【正文】 （月）經理1人：1x2300元/月=2300元經理助理1人：1x1600元/月=1600元辦公室主任1人：1x2000元/月=2000元辦公室管理員1人：1x800元/月=800元客戶服務部主管1人：1x1500元/月=1500元客戶服務部管理員2人：2 x 800元/月=1600元會計出納各式各1人：2x 800元/月=1600元司機1人：1x800元/月=800元以上合計：12200元/月按國家福利費、工會經費及職工教育費分別按工資總額14%,2%,%,%計算。人員工資總額：（1500+1700+25500）（1+%）=33722元/月（2）服裝費（冬夏各兩套）37人x2x（250+150）=29600元月平攤服裝費 2466元（3）工具費名稱數量單價（元）合計（元）折舊時間（年）折舊價（元）對講機12臺1200144005240警棍20根1530055電警棍2根20040055高低床19張1001900530合計280總計：（1）+（2）+（3）=36468元/月 （三）環(huán)境事務部1． 組織結構 環(huán)境事務部保潔乙班綠化2．人員配備及工資預算(1)保潔員工部署表附表1：保潔員工部署表區(qū)域樓層職責人數工作時間備注A 區(qū)1F—4F日常保潔28 早班7：0015：00 晚班14：0022：00兩班倒每層三人另四個人輪休機動B 區(qū)5F—8F日常保潔17：0017：00中午休息9F—13F日常保潔17：0017：00中午休息14F—18F日常保潔17：0017：00中午休息19F—天面日常保潔17：0017：00中午休息C區(qū)5F—8F日常保潔17：0017：00中午休息9F—13F日常保潔17：0017：00中午休息14F—18F日常保潔17：0017：00中午休息19F—天面日常保潔17：0017：00中午休息全部空間刮玻璃27：0017：009：0019：00中午輪休寫字樓 大廳日常保潔擦拭電梯17：0017：00中午休息外圍日常保潔26：0014：0013：3021：30兩班倒停車場日常保潔17：0017：00中午休息全部空間日常保潔4視清潔計劃 另行安排機動加輪休全部空間技術指導、巡回檢查18：0018：00清潔班長總計47以上表格中男員工占17人，女員工占30人(2)綠化員工配備綠化員1人(3)工資及耗材預算:A. 人員工資:部長1人 工資1500 元/月 班長1人 工資800元/月 保潔工 男 16人 工資600元/月 女 30人 工資500元/月 合計24600元/月綠化工1人 工資800元/月福利費,工會經費及職工教育費分別按工資總額的14%、2%、%%計算。夜班崗位人員配備：（1） 寫字樓（東、西） 各1人（2） 裙樓賣場 崗 1人（3） 地下車庫（進、出）各1人（4） 監(jiān)控中心 1人（5） 后大門 1人（6） 戶外巡邏 4人（7）地下停車場巡邏指揮 1人換休3人夜班共計16人。 公共設施設備平均年維修、材料費a) 配電系統(tǒng) 2萬/年b) 中央空調系統(tǒng) 5萬/年 c) 供水系統(tǒng) 2萬/年d) 消防系統(tǒng) 4萬/年e) 安防系統(tǒng) 2萬/年f) 樓宇自控系統(tǒng) 5萬/年g) 照明系統(tǒng) 5萬/年 合計：25萬元/年 月平攤費20833元總計：1+2+3+5=85733元/月（二） 保安部人員配備崗位人數：37人保安部長1人甲班20人 含班長1人乙班16人 含班長1人班長對保安部負責。人員工資總額：33300x（1+%）=（2） 裝備費用：A 大型工具 品名數量單位金額（元）對講機11部13200電錘1把3000手電鉆3把600小鉆床1臺500砂輪機1臺800數字鉗形表3塊1200水鉆1臺4500切割機1臺800電焊機（大、?。?臺3000疏通機（大、小、手持）3臺4000維修操作臺2000真空泵1臺800復合表1塊200焊接工具1套800電動過稱機1臺1600合計370005年折舊618元/月B 個人工具（26人） 10000元 二年折舊416元/月C 服裝費管理人員3人 1000元x3=3000元操作人員23人 600元x23=13800元合計：16800元月平攤服裝費1400元A+B+C =618元/月+416元/月+1400元/月 =2434元/月設備外包保養(yǎng)費（1） 電梯：16臺手扶梯每臺每年5000元 合計80000元6臺高層高速梯每臺每年8000元 合計48000元12臺貨梯每臺每年6000元 合計72000元總計200000元/年（2） 中央空調系統(tǒng)：2萬/臺/年主機6臺 6x2 =12萬元（3）樓宇自控系統(tǒng) 3萬元/年合計：35萬元/年 月平攤費29166元 更新/更換費用按示范大廈標準要求：公共部位要保持常新狀態(tài)、更新，周期以三年計算。