【正文】 （月）經(jīng)理1人：1x2300元/月=2300元經(jīng)理助理1人：1x1600元/月=1600元辦公室主任1人：1x2000元/月=2000元辦公室管理員1人：1x800元/月=800元客戶服務(wù)部主管1人：1x1500元/月=1500元客戶服務(wù)部管理員2人：2 x 800元/月=1600元會(huì)計(jì)出納各式各1人：2x 800元/月=1600元司機(jī)1人：1x800元/月=800元以上合計(jì)：12200元/月按國(guó)家福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育費(fèi)分別按工資總額14%,2%,%,%計(jì)算。人員工資總額：（1500+1700+25500）（1+%）=33722元/月（2）服裝費(fèi)（冬夏各兩套）37人x2x（250+150）=29600元月平攤服裝費(fèi) 2466元（3）工具費(fèi)名稱數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）折舊時(shí)間（年）折舊價(jià)（元）對(duì)講機(jī)12臺(tái)1200144005240警棍20根1530055電警棍2根20040055高低床19張1001900530合計(jì)280總計(jì)：（1）+（2）+（3）=36468元/月 （三）環(huán)境事務(wù)部1． 組織結(jié)構(gòu) 環(huán)境事務(wù)部保潔乙班綠化2．人員配備及工資預(yù)算(1)保潔員工部署表附表1：保潔員工部署表區(qū)域樓層職責(zé)人數(shù)工作時(shí)間備注A 區(qū)1F—4F日常保潔28 早班7：0015：00 晚班14：0022：00兩班倒每層三人另四個(gè)人輪休機(jī)動(dòng)B 區(qū)5F—8F日常保潔17：0017：00中午休息9F—13F日常保潔17：0017：00中午休息14F—18F日常保潔17：0017：00中午休息19F—天面日常保潔17：0017：00中午休息C區(qū)5F—8F日常保潔17：0017：00中午休息9F—13F日常保潔17：0017：00中午休息14F—18F日常保潔17：0017：00中午休息19F—天面日常保潔17：0017：00中午休息全部空間刮玻璃27：0017：009：0019：00中午輪休寫(xiě)字樓 大廳日常保潔擦拭電梯17：0017：00中午休息外圍日常保潔26：0014：0013：3021：30兩班倒停車場(chǎng)日常保潔17：0017：00中午休息全部空間日常保潔4視清潔計(jì)劃 另行安排機(jī)動(dòng)加輪休全部空間技術(shù)指導(dǎo)、巡回檢查18：0018：00清潔班長(zhǎng)總計(jì)47以上表格中男員工占17人，女員工占30人(2)綠化員工配備綠化員1人(3)工資及耗材預(yù)算:A. 人員工資:部長(zhǎng)1人 工資1500 元/月 班長(zhǎng)1人 工資800元/月 保潔工 男 16人 工資600元/月 女 30人 工資500元/月 合計(jì)24600元/月綠化工1人 工資800元/月福利費(fèi),工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育費(fèi)分別按工資總額的14%、2%、%%計(jì)算。夜班崗位人員配備：（1） 寫(xiě)字樓（東、西） 各1人（2） 裙樓賣場(chǎng) 崗 1人（3） 地下車庫(kù)（進(jìn)、出）各1人（4） 監(jiān)控中心 1人（5） 后大門 1人（6） 戶外巡邏 4人（7）地下停車場(chǎng)巡邏指揮 1人換休3人夜班共計(jì)16人。 公共設(shè)施設(shè)備平均年維修、材料費(fèi)a) 配電系統(tǒng) 2萬(wàn)/年b) 中央空調(diào)系統(tǒng) 5萬(wàn)/年 c) 供水系統(tǒng) 2萬(wàn)/年d) 消防系統(tǒng) 4萬(wàn)/年e) 安防系統(tǒng) 2萬(wàn)/年f) 樓宇自控系統(tǒng) 5萬(wàn)/年g) 照明系統(tǒng) 5萬(wàn)/年 合計(jì)：25萬(wàn)元/年 月平攤費(fèi)20833元總計(jì)：1+2+3+5=85733元/月（二） 保安部人員配備崗位人數(shù)：37人保安部長(zhǎng)1人甲班20人 含班長(zhǎng)1人乙班16人 含班長(zhǎng)1人班長(zhǎng)對(duì)保安部負(fù)責(zé)。人員工資總額：33300x（1+%）=（2） 裝備費(fèi)用：A 大型工具 品名數(shù)量單位金額（元）對(duì)講機(jī)11部13200電錘1把3000手電鉆3把600小鉆床1臺(tái)500砂輪機(jī)1臺(tái)800數(shù)字鉗形表3塊1200水鉆1臺(tái)4500切割機(jī)1臺(tái)800電焊機(jī)（大、?。?