【正文】 各上市樓盤中，西 鄉(xiāng)塘部分樓盤價格略高于購房者預(yù)期，興寧和城南的房價維穩(wěn)。隨著全國出 現(xiàn)樓市小回暖的 態(tài)勢，南寧市 場也南 寧 市 商 品 房 備 案 面 積 、 均 價 走 勢 圖 020406080100120 300040005000600070008000備 案 面 積 住 宅 均 價83 / 220呈回升態(tài)勢，目前購房者的購買意向有所增強。市場前景迷霧重重，也導(dǎo)致了部分剛性需求的觀望，新政的影響本月仍然在加劇。在商品住宅價格有所松動的帶動下，商品房價格環(huán)比小幅下滑。（2）、面積75 / 220如上圖，6 月南寧普通住宅 75~90 平方米房源備案量為 791 套，占總比的%，這部分房源的均價為 5978 元/㎡。（4） 、區(qū)域72 / 220從上圖中我們可以看到，5 月南寧的普通住宅城區(qū)分布中，青秀區(qū)的備案套數(shù)居第一位，為 2521 套，占總占比的 %，備案面積為 283736㎡，占總占比的 %。 2022 年 5 月 南 寧 市 商 品 房 交 易 情 況“黃金 5 月”在史上最嚴厲調(diào)控政策的伴隨下萎靡到來，全市當月成交4000 余套。63 / 220從成交戶型來看，兩室成交 632 套，三室成交 1083 套；從面積區(qū)間來看，75—90㎡成交 560 套，90—105㎡成交 399 套。其中，單價為 3500㎡以下的住宅備案套數(shù)為 231 套，占比最高，為總占比的 %，這部分房源的均價為 2963 元/㎡。如圖，2 月南寧普通住宅中，總價為 22~33 萬房源備案套數(shù)為 310 套，占總占比的 %，這部分房源的均價為 4759 元/㎡。（4）、區(qū)域52 / 220如圖，1 月青秀區(qū)本案套數(shù)為 1261 套，備案面積為 151255 平方米，均價為7098 元/㎡。南寧樓市的格局大致如此：青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)三足鼎立，其中又以青秀區(qū)為重點；從市場占比來看，青秀區(qū)無論套數(shù)還是成交面積均占南寧市場 50%以上份額，成為市場佼佼者。存 量 房 交 易 情 況　　18 月，存量房成交面積 萬平方米，與去年同比增長 %；成交套數(shù)47 / 2209773 套，與去年同比增長 %；成交金額 億元，與去年同比增長%。 二 、 2022 年 南 寧 地 產(chǎn) 市 場 研 究(一 )、 2022 年 18 月 南 寧 市 商 品 房 市 場 分 析新 建 商 品 房 批 準 預(yù) 售 情 況　　18 月份，全市新建商品房批準預(yù)售面積 萬平方米，與去年同比增長%。 43 / 220 2022 年 南 寧 寫 字 樓 物 業(yè) 備 案 價 格 區(qū) 間 分 布 從各價格區(qū)間看，2022 年寫字樓物業(yè)以中、低價位 5000 元/㎡以下和 50007500 元/㎡的價格區(qū)間為主，累計簽約套數(shù)分別為 114 套、99 套，占比為 %、%，與上年相比分別下降 %、%；750010000 元/㎡及 10000 元/㎡以上價格區(qū)間簽約套數(shù)較低，分別為 28 套、18 套，占比為%、%，與上年相比 750010000 元/㎡增長 40%、10000 元/㎡以上下降10%。 40 / 220 2022 年 南 寧 商 鋪 簽 約 產(chǎn) 品 面 積 區(qū) 間 分 布從各面積區(qū)間來看，2022 年度商鋪物業(yè)以 40 ㎡以下面積區(qū)間簽約套數(shù)所占份額最高，累計備案 2388 套，占比達 %，與上年相比下降 %，主力由《西南商都》 、 《廣西國際貿(mào)易中心》和《大和平商貿(mào)批發(fā)城》等供應(yīng)；其次為 4060㎡的面積區(qū)間，累計簽約 1311 套，占比量為 %，與上年相比增長 %；6080㎡面積區(qū)間累計簽約 610 套，占比量為 %，與上年相比增長 %。主力簽約項目《廣西國際貿(mào)易中心》 、 《云星城市春天》 、《西南商都》 、 《大和平商貿(mào)批發(fā)城》等。