【正文】 14:45:2023:45:2023:45Monday, February 13, 2023 ? 1 14:45:2023:45:2023:452/13/2023 2:45:20 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 2時 45分 20秒 下午 2時 45分 14:45: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 2時 45分 :45February 13, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 13日星期一 下午 2時 45分 20秒 14:45: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 14:45:2023:45:2023:45Monday, February 13, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 14:45:2023:45:2023:452/13/2023 2:45:20 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 2時 45分 20秒 下午 2時 45分 14:45: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 下午 2時 45分 :45February 13, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 13日星期一 下午 2時 45分 20秒 14:45: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 14:45:2023:45:2023:45Monday, February 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:45:2023:45:2023:452/13/2023 2:45:20 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2月 13日星期一 2時 45分 20秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。它以難以卷入工作而易于離開工作為其特點。 ? 信任固然好，監(jiān)控更重要。 ? 多想一下競爭對手。 2023年 2月 ? 創(chuàng)新是做大公司的惟一之路。 14:4514:45: ? 擴充門面，而不改善編制，好景是維持不了多久的。常常做，不怕千萬事。 ? 走得最慢的人，只要他不喪失目標，也比漫無目的地徘徊的人走得快。 ? 只有家族服務(wù)于企業(yè)，企業(yè)與家族才能同時生存發(fā)展 。 :4514:45:20 ? 人才是利潤最高的商品，能夠經(jīng)營好人才的企業(yè)才是最終的大贏家。 ? 造人先于造物。 ? 絕不可追隨產(chǎn)業(yè)界的時尚，要做其他公司不肯做的事。 14:4514:4514:45:2023:45:20 ? 管理者的最基本能力：有效溝通。 ? 不善于傾聽不同的聲音，是管理者最大的疏忽。 ? 教孩子學(xué)走路，學(xué)說話的方法，是人世間教育孩子的最好方法。 ? 絕不會再來的機會。 2023/2/:4514:45:20 ? 企業(yè)的執(zhí)行力靠的就是紀律。 ? 20世紀是生產(chǎn)率的世紀， 21世紀是質(zhì)量的世紀。 ? 破產(chǎn)是一種暫時的困境，貧困是一種思想的狀態(tài)。如果沒有人做，就要放棄，這是一個必要條件。 ? 偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標。 ? 堅持下去，成功就在下一個街角處等著你。 ? 你犯了中國人都容易犯的錯誤就是太狂了。 政策風(fēng)險 ：如何避免因國家政策（如加息）引起的不利因素，我們須以投資潛力及物業(yè)的稀缺性上做足文章，采用樓盤類比、區(qū)域類比、城市類比的方式提出物業(yè)的升值空間。為避免客戶的抵觸心理，在前期的產(chǎn)品定位、包裝定位上須以高姿態(tài)面對，體現(xiàn)項目的物有超值。 都市生活展 報紙廣告及其它宣傳資料 ? 推廣思路 進一步強化推廣酒店式公寓的投資價值 推廣策略 促銷 活動、策略 實現(xiàn)目標 挖掘酒店式公寓的投資價值 “ 國際風(fēng)情晚會 ” 加強與老客戶及登記客戶的情感維護 消化尾盤 目的： 展示尊貴的品質(zhì) ， 挖掘投資價值 ， 提升發(fā)展商的品牌 。 異國風(fēng)情晚會， 代言人參與、抽獎 。 高開高走 折扣優(yōu)惠 體現(xiàn)物業(yè)升值 樣板房風(fēng)格展現(xiàn)； 售樓大堂風(fēng)格展現(xiàn) 。 內(nèi)部認購期 ? 公寓公開發(fā)售期 形象鞏固 價格策略 旺銷態(tài)勢 公共關(guān)系事件營銷 開盤慶典活動 示范形象 在報紙、戶外媒體上用大篇幅進行集中式轟炸 —— 開盤信息。 