房成交面積 萬平方米，與上月環(huán)比增長 %，成交套數(shù) 1002 套，與上月環(huán)比下降 %，金 額 億元，與上月 環(huán)比下降 %。其中新建商品住房 萬平方米，與上月環(huán)比增長 %；辦公樓 萬平方米，上月辦公樓無預(yù)售量；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，與上月環(huán)比下降 11%。近來外地購房者紛紛投資獨棟別墅，就是因為其他城市的獨棟別墅已完全進入稀缺，價格已到了 815 萬元/平方米左右，而南寧的獨棟別墅只在 1800025000 元/平方米，價格的差距，使他們看到南寧獨棟別墅仍然有“末班車”的機會，這將會成為 2022 年南寧房地產(chǎn)投資的一大趨勢。 42 / 220（ 五 ） 、 寫 字 樓 市 場 簽 約 數(shù) 據(jù) 分 析 2022 年 寫 字 樓 物 業(yè) 簽 約 清 淡 ， 年 底 收 官 12 月 價 格 跌 破 底 谷2022 年南寧市無論是商品住宅還是商鋪物業(yè)簽約量均呈增長態(tài)勢，而寫字樓市場異常冷清，簽約量大幅度下降，降幅超過 5 成。 39 / 220 2022 年 青 秀 區(qū) 商 鋪 與 上 年 相 比 增 幅 達 % 從各城區(qū)簽約情況看，2022 年青秀區(qū)代替了 2022 年度成為了“大贏家” ，累計簽約 1818 套，占比達 %，主力簽約項目分別為《老撾園區(qū)月亮灣》 、《廣西國際貿(mào)易中心》 。這兩部分客戶共購買商品住宅 1131 套，占良慶區(qū)商品住宅銷售總量的 %。而面積區(qū)間為 45㎡以下的商品住宅環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅為 %。 良 慶 區(qū) 商 品 住 宅 簽 約 價 格 走 勢 2022 年度良慶區(qū)商品住宅類成交備案均價 3264 元/㎡，與上年相比上漲%。從月度成交量走勢來看，除 1 月和 12 月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增長，特別是 11 月，漲幅高達 %。一直以來，小戶型 75 ㎡以下的單間和一室戶型銷售價格都較高，而隨著70/90政策逐步滲入市場，大戶型供應(yīng)明顯減少，因此其銷售單價也明顯提高。 22 / 220 商 品 住 宅 批 準 預(yù) 售 面 積 區(qū) 從以上面積區(qū)間統(tǒng)計表中來看，面積區(qū)間分布批準預(yù)售量相對較比合理，120144 ㎡和 7590 ㎡的面積區(qū)間批準預(yù)售套數(shù)分別為5791 套、5597 套，占比為 %、%，這兩個面積區(qū)間的產(chǎn)品也是暢銷商品住宅面積區(qū)間；90105 ㎡的面積區(qū)間批準預(yù)售套數(shù)為 4657 套，占比為 %，主要是寬松二室和小三室；105120 ㎡的面積區(qū)間批準預(yù)售套數(shù) 3758 套，占比 %；以投資型產(chǎn)品為4575 ㎡和 45 ㎡以下批準預(yù)售套數(shù)分別 3286 套和 1897 套，占比為 %和 %；144 ㎡以上的超大戶型產(chǎn)品商品住宅由于成本和稅收的加重，購房者有限的購買力下也逐步轉(zhuǎn)向買購中小面積戶型產(chǎn)品的商品住宅，所有該面積區(qū)間僅占據(jù)市場份額的 %。20 / 220根據(jù)上圖表顯示，南寧市商品住宅市場批準預(yù)售量大幅下降，批準套數(shù)為 27075 套，降幅為 %，批準面積 2785834 ㎡，降幅為 %，因為 2022 年進入調(diào)整期，各大開 發(fā)企業(yè)放慢了拿地、開發(fā)的速度；房地產(chǎn)投資、新增開工、施工、竣工面積都將繼續(xù)下 降，下降幅度可能會在下半年有所收窄，受此影響，2022 年商品住宅市 場批準預(yù)銷量有所下降。此外，軌道交通也將途經(jīng)這里，在軌道交通站設(shè)置站前廣場，方便交通站內(nèi)人流的快速集散。建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的信息交流和資源共享，成為招商引資的新平臺。 陸路：新區(qū)通過南寧大橋、仙葫大橋等跨江大橋與市中心區(qū)連為一體。2022 年1 月 7 日 ， 南 寧 保 稅 物 流 中 心 正 式 揭 牌 ， 進 入 封 關(guān) 運 作 階 段 。 11 月 28 日 ， 中 共 南 寧 市 第 九 屆 委 員 會 第 十 二 次 全 體 會 議 通 過 了《 關(guān) 于 制 定 國 民 經(jīng) 濟 和 社 會 發(fā) 展 第 十 一 個 五 年 規(guī) 劃 的 建 議 》 ， 提 出 ： “十 一五 ”期 間 (2022 至 2022 年 )， 南 寧 “城 市 建 設(shè) 以 邕 江 為 軸 線 ， 西 建 東 擴 ， 完善 江 北 ， 提 升 江 南 ， 重 點 向 南 ”， “啟 動 五 象 嶺 新 區(qū) 和 龍 崗 新 區(qū) 建 設(shè) ， 推 動 江南 片 區(qū) 發(fā) 展 ”。13 / 220五 象 新 區(qū) 核 心 區(qū) 的 開 發(fā) 建 設(shè) 將 貫 穿 著 人 與 自 然 和 諧 相 處 的 理 念 ， 努 力 建成 “生 態(tài) 核 心 區(qū) ”。 “兩 帶 ”即 沿 海 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 帶 和 沿 江 都 市 生 活 與 服 務(wù) 帶 。