【正文】 1 / 220目 錄第一章 南寧市經(jīng)濟環(huán)境分析 ....................................................3一、南寧市概況 ...........................................................3二、2022 年上半年南寧市固定資產(chǎn)投資運行情況分析 ..........................4三、南寧市 2022 年上半年經(jīng)濟發(fā)展概況 ......................................5四、南寧市城市總體規(guī)劃（ 20222020） ..................................7五、南寧未來五年發(fā)展前景 ................................................10六、南寧市良慶區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析 ............................................11第二章 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ................................................19一、近年來南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ..........................................19二 、 2022 年 南 寧 地 產(chǎn) 市 場 研 究 ...........................................46三 、 2022—2022 年 南 寧 市 土 地 市 場 總 匯 ...................................78四 、 南 寧 市 房 地 產(chǎn) 總 結(jié) 分 析 ..............................................85五 、 房 地 產(chǎn) 政 策 研 究 ....................................................86六 、 項 目 所 在 區(qū) 域 （ 良 慶 區(qū) ） 分 析 研 究 ...................................92第三章 南寧市客群研究 ........................................................98一、研究資料收集方式 ....................................................98二、需求特征 ............................................................98三、調(diào)查原則 ...........................................................117四、客戶群特征分析 .....................................................117五、總結(jié) ...............................................................1402 / 220目 錄第 五 章 本 項 目 定 位 分 析 與 闡 述 .............................................141一 、 項 目 定 位 總 述 .....................................................141二 、 項 目 定 位 分 析 細 論 .................................................147三 、 主 題 訴 求 ..........................................................165四 、 形 象 傳 播 ..........................................................165第 六 章 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 ...................................................167一、項目概況 ...........................................................167二 、 整 體 規(guī) 劃 設(shè) 計 建 議 .................................................171第七章 項目整合開發(fā)策略 .....................................................209一 、 項 目 指 標 ..........................................................209二 、 預(yù) 計 銷 售 額 ........................................................209三 、 項 目 成 本 ..........................................................209四 、 開 發(fā) 策 略 原 則 .....................................................210五 、 開 發(fā) 體 量 ..........................................................211六 、 開 發(fā) 周 期 ..........................................................212七 、 開 發(fā) 計 劃 ..........................................................214八 、 銷 售 時 機 ..........................................................2143 / 220第一章 南寧市經(jīng)濟環(huán)境分析一、南寧市概況南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南。土地面積 22112 平方公里，市區(qū)面積 6479 平方公里。南寧作為“中國—東盟博覽會”的永久舉辦地，其地理位置優(yōu)越，處于中國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟中心，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，同時具有“兩近兩沿”的特點：“兩近”：一是近海，與欽州港、防城港、北海港形成百公里經(jīng)濟圈；二是近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市也僅 200 余公里?！皟裳亍保阂皇茄罔F路線，湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐；二是沿江，邕江為西江支流，而西江又是珠江的干流， 1000 噸級內(nèi)河船舶可以從南寧直達港澳。綜述：南寧市對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。4 / 220二、2022 年上半年南寧市固定資產(chǎn)投資運行情況分析今年以來，南寧市積極開展五象新區(qū)建設(shè)、打造“中國水城” 、 完善交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，同時加大投資和項目建設(shè)工作力度，進一步強化服務(wù)意識，切實改善發(fā)展環(huán)境， 14 月固定資產(chǎn)投資保持良好發(fā)展勢頭。（一）、前四個月固定資產(chǎn)投資運行總體情況 14 月全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。其中城建投資完成 億元，同比增長 %。 從投資構(gòu)成看，基本建設(shè)投資完成 億元，比去年同期增長 %；更新改造投資完成 億元，比去年同期增長 %. （二）、14 月固定資產(chǎn)投資主要特點1. 投資增速呈平穩(wěn)增長態(tài)勢 14 月全市全社會固定資產(chǎn)投資增幅為 %,四月份全市投資累計增速比1－3 月提高 1 個百分點，全市全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。