從上表中可以很清晰地看出，隨著 2022 年南寧樓市整體上揚的趨勢，良慶區(qū)的住宅銷售單價也有所上漲，這必然導(dǎo)致住宅總價逐步增高。而五室戶型成為本年度所有戶型中唯一成交量下滑的戶型，環(huán)比下降了25%。目前，良慶區(qū)在售的大部分樓盤均為尾盤，加上五象新區(qū)還在進一步的規(guī)劃當中，暫時沒有 太多的新盤開發(fā)。其次，受東盟發(fā)展影響，外省客戶也有多增加，共消化 13393 套商品住宅，占全市總量的 %。25 / 2202022 年興寧區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)均靠老盤的后推和剩余貨量供應(yīng)市場，因此全年簽約量較少，均在 4000 套以下。雨林、保利（四）、城市公共設(shè)施中小學(xué)：大沙田小學(xué)、五象小學(xué)、英華學(xué)校、玉洞小學(xué)、玉龍學(xué)校、英華學(xué)校、金象小學(xué)、西南外語小學(xué)、良慶區(qū)華登學(xué)校、西南中學(xué)等； 綜合商場：五象綜合市場、利客隆超市、家具商場、便利店、金象三區(qū)綜合市場、玉洞商貿(mào)綜合市場、南城百貨、利客隆、金盛商業(yè)廣場；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信用合作社；醫(yī)院：江嶺醫(yī)院、廣西工人醫(yī)院大沙田門診部、廣西水電醫(yī)院、博大醫(yī)院、玉洞醫(yī)院、市二醫(yī)院大沙田分院；交通：21 路、23 路、65 路、607 路、707 路、501 路等公車；輕軌 1 號即18 / 220將施工，必將給輕軌沿線物業(yè)開發(fā)帶來新的發(fā)展機遇；其他:中國電信、中國移動、金象嶺森林公園、五象嶺森林公園、江濱公園等；鄰近地標：保稅物流園、廣西銅鼓博物館、廣西美術(shù)館、廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、自治區(qū)行政中心等。公共交通：每 300 米內(nèi)有 2 個公交站總部基地內(nèi)的城市道路等級分為城市快速路、城市主干道、城市次干道和城市支路四級?；狙赜貌⑦m當整理現(xiàn)在的大片水面，形成生態(tài)環(huán)保的綠地、濕地景觀。 水路：邕江穿城而過，溝通各地。2022 年1 月 ， 南 寧 保 稅 物 流 中 心 動 工 。 五象新區(qū)規(guī)劃讓城市南部未開發(fā)的這片土地，一躍成為城市未來的建設(shè)區(qū)域，也將在未來被建設(shè)成為我們城市的形象代表。 對 如 此 遼 闊 的 區(qū) 域 進 行 開 發(fā) ， 就 現(xiàn) 在 來 說 ， 將 采 取 分 期 開 發(fā) 建設(shè) ， 首 先 ， 集 中 人 力 、 財 力 、 物 力 ， 將 蟠 龍 小 區(qū) 所 在 位 置 的 18 平 方 公 里 作為 核 心 區(qū) 的 重 點 開 發(fā) 區(qū) 域 。伴隨著廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開發(fā)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，首府南寧市引起了世人的關(guān)注，良慶區(qū)也成為了關(guān)注的焦點。年內(nèi)實現(xiàn)龍崗片區(qū) 5 號、2 號和 3 號路開工建設(shè)，年底竣工。廣西將在 3 至 5 年內(nèi)投入 萬億元，推動北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)。 五象：在五象新區(qū)建設(shè)以行政辦公、體育休閑、文化娛樂等為主導(dǎo)功能的城市中心。泛珠三角經(jīng)濟圈西部區(qū)域性中心城市：珠三角經(jīng)濟向西擴散的樞紐，新興產(chǎn)業(yè)基地。A. 城市消費仍是全市消費增長的主力B. 汽車、家居類商品銷售持續(xù)旺銷7 / 220C. 