【正文】 工作票一式兩份，一份由工作責(zé)任人保存，另一份由值班人員收?qǐng)?zhí)、存檔?？傊蛋嗍业倪\(yùn)作程序一. 總值班室由管理組負(fù)責(zé)管理，保證二十四小時(shí)有人接聽電話；二. 負(fù)責(zé)記錄各運(yùn)行小組的上一天值班情況，并向管理組轉(zhuǎn)報(bào)；三. 負(fù)責(zé)接聽記錄各運(yùn)行組的求援電話和業(yè)主意見，并向管理組報(bào)告；四. 突發(fā)情況下耕具部長(zhǎng)和管理組的指示下地通知，調(diào)動(dòng)人員、物資、保證通訊聯(lián)絡(luò)。三. 維修組成員街道發(fā)生突發(fā)情況的報(bào)告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行搶修。維修組運(yùn)作程序一. 對(duì)于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)后，有維修組負(fù)責(zé)，運(yùn)行組配合，共同完成。對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)。操作規(guī)程運(yùn)行組運(yùn)作程序一. 各運(yùn)行組組長(zhǎng)每天上午向總值班室匯報(bào)前一天值班情況 ，反映管理處和業(yè)主的意見；二. 發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)迅速采取臨時(shí)應(yīng)急措施，并酌情向總值班室和管理處報(bào)告。四. 各組公共項(xiàng)目：1. 檢查項(xiàng)目：A環(huán)境衛(wèi)生狀況；B人員儀容儀表情況；C提問工作手冊(cè)相關(guān)的內(nèi)容；D勞動(dòng)紀(jì)律服務(wù)意識(shí)。三. 維修組：1. 檢查項(xiàng)目：A. 維修保養(yǎng)計(jì)劃完成情況；B. 維修保養(yǎng)工作質(zhì)量；C. 對(duì)設(shè)備突發(fā)故障進(jìn)行維修的及時(shí)性。2. 檢查方法： 每單項(xiàng)抽查項(xiàng)目不少于3項(xiàng)，夜間查崗抽本周或上周工作記錄。工程部周檢規(guī)定 機(jī)電工程部各小組組長(zhǎng)、機(jī)電工程師在工程部長(zhǎng)的組織下對(duì)所管轄 的設(shè)備每周進(jìn)行一次巡視檢查。三. 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生繡。開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。七. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無誤，拆除所有安全措施，全體人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。五. 一般情況上，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離檔板，并有專人監(jiān)護(hù)。三. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修班班長(zhǎng)應(yīng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。電氣維修管理規(guī)定一. 電氣為人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國(guó)家部頒標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工程規(guī)程》作業(yè)。五. 每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的消殺滅鼠工作。三. 空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)，狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄。空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定一. 空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。七. 定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔，發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。五. 發(fā)電機(jī)一旦起動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，起動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。三. 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位，冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁如內(nèi)。七. 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。以防雜物掉入水池中。四. 泵房每星期有分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。在正常情況下，生活水泵，消防水泵，噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)設(shè)置于自動(dòng)位置。水泵房管理規(guī)定一. 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵，管道接頭和閥門有無滲漏水。九. 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。七. 對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過廣播向用戶作出解釋。五. 