2. 四大行業(yè)共同推動投資經(jīng)濟增長 南寧四大重點行業(yè)制造業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè) 14 月四大行業(yè)共完成投資 億元，占全市投資總額比重為 %，拉動全市投資增長 個百分點，對全市的貢獻率為 %。3. 重點項目進度推進較快 今年以來，繼續(xù)加大項目推進力度，全市 100 個重點項目中，有 59 個項目已開工，共完成投資 億元。重點投資項目的順利推進為投資的快速增長提供了有力保障。4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長5 / 220 14 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %，較去年同期提高 個百分點。其中住宅完成投資 億元，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %；商品房屋建筑施工面積 萬平方米，同比增長 %。其中，住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %。全市商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅新開工 萬平方米，同比增長 %。三、南寧市 2022 年上半年經(jīng)濟發(fā)展概況（一）、上半年全市主要經(jīng)濟指標完成情況生產(chǎn)總值（GDP） 億元，同比增長 %，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。第三產(chǎn)業(yè)對 GDP 貢獻率為 %。財政收入 億元，同比增長 %， 增速比一季度快 個百分點，比上年同期快 個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比一季度快 個百分點，比上年同期回落 個百分點。社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。增速比一季度快 個百分點，比上年同期高 個百分點。城鎮(zhèn)居民可支配收入 9276 元，同比增長 %。增速比一季度高 個百分點，比上年同期回落 個百分點。（二）、上半年全市經(jīng)濟運行的主要特點三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)支撐全市經(jīng)濟穩(wěn)定增長上半年，一、二、三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出同步協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，尤其是第三產(chǎn)業(yè)有力支撐全市經(jīng)濟加快發(fā)展。三產(chǎn)業(yè)增速提高 個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率達 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。6 / 220“三駕馬車”齊發(fā)力，內(nèi)需外需動力在增強1) 固定資產(chǎn)投資保持高速增長今年以來，固定資產(chǎn)投資增速逐月加快。上半年，全市共完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速比一季度高 個百分點，上半年全市固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進一步趨向合理，主要特點有： 2） 消費市場活躍，發(fā)展加快今年以來，全市消費品市場繁榮活躍，消費需求繼續(xù)發(fā)揮全市經(jīng)濟增長的“穩(wěn)壓器”作用。上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增速比一季度快 個百分點，比上年同期高 個百分點。A. 城市消費仍是全市消費增長的主力B. 汽車、家居類商品銷售持續(xù)旺銷7 / 220C. 各行業(yè)平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢3） 對外經(jīng)濟保持增長，出口增速逐月減緩 四、南寧市城市總體規(guī)劃（ 20222020）近年來，南寧城市規(guī)模不斷發(fā)展擴大，城市建成區(qū)已提前突破原《規(guī)劃》建設(shè)范圍。 另一方面，國家正式批準實施《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，中國東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建設(shè)，泛北部灣經(jīng)濟合作、大湄公河次區(qū)域合作和泛珠三角區(qū)域合作、西南區(qū)域協(xié)作不斷深化，使南寧面臨著更大的發(fā)展機遇。 為了適應(yīng)新形勢的發(fā)展需要，突出南寧在中國東盟戰(zhàn)略合作中和北部灣城鎮(zhèn)群發(fā)展中的核心作用，更加有效的指導(dǎo)南寧城市發(fā)展建設(shè)，根據(jù)國家建設(shè)部《關(guān)于同意修編南寧市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》，新《南寧市城市總體規(guī)劃（20222020） 》完美呈現(xiàn)。 (一)、城市性質(zhì)南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市，西8 / 220南出海大通道的綜合交通樞紐。（ 二 ） 、 城 市 主 要 職 能廣西壯族自治區(qū)首府：承擔政治、經(jīng)濟、文化與信息中心職能。 區(qū)域性國際城市：面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市，區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性綜合交通樞紐、信息交流中心和金融服務(wù)中心。西南出海大通道的綜合交通樞紐：承擔西南出海大通道的交通樞紐職能。廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中心城市：承擔區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地職能。泛珠三角經(jīng)濟圈西部區(qū)域性中心城市：珠三角經(jīng)濟向西擴散的樞紐，新興產(chǎn)業(yè)基地。（三）、城市發(fā)展目標（1） 開放創(chuàng)新城市——提高城市綜合實力和開放度，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式，鼓勵創(chuàng)新，建設(shè)開放的現(xiàn)代化文明城市。 （2） 和諧平安城市——促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和各項社會事業(yè)全面進步，擴大就業(yè)，完善社會保障體系，構(gòu)建平安有序、社會穩(wěn)定、公平正義的和諧城市。 （3） 生態(tài)園林城市——深化塑造“中國綠城”品牌，建設(shè)生態(tài)環(huán)境持續(xù)發(fā)展、人與自然高度和諧，最適于人居的生態(tài)園林城市。 （4） 魅力文化城市——彰顯秀麗嶺南風(fēng)光，展現(xiàn)以壯民族文化為主的體現(xiàn)時代性、包容性的城市文化，形成富有魅力的區(qū)域性旅游中心城市和文化交流平臺。（四）、城市規(guī)模中心城人口 2022 年控制在 210 萬人，建設(shè)用地控制在 216 k㎡；2020 年控制在 300 萬人，建設(shè)用地控制在 300 k㎡。9 / 220（五）、城市發(fā)展方向的選擇城市的主導(dǎo)發(fā)展方向：以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南。（六）、公共設(shè)施建設(shè)玉洞、龍崗、相思湖等將建行政中心 在公共設(shè)施建設(shè)方面，建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級市民中心；在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置部分城區(qū)的新行政辦公用地。 五象：在五象新區(qū)建設(shè)以行政辦公、體育休閑、文化娛樂等為主導(dǎo)功能的城市中心。 （七）、南寧市城市功能規(guī)劃發(fā)展建設(shè)行政中心 帶旺一