良慶區(qū)位于南寧市區(qū)南部，地理位置得天獨厚，是廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，扼大西南出海通道之要沖，是南寧市通往北海市、欽州市、防城港市的門戶。同時，南寧要在加快五象新區(qū)建設(shè)上取得新的突破，到 2022 年 18 平方公里的核心區(qū)要有一批項目竣工，自治區(qū)重大公益性項目規(guī)劃建設(shè)區(qū)全面開工建設(shè)廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、美術(shù)館、銅鼓博物館，通過“一館帶一街區(qū)”的模式，建成南寧市發(fā)展的新核心，到2022 年初步形成規(guī)模。在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置一部分城區(qū)的新行政辦公用地。 （3） 生態(tài)園林城市——深化塑造“中國綠城”品牌，建設(shè)生態(tài)環(huán)境持續(xù)發(fā)展、人與自然高度和諧，最適于人居的生態(tài)園林城市。 (一)、城市性質(zhì)南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市，西8 / 220南出海大通道的綜合交通樞紐。（二）、上半年全市經(jīng)濟運行的主要特點三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)支撐全市經(jīng)濟穩(wěn)定增長上半年，一、二、三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出同步協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，尤其是第三產(chǎn)業(yè)有力支撐全市經(jīng)濟加快發(fā)展。三、南寧市 2022 年上半年經(jīng)濟發(fā)展概況（一）、上半年全市主要經(jīng)濟指標完成情況生產(chǎn)總值（GDP） 億元，同比增長 %，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 從投資構(gòu)成看，基本建設(shè)投資完成 億元，比去年同期增長 %；更新改造投資完成 億元，比去年同期增長 %. （二）、14 月固定資產(chǎn)投資主要特點1. 投資增速呈平穩(wěn)增長態(tài)勢 14 月全市全社會固定資產(chǎn)投資增幅為 %,四月份全市投資累計增速比1－3 月提高 1 個百分點，全市全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。1 / 220目 錄第一章 南寧市經(jīng)濟環(huán)境分析 ....................................................3一、南寧市概況 ...........................................................3二、2022 年上半年南寧市固定資產(chǎn)投資運行情況分析 ..........................4三、南寧市 2022 年上半年經(jīng)濟發(fā)展概況 ......................................5四、南寧市城市總體規(guī)劃（ 20222020） ..................................7五、南寧未來五年發(fā)展前景 ................................................10六、南寧市良慶區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析 ............................................11第二章 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ................................................19一、近年來南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ..........................................19二 、 2022 年 南 寧 地 產(chǎn) 市 場 研 究 ...........................................46三 、 2022—2022 年 南 寧 市 土 地 市 場 總 匯 ...................................78四 、 南 寧 市 房 地 產(chǎn) 總 結(jié) 分 析 ..............................................85五 、 房 地 產(chǎn) 政 策 研 究 ....................................................86六 、 項 目 所 在 區(qū) 域 （ 良 慶 區(qū) ） 分 析 研 究 ...................................92第三章 南寧市客群研究 ........................................................98一、研究資料收集方式 ....................................................98二、需求特征 ............................................................98三、調(diào)查原則 ....