配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。三. 值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。配電房管理規(guī)定一. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班，未經(jīng)部門經(jīng)理許可，非工作人員不得入內(nèi)。六、 進(jìn)行電、氧焊工作時(shí)，應(yīng)先觀察作業(yè)范圍，焊渣濺落處有無易燃物，有安全隱患的要備好滅火器材。四、 在高低壓配電房、設(shè)備間、機(jī)房工作時(shí)嚴(yán)禁吸煙和擅自動(dòng)用火種作業(yè)。二、 值班員對(duì)所屬機(jī)房、設(shè)備間進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)有不安全因素及隱患及時(shí)進(jìn)行整改。六、交班人員應(yīng)認(rèn)真記錄本班遺留跟進(jìn)事宜，經(jīng)接班人員確認(rèn)，雙方簽字后，表示交接班已生效。 儀器、工具、消防設(shè)備鑰匙是否齊全。五、 接班人員在接班時(shí)需檢查： 資料、憑證、記錄是否完整。待接班人員到崗后，辦完交接手續(xù)才能離開。二、 遇到接班人員有病態(tài)、酒意或精神不振者，交班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管或主任，不得視而不見，如因此下班發(fā)生責(zé)任事故，上班人員負(fù)連帶責(zé)任。五. 維修人員在接到緊急事故處理派遣令后，應(yīng)以最快的速度趕往現(xiàn)場(chǎng)作出處理，使損失減至最小。三. 設(shè)備情況均應(yīng)匯報(bào)總值班室，未能得到及時(shí)處理的應(yīng)詳細(xì)匯報(bào)設(shè)備故障狀況，以便總值班室依照經(jīng)理和管理組的指示以及實(shí)際情況合理安排人員搶修?？傊蛋喙芾硪?guī)定一. 總值班室動(dòng)力中心監(jiān)控室，實(shí)行24小時(shí)全天制值班。發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理。四. 開、停機(jī)及運(yùn)行調(diào)節(jié)應(yīng)按照空調(diào)的安全操作規(guī)程進(jìn)行操作。二. 在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的值班、檢查、維修和定期保養(yǎng)工作。六. 負(fù)責(zé)組織人員進(jìn)行安全、技術(shù)和質(zhì)量意識(shí)培訓(xùn)工作。四. 負(fù)責(zé)工具、材料的采購(gòu)、保管和發(fā)放管理工作。二. 負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對(duì)外協(xié)調(diào)工作。八. 積極晚生上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。六. 定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。四. 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。二. 按時(shí)完成機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄。九. 完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。七. 加強(qiáng)防范意識(shí)，做好配電房、水泵房的防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。五. 負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。三. 定時(shí)巡視設(shè)備房和設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。運(yùn)行組人員職責(zé)一. 運(yùn)行組負(fù)責(zé)對(duì)大廈加電設(shè)備的運(yùn)行值班、處理一般性故障，參與、協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)向管理組或經(jīng)理匯報(bào)。 、建立和管理工作。 ，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行 （每周必須進(jìn)行一次全面的檢查 ，每月不少于一次夜間查崗）。 《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。二、 具體操作規(guī)范（一） 工程機(jī)電設(shè)備管理工程部部長(zhǎng)職責(zé)，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程部的全面管理工作。（十四） 保潔員崗位人數(shù)： 55人直接上級(jí)：環(huán)境事務(wù)部部長(zhǎng)本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境保潔工作任職要求：初中文化，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。（5）遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生，立即采取應(yīng)急處理，并及時(shí)向管理員匯報(bào)。（3）負(fù)責(zé)本轄區(qū)治安、保衛(wèi)工作，巡邏保安員應(yīng)對(duì)轄區(qū)各個(gè)部位進(jìn)行定時(shí)和不定時(shí)、定點(diǎn)和不定點(diǎn)，由外及里相結(jié)合的交叉巡邏。直接責(zé)任：（1）負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，嚴(yán)格實(shí)施車輛進(jìn)出登記管理制度。