臺(tái)3000疏通機(jī)（大、小、手持）3臺(tái)4000維修操作臺(tái)2000真空泵1臺(tái)800復(fù)合表1塊200焊接工具1套800電動(dòng)過(guò)稱機(jī)1臺(tái)1600合計(jì)370005年折舊618元/月B 個(gè)人工具（26人） 10000元 二年折舊416元/月C 服裝費(fèi)管理人員3人 1000元x3=3000元操作人員23人 600元x23=13800元合計(jì)：16800元月平攤服裝費(fèi)1400元A+B+C =618元/月+416元/月+1400元/月 =2434元/月設(shè)備外包保養(yǎng)費(fèi)（1） 電梯：16臺(tái)手扶梯每臺(tái)每年5000元 合計(jì)80000元6臺(tái)高層高速梯每臺(tái)每年8000元 合計(jì)48000元12臺(tái)貨梯每臺(tái)每年6000元 合計(jì)72000元總計(jì)200000元/年（2） 中央空調(diào)系統(tǒng)：2萬(wàn)/臺(tái)/年主機(jī)6臺(tái) 6x2 =12萬(wàn)元（3）樓宇自控系統(tǒng) 3萬(wàn)元/年合計(jì)：35萬(wàn)元/年 月平攤費(fèi)29166元 更新/更換費(fèi)用按示范大廈標(biāo)準(zhǔn)要求：公共部位要保持常新?tīng)顟B(tài)、更新，周期以三年計(jì)算。從物業(yè)管理角度，提出合理化建議進(jìn)駐至大廈全部竣工工程部部長(zhǎng)及工程師主管制訂工程管理方案對(duì)圖書(shū)城深入調(diào)查研究，針對(duì)設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質(zhì)量保證體系進(jìn)駐兩個(gè)月后，至大廈全部竣工設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收與接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改，辦理移交手續(xù)，做好遺留工程備案根據(jù)工程進(jìn)度，安排交接管時(shí)間招聘培訓(xùn)招聘人員的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)、熟悉現(xiàn)場(chǎng)、管理設(shè)備視設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收工作進(jìn)度，部分員工到崗、開(kāi)業(yè)前一個(gè)月。 參與調(diào)試、驗(yàn)收 資料歸類A 建立設(shè)備臺(tái)帳 B建立設(shè)備檔案對(duì)參與調(diào)試的設(shè)備（1）作詳細(xì)的測(cè)試記錄（2）調(diào)試過(guò)程記錄，作為今后維修的參考我們將根據(jù)以上的現(xiàn)場(chǎng)工作情況，制定一套切合實(shí)際的圖書(shū)城工程管理方案。對(duì)建筑物的各職能范圍內(nèi)的服務(wù)功能的配置。雨、污水排水系統(tǒng)和生活用水排水系統(tǒng)供水系統(tǒng)建筑安全系統(tǒng)配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)避雷系統(tǒng)安防系統(tǒng)我們將從物業(yè)使用的角度，對(duì)以上的系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估。工程管理一、 工程前期介入方案 工作內(nèi)容工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關(guān)系到接管以后的服務(wù)水準(zhǔn)，房屋及其配套設(shè)施的驗(yàn)收。接管前一星期7清潔開(kāi)荒隨著工程的進(jìn)展，保潔專業(yè)技術(shù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的全面調(diào)研了解，隨即準(zhǔn)備保潔設(shè)備購(gòu)置，人員的前期培訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)介紹和制訂全面的清潔計(jì)劃。進(jìn)駐至開(kāi)業(yè)3逐步完善制訂物業(yè)管理方案對(duì)圖書(shū)城深入調(diào)查研究，針對(duì)圖書(shū)城的特點(diǎn)，制訂管理方案并逐步完善進(jìn)駐至開(kāi)業(yè)4完善和制定管理規(guī)章制度制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度引入ISO9002質(zhì)量保證體系合同簽訂后進(jìn)行5物業(yè)驗(yàn)收和接管依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改辦理書(shū)面提交手續(xù)，做為遺漏工程備案。