【正文】 開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問(wèn)題。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個(gè)層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價(jià)格以產(chǎn)品為依托；促銷(xiāo)并不能夠開(kāi)拓市場(chǎng)，而是刺激客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的有效需求；有效的營(yíng)銷(xiāo)渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。 小戶(hù)型市場(chǎng)的客戶(hù)群主要有兩大類(lèi)：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的主要目的是投資謀取回報(bào)。六、 小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)行為分析及小戶(hù)型的目標(biāo)群隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購(gòu)買(mǎi)行為變得越來(lái)越理性化，人們?cè)絹?lái)越懂得享受生活和投資生活。小高層的銷(xiāo)售抗性e、 促銷(xiāo)電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷(xiāo) 格林假日1） 概況b、 戶(hù)型價(jià)格價(jià)格范圍： c、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：劣勢(shì)分析五、 鄭州小戶(hù)型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤(pán) 名 稱(chēng)地 段價(jià) 格裝 修 情 況配 套青年居易東風(fēng)路、豐慶路交叉口，臨近科技市場(chǎng)均價(jià)：2300元/平方米精裝修2800平米會(huì)所，地下車(chē)庫(kù)，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等戀日人家東風(fēng)路和南陽(yáng)路交叉口均價(jià)：1600元/平方米毛坯房周邊配套齊全七彩時(shí)光政七街，農(nóng)業(yè)路均價(jià)：2100元/平方米簡(jiǎn)裝修周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套青春PARTY東三街、兒童醫(yī)院北均價(jià)：2300元/平方米精裝修周邊配套齊全上海年華未來(lái)大道北段均價(jià)：3100元/平方米精裝修三重會(huì)所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會(huì)所+3000平米奧林匹克空中運(yùn)動(dòng)會(huì)所+1000平米私人沙龍時(shí)尚PARTY金水路76號(hào)均價(jià)：2630元/平方米精裝修4000平米超級(jí)會(huì)所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場(chǎng)均價(jià)：2500元/平方米精裝修頂層花園，周邊配套齊全、交通便利藍(lán)朝e時(shí)代建設(shè)路與伏牛路交叉口均價(jià)：2100元/平方米精裝修中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務(wù)中心格林假日東開(kāi)發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口均價(jià)：1560元/平方米毛坯房網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)議中心、超市小戶(hù)型是在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，一般小戶(hù)型有以下主要特征： 一種過(guò)渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿(mǎn)足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會(huì)客、娛樂(lè)、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對(duì)較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價(jià)低，但單價(jià)較高； 一般都實(shí)行酒店式服務(wù)或高水平物業(yè)管理。地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣西區(qū)唯一的小戶(hù)型項(xiàng)目交通便利廚房不獨(dú)立樓兩端的戶(hù)型有燃?xì)馊霊?hù)5） 戶(hù)型缺點(diǎn)：大落地窗2） 綠化率：沒(méi)有綠化3） 開(kāi)發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟17層，另一棟13層5） 銷(xiāo)售情況：70%6） 工程進(jìn)度：現(xiàn)房b、 戶(hù)型1） 戶(hù)型范圍：26平方米—56平方米2） 戶(hù)型種類(lèi)：3） 主力戶(hù)型及配比： 4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：緊鄰火車(chē)道和金水大道，嘈雜；智能空間，六大安防4000平米超級(jí)會(huì)所，生活配套齊全暗衛(wèi)c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：2480元/平方米—2780元/平方米2） 均價(jià)：2630元/平方米3） 優(yōu)惠情況：一次性?xún)?yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%4） 實(shí)例報(bào)價(jià)：5層朝南 面積： 總價(jià)：80558元 一次性：優(yōu)惠3%，78141元，按揭優(yōu)惠2%，78947元 首付：15947元 貸款： 10年月供：667元20年月供：416元 30年月供：334元契稅：1578源 維修基金：2063元 貸款手續(xù)費(fèi)：1200元左右南面和北面通樓層差價(jià)：200元/平方米五樓加陽(yáng)臺(tái)（朝北） 總價(jià)：104461元 按揭：102372元 首付：21372元 貸款： 30年月供：429元d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：非獨(dú)立廚房，無(wú)燃?xì)? 