（3） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。 直接責(zé)任：（1） 負(fù)責(zé)具體綠化養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格執(zhí)行綠化維護(hù)工作，技術(shù)規(guī)范。 直接責(zé)任：（1） 負(fù)責(zé)綠化的總體設(shè)計(jì)與技術(shù)指導(dǎo)；（2） 負(fù)責(zé)保潔部工作考核；（3） 負(fù)責(zé)本部門全面工作；（4） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。（6）提高技術(shù)業(yè)務(wù)知識(shí)，熟悉并掌握設(shè)備的性能、操作程序及應(yīng)急處理方法；（7）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。任職要求：中專以上的學(xué)歷，機(jī)電和工民建專業(yè)畢業(yè)，有2年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，有電工證（市勞動(dòng)局頒發(fā)的）和進(jìn)網(wǎng)操作證（市供電局頒發(fā)的）直接責(zé)任：（1）負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的日常巡視和維護(hù)管理；（2）做好測(cè)量和監(jiān)控裝置（水、電部分）的檢定工作；（3）做好設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，設(shè)備、設(shè)施的日常維修工作（4）負(fù)責(zé)小區(qū)客戶報(bào)修的維修工作。（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（4）制定轄區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施；監(jiān)督和考評(píng)電梯公司的維修 保養(yǎng)工作。（2）負(fù)責(zé)工程返修管理。直接責(zé)任：（1）負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)報(bào)表及物資申報(bào)成本考核工作；（2）日常報(bào)銷審核，結(jié)算工作；（3）負(fù)責(zé)月、季度、年度運(yùn)行成本財(cái)務(wù)考核；（4）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作.（九） 工程部部長(zhǎng)：人數(shù)：1人直接上級(jí)：管理處副主任直接下級(jí)：維修工本職工作：負(fù)責(zé)工程技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)工作，包括物業(yè)驗(yàn)收、供電供水、機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)、裝修審批、驗(yàn)收等。（八）、 財(cái)務(wù)部崗位人數(shù)：出納、會(huì)計(jì)各1人直接上級(jí)：經(jīng)理助理 本職工作：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算、開支、考核。任職要求：中專以上學(xué)歷，熟悉操作辦公設(shè)備，文字表達(dá)能力較強(qiáng)，辦事條理性強(qiáng)，有2年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（3）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)布置四樓會(huì)議廳；（4）負(fù)責(zé)對(duì)外接待，對(duì)內(nèi)創(chuàng)收工作。任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)的工作2年以上，具有較強(qiáng)的溝通能力，熟悉物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)。直接責(zé)任：（1）保證日常用車工作；（2）負(fù)責(zé)車輛維修、保養(yǎng)工作；（3）落實(shí)日常采購(gòu)工作；（4）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（五） 司機(jī)崗位人數(shù)：1人直接上級(jí)：辦公室主任本職工作：負(fù)責(zé)日常采購(gòu)工作及駕車。 任職要求：大專以上學(xué)歷，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，有2年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。直接責(zé)任：（1） 負(fù)責(zé)有償便民服務(wù)及特殊服務(wù)的實(shí)施工作；（2） 負(fù)責(zé)康樂文體、文化活動(dòng)的組織、實(shí)施及設(shè)施等 工作組織策劃；（3） 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作及管理處的對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)工作；（4） 負(fù)責(zé)轄區(qū)各類突發(fā)事件的預(yù)防與糾正工作；（5） 負(fù)責(zé)管理處人事招聘、選拔、任用，建立人事檔案、資料工作；（6） 負(fù)責(zé)辦公會(huì)議，建立各項(xiàng)規(guī)章制度工作；（7） 負(fù)責(zé)車輛管理及申購(gòu)計(jì)劃工作；（8） 完成上級(jí)安排的其他工作。（三） 辦公室主任崗位人數(shù)：1人直接上級(jí)：管理處助理直接下級(jí)：管理員本職工作：負(fù)責(zé)轄區(qū)保安（治安、消防、車輛交通、應(yīng)急）、保潔、綠化、會(huì)所、商店、飯?zhí)玫热粘９芾恚婚_展社區(qū)文化。