【正文】 越來越大的贈(zèng)送面積，提高產(chǎn)品附加值越來越大的贈(zèng)送面積。 景景觀觀中中水水元元素素的的大大量量運(yùn)運(yùn)用用 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky從金科洋房的發(fā)展趨勢(shì)來看，通過贈(zèng)送某些半室外空間，從金科洋房的發(fā)展趨勢(shì)來看，通過贈(zèng)送某些半室外空間，非常受到追求實(shí)惠的重慶客戶認(rèn)同。利用地形的高差設(shè)置下沉式花利用地形的高差設(shè)置下沉式花園，為建筑增添新的情趣空間園，為建筑增添新的情趣空間，將原本灰暗的角落空間，引，將原本灰暗的角落空間，引入陽光，提升其附加值。 底層和頂層較受歡迎，故在底層和頂層較受歡迎，故在 底層和頂層安排舒適性戶型底層和頂層安排舒適性戶型 景觀好的位置也可盡量安排大面積戶型景觀好的位置也可盡量安排大面積戶型 露臺(tái)、退臺(tái)、入戶花園的大量運(yùn)用露臺(tái)、退臺(tái)、入戶花園的大量運(yùn)用 底層帶花園、頂層帶屋頂花園或露臺(tái)、以及退臺(tái)、游廊的設(shè)計(jì)底層帶花園、頂層帶屋頂花園或露臺(tái)、以及退臺(tái)、游廊的設(shè)計(jì) 底層花園金科天湖美鎮(zhèn)：底層花園空間退讓魯能星城：屋頂花園游廊設(shè)計(jì)游廊設(shè)計(jì) 連接臥室和客廳的游廊設(shè)計(jì)連接臥室和客廳的游廊設(shè)計(jì)，讓室外景觀進(jìn)入到每個(gè)房，讓室外景觀進(jìn)入到每個(gè)房間，非常受市場(chǎng)歡迎。資源能夠被最大化利用，同時(shí)減少視線干擾。戶，底層和頂層各為一戶躍層，中間為一戶平層。山頂景觀好的位置可安排部分為主。重點(diǎn)參考目前市場(chǎng)上熱銷項(xiàng)目的戶型配比。平方米之間。方米?？蛷d、餐廳必不可少，休閑廳的設(shè)置也越來越流行。平方米之間。平方米之間。面積主要集中在個(gè)。平方米之間。衣帽間、露臺(tái)以及書房的配置也較為常見，衣帽間面積在 4平方米左右，書房面積在10平方米左右，露臺(tái)面積在 69平方米左右。平方米左右。其中。以平層為主，少量躍層、錯(cuò)層產(chǎn)品。多次置業(yè)，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，認(rèn)同區(qū)域，看中環(huán)境，喜歡洋房。環(huán)境和生活品質(zhì)是購(gòu)房的首要因素，價(jià)格則是其次。 環(huán)境先行、環(huán)境先行 。 通過外地成功產(chǎn)品的復(fù)制與改進(jìn)創(chuàng)造了眾多的產(chǎn)品個(gè)性。 在有一定積累后進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)，為資金運(yùn)作做準(zhǔn)備。 重點(diǎn)為洋房的開發(fā)，金科的花園洋房已經(jīng)成為重慶洋房的代表。 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky金科集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目特征金科集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目特征 ———— 緯聯(lián)觀點(diǎn)緯聯(lián)觀點(diǎn) 金科產(chǎn)品線沒有龍湖寬，相比主要集中在洋房和高層。 管理較為松散，不利于整個(gè)集團(tuán)的綜合控制。 金科集團(tuán)受集團(tuán)高層的個(gè)人影響較大，在經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)品開、金科集團(tuán)受集團(tuán)高層的個(gè)人影響較大，在經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)品開 發(fā)等方面?zhèn)€人色彩濃厚。在產(chǎn)品上 采用快速?gòu)?fù)制的策略，缺少自己的風(fēng)格。 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky金科與龍湖的一個(gè)不同在于龍湖求穩(wěn)，金科求快。如天湖美鎮(zhèn)、綠韻康城等。在每個(gè)項(xiàng)目初期，都會(huì)首先營(yíng)造社區(qū)環(huán)境，并以營(yíng)造社區(qū)環(huán)境，并以 實(shí)地樣板房的實(shí)景呈現(xiàn)實(shí)地樣板房的實(shí)景呈現(xiàn) 以吸引客戶。再次， 環(huán)境的環(huán)境的營(yíng)造營(yíng)造 更是打動(dòng)了重慶客戶的心。 