落地窗6） 工程進(jìn)度：12月份交房b、 戶(hù)型1） 戶(hù)型范圍：32平米—82平米2） 戶(hù)型種類(lèi)：平層2種，復(fù)式2種3） 主力戶(hù)型及配比：32平米和38平米的占80%，復(fù)式占20%4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：車(chē)位少，僅300個(gè) 時(shí)尚PARTY（二期）a、 概況1） 總建筑面積：300余戶(hù)2） 開(kāi)發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司3） 銷(xiāo)售代理商：上海富陽(yáng)機(jī)構(gòu)4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。東西朝向 黃金地段，交通方便2） 劣勢(shì)分析： 戶(hù)型不方正廚房占去了采光面購(gòu)買(mǎi)人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素e、 促銷(xiāo)， 寶隆華庭a、 概況1） 占地面積：9畝2） 總建筑面積：400余套，38000平方米3） 容積率：4） 綠化率：沒(méi)有綠化可言，只是頂層有花園5） 開(kāi)發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司6） 物業(yè)形態(tài)：1棟16層高層7） 工程進(jìn)度：2003年4月封頂，年底交房8） 物業(yè)管理費(fèi)：（酒店式物業(yè)管理）b、 戶(hù)型1） 戶(hù)型范圍：—160平方米2） 戶(hù)型種類(lèi)：一居室3種，一室一廳1種，共15種戶(hù)型3） 主力戶(hù)型及配比：38—77平方米占60%4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：錦江物業(yè)，智能化安保2） 劣勢(shì)分析：升值潛力大緊鄰未來(lái)大道，盡享CBD繁華便利得房率低個(gè)別戶(hù)型有面積浪費(fèi)現(xiàn)象戶(hù)型緊湊合理近鄰火車(chē)道、東風(fēng)路菜市場(chǎng) 錦江國(guó)際公寓暗衛(wèi)c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：有特價(jià)房：998元/平方米（6樓） 1498元/平方米（3樓）6層：1288元—1401元/平方米2） 均價(jià)：1600元/平方米？3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無(wú)優(yōu)惠4） 價(jià)格變動(dòng)：5） 實(shí)例報(bào)價(jià)：5號(hào)樓2單元5層（東戶(hù)）05戶(hù)戶(hù)型：一房 面積：?jiǎn)蝺r(jià)：1498元/平米 總房款：按揭付款：首付：13485元，貸款：5萬(wàn)元15年月供：396元天然氣初裝費(fèi)：3945元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌——迅達(dá)牌）契稅：1270元 印花稅：19元維修基金：1483元，測(cè)繪費(fèi)：19元有線(xiàn)電視初裝費(fèi)：260元 工本費(fèi)：10元， 登記費(fèi)：80元按揭費(fèi)用約1500元d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：價(jià)格低廉，交通方便2） 劣勢(shì)分析：一梯五戶(hù)，通風(fēng)采光不好送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項(xiàng) 戀日人家（小戶(hù)型）a、 概況1） 總建筑面積：小戶(hù)型50套，8000平方米2） 綠化率：45%3） 開(kāi)發(fā)商：河南志興實(shí)業(yè)有限公司4） 銷(xiāo)售代理商：證源行房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復(fù)式6） 工程進(jìn)度：正做外立面，b、 戶(hù)型1） 戶(hù)型范圍：—2） 戶(hù)型種類(lèi)：平層3種戶(hù)型3） 主力戶(hù)型及配比：20多平米的占20%，40多平米的占20%,30多平米60%。不臨主道，出行不方便e、 促銷(xiāo)：無(wú)綠化可言，周邊居住不好；價(jià)格比較低廉4） 實(shí)例報(bào)價(jià)：樓層：4層面積： 單價(jià)：2220元 房款：128471元 首付：28471元 20年月供： 配套：10715元總首付：39186元d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：客廳可分隔成小臥室5） 戶(hù)型缺點(diǎn)：樓間距15米，通風(fēng)不好6） 工程進(jìn)度：7） 銷(xiāo)售情況：僅剩16套。暗衛(wèi)c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：2） 均價(jià)：2300元/平方米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠1%，一次性?xún)?yōu)惠3%。非獨(dú)立廚房，無(wú)燃?xì)庥嘘?yáng)臺(tái)平方米b、 戶(hù)型1） 戶(hù)型范圍：—2） 戶(hù)型種類(lèi)：平層7種，復(fù)式6種3） 主力戶(hù)型及配比：4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：距市煤氣公司較近，有安全隱患；總1910戶(hù)，居住人口成分復(fù)雜，流動(dòng)性大；酒店式物業(yè)管理，體貼有加2） 劣勢(shì)分析：4） 價(jià)格變動(dòng)：開(kāi)盤(pán)以前均價(jià)2100元/平方米，開(kāi)盤(pán)后均價(jià)2260元/平方米5） 實(shí)例報(bào)價(jià)： D組團(tuán) 15單元 A3/7F 單價(jià)：2230元/平方米 面積： 一次性總價(jià)：67576元按揭總價(jià)：68984元 首付：13984元 按揭：d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：4層差價(jià)20元。樓層價(jià)差：3樓最貴，6樓最便宜；價(jià)格從高到低依次順序是：6層。有部分是東西朝向。得房率較低；廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；7） 工程進(jìn)度：剛建3層，b、 戶(hù)型1） 戶(hù)型范圍：21平方米—65平方米2） 戶(hù)型種類(lèi)：平層8種，頂層送閣樓3） 主力戶(hù)型及配比：29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。C組團(tuán)沒(méi)有銷(xiāo)售1套，正在談團(tuán)購(gòu)。上海年華等樓盤(pán)迅速跟進(jìn)，推出自己的小戶(hù)型，搶占市場(chǎng)份額，鄭州的小戶(hù)型市場(chǎng)日益火爆，成為鄭州最暢銷(xiāo)的戶(hù)型品類(lèi)。