【正文】 如我公司中標(biāo)，即與貴單位就入住具體事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商：一、 辦公地點(diǎn)（前期臨時(shí)用房）二、 組建管理公司管理層（報(bào)貴單位備案）三、 物資準(zhǔn)備（購(gòu)置部分辦公用品，裝備）協(xié)商管理合同的細(xì)節(jié)，爭(zhēng)取在2月20日簽訂合同。各部門管理人員視辦公條件成熟即入駐，熟悉現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，制訂管理方案。保潔部開始開荒工作，未經(jīng)我公司同意，外來(lái)人員、施工單位禁止出入，做好成品保護(hù)。簽訂管理合同一星期2工程前期介入施工現(xiàn)場(chǎng)掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對(duì)各系統(tǒng)作勘察了解，熟悉配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況時(shí)，從物業(yè)管理角度，提出管理化建議。根據(jù)工程進(jìn)度安排交接管時(shí)間6現(xiàn)場(chǎng)保衛(wèi)成品保護(hù)，人員進(jìn)出，物品、材料控制管理，了解大樓結(jié)構(gòu)、布局，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)及消防工作。隨著竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的逐步進(jìn)行，我方會(huì)隨即對(duì)已接管的項(xiàng)目有一個(gè)全面清潔開荒的過程，待正式入駐時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目的清潔工作會(huì)達(dá)到日常保潔標(biāo)準(zhǔn)。A 定期聯(lián)絡(luò)溝通物業(yè)管理情況、工程進(jìn)度、質(zhì)量情況溝通前期工程情況溝通相關(guān)部門工作情況溝通各施工單位溝通相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)供電部門的聯(lián)絡(luò)供水部門的聯(lián)絡(luò)有線電視臺(tái)的聯(lián)絡(luò)電信部門郵電部門的聯(lián)絡(luò)B項(xiàng)目前期介入制訂工程管理分階段目標(biāo)對(duì)建筑、設(shè)施設(shè)備各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行回顧與檢討參與設(shè)施和設(shè)備的測(cè)試和調(diào)試提出對(duì)不完善工程設(shè)計(jì)的整改補(bǔ)救建議熟悉建筑結(jié)構(gòu)，隱蔽工程情況，為驗(yàn)收和維護(hù)作準(zhǔn)備建立設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)備檔案. 資料的收集工程竣工圖紙的收集整理設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明使用操作說(shuō)明文件設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)資料零部件供應(yīng)商情況C文件制作裝修管理規(guī)定工程部員工日常巡檢路線、項(xiàng)目、記錄表格保養(yǎng)計(jì)劃書、責(zé)任人、保養(yǎng)記錄表格緊急故障應(yīng)急預(yù)案D預(yù)算（1） 制運(yùn)行和維修的成本（2） 預(yù)算費(fèi)用（3） 使未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理的決定變的容易我們的技術(shù)審計(jì)包括施工規(guī)范、竣工圖及其他的相關(guān)文件，以及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)電設(shè)施和設(shè)備的檢查以及選擇如下一些關(guān)鍵的設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行性能試驗(yàn)。運(yùn)行、配置/分配的簡(jiǎn)易性運(yùn)作的安全性和經(jīng)濟(jì)性系統(tǒng)的充足性、靈活性和多功能性，以便應(yīng)付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。節(jié)能和環(huán)保問題我們也將判斷系統(tǒng)由于日常使用而產(chǎn)生的效率降低的問題，為維持系統(tǒng)長(zhǎng)期的良好性能，我們將會(huì)特別比較系統(tǒng)的容量。工程前期介入時(shí)間表工程管理進(jìn)度細(xì)覽項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間人員工程前期介入掌握施工現(xiàn)狀，熟悉隱蔽工程，對(duì)各系統(tǒng)作現(xiàn)場(chǎng)勘察了解，熟悉配電設(shè)施、機(jī)電設(shè)備詳細(xì)情況等。全部到崗?fù)晟乒芾砑肮ぷ鳁l件安排管理用管，維修工作間，逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈全部竣工工程部長(zhǎng)試運(yùn)作按制訂的管理方案開業(yè)后二個(gè)月定型管理根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況對(duì)管理方案修正試運(yùn)作二個(gè)月后培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)對(duì)象1物業(yè)管理概述： 物業(yè)管理起源和發(fā)展 物業(yè)管理基本內(nèi)容 物業(yè)管理環(huán)節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)入伙前兩個(gè)月全體工作人員2職業(yè)道德、職業(yè)禮儀同上同上3物業(yè)管理前期介入 前期介入工作內(nèi)容和意義 物業(yè)管理與招商配合的工作方法 物管前期介入與施工的配合同上同上4崗位技能培訓(xùn) 