目的：概念形象面世， 項目整體形象樹立，引起市場關(guān)注。 基于項目的實際及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合市場情況，項目公寓初步擬定的市場銷售均價為 65006800元 /㎡。 項目公寓的體量較小，作為昆明市區(qū)中心地段的酒店式公寓，可謂是奇貨奇居。 市場形象 ? 推廣 主線 投資新領(lǐng)地，財富新主張 從投資模式設(shè)定的角度挖掘其投資價值 投資模式核心要點 提高單價，贈送相應(yīng)比例的首期，降低門檻； 品質(zhì)彰顯尊貴 從物業(yè)的檔次及品味突出貴賓生活領(lǐng)地（服務(wù)上體現(xiàn)）的形象 ? 定價策略 根據(jù)項目公寓的基本質(zhì)素，及結(jié)合贈送裝修的實際情況（實際上 300350元 /㎡，賣相上達到 800元 /㎡），我們可以采取 高開高走的價格策略。每年逾千萬的國內(nèi)外游客導(dǎo)致大量的旅游住房需求，市場前景廣闊。 ? 公關(guān)活動策劃 ☆ 舉辦專業(yè)論壇（如項目的創(chuàng)新設(shè)計、生態(tài)人居等）與新聞發(fā)布相結(jié)合，制造輿論； ☆ 舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇，展示項目的優(yōu)勢； ☆ 以高層人士為主的大型酒會，沙龍或互動式的論壇，定向推廣樓盤； ☆ 贊助或舉辦高尚文化藝術(shù)活動，如音樂會、名車展、名畫展等； ☆ 聘請著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷售； 促銷策略 ☆ 贈送家電 ☆ 汽車抽獎 /豪華裝修套餐抽獎 ☆ 業(yè)主直銷計劃。 皇家御景 ，領(lǐng)跑城市豪宅 都市靜美豪宅，尊貴享受 國際人居 VS 品質(zhì)生活 英式管家服務(wù)，世襲貴賓禮遇 皇家氣派園林，驚艷昆明 市場形象 營銷主題 主要訴求 ? 市場核心競爭力提煉 城市價值是熱銷的根本 獨特非凡的皇家氣派園林是熱銷的支撐 品質(zhì)生活（英式管家服務(wù)）是熱銷的基礎(chǔ) 配套是熱銷的底蘊 生活氛圍是熱銷的沉錠 1 4 3 2 5 ? 價格策略 基于項目的實際質(zhì)素及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合昆明住宅市場情況，初步擬定項目住宅的市場銷售均價為 6000元 /㎡，這也是昆明住宅市場的一個“天”價，項目定位為高尚住宅，并賦予其一定的高附加值，將其炒作推廣為都市豪宅， 但項目的主力戶型為 110120平方米的三房占４０％，130140平方米的四房占３０％，按照市場均價來算，位于 6684萬元，就連 8090平方米的兩房也位于 4854萬元，根據(jù)我們對昆明住宅市場及收入水平的調(diào)研分析，昆明 50萬元以上的住宅物業(yè)，是銷售的一大瓶頸，面臨很大的市場壓力。 主要訴求賣點 星 級酒店的英式管家服務(wù)，彰顯業(yè)主的尊貴身份 詮釋 軟件 ? 硬件上 將入戶大堂、電梯間等公共部分按照星級酒店大堂標準來裝修，拔高檔次，體現(xiàn)尊崇； 樣板房展現(xiàn)尊貴、典雅品位，將眼球沖擊轉(zhuǎn)化為心靈行動； 國際時尚風(fēng)情街，是住宅的配套，體現(xiàn)國際都市街區(qū)時尚生活。 皇家御景 金色探戈 或匯都 結(jié)合項目的定位，凸顯尊貴大氣的豪宅風(fēng)范。好的樓盤名稱既是活的廣告，又是無聲的宣傳， 既可以促進銷售的順利，又可以獲得買家的喜愛和認同，甚至可以成為名牌，恒久不衰，特別是針對大規(guī)模分期開發(fā)的樓盤意義更大。所以很注重價格和居住地的配套、交通，還有他們要求置業(yè)門檻低，帶全屋標準裝修或裝修套餐，且較注重小區(qū)的物業(yè)管理及周邊治安。 目標客戶財富特征 持有股票、國債、期權(quán)等； 有一輛的車 /家里有電腦 已有一套房 /年收入 8萬以上 ? 目標客戶職業(yè)特征 從目標客戶的職業(yè)特征來看，中上階層的成分較復(fù)雜，一般工作在主流或流行的行業(yè)，從事以腦力勞動為主的職業(yè)（包括以腦力勞動為主，兼具體力勞動的職業(yè)，如高級技工等） . 各種經(jīng)濟類型的中小企業(yè)的經(jīng)理、企業(yè)家； 行政或公共事業(yè)專職管理者； 具有中高職稱的教師、工程師、醫(yī)生及各類市場稀缺的高級專業(yè)技術(shù)人才，特別是那些善于在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興行業(yè)中將知識轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力的科技精英； 各級政府機構(gòu)的高級公務(wù)員、辦事員，他們往往或多或少的具有一定的職業(yè)權(quán)力，自 80年代后期始，跟著體制改革的深化，他們在重新調(diào)整自身社會位置的過程中，以分別占有的權(quán)利資源、高質(zhì)量的社會關(guān)系資源，在以市場經(jīng)濟為主導(dǎo)的機會結(jié)構(gòu)中保持或換取了相應(yīng)的地位； 商業(yè)、服務(wù)業(yè)中的佼佼者和傳媒、演藝界的明星或自由職業(yè)者以及外企、三資企業(yè)的白領(lǐng)工作者。 