【正文】 （14）衛(wèi)生清潔管理為了搞好和保持清潔衛(wèi)生，管理處按清潔管理程序規(guī)定，制定清潔保養(yǎng)標準及實施作業(yè)指導(dǎo)書，由專人對保潔工作進行監(jiān)督檢查和評定，并負責與客戶溝通明確生活垃圾，裝修垃圾的處置事宜。（13）停車場管理 管理處依照車輛管理服務(wù)程序，切實做好停車場的安全管理，更好地為顧客服務(wù)，方便停車，保障車輛停放有序，交通暢通，切實地做好車輛的治安防范管理，防止車輛丟失事故的發(fā)生。保安部的工作包括治安、消防、停車管理、緊急事件處理等。對用戶提供維修服務(wù)，關(guān)鍵要做到：快速、合格、滿意。（9） 設(shè)施設(shè)備管理 除了供電、給排水、電梯、房屋等設(shè)施設(shè)備外，大廈還有安防、監(jiān)控、消防、樓宇自控、通訊智能系統(tǒng)、道路等設(shè)施設(shè)備，運行維護組按程序和作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定進行管理。（8）建筑維護 運行維護組按照建筑物的維護程序做好對建筑物的日常維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。按排水管理程序，做好排水設(shè)施設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)工作。B 在正常電源停電或檢修時應(yīng)及時通知用戶，發(fā)電機立即供電，以保證用電安全； C 對管轄范圍內(nèi)的電氣設(shè)備運行保養(yǎng)。建議裝修施工單位購買第三責任保險。（4） 裝修管理 入住客戶進行裝修時，管理處按物業(yè)裝修管理程序?qū)ξ飿I(yè)裝修進行管理，接受施工單位辦理施工進場手續(xù)，收取管理費用及施工押金，并對施工單位是否安全文明施工進行檢查，客戶裝修完工后，由管理處驗收后，按情況全部或部分退還押金。交接驗收后要建立工程技術(shù)檔案，有工程遺留問題的應(yīng)返饋給開發(fā)商落實維修，如由物業(yè)公司直接找施工單位保修，則開發(fā)商應(yīng)授權(quán)給物業(yè)公司，并經(jīng)施工單位認可。（2）交接驗收 開發(fā)商向物業(yè)管理公司發(fā)出竣工驗收通知報告后，由物業(yè)管理公司經(jīng)理任命組成驗收小組。D 與政府主管部門、企事業(yè)單位溝通，了解與物業(yè)管理和用戶有關(guān)規(guī)定。C 配合招商工作。如小區(qū)里應(yīng)考慮有垃圾中轉(zhuǎn)站、公共衛(wèi)生間、自助電話、商店、診所等公共設(shè)施，智能化系統(tǒng)不要脫離實用經(jīng)濟而片面追求新奇，等等。（二）主要服務(wù)過程的描述及其工作重點、注意事項根據(jù)管理模式的特點及管理方針目標，管理處針對物業(yè)管理的主要過程制訂書面的程序和作業(yè)指導(dǎo)書，明確各項管理過程的流程、控制要求及應(yīng)達到的標準。兩幢寫字樓高度均為24層，16層至20層中間有連廊相接，可以互通。項目投資方為湖北出版總社，經(jīng)營管理方為湖北出版實業(yè)發(fā)展中心。地處楚雄大道，全部工程占地面積為204畝。幾年來，公司所管理的物業(yè)得到有效保值和增值，先后被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀工業(yè)區(qū)”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”和“深圳市園林式、花園式小區(qū)”等。金地物業(yè)管理在全行業(yè)率先建立了覆蓋業(yè)務(wù)流程每一個環(huán)節(jié)和每一個員工的ISO9001質(zhì)量管理體系，大力推行以管理處主任職業(yè)化為核心的全員增值培訓(xùn)計劃；崇尚業(yè)績、注重工作改進的考核激勵體系，使公司全員始終以積極的心態(tài)為開發(fā)商及其物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主（住戶）提供高品質(zhì)的專業(yè)化的管理和服務(wù)。