各行業(yè)平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢3） 對外經(jīng)濟保持增長，出口增速逐月減緩 四、南寧市城市總體規(guī)劃（ 20222020）近年來，南寧城市規(guī)模不斷發(fā)展擴大，城市建成區(qū)已提前突破原《規(guī)劃》建設(shè)范圍。增速比一季度快 個百分點，比上年同期高 個百分點。其中住宅完成投資 億元，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %；商品房屋建筑施工面積 萬平方米，同比增長 %。4 / 220二、2022 年上半年南寧市固定資產(chǎn)投資運行情況分析今年以來，南寧市積極開展五象新區(qū)建設(shè)、打造“中國水城” 、 完善交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，同時加大投資和項目建設(shè)工作力度，進一步強化服務(wù)意識，切實改善發(fā)展環(huán)境， 14 月固定資產(chǎn)投資保持良好發(fā)展勢頭。南寧作為“中國—東盟博覽會”的永久舉辦地，其地理位置優(yōu)越，處于中國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟中心，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，同時具有“兩近兩沿”的特點：“兩近”：一是近海，與欽州港、防城港、北海港形成百公里經(jīng)濟圈；二是近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市也僅 200 余公里。3. 重點項目進度推進較快 今年以來，繼續(xù)加大項目推進力度，全市 100 個重點項目中，有 59 個項目已開工，共完成投資 億元。財政收入 億元，同比增長 %， 增速比一季度快 個百分點，比上年同期快 個百分點。6 / 220“三駕馬車”齊發(fā)力，內(nèi)需外需動力在增強1) 固定資產(chǎn)投資保持高速增長今年以來，固定資產(chǎn)投資增速逐月加快。 區(qū)域性國際城市：面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市，區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性綜合交通樞紐、信息交流中心和金融服務(wù)中心。（四）、城市規(guī)模中心城人口 2022 年控制在 210 萬人，建設(shè)用地控制在 216 k㎡；2020 年控制在 300 萬人，建設(shè)用地控制在 300 k㎡。 建設(shè)大型體育場館 六城區(qū)均有體育中心 規(guī)劃：主要建設(shè)項目有廣西體育中心、廣西奧林匹克廣場、南寧市體育休閑公園、南寧市體育運動學(xué)校。另外，全長 12 公里，占地 196 公頃，總投資 81000 萬元的五象新區(qū)堤園路江濱公園一期，目前已開工建設(shè)。2022 年，自治區(qū)黨委、南寧市委提出了“以邕江為軸線、西建東擴、完善江北、提升江南、重點向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。“兩 區(qū) ”即 良 慶 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) 和 五 象 新 區(qū) ， 是 “兩 帶 ”中 的 重 點 發(fā) 展 區(qū)域 。再 造 一 個 具 有 150 萬 人 口 的 新 南 寧 ， 使 五 象 新 區(qū) 融 入 北 部 灣 （ 廣 西 ） 經(jīng) 濟 區(qū) ，與 中 國 —東 盟 “M”型 區(qū) 域 經(jīng) 濟 合 作 戰(zhàn) 略 實 現(xiàn) 無 縫 對 接 。12 月 17 日 ， 南 寧 市 五 象 新 區(qū) 開 發(fā) 建 設(shè) 指 揮 部 掛 牌 成 立 ， 標 志 著 五 象 新區(qū) 的 開 發(fā) 建 設(shè) 進 入 實 質(zhì) 性 階 段 。2022 年 1 月 7 日 正 式 揭 牌 的 南 寧 保 稅 物 流 中 心 。 鐵路：湘桂鐵路就在五象新區(qū)，玉洞火車站也將落戶新區(qū)。 