工程工程和營(yíng)銷的緊密結(jié)合和營(yíng)銷的緊密結(jié)合 使得其開發(fā)進(jìn)入良性態(tài)勢(shì)。其次， 營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣 也是金科相對(duì)較強(qiáng)的環(huán)節(jié)。 金科集團(tuán)最大的特點(diǎn)以及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)便是具有較強(qiáng)的、金科集團(tuán)最大的特點(diǎn)以及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)便是具有較強(qiáng)的 產(chǎn)品創(chuàng)產(chǎn)品創(chuàng)新能力新能力 ， 雖然大量復(fù)制萬科產(chǎn)品，但是很好的迎合了重慶客雖然大量復(fù)制萬科產(chǎn)品，但是很好的迎合了重慶客戶的喜好。 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky解讀金科解讀金科 企業(yè)特點(diǎn)及核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)特點(diǎn)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 ———— 緯聯(lián)觀點(diǎn)緯聯(lián)觀點(diǎn) 重慶房地產(chǎn)界的一批黑馬。 環(huán)境把控能力非常強(qiáng)。 逐步形成產(chǎn)品線系列。 能夠結(jié)合本身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。 產(chǎn)品迎合多數(shù)人喜好，除了品質(zhì)外沒有太多的個(gè)性可言。 產(chǎn)品鏈雖長(zhǎng)，但均是針對(duì)各類產(chǎn)品的高端客戶。 能夠非常準(zhǔn)的把握客戶需要，但是對(duì)于客戶的引導(dǎo)不夠力度。 在洋房市場(chǎng)上介入得比較晚，而當(dāng)發(fā)現(xiàn)其市場(chǎng)較強(qiáng)的接、在洋房市場(chǎng)上介入得比較晚，而當(dāng)發(fā)現(xiàn)其市場(chǎng)較強(qiáng)的接 受度后，以較為謹(jǐn)慎的態(tài)度推出洋房產(chǎn)品。 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky對(duì)于產(chǎn)品研發(fā)的特色對(duì)于產(chǎn)品研發(fā)的特色 ———— 緯聯(lián)觀點(diǎn)緯聯(lián)觀點(diǎn) 總的來說龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新比較謹(jǐn)慎。 竭盡全力滿足客戶需要，包括交通、教育、商業(yè)配套等。 物業(yè)管理是龍湖最初闖市場(chǎng)的法寶。不過，龍湖的開發(fā) 以穩(wěn)健聞名，擴(kuò)張步伐稍顯緩慢。 項(xiàng)目為花園洋房項(xiàng)目為花園洋房 +高層可能性高層可能性When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky洋房洋房 +高層經(jīng)濟(jì)分析高層經(jīng)濟(jì)分析 總建面達(dá)到總建面達(dá)到 305587㎡㎡基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 實(shí)現(xiàn)總體容積率達(dá)到實(shí)現(xiàn)總體容積率達(dá)到 花園洋房：按照花園洋房：按照 2023元元 /㎡計(jì)算㎡計(jì)算 高層：按照高層：按照 1800元元 /㎡計(jì)算㎡計(jì)算 高層：按照高層：按照 20%計(jì)算計(jì)算 綜合成本綜合成本公攤公攤花園洋房：按照平均水平花園洋房：按照平均水平 10%計(jì)算計(jì)算When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6花園洋房容積率 1 高層容積率 2 5 3 4 3 4花園洋房總建面㎡ 33953 232827 135615 117945 高層總建面㎡ 271634 72760 170272 187642 花園洋房占地面積㎡ 33953 155218 113012 高層占地面積㎡ 135817 14552 56757 花園洋房樓面價(jià)（元 /㎡） 2497 1665 2081 2081 2270 2270高層樓面價(jià)（元 /㎡） 1249 499 832 624 832 624花園洋房綜合成本（元 /㎡） 4497 3665 4081 4081 4270 4270 高層綜合成本（元 /㎡） 