在北京、上海、重慶、哈爾濱、長春、沈陽、大連、保定、西安、南京、蘇州、昆山、合肥、武漢、十堰、長沙、南昌、貴陽、柳州、桂林、福州、東莞、深圳等20多個大中城市，管理著逾1400萬平方米的住宅小區(qū)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)園區(qū)。目前，承接的項目總面積約70多萬平方米，典型項目有：湖北省公安廳辦公大樓、武漢大學(xué)三環(huán)學(xué)生公寓、三環(huán)酒店、漢陽汽車工業(yè)園、漢陽開發(fā)區(qū)汽車市場、湖北省審計署、湖北省軍區(qū)紅嶺大廈等。公司的發(fā)展以三環(huán)集團強勁的物業(yè)管理實力為依托，以深圳金地物業(yè)管理公司強大的技術(shù)力量作顧問指導(dǎo)，以全體員工高要求的專業(yè)能力作中流砥柱。擁有專業(yè)高級職稱的管理人員有8人，中級職稱的管理人員占管理層比率82%。公司現(xiàn)有168名員工，其中管理人員45人，技術(shù)人員123人。物管內(nèi)容主要包括綠化（園林的設(shè)計、施工、維護保養(yǎng)）、保潔、保安、房屋的維修與養(yǎng)護、消防、機電的維修與養(yǎng)護、家政服務(wù)、顧問等。金地物業(yè)湖北省出版文化城物業(yè)管理方案一、 公司簡介（一） 公司簡況三環(huán)物業(yè)管理公司簡介三環(huán)集團是集科、工、貿(mào)于一體的大型國有企業(yè)，擁有湖北三環(huán)股份有限公司（上市公司）等12家全資子公司和控股公司，排名全國500強，武漢市100強中列前10名。湖北三環(huán)物業(yè)管理有限公司隸屬于湖北三環(huán)集團，是以主營物業(yè)管理及物業(yè)管理顧問的專業(yè)公司。公司以先進物業(yè)管理理念著稱，云集國內(nèi)多家著名物業(yè)管理公司之精英。?？茖W(xué)歷以上的管理人員在管理層中比率為100%，本科學(xué)歷以上的管理人員比率為68%。技術(shù)人員年齡結(jié)構(gòu)集中在2240歲之間。自公司成立以來，一直以“高調(diào)做事、低調(diào)做人”作為企業(yè)理念，堅持“以人為本”，把客戶和企業(yè)員工的滿意度作為企業(yè)發(fā)展的衡量標準，同時公司推行的“人性化”管理、“管理處主任職業(yè)化”、“建立供應(yīng)商體系”等先進的管理理念在行業(yè)內(nèi)引起普遍關(guān)注。深圳金地物業(yè)管理公司簡介金地物業(yè)管理公司是上市公司金地集團（600383）成員企業(yè)，建設(shè)部首批40家物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位、深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。“服務(wù)創(chuàng)造價值”是公司信奉的經(jīng)營理念，做“業(yè)主的好管家，開發(fā)商的好幫手”是公司的職業(yè)目標。經(jīng)過幾年的實踐，公司逐步總結(jié)和提煉出了圍繞“人性化管理”這一主線的物業(yè)管理新模式，如：“全委托管理”，“顧問管理”、“代管”、“培訓(xùn)”等，并將其有效地運用于物業(yè)管理實踐中。（二） 管理公司物業(yè)資質(zhì) （三）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（四）物業(yè)管理公司獲獎證書復(fù)印件二、物業(yè)管理公司業(yè)績?nèi)h(huán)物業(yè)管理公司所接管物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配務(wù)明細表：物業(yè)名稱市 街 規(guī)模建筑面積：幢數(shù)： 期限 年服務(wù)質(zhì)量評定 優(yōu)良安全情況無重大事故物業(yè)管理專案小組主要成員項目經(jīng)理：（姓名）金地物業(yè)管理公司所接管物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配務(wù)明細表：物業(yè)名稱市 街 規(guī)模建筑面積：幢數(shù)： 期限 年服務(wù)質(zhì)量評定 優(yōu)良安全情況無重大事故物業(yè)管理專案小組主要成員項目經(jīng)理：（姓名）三、項目介紹及主要管理服務(wù)內(nèi)容過程描述（一）項目介紹湖北文化出版城是經(jīng)中共湖北省委、省政府批準建設(shè)的大型綜合性文化商業(yè)設(shè)施，是湖北省重點精神文明標志性建設(shè)項目之一。