入駐方案一覽表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1建立大廈物業(yè)管理公司前期介入人員到位，全面了解大廈整體布局，配套設(shè)施、設(shè)備，視情況進(jìn)行進(jìn)駐大廈前的各項(xiàng)準(zhǔn)備。人員陸續(xù)到位，接管驗(yàn)收開(kāi)始，圖書(shū)城的現(xiàn)場(chǎng)保安由我公司接管；交接一處，保潔部即開(kāi)始開(kāi)荒清潔工作（公共部位）；接管驗(yàn)收前三天，圖書(shū)城的保衛(wèi)工作由我公司管理。簽訂合同后，工程部前期管理人員即入駐圖書(shū)城，展開(kāi)工程前期介入工作。（3） 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量目標(biāo)： A 顧客合理期望滿意率95%，三年內(nèi)達(dá)98%，每年提高1% B 小區(qū)入住兩年達(dá)到湖北省“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”要求，三年達(dá)到《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈》要求，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：a管理制度完善，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理；b 轄區(qū)的供水、供電、通訊、照明、中央空調(diào)、電梯、消防等公共設(shè)施完好；c 建筑完好無(wú)損；d 水電維修及時(shí)率達(dá)98%以上，維修合格率達(dá)100%；e 轄區(qū)干凈衛(wèi)生；f 轄區(qū)內(nèi)綠化完好率98%，三年內(nèi)達(dá)到100%；g 轄區(qū)內(nèi)重大治安案件發(fā)生率為0；h 轄區(qū)內(nèi)車輛因管理責(zé)任丟失率為0；I 火災(zāi)發(fā)生率為0；J 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率為100%；K 業(yè)主投訴率不超過(guò)5%，投訴處理率為100%。物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)（1）物業(yè)管理服務(wù)的宗旨：處處見(jiàn)真情，感化業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶，全心全意為業(yè)主服務(wù)。（3） 每年舉辦4次以上社區(qū)文體活動(dòng)或義務(wù)上門服務(wù)活動(dòng)。（2） 建立完善有償服務(wù)及無(wú)償服務(wù)內(nèi)容：提供高質(zhì)量的社區(qū)服務(wù)。提供完善的轄區(qū)服務(wù)，建立優(yōu)秀的轄區(qū)文化。自公司成立以來(lái)，公司以集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力及三環(huán)物業(yè)管理公司先進(jìn)的管理理論先后承接了湖北省公安廳辦公大樓、湖北省審計(jì)署、武漢大學(xué)三環(huán)學(xué)生公寓、漢陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)汽車市場(chǎng)等項(xiàng)目，實(shí)踐證明無(wú)論是在住宅小區(qū)還是在賣場(chǎng)及寫(xiě)字樓，三環(huán)物業(yè)管理公司都有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)與先進(jìn)的管理理念。目前已簽定合同的有新長(zhǎng)江2008廣場(chǎng)、櫻花大廈、東湖明珠等項(xiàng)目，無(wú)論是顧問(wèn)項(xiàng)目還是全委托管理項(xiàng)目，無(wú)論是住宅小區(qū)還是賣場(chǎng)及寫(xiě)字樓，都反映了金地強(qiáng)大的實(shí)力與先進(jìn)的管理理念。（3）本土化優(yōu)勢(shì)A 金地物業(yè)在武漢市場(chǎng)的本土化優(yōu)勢(shì)。