3049 2299 2632 2424 2632 2424 花園洋房套內(nèi)成本（元 /㎡） 4997 4072 4535 4535 4745 4745 高層套內(nèi)成本（元 /㎡） 3811 2874 3291 3030 3291 3030 預(yù)期 10%利潤(rùn)情況下，花園洋房售價(jià)（按套內(nèi)面積計(jì)算） 5497 4479 4988 4988 5219 5219 預(yù)期 10%利潤(rùn)情況下，高層售價(jià)（按套內(nèi)面積計(jì)算） 4192 3162 3620 3334 3620 3334 花園洋房總銷售額（元） 608823333 718610282 554044850 665496530 高層總銷售額（元） 910956309 493063282 388068162 543363279 437134208 項(xiàng)目整體總銷售額（元） 1078929722 1122682023 1101886615 1106678443 1097408129 1102630738 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略定位When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky恒恒 大大重慶一線地產(chǎn)品牌最具競(jìng)爭(zhēng)力的挑戰(zhàn)者重慶一線地產(chǎn)品牌最具競(jìng)爭(zhēng)力的挑戰(zhàn)者 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky知己知彼，百戰(zhàn)不殆知己知彼，百戰(zhàn)不殆解讀重慶本土一線品牌解讀重慶本土一線品牌 ———— 龍湖、金科龍湖、金科 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky解讀龍湖解讀龍湖 企業(yè)特點(diǎn)及核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)特點(diǎn)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 ———— 緯聯(lián)觀點(diǎn)緯聯(lián)觀點(diǎn) 營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程控制、人力資源培養(yǎng)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程控制、人力資源培養(yǎng) 還是成本控制上，都能表現(xiàn)得非常優(yōu)秀。 When I was youngI like walk on the river sideBecause it’s very beautifulIf you thinkGone with the windWhat a wonderful wordI believe I can fly I believe I can touch the sky小結(jié)：小結(jié)：花園洋房是區(qū)域內(nèi)銷售狀況良好的產(chǎn)品形態(tài)，而高層產(chǎn)花園洋房是區(qū)域內(nèi)銷售狀況良好的產(chǎn)品形態(tài)，而高層產(chǎn)品的消化情況在當(dāng)前區(qū)域內(nèi)，很大程度上受配套和交通品的消化情況在當(dāng)前區(qū)域內(nèi)，很大程度上受配套和交通條件的影響，故需慎重規(guī)劃其投放量和投放時(shí)間。繼續(xù)論證做聯(lián)排別墅、洋房和高層的可行性。大的可行性。㎡以內(nèi)。和品質(zhì)的關(guān)注高于對(duì)自然景觀資源的依賴?；▓@洋房的客戶對(duì)產(chǎn)品建筑形態(tài)景觀多靠自身打造。同時(shí)畝以下。品策略是：提供極高性價(jià)比的別墅。同時(shí)，別墅有別墅供應(yīng)的項(xiàng)目，規(guī)模多在千畝以上。建工未來城 1300 體育運(yùn)動(dòng)公園及森林休閑公園面積約 400畝，自然水體約 50畝。（大景觀、組團(tuán)景觀、分區(qū)景觀、私家花園，是大乘與局部的自然結(jié)合）。與一期不同的增加了 4大主題園林；獨(dú)具特色的西班牙城堡，沿襲了濃郁的西班牙建筑風(fēng)情，極具震撼力；長(zhǎng)達(dá) 800米的山頂觀景帶，帶來了獨(dú)特的視覺享受。 弗萊明戈 120 自身打造龍湖 東方王榭 202 自身打造協(xié)信 TWON城 225 自身打造龍湖 而小區(qū)內(nèi)部景觀選用小型植被，綠化面積較大，并且減少了視線的遮擋。 天湖美鎮(zhèn) 638（包括 250畝公園和100畝的湖面）由金科集團(tuán)打造的天湖美鎮(zhèn)公園和項(xiàng)目的一個(gè)天然湖是該項(xiàng)目重要的