從物業(yè)管理角度，提出合理化建議進駐至大廈全部竣工工程部部長及工程師主管制訂工程管理方案對圖書城深入調查研究，針對設施設備的特點，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質量保證體系進駐兩個月后，至大廈全部竣工設備調試驗收與接管依據標準逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改，辦理移交手續(xù)，做好遺留工程備案根據工程進度，安排交接管時間招聘培訓招聘人員的現(xiàn)場培訓、熟悉現(xiàn)場、管理設備視設備調試、驗收工作進度，部分員工到崗、開業(yè)前一個月。 參與調試、驗收 資料歸類A 建立設備臺帳 B建立設備檔案對參與調試的設備（1）作詳細的測試記錄（2）調試過程記錄，作為今后維修的參考我們將根據以上的現(xiàn)場工作情況，制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。對建筑物的各職能范圍內的服務功能的配置。雨、污水排水系統(tǒng)和生活用水排水系統(tǒng)供水系統(tǒng)建筑安全系統(tǒng)配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)避雷系統(tǒng)安防系統(tǒng)我們將從物業(yè)使用的角度，對以上的系統(tǒng)進行評估。工程管理一、 工程前期介入方案 工作內容工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關系到接管以后的服務水準，房屋及其配套設施的驗收。接管前一星期7清潔開荒隨著工程的進展，保潔專業(yè)技術人員對現(xiàn)場的全面調研了解，隨即準備保潔設備購置，人員的前期培訓，現(xiàn)場介紹和制訂全面的清潔計劃。進駐至開業(yè)3逐步完善制訂物業(yè)管理方案對圖書城深入調查研究，針對圖書城的特點，制訂管理方案并逐步完善進駐至開業(yè)4完善和制定管理規(guī)章制度制定切合實際的各項制度引入ISO9002質量保證體系合同簽訂后進行5物業(yè)驗收和接管依據標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改辦理書面提交手續(xù)，做為遺漏工程備案。入駐方案一覽表序號項目內容時間1建立大廈物業(yè)管理公司前期介入人員到位，全面了解大廈整體布局，配套設施、設備，視情況進行進駐大廈前的各項準備。人員陸續(xù)到位，接管驗收開始，圖書城的現(xiàn)場保安由我公司接管；交接一處，保潔部即開始開荒清潔工作（公共部位）；接管驗收前三天，圖書城的保衛(wèi)工作由我公司管理。簽訂合同后，工程部前期管理人員即入駐圖書城，展開工程前期介入工作。（3） 物業(yè)管理服務的質量目標： A 顧客合理期望滿意率95%，三年內達98%，每年提高1% B 小區(qū)入住兩年達到湖北省“物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”要求，三年達到《全國物業(yè)管理示范大廈》要求，具體標準如下：a管理制度完善，應用計算機網絡現(xiàn)代化管理手段進行科學管理；b 轄區(qū)的供水、供電、通訊、照明、中央空調、電梯、消防等公共設施完好；c 建筑完好無損；d 水電維修及時率達98%以上，維修合格率達100%；e 轄區(qū)干凈衛(wèi)生；f 轄區(qū)內綠化完好率98%，三年內達到100%；g 轄區(qū)內重大治安案件發(fā)生率為0；h 轄區(qū)內車輛因管理責任丟失率為0；I 火災發(fā)生率為0；J 管理人員專業(yè)培訓合格率為100%；K 業(yè)主投訴率不超過5%，投訴處理率為100%。