【正文】 行業(yè)高級從業(yè)人員 金融行業(yè)的高級從業(yè)人員主要有股票操盤手、外匯操盤手、投資經(jīng)紀(jì)人、分析師等等，他們的特點是收入來源多渠道，工作時間穩(wěn)定但異于常規(guī)時間。 隱性收入者 隱性收入者主要包括三方面：一、灰色收入者，如部分權(quán)利機構(gòu)主管者的灰色收入、如部分非常規(guī)手段獲利者；二、兼職收入者，結(jié)合成都的特色，成都兼職收入者的比例似乎要大于其他城市；三、自由職業(yè)者，這部分人群是城市中比較特殊的人群，如作家、獨立撰稿人、獨立廣告人、藝術(shù)家等等，他們的收入具有不穩(wěn)定性，對產(chǎn)品也會有其獨到的“挑剔”，但容易形成購買沖動。 科、教、衛(wèi)系統(tǒng)高級從業(yè)人員 隨著社會的進步，科、教、衛(wèi)系統(tǒng)也得以快速發(fā)展，其高級從業(yè)人員的收入也得到迅速提高，包括高級科研人員、高校教授、醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)的高級從業(yè)者，這一人群的特點是收入穩(wěn)定、有較高的社會地位。 企業(yè)中高層管理者 這一人群應(yīng)該是目標(biāo)客戶群的主要部分，一般是企業(yè)中管理的核心執(zhí)行層，也就是普遍意義上的“職業(yè)經(jīng)理”人群，其所涵蓋的行業(yè)也較廣，人群規(guī)模較大，是項目客戶挖掘的一個重點。這一人群，客觀的說，應(yīng)該在金字塔分布中，略高于項目的目標(biāo)客戶群，他們的購買能力巨大，有選擇項目作為第二居所的可能。 目標(biāo)客戶群的構(gòu)成狀況l 職業(yè)構(gòu)成216。一件商品在他們當(dāng)中的“口碑傳播”，有時比廣告的宣傳要來的更有效。l 時間的競爭者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個相距1000公里以上的城市，但勻出一個完整的時間去影院看部電影對他們卻是一種奢侈，時間對這一人群來說，是伙伴，但更是競爭的對手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時間，才能獲得更大的空間。l 品質(zhì)的追求者 他們可以沒有Benz、BMW，但他們不能沒有車；他們可以只買一件幾百塊的襯衣，但不會去買十件十多塊的襯衣；他們可以不懂法語，；他們可以不停的加班，但不能不去茶館與朋友聊天?！稗r(nóng)家樂”文化是成都人生活方式的一種集中體現(xiàn)，這種生活態(tài)度也是市郊住宅發(fā)展的一種推動，所以目標(biāo)人群對此的認(rèn)可，也構(gòu)成了目標(biāo)人群的生活態(tài)度底線，當(dāng)然，這一底線并不具有剛性約束，還需要進行引導(dǎo)與梳理。2. 地域來源：地 域所 占 比 例成 都 市 內(nèi)金 牛 區(qū)23~25%青 羊 區(qū)成 華 區(qū)武 侯 區(qū)70%錦 江 區(qū)成 都 市 外5~7%3. 文化層面：4. 職業(yè)5. 置業(yè)目的：6. 第幾次置業(yè)：從以上圖例我們可以看出，河濱印象已經(jīng)成交的客戶是這樣的一群人：小結(jié)： 他們都還比較年青，主要集中在40歲左右 他們主要來自武侯區(qū)、錦江區(qū) 他們的文化檔次較高，大專以上占了絕大多數(shù) 他們當(dāng)中以企業(yè)家、高級行政管理人員居多 置業(yè)目的主要是以居住為主 基本上是二次置業(yè)或以上五、 目標(biāo)客戶群總體描述 群體底線顯然，這一人群在整個社會的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因為70萬左右的房款，也“要求”他們有每年10萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟底線，是剛性要求。對于此類人士而言，親近自然，崇尚自然是這類人群的風(fēng)尚，這類人士擁有較為豐厚的收入，自然風(fēng)光優(yōu)美、文化氛圍濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。同時，他們希望擁有了高檔次的別墅之后能夠得到額外的尊重。所以圓一個“別墅夢”已不僅僅只是夢想，而是金領(lǐng)階層的一種全新的生活方式。高品質(zhì)、高品味的生活早已成為這類人群的追求。他們已經(jīng)有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高品位的居所。定位于高檔樓盤的消費者一般是這樣一個群體：l 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。比如獨立別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等。