其中主樓占地面積為62畝，動力中心（含批銷中心、接待中心）。主樓分裙樓賣場與雙塔式寫字樓兩大部分。主樓地下二層為停車場，停車泊位133個，綠化面積約為7千平方米。管理的主要業(yè)務(wù)過程將包括：a 前期介入b交接驗收c入住管理d裝修管理e供電管理f供排水管理g電梯管理h房屋管理i設(shè)施設(shè)備管理j維修服務(wù)k治安管理l消防管理m停車場管理n衛(wèi)生清潔管理o綠化管理p 收費管理q物業(yè)分包管理r應(yīng)急管理s顧客投訴處理t社區(qū)文化各管理過程的簡要描述及其工作重點、注意事項（1）前期介入A 參與項目的規(guī)劃設(shè)計，從物業(yè)管理角度和業(yè)主角度提出合理化建議。B 工程施工過程的跟蹤，特別是暗敷的管線、其它隱蔽工程。如做好招商現(xiàn)場的供電供水、保安、清潔、綠化等工作；樹立物業(yè)管理服務(wù)形象；提供管理服務(wù)內(nèi)容及特色的展板，入住流程和裝修須知。如物業(yè)管理條例、收費指導(dǎo)標準、供電、供水、供氣、通訊、通郵、垃圾清運處理等等。按物業(yè)的驗收程序文件規(guī)定，驗收小組對物業(yè)所有房間、房屋本體、設(shè)備設(shè)施以及資料圖紙進行逐一驗收。（3） 入住工作：A 入住準備工作：主要包括制定入住工作計劃，向客戶發(fā)放入住通知書；B入住審查登記：主要包括查驗入住資格，向業(yè)主（客戶）發(fā)放相關(guān)入住資料；C在客戶預(yù)交費用后向客戶發(fā)放鑰匙，并和客戶一起驗收其名下的物業(yè)并雙方簽字確認；D建立業(yè)主客戶檔案。 裝修管理重點：一把守施工單位資質(zhì)關(guān)，二施工現(xiàn)場經(jīng)常安全檢查。（5）供電管理 管理公司依據(jù)供電管理程序，做好供電管理工作：A 負責保障用戶電源箱、供電設(shè)施、電器的正常運行，值班人員根據(jù)倒閘操作規(guī)定進行供電作業(yè)，嚴格執(zhí)行《變電系統(tǒng)運行規(guī)定》進行開關(guān)操作，并作好《值班日記》。（6）供排水管理 按照供水管理程序，負責協(xié)助自來水公司，保證供水設(shè)施的正常運行和保養(yǎng)，當發(fā)生停水時及時通知用戶，做好水箱蓄水，保證應(yīng)急供水和消防儲備用水。（7）電梯管理 按照電梯管理規(guī)程，運行維護組做好電梯的運行管理工作，依據(jù)合同監(jiān)督檢查電梯公司履行維修保養(yǎng)和年審義務(wù)。當維修單位實施檢修時，部門負責人對維修項目的進展情況和維修質(zhì)量進行監(jiān)督檢查和驗收。（10）維修服務(wù)工程部按照維修服務(wù)程序履行職責，確保大廈設(shè)施得到及時的維護。（11） 治安管理 為確保用戶在轄區(qū)內(nèi)有一個安全舒適和文明的工作環(huán)境，保安部依照治安管理程序，進行日常站崗、監(jiān)控、巡邏，做好事故隱患防范、民事糾紛及突發(fā)性事故的處理。（12） 消防管理 消防管理是管理公司實施物業(yè)管理的重要內(nèi)容，保證大廈用戶生命和財產(chǎn)的安全，從安全用電用氣宣傳、裝修現(xiàn)場防火到消防設(shè)施器材管理和使用、義務(wù)消防隊滅火作戰(zhàn)等進行具體地規(guī)范培訓(xùn)和演習(xí)，并按照消防管理程序和各規(guī)程實施。停車管理要明確管理公司只提供車位不承擔保險。清潔工作要注意使用藥劑的安全，藥劑不混合。注意不使用對人有毒的農(nóng)藥。對拖欠費用的住戶，主張耐心說服、動之以情，而非停水電的做法。