物業(yè)管理服務的目標（1）物業(yè)管理服務的宗旨：處處見真情，感化業(yè)主及經營戶，全心全意為業(yè)主服務。（3） 每年舉辦4次以上社區(qū)文體活動或義務上門服務活動。（2） 建立完善有償服務及無償服務內容：提供高質量的社區(qū)服務。提供完善的轄區(qū)服務，建立優(yōu)秀的轄區(qū)文化。自公司成立以來，公司以集團強大的實力及三環(huán)物業(yè)管理公司先進的管理理論先后承接了湖北省公安廳辦公大樓、湖北省審計署、武漢大學三環(huán)學生公寓、漢陽開發(fā)區(qū)汽車市場等項目，實踐證明無論是在住宅小區(qū)還是在賣場及寫字樓，三環(huán)物業(yè)管理公司都有豐富的管理經驗與先進的管理理念。目前已簽定合同的有新長江2008廣場、櫻花大廈、東湖明珠等項目，無論是顧問項目還是全委托管理項目，無論是住宅小區(qū)還是賣場及寫字樓，都反映了金地強大的實力與先進的管理理念。（3）本土化優(yōu)勢A 金地物業(yè)在武漢市場的本土化優(yōu)勢。其中，三環(huán)物業(yè)管理公司作出了巨大的努力與犧牲，情愿為省出版文化城的發(fā)展作出三環(huán)物業(yè)管理公司最大的貢獻，在為其提高市場品牌的同時，也提高了我們三環(huán)物業(yè)管理公司的市場品牌。為了樹立省出版文化城良好的市場品牌，同時促進武漢物業(yè)管理市場發(fā)展水平。三環(huán)物業(yè)管理公司的口號是：雙贏是合作的目的，共同為推動省出版文化城的發(fā)展作貢獻。c ：三環(huán)物業(yè)之所以采取這種收取方式，一是讓用戶對水電用得安心，繳費舒心；二是降低物業(yè)費收取標準，減輕開發(fā)商招商壓力；三是體現(xiàn)了三環(huán)物業(yè)無私奉獻，誠心為省出版文化城營造商業(yè)氛圍的決心與精神。我們將采取負一樓至四樓裝層表，寫字樓整體裝表的原則。對于公用及共用部位的水電發(fā)生費用，三環(huán)物業(yè)將采取費用分攤，代收代付，按實結算，免費服務的原則。三環(huán)集團上市公司（12家控股公司）是名列湖北前十名的國有大型企業(yè)。金地集團是房地產上市公司，平均以每年開發(fā)350萬平方米的地產發(fā)展，在深圳房地產業(yè)可謂是名列前茅。深圳金地物業(yè)管理公司是全國排名前茅的一級管理公司，委托的足跡遍布大江南北，每到一處，無一不留下榮譽與喝彩，三環(huán)物業(yè)管理公司是武漢本土化的競爭市場中突出的一支新秀，兩家公司的各自最大優(yōu)勢強強聯(lián)手，一定會為武漢物業(yè)發(fā)展注入新的血液，一定有最大的優(yōu)勢為省出版文化城物業(yè)管理服務作貢獻。通過深圳金地物業(yè)管理公司與三環(huán)物業(yè)公司聯(lián)合，為省出版文化城提供高品質的服務、低價位的收費，做好省出版文化城的市場培育。（20）社區(qū)文化 管理處充分利用公共配套設施和住戶的才華，精心組織各項聯(lián)誼、文體活動，為大家提供各種交流、聯(lián)絡機會，促進大家身心健康，體現(xiàn)“啟迪兒童，關愛老人，牽動青年、熱愛文化事業(yè)”這個主題；通過與業(yè)主委員會進行交流，感情溝通，增強業(yè)主與管理公司的向心力和凝聚力，營造一種融洽、高尚文明的居住文化。對涉及重復投訴的問題，責任部門負責人對要進行調查、分析原因，提出糾正預防措施，并對糾正措施預防措施的有效性進行驗證，直到不從復發(fā)生。特別要注意六、七月份是武漢市的洪水期，應提前做好小區(qū)電梯基站、地下設備房、地下車庫等的防洪工作。（18）應急管理 為確保業(yè)主（客戶）得到安全的有效的服務，管理處對可能出現(xiàn)的各種應急情況都明確了控制和處理的辦法，要求管理人員、電工、保安員掌握應急情況的處理程序和應急措施。（17）物業(yè)分包管理 物業(yè)分包管理，主要有電梯及中央空調維修保養(yǎng)、外墻清洗、垃圾清運、四害消殺。（16）收費管理 財務人員依照物業(yè)管理費用收取程序，負責對小區(qū)住戶每月管理費用及其它費用的收取，并負責零星維修服務費用的收取，做好對客戶應交費用的催繳工作。（15）綠化管理 綠化工作由綠化小組依據綠化管理程序實施，確保省出版文化城環(huán)境漂亮、優(yōu)雅。