三、 高檔樓盤的消費群體高檔樓盤是指綜合素質(zhì)較高、價格水平相對也較高的物業(yè)。另外，一環(huán)內(nèi)也有一定比例，但其發(fā)展空間已明顯縮小，由此，越來越多的消費者傾向于選擇一環(huán)外的住宅。預(yù)計，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的加速以及城東的環(huán)境改善，城市各方位將會得到相對均衡發(fā)展。l 影響購房選擇以及居住位置決策因素由于成都市住宅消費水平以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的限制，大多數(shù)消費者選擇在住房時，價格、位置和戶型設(shè)計仍是直接影響決策的三大因素；而選擇居住位置時，交通方便、購物方便和上下班方便仍是首選，此外，%的較高比例。l 購房目的從調(diào)查對象購房目的的統(tǒng)計圖表中可以看出，消費者改善居住環(huán)境的呼聲最高，%的絕對高比例，其次為成家立業(yè)日常居住，孝敬父母和置業(yè)投資，休閑度假也有一定比例。府河沿線比例最低，%；%，其中，一至二環(huán)、二至三環(huán)、%、%、%。方位上，東、西、南、北四個方位，除城西比例稍大以外，整體較為均衡，如長期以來沒有得到業(yè)界足夠關(guān)注的城北，%。改善現(xiàn)住房面積和居住功能應(yīng)是現(xiàn)階段的主要需求。l 現(xiàn)住房所有權(quán)形式房改房、集資建房等政策性住房所占比例較大，約為45%，其次為租住房，商品房比例僅為16%，反映出成都市二次置業(yè)住房需求強烈。l 從受教育程度來看%。在有購房需求的消費者中，年齡在25—%的比例占絕對多數(shù)，35歲以下的占了半數(shù)以上，其次是35—45歲消費者，而55歲以上老年消費者也占有一定比例。大多數(shù)消費者選擇住房時，價格、位置和戶型設(shè)計仍是直接影響決策的三大因素；而選擇居住位置時，交通方便、購物方便和上下班方便仍是首選，此外，%的較高比例?？梢钥吹?，高層住宅作為發(fā)展的方向，暫時還是未能取代多層住宅的優(yōu)勢地位。n 從價格來看，總價80萬是一個臨界點，郊區(qū)別墅總價控制在70萬左右，市場的接受度比較高。n 從成都別墅市場來看，大多項目都是在功能價值上做文章，比如環(huán)境、戶型面積、花園面積等方面，而很少在文化價值上做文章，規(guī)劃、建筑、景觀、戶型的設(shè)計上都沒有從居住文化方面去考慮。n 從市場反應(yīng)來看，別墅市場已進入個性消費階段，賣的好的項目都有自己鮮明的特點，如清華坊。中和與城郊其他板塊相比，距離最近，具有交通優(yōu)勢。③ 理性消費壓抑需求從消費者的成熟度來講，高端消費群體的成熟度更高，他們選擇的空間更大，持幣待購甚至持幣不購的可能性更大，鑒于市場所提供的產(chǎn)品品質(zhì)，能夠刺激這一人群消費的因素并不多，他們的這種理性思維，也從某種程度上壓抑著對高端產(chǎn)品的需求。錦繡之約高層，均價實現(xiàn)5700元/平方米，單套房款在90萬左右，在不到一年的時間內(nèi)實現(xiàn)基本清盤。② 項目推測以兩個項目為例子：第一，清華坊。從目前成都高端產(chǎn)品市場的消化狀況來看，市場形勢并非樂觀，而且未來兩年內(nèi)，別墅市場的供應(yīng)仍將繼續(xù)放量，市場需求空間仍在不斷的擠壓中。因此，要想再有華陽板塊的輝煌，幾乎不可能。因此在龍泉購置別墅的買家，層次各不相同，有作長期居家打算、也有作度假消譴打算。n 都江堰——青城山板塊：此區(qū)域別墅項目多以聯(lián)排為盈利支撐，聯(lián)排的主力購買群為中產(chǎn)，由于進出高速公路的過路費等交通成本，使其居住成本過高，因此其主力消費群對此類聯(lián)排的態(tài)度是“喜愛，但很難下決心購買”，其銷售瓶頸在于總價（客戶面的放大），這也是青城山各項目中酒店式公寓銷售最快的原因之一。華陽，已成為相當(dāng)一部分人長期居住的首選之地。但由于總價門檻，銷售相對疲軟。建筑面積在150250平米左右，在郊縣售價為15002000元/m2左右，在市區(qū)售價為40005000元/m2左右；單體別墅面積則普遍在200350平米之間，市區(qū)售價在800010000元/m2左右，郊縣售價在30005000元/m2左右。n 從新開樓盤的銷售狀況來看，基本呈現(xiàn)“中低價房火暴，高價房清淡；現(xiàn)房看好，期房滯銷”之狀況。業(yè)內(nèi)對“華陽問題”的傳言甚多。城內(nèi)項目的啟動將對郊區(qū)盤有所削弱。n 從城市建設(shè)的角度講，２００２年的最大熱點是舊城改造。溫江板塊別墅 /townhouse個案項目名稱 建筑形式 地理位置 占地面積戶型面積容積率開發(fā)商賣點\優(yōu)勢錦繡森鄰聯(lián)排涌泉鎮(zhèn)500畝140220華新國際森林主題