管理公司依據(jù)物業(yè)管理分承包方的控制程序，選擇和評定合格的承包方，與之簽訂服務(wù)合同，每月、每季度、每年度對其進行檢查、評審，并將結(jié)果呈報經(jīng)理以決定其是否繼續(xù)為合格的分包方。緊急事件有：火災(zāi)、澇災(zāi)、大風(fēng)、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。（19）顧客投訴處理 管理處客戶服務(wù)部負責接受業(yè)主（客戶）直接或間接的投訴信息，登記并轉(zhuǎn)給相關(guān)責任部門立刻進行糾正，糾正完畢，由受理人負責轉(zhuǎn)告投訴的客戶。顧客投訴不成立的，受理人應(yīng)耐心地向其解釋清楚。四、物業(yè)管理的整體策劃與設(shè)想具體指導(dǎo)思想提供優(yōu)質(zhì)完善的物業(yè)管理服務(wù)，低價位的物業(yè)管理費用收取，創(chuàng)建“舒適、優(yōu)美、高雅、安全”的生活、辦公、經(jīng)營環(huán)境，展現(xiàn)省出版文化城亮麗、不朽的品牌，突出省出版文化城全體人員對文化事業(yè)發(fā)展的不懈努力與追求，開拓省出版文化城更為廣闊的市場業(yè)務(wù)。 （1）品牌優(yōu)勢A 深圳金地物業(yè)管理公司及三環(huán)物業(yè)管理公司的聯(lián)合效益。B 集團上市公司的品牌效益。在全國具有強大的實力與市場品牌。（2）價格優(yōu)勢A 費用分攤，代收代付，按實結(jié)算，減輕招商壓力及業(yè)主負擔。具體措施與實施方案如下：a ：鑒于商場與寫字樓的人流量及水、電費收取標準不同。b：電費收取方式： 金額（單一業(yè)主）= 使用面積（單一業(yè)主） 主樓建筑面積（1—24） x當月電費發(fā)生總額；水費收取方式：負一樓至四樓，每層按業(yè)主實際發(fā)生額收取；金額（單一業(yè)主）= 使用面積（單一業(yè)主） 主樓建筑面積（4—24） x當月水費發(fā)生總額。B 前期介入費用全免原則為了積極配合省出版文化城市場培育及營造省出版文化城的商業(yè)氛圍，三環(huán)物業(yè)考慮到武漢商業(yè)市場的競爭加劇，結(jié)合本公司的實力及集團大力支持，因此采取全免前期介入費用。C 提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，收取低廉合理的物業(yè)管理費用。三環(huán)物業(yè)管理公司與深圳金地物業(yè)管理公司攜手出擊，首先是為省出版文化城提供先進完善的物業(yè)管理服務(wù)，樹立省出版文化城的亮麗品牌，其次為促進與推動武漢物業(yè)管理服務(wù)水平。因此為省出版文化城提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，收取合理的物業(yè)管理費用。在進入武漢市場的短短的三年多時間里，金地物業(yè)管理公司在武漢市場取得了顯赫的成績，三江航天花園、金色港灣、麗島花園、徐東歐洲花園都是金地所做的顧問項目，在不同程度上代表了武漢市物業(yè)管理水平。B 湖北三環(huán)物業(yè)在武漢市場本土化發(fā)展優(yōu)勢。按照ISO9001質(zhì)量服務(wù)標準制定，以精簡高效的運行結(jié)構(gòu)，配備高品質(zhì)、高質(zhì)量人員提供配套齊全、服務(wù)完善的管理體系，確保省出版文化城所有人員舒適、安全的生活、辦公、經(jīng)營與娛樂環(huán)境。（1） 建立完善的社區(qū)路標示意圖。有償服務(wù)內(nèi)容主要包括鐘點式家政服務(wù)，無償服務(wù)如經(jīng)?；卦L，與業(yè)主溝通；照顧老弱病殘；雨天為居民打傘；看見轄區(qū)內(nèi)行人拿著重物主動上前幫助等。（4） 每年舉辦4次以上對外宣傳省出版文化城的商業(yè)活動。（2） 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量方針：精心打造，細致呵護，永無止境。五、組織結(jié)構(gòu)經(jīng)理助理管理處經(jīng)理環(huán)境事務(wù)部保安部辦公室、工程部客戶服務(wù)部六、入駐準備議案及培訓(xùn)計劃入駐方案元月20日開標后，