按區(qū)域分 : 以本區(qū)域消費為主，其中盤龍區(qū)客戶應(yīng)在80%以上，省內(nèi)地州客戶及其他在 20%左右。 提供“英式管家”服務(wù) 把服務(wù)變成藝術(shù) 管家根源于英國，但并不是只有英國才有管家，只是英國人將此職業(yè)發(fā)揮的淋漓盡致，臻與藝術(shù)化，本項目并非請英國人擔(dān)任此職，但引入“英式管家”服務(wù)，充分彰顯業(yè)主的尊貴身份，與普通物業(yè)存在差異。 ? 智能化系統(tǒng) 局域網(wǎng)及寬帶 可視對講系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 小區(qū)周邊防范系統(tǒng) 電話預(yù)約管理系統(tǒng) 遠程計量智能抄表系統(tǒng) 安防報警系統(tǒng) 社區(qū)智能化系統(tǒng)建議 ? ☆ 家庭智能系統(tǒng) 主要包括報警和家電控制兩方面功能，它是利用電子設(shè)備的特殊功能對家居生活起到保證安全、防范危險的作用，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生諸如：入室行竊、發(fā)生火情、煤氣泄露、人員急病等情況時，其會將信息及時傳到管理中心或相應(yīng)部門，以便及時處理，當(dāng)家中無人時可通過信息反饋中心自動發(fā)信息給業(yè)主。 ? 會所四大功能 康體 平臺 健身房、球館、瑜珈、體能訓(xùn)練中心 休閑 平臺 咖啡廳、棋牌室、美容纖體、美發(fā)、 休閑茶室、書吧、琴吧 娛樂 平臺 音樂演奏臺、舞池、業(yè)主舉辦的 party場所、清吧 溝通 平臺 設(shè)立高級沙龍聚會場所、“名仕俱樂部”、 不定期舉辦酒會、論壇等流活動 ? 配套及裝修 高檔酒店大堂 —— 從視覺上引進室外環(huán)境園林，創(chuàng)造出園林式大堂的全新概念；采用酒店式管理方式，使業(yè)主有享受貴賓待遇的感覺。 戶型配比 ? 住宅 兩房 /8090平方米占 15％ 三房 110120平方米占４０％ 四房 130140平方米占３０％ 豪華四房 160180平方米（由兩房雙拼而成），占 2% 四房以上 /160250（平面、復(fù)式、躍式）平方米占 13％ 小兩房 /6575平方米占 50％ 一房 /5055平方米占 50％ 公寓 ? ? ? 會所 命名 “帝豪會”，與項目定位及開發(fā)理念密切銜接。 根據(jù)匯都國際一期住宅的市場反饋，結(jié)合昆明房地產(chǎn)市場居家戶型住宅對面積要求的一般情況分析的結(jié)論。 根據(jù)一段時間對匯都國際二期住宅意向客戶的統(tǒng)計得出以下結(jié)論： 序號 意向戶型 意向房型 意向面積 總客戶量 112批其中 特別要求 配套要求 1 平層 3室 2廳2衛(wèi) 120㎡ 140㎡ 占 42% 帶空中花園 2 躍層 4室 2廳2衛(wèi) 160㎡ 180㎡ 占 24% 帶屋頂花園和露臺 3 復(fù)式 5室 2廳3衛(wèi) 160㎡ 200㎡ 帶屋頂花園和露臺 4 小戶型 1室 1廳1衛(wèi) 50㎡ 65㎡ 占 34% 景觀陽臺 ? 二期作為匯都國際的一部分，規(guī)模決定了二期不可能是單一的戶型結(jié)構(gòu)。 私家庭院 。 可以借鑒深圳 [沙河日月府 ]的設(shè)計手法； 大戶型可采用雙通道，主通道 客廳；副通道 廚房 /工人房，保姆及鐘點工可行不同通道，廳里有客人也不干擾其它家人。 與客廳的功能區(qū)分也更加明顯 。 躍式入戶花園是入戶花園的升級版 。幾乎可以相當(dāng)于一個 私人的空中花園；而且這樣的面積是贈送的；實用率大大提高，一些戶型的套內(nèi)面積甚至大于建筑面積，可以彌補高層建筑實用率低的問題； 9 ? 躍式入戶花園的設(shè)計 。 戶型 設(shè)計 原則 靈活分隔平面，形成各樓層中不同的戶型組合，各有差異的戶型設(shè)計，以適應(yīng)多變的市場需求； ? 戶型賣點 提供開放式廚房設(shè)計的可能性，廚房與餐廳間采用輕質(zhì)墻分隔，廚、衛(wèi)水管設(shè)計采用集中設(shè)置方式形成“管井”，解決廚、衛(wèi)的防噪及美觀問題，以品牌潔具作為衛(wèi)生間走管設(shè)計依據(jù)，確定標準出口位置，提高住宅的使用檔次； 頂層設(shè)置復(fù)式的空中別墅，只為少數(shù)頂級人員度身打造，體現(xiàn)豪宅稀缺的特性； 各棟塔樓戶型君有差異，內(nèi)部間隔不完全一樣，可雙拼，可采用平層、躍式； 公寓可考慮錯層（包括雙錯層和三錯層）的相間設(shè)計； 1 2 3 4 ? 三房以上的主人房盡量考慮主臥衛(wèi)生間的設(shè)置；