其中，三環(huán)物業(yè)管理公司作出了巨大的努力與犧牲，情愿為省出版文化城的發(fā)展作出三環(huán)物業(yè)管理公司最大的貢獻(xiàn)，在為其提高市場(chǎng)品牌的同時(shí)，也提高了我們?nèi)h(huán)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)品牌。為了樹(shù)立省出版文化城良好的市場(chǎng)品牌，同時(shí)促進(jìn)武漢物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展水平。三環(huán)物業(yè)管理公司的口號(hào)是：雙贏是合作的目的，共同為推動(dòng)省出版文化城的發(fā)展作貢獻(xiàn)。c ：三環(huán)物業(yè)之所以采取這種收取方式，一是讓用戶對(duì)水電用得安心，繳費(fèi)舒心；二是降低物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，減輕開(kāi)發(fā)商招商壓力；三是體現(xiàn)了三環(huán)物業(yè)無(wú)私奉獻(xiàn)，誠(chéng)心為省出版文化城營(yíng)造商業(yè)氛圍的決心與精神。我們將采取負(fù)一樓至四樓裝層表，寫(xiě)字樓整體裝表的原則。對(duì)于公用及共用部位的水電發(fā)生費(fèi)用，三環(huán)物業(yè)將采取費(fèi)用分?jǐn)偅沾?，按?shí)結(jié)算，免費(fèi)服務(wù)的原則。三環(huán)集團(tuán)上市公司（12家控股公司）是名列湖北前十名的國(guó)有大型企業(yè)。金地集團(tuán)是房地產(chǎn)上市公司，平均以每年開(kāi)發(fā)350萬(wàn)平方米的地產(chǎn)發(fā)展，在深圳房地產(chǎn)業(yè)可謂是名列前茅。深圳金地物業(yè)管理公司是全國(guó)排名前茅的一級(jí)管理公司，委托的足跡遍布大江南北，每到一處，無(wú)一不留下榮譽(yù)與喝彩，三環(huán)物業(yè)管理公司是武漢本土化的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中突出的一支新秀，兩家公司的各自最大優(yōu)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，一定會(huì)為武漢物業(yè)發(fā)展注入新的血液，一定有最大的優(yōu)勢(shì)為省出版文化城物業(yè)管理服務(wù)作貢獻(xiàn)。通過(guò)深圳金地物業(yè)管理公司與三環(huán)物業(yè)公司聯(lián)合，為省出版文化城提供高品質(zhì)的服務(wù)、低價(jià)位的收費(fèi)，做好省出版文化城的市場(chǎng)培育。（20）社區(qū)文化 管理處充分利用公共配套設(shè)施和住戶的才華，精心組織各項(xiàng)聯(lián)誼、文體活動(dòng)，為大家提供各種交流、聯(lián)絡(luò)機(jī)會(huì)，促進(jìn)大家身心健康，體現(xiàn)“啟迪兒童，關(guān)愛(ài)老人，牽動(dòng)青年、熱愛(ài)文化事業(yè)”這個(gè)主題；通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交流，感情溝通，增強(qiáng)業(yè)主與管理公司的向心力和凝聚力，營(yíng)造一種融洽、高尚文明的居住文化。對(duì)涉及重復(fù)投訴的問(wèn)題，責(zé)任部門負(fù)責(zé)人對(duì)要進(jìn)行調(diào)查、分析原因，提出糾正預(yù)防措施，并對(duì)糾正措施預(yù)防措施的有效性進(jìn)行驗(yàn)證，直到不從復(fù)發(fā)生。特別要注意六、七月份是武漢市的洪水期，應(yīng)提前做好小區(qū)電梯基站、地下設(shè)備房、地下車庫(kù)等的防洪工作。（18）應(yīng)急管理 為確保業(yè)主（客戶）得到安全的有效的服務(wù)，管理處對(duì)可能出現(xiàn)的各種應(yīng)急情況都明確了控制和處理的辦法，要求管理人員、電工、保安員掌握應(yīng)急情況的處理程序和應(yīng)急措施。（17）物業(yè)分包管理 物業(yè)分包管理，主要有電梯及中央空調(diào)維修保養(yǎng)、外墻清洗、垃圾清運(yùn)、四害消殺。（16）收費(fèi)管理 財(cái)務(wù)人員依照物業(yè)管理費(fèi)用收取程序，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)住戶每月管理費(fèi)用及其它費(fèi)用的收取，并負(fù)責(zé)零星維修服務(wù)費(fèi)用的收取，做好對(duì)客戶應(yīng)交費(fèi)用的催繳工作。（15）綠化管理 綠化工作由綠化小組依據(jù)綠化管理程序?qū)嵤?，確保省出版文化城環(huán)境漂亮、優(yōu)雅。