《南寧市五象新區(qū)總部基地修建性詳細規(guī)劃》進入公示階段，規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約 公頃。五象新區(qū)總部基地是南寧市總部經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的標志性建筑群，根據(jù)政府已下發(fā)的《南寧市五象新區(qū)總部基地建設(shè)工作方案》 ，將體現(xiàn)商務(wù)辦公功能、金融服務(wù)功能、產(chǎn)品展示功能、信息交流功能和研發(fā)創(chuàng)新功能這六大功能。 批 準 預(yù) 售 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 從商品住宅批準預(yù)售各戶型來看，二室和三室的戶型產(chǎn)品批準預(yù)售量呈現(xiàn)市場主力，分別批準 10145 套和 9679 套，兩類戶型產(chǎn)品占據(jù)全市商品住宅批準套數(shù)的 %，主要批準項目為臺灣街 南 寧 市 商 品 住 宅 簽 約 量 按 城 區(qū) 劃 分 多年來，青秀區(qū)一直保持著南寧樓市的領(lǐng)銜位置，商品住宅供應(yīng)和消化該區(qū)域都能占到市場份額的 50%以上，獨占市場熬頭。其次，價格區(qū)間 50005500 元銷量也比較樂觀，共簽約商品住宅 6948 套，占全市總量 ，該價位多集中于江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)一帶。1 月、6 月和 12 月成交量較低，累計分別成交備案 102 套、109 套和 109 套。與上年相比，除了 6 %、%、%的小幅下滑外，其他月份均價均呈上漲趨勢，其中，11 月份漲幅高達 %。2022 年良慶區(qū)商品住宅銷售單價主要集中在2500~3500 元，該價格區(qū)間共簽約商品住宅 1001 套，占總量%；3500~4000 元的商品住宅銷量也不少，該價格區(qū)間共簽約商品住宅 504套，占總量 %。而 2022 年良慶區(qū)商品住宅消費的主力客群——本市城區(qū)客戶今年占比下降 %。一直以供應(yīng)商鋪的興寧區(qū)，本年度供應(yīng)量下降，以簽約 1197 套排第三位，占比 %，主力簽約項目《西南商都》 、 《大和平商貿(mào)批發(fā)城》 、 《澳華花園》 、 《盛世聯(lián)邦廣場》等；江南區(qū)良慶區(qū)分別簽約 822 套、142 套，占比為 %、%。主力簽約項目為《盛世龍騰》 、 《上東國際》 、 《大和平商貿(mào)批發(fā)城》 、 《東方國際商務(wù)港》等。數(shù)據(jù)顯示，成交量最低的在 3 月份，累計成交 12套，面積為 ㎡；8 月份，均價達到 2022 年的最高鋒，達 10152 元/㎡，集中主力備案項目為《嘉和城》 、 《楓林藍岸》 。其中住房成交面積 萬平方米，與去年同比下降 %，成交套數(shù) 25501 套，與去年同比下降 %；商業(yè)營業(yè)用房成交面積 萬平方米，與去年同比下降 %，成交套數(shù) 1473 套，與去年同比下降 %；辦公用房成交面積 萬平方米，與去年同比增長%，成交套數(shù) 293 套，與去年同比下降 %。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022 年 1 月南寧市普通住宅成交均價達 6316 元/㎡，攜 2022 年房房事之兇猛，勇冠 2022 年上半年月度均價。49 / 220如圖，1 月南寧普通住宅中，總價為 44~45 萬房源備案套數(shù)為 512 套，備案面積為 48311 平方米，這部分房源的均價為 5243/㎡?；赝?2022 的瘋狂樓市，西鄉(xiāng)塘區(qū)的市場表現(xiàn)甚至比常占樓市頭把交椅的青秀區(qū)更值關(guān)注。 2022 年 3 月 南 寧 市 商 品 房 交 易 情 況　　整個 3 月，南寧市普通商品房成交套數(shù)不足 1700 套，其中，青秀區(qū) 708 套、江南區(qū) 423 套、西鄉(xiāng)塘區(qū) 315 套。青秀區(qū) 3 月份普通住宅均價為 6535 元/㎡。（3）、戶型