，成為中原純第一家小戶(hù)型社區(qū)的樓盤(pán)而迅速熱銷(xiāo)，啟動(dòng)了鄭州市的小戶(hù)型市場(chǎng)。三、 鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶(hù)型的樓盤(pán)。 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，小戶(hù)型是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果。小戶(hù)型有一個(gè)共同的特點(diǎn)，相對(duì)于過(guò)去同類(lèi)的戶(hù)型的面積普遍偏小?！靶?hù)型”已成為樓市中最搶眼的一個(gè)概念。上海年華、寶隆華庭、時(shí)尚PARTY、藍(lán)朝都市e時(shí)代 調(diào)查時(shí)間：——二、 小戶(hù)型的概念“小戶(hù)型”是一個(gè)由市場(chǎng)形成的概念，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶(hù)型。接待：呂紅麗優(yōu)勢(shì)：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬(wàn)科物業(yè)，作品牌聲勢(shì)劣勢(shì)：處107國(guó)道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒(méi)有公交車(chē)直達(dá)；對(duì)面是建業(yè)城市花園，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)市調(diào)日期：2003年2月11日（剛下過(guò)一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有很多積雪）鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)小戶(hù)型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類(lèi)、價(jià)格水平、營(yíng)銷(xiāo)狀況的調(diào)查，真正了解小戶(hù)型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶(hù)型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。第四，開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)小戶(hù)型，來(lái)瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。第三，周邊樓市云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其閃亮的賣(mài)點(diǎn)。整體上是一個(gè)較成熟的生活住宅區(qū)。與東建材隔路相望，有充足的客戶(hù)群與省檢察學(xué)校相鄰劣勢(shì)：臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上6米幾乎沒(méi)有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。從10：00——11：00現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一組客戶(hù)，僅有一通電話(huà)。贈(zèng)送：天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)：4000元/戶(hù)電話(huà)初裝費(fèi)：158元/戶(hù)（另贈(zèng)送區(qū)域網(wǎng)）分戶(hù)計(jì)量水表、電表：600元/戶(hù)單戶(hù)式獨(dú)立采暖系統(tǒng)：14000元/戶(hù)單元式對(duì)講門(mén)鈴系統(tǒng)：300元/戶(hù) 計(jì)19058元附：10號(hào)樓431房，單價(jià)2349元，總價(jià)265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)配套設(shè)施：地下室（600元/m2）2條電話(huà)線(xiàn)路，一路內(nèi)線(xiàn)不收費(fèi)，一路外線(xiàn)正常計(jì)費(fèi)寬帶網(wǎng)壁掛爐采暖現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會(huì)所％物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，小高層。售樓部比較壓抑，售樓員語(yǔ)速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自11：10——11:45,有1組客戶(hù)，1通電話(huà)。戶(hù)型：3+2房號(hào)：92號(hào)樓1單元10層?xùn)|戶(hù)房款：建筑面積：，總款524510元 按揭優(yōu)惠1％，貸款總額：40萬(wàn) 20年每月還款本息2648元市調(diào)日期：2003年2月22日三期：交房日期；20021231占地面積：85畝總建面積；11萬(wàn)平米戶(hù)型面積：13150、157（3+2）；199復(fù)式；170—230平方4+2均價(jià)：3000元總價(jià)范圍；2600—3500元/平方市調(diào)日期：2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城東路與鳳臺(tái)路交叉口向南50米 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá)80%），二期4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房總建筑面積：9萬(wàn)平方米綠化率：48％，一樓有私家花園，大概十幾平米樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買(mǎi)即?。恍「邔釉诮☉?hù)型：—172m2；小高層沒(méi)有小戶(hù)型，最小140平米。價(jià)格：2800元／平方米。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 小戶(hù)型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，89月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話(huà)，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍 附近都市村莊較多，租房市場(chǎng)一般80—150元/月 作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的