熟悉物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)，有較強(qiáng)的管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力。 本職工作：負(fù)責(zé)轄區(qū)的治安、消防、綠化、維護(hù)、保潔等工作的考評(píng)；協(xié)助經(jīng)理對(duì)下屬員工工作實(shí)施監(jiān)督檢查考核；在管理處經(jīng)理不在轄區(qū)的情況下履行管理處經(jīng)理的職責(zé)。（2） 負(fù)責(zé)管理處員工的考核及獎(jiǎng)懲。 領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：對(duì)管理處的管理服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。熟悉物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)，有較強(qiáng)的管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力。一、 崗位職責(zé)、任職要求（一） 管理處經(jīng)理 崗位人數(shù)：1人 直接上級(jí)：物業(yè)公司經(jīng)理 直接下級(jí)：經(jīng)理助理 本職工作：負(fù)責(zé)管理處的運(yùn)作。 對(duì)外招商優(yōu)勢(shì)三環(huán)物業(yè)管理公司可以通過省創(chuàng)業(yè)中心及省經(jīng)濟(jì)促進(jìn)委員會(huì)為省出版文化城招商引資提供便利條件及有力保障。B 職能部門的優(yōu)勢(shì)三環(huán)物業(yè)管理公司與公安、消防、武警、供電（水）部門同樣有著良好的關(guān)系，可以為省出版文化城全面展開工作提供有力的幫助。C 集團(tuán)合作品牌優(yōu)勢(shì)三環(huán)集團(tuán)及金地集團(tuán)的足跡遍布全國(guó)各地，因此我們針對(duì)省出版文化城的宣傳不僅拘泥于武漢，而是全國(guó)的每一個(gè)城市。B 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)三環(huán)物業(yè)管理公司與金地物業(yè)管理公司承管的項(xiàng)目遍布武漢三鎮(zhèn)，數(shù)量之大，面積之廣。 成功經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)三環(huán)集團(tuán)成功運(yùn)作的酒店、展廳，物流等經(jīng)驗(yàn)，都可以為省出版文化城重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。辦公設(shè)備費(fèi)用（1）會(huì)議桌，椅子（可坐30人） 1x6000元/套=6000元經(jīng)理辦公桌 1x1000元/套=1000元 其余辦公桌（共9套） 9x500元/套=4500元 （2）對(duì)講機(jī)：3x1200元/部=3600元（3） 電話：3x320元/部=960元（4） 電腦（帶打印機(jī)）：3x7000元/臺(tái)=18000元（5） 復(fù)印機(jī)：1x12000元/臺(tái)=12000元（6） 文件柜：10x500元/組=5000元（7） 保險(xiǎn)柜：1x500元/個(gè)=500元（8） 沙發(fā)茶幾：2x2000元/組=4000元（9） 汽車（金杯面包）1x120000元/臺(tái)=120000元（10） 員工培訓(xùn)費(fèi)：500元/x136人=68000元（11） 月辦公用品費(fèi)：1x3000元/月=3000元其中前九項(xiàng)設(shè)備按5年折舊，第10項(xiàng)按2年折舊，以上費(fèi)用平攤每月為10956元辦公室人員及設(shè)備預(yù)算（月）14335+833+10845=26013元/月 八、報(bào)價(jià)綜合第七部分內(nèi)容預(yù)算：總報(bào)價(jià)（一）+（二）+（三）+（四）112142+36468+61291+26013=235914元/月寫字樓與賣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)比為1：鑒此， 九、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目策劃及優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目策劃與優(yōu)勢(shì)承 諾一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標(biāo)，三環(huán)物業(yè)管理公司將依靠三環(huán)集團(tuán)強(qiáng)大實(shí)力優(yōu)勢(shì)，針對(duì)省出版文化城重點(diǎn)合作項(xiàng)目（賓館、會(huì)展、物流等）進(jìn)行投資，為省出版文化城營(yíng)造商業(yè)氛圍及市場(chǎng)培育作貢獻(xiàn)；一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標(biāo)，將保證低價(jià)位進(jìn)入，提供高品質(zhì)管理服務(wù)；一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標(biāo)，將全免物業(yè)管理前期介入費(fèi)（13萬/月）；一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標(biāo)，將保證省出版文化城二年內(nèi)獲得“湖北省優(yōu)秀示范大廈”稱號(hào)，三年內(nèi)獲得“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”光榮稱號(hào)。月經(jīng)營(yíng)成本總計(jì)：58023元 （四）辦公人員及設(shè)備人員工資