某地產(chǎn)公司項目定位策劃方案(已修改)
2025-01-10 04:40 本頁面
【正文】 ————————————————— 中國 ⊕ 南京 ———————————————— 謹(jǐn)呈： 南京金塔房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 1 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目研究工作的階段劃分 金塔湯山項目二次溝通稿 第二階段（中期） 確定項目總體方案 第二階段（終期） 提交終稿 2023/05/9 2023/05/28 第三階段 營銷戰(zhàn)略 本次工作的實質(zhì)： 2023/06/3 第一階段 客群定位 / 物業(yè)功能定位 / 項目形象定位 2 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 1 項目客群定位 3 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 我們的目標(biāo)客戶在哪里？ 低密度 豪宅社區(qū) （純別墅） 總價大于 200萬 中高檔復(fù)合型社區(qū) 多層＋聯(lián)排＋疊拼 80萬 總價 200萬 普通住宅區(qū) 多層公寓；總價小于 80萬 財富階層 財富階層 準(zhǔn)財富階層 上層中產(chǎn) 工薪階層 本項目的機(jī)會 —— 致力于滿足中高端客戶的臵業(yè)需求 傳統(tǒng)意義上的需求分析 4 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 剖解中端消費客群 —— 按購房人群分類 ?神龍系：頂層的購房人士， ?遠(yuǎn)海系：比較遠(yuǎn)的海外，歐美背景的海外人士 ?近海系：比較近的海外，日韓、東南亞，及港臺背景人士 ?本金系：本土的，多金的成功人士 ?少成系：年輕的企業(yè)經(jīng)營者，專業(yè)人士 ?白二系：白領(lǐng)二次臵業(yè) ?白一系：小白領(lǐng)首次臵業(yè)，理由多半是結(jié)婚 ?渡新系：新南京人過渡型 5 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 日韓、東南亞、港臺背景人士。 年齡 35— 50歲購買房產(chǎn)總價： 200400萬。 ?房型要求： 三房四房 ?景觀要求：不重要 ?裝修要求：不重要 ?地段要求：扎堆地段 ?品牌要求：地段品牌 ?社區(qū)要求：弱 6 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本金系的業(yè)主大多是本土成功人士，可能是私營業(yè)主，也可能是政府官員。 年齡 40歲以上。 購買房產(chǎn)總價： 200400萬 ?房型要求：三房四房 ?最好臥室全朝南 ?景觀要求：不高 ?裝修要求：不要 ?地段要求：以人民廣場為中心 ?品牌要求：不強 ?社區(qū)要求：弱 7 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 30－ 40歲 購買房產(chǎn)總價：120200萬 他們是聯(lián)排別墅最最重要的消費群。 8 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 35歲 —— 40歲的白領(lǐng)是最焦慮最辛苦的人群。 年齡 30－ 40歲 企業(yè)、公司中層管理人員 購買房產(chǎn)總價： 80120萬左右 ?房型要求：二房三房 ?喜歡有創(chuàng)意、很炫的房型 ?景觀要求：精致 ?裝修要求：精致 ?地段要求：不嚴(yán)格 ?品牌要求：項目知名度 ?社區(qū)要求：弱 9 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目目標(biāo)客群 —— 按客群的身份劃分 品牌依賴 周邊配套 軌道交通 社區(qū)氛圍 升值潛力 總價（萬）近海系 3 4 1 4 . 5 4 200 400本金系 3 5 2 2 3 200 400少成系 2 4 2 5 3 120 200白二系 5 3 3 3 4 80 1203 . 5 3 4湯山溫泉社區(qū)打造規(guī)劃社區(qū)打造區(qū)域價值尚未挖掘本項目 80 200按照客戶的身份劃分， 項目當(dāng)前的目標(biāo)客戶應(yīng)該以 年輕的企業(yè)經(jīng)營者，專業(yè)人士、白領(lǐng)二次臵業(yè)為主。 10 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 目標(biāo)客群的情感特征 ?向更高的社會圈層轉(zhuǎn)化，對于更高的階層有著強烈的向往； ?事業(yè)正處于上升期，責(zé)任感強，事業(yè)心重； ?有較高的文化素質(zhì)，喜歡高雅格調(diào)、文化底蘊； ?對區(qū)域具備一定的情感，認(rèn)同湯山的溫泉文化； ?追求獨立空間的私密性； ?追求健康、高品質(zhì)的生活模式； ?對休閑、開車游較為熱衷，作為平時消遣運動的主要方式。 他們的專屬名詞是： 社 會 精 英 〃 時 尚 名 流 11 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 2 物業(yè)功能定位 12 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ?項目品質(zhì) —— 獨立別墅提升項目品質(zhì)； ?差異化競爭的原則 —— 超脫區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭現(xiàn)狀； ?市場發(fā)展趨勢 —— 戶型面積趨小，功能合理。 ?產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo) —— ， 15米限高
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