保安前期工作 保潔前期工作 水電前期工作 水電、保安、保潔ISO9001操作規(guī)程同上同上5接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 接管驗(yàn)收要點(diǎn) 建立工程技術(shù)檔案 工程返修管理入伙前一個(gè)月工程部為主6入伙準(zhǔn)備工作資料 入伙資料 入伙工作流程 業(yè)主接待與溝通技巧 建立業(yè)主檔案入伙前兩周全體人員7日常管理服務(wù)：按ISO9001體系運(yùn)作治安管理 消防管理停車管理 電水氣及通信管理 設(shè)備設(shè)施管理 裝修管理維修服務(wù) 保潔管理綠化管理 便民服務(wù)1社區(qū)文化活動(dòng) 1文件記錄管理1采購(gòu)管理 1人事行政管理1財(cái)務(wù)管理 1應(yīng)急管理入伙前一個(gè)月至入伙后三個(gè)月根據(jù)工作崗位和部門職責(zé)分工進(jìn)行8業(yè)主意見調(diào)查，業(yè)主投訴和處理入伙前一周全體人員9CI 系統(tǒng)的建立與管理入伙前一個(gè)月至入伙后一個(gè)月各部門負(fù)責(zé)人10業(yè)主委員會(huì)，創(chuàng)優(yōu)工作入伙六個(gè)月后各部門負(fù)責(zé)人七、人員配備及物資配備預(yù)算（一） 工程部 組織結(jié)構(gòu)工程部部長(zhǎng)1人管理組工程師2人空調(diào)組5人（設(shè)主管一人） 運(yùn)行組13人 弱電3人（設(shè)主管一人）電梯2人（設(shè)主管一人），配電8人（設(shè)主管一人） 維修組5人（設(shè)主管一人）工程部部長(zhǎng) 管理組工程師運(yùn)行組空調(diào)組維修組電梯組弱電組配電組 人員及費(fèi)用預(yù)算（1） 工資費(fèi)用：工程部部長(zhǎng)：2200元工程師：1600x2 = 3200元高級(jí)技術(shù)員兼工程主管：1200x6=7200元中級(jí)技術(shù)員：900元x23=20700元合計(jì)33300元/月 福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育費(fèi)分別按工資總額的14%、2%、%%計(jì)算。折合0. 26元/平方米/月 計(jì)1216800元（三年）建議此費(fèi)用由維修基金支付。崗位設(shè)置包含：（1） 寫字樓（東、西） （2） 裙樓賣場(chǎng) （3） 地下車庫(kù)（進(jìn)、出）（4） 賣場(chǎng)巡邏 （5） 戶外巡邏 （6） 監(jiān)控中心 （7） 停車場(chǎng)（戶外） （8） 后大門（9） 寫字樓巡邏（10）地下停車場(chǎng)巡邏指揮白班崗位人員配備：（1） 寫字樓（東、西） 各1人（2） 裙樓賣場(chǎng) 崗 1人（3） 地下車庫(kù)（進(jìn)、出）各1人（4） 賣場(chǎng)巡邏 2人（5） 戶外巡邏 2人（6） 監(jiān)控中心 1人（7） 停車場(chǎng)（戶外） 2人 （8） 后大門 1人（9） 寫字樓巡邏 2人（10）地下停車場(chǎng)巡邏指揮 2人換休3人白班共計(jì)20人。 組織結(jié)構(gòu) 保安部部長(zhǎng)乙班乙班甲班 人員及配備預(yù)算（1）月工資成本及福利費(fèi)：部長(zhǎng)：1人1500元/月=1500元/月班長(zhǎng)：2人850元/月=1700元/月保安員：34人750元/月=25500元/月福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育費(fèi)分別按工資總額的14%、2%、%%計(jì)算。合計(jì)：27700X（1+%）=B. 服裝費(fèi)預(yù)算(冬夏各兩套)2000元(部長(zhǎng)、班長(zhǎng))+46(員工)X600=29600元月服裝平攤費(fèi):2467元 C. 設(shè)備及耗材設(shè)備折舊一覽表名稱用途折舊時(shí)間（月）數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）折舊價(jià)（元）對(duì)講機(jī)現(xiàn)場(chǎng)指揮241臺(tái)1200120020辦公桌椅班長(zhǎng)辦公361套50050015文件柜辦公601個(gè)60060010擦地機(jī)（155轉(zhuǎn)）起掉殘蠟、清洗地面、地毯481臺(tái)65006500135拋光機(jī)（1500轉(zhuǎn)）地面拋光、吸塵481臺(tái)78007800吸水機(jī)（72公升）用于地面吸水481臺(tái)4650465096吸塵器（15公升）用于地面吸塵241臺(tái)1400140058．5疏 通 機(jī)用于疏通下水道361臺(tái)450450高壓水槍清洗外圍地面601臺(tái)4200420070高空作業(yè)梯（）用于高空清潔481架2502505高空作業(yè)梯（）用于高空清潔481架1801803伸縮桿（）用于高空清潔242套701407塵 推用于推塵635套種351225205水 管用于天臺(tái)、外圍、停車場(chǎng)12300m25075025手拉垃圾斗車用于垃圾清運(yùn)182臺(tái)18036020大塑料垃圾桶裝運(yùn)垃圾2450個(gè)2412050合 計(jì)每月清潔耗材一覽表 名稱用途數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）刀片（飛鷹）清除地板、玻璃表面堅(jiān)硬物質(zhì)2盒1530 30鏟刀（永利）清除物體表面堅(jiān)硬物質(zhì)5把3 15小垃圾袋裝垃圾10000400大垃圾袋裝運(yùn)垃圾50001000掃把（寧波）清運(yùn)垃圾、雜物20把6120地斗（寧波）裝運(yùn)垃圾10個(gè)550毛巾（上海）擦抹80條120清潔桶（寧波）裝水10個(gè)12120涂水器（雙魚）玻璃涂水、擦墻1個(gè)1515大竹掃把掃外圍、車庫(kù)2把1530地刷（寧波）洗地10個(gè)550廁刷清潔便器10個(gè)330黑色纖維墊（潔友）洗地2個(gè)3060紅色纖維墊（潔友）洗地4個(gè)40160拋光墊地面拋光2個(gè)4080毛撣清潔天花2個(gè)1530噴壺（廣東）用于噴液使用2個(gè)816橡膠手套（金象）清潔時(shí)用40雙100潔廁精（匯奇）清潔衛(wèi)生間、地面5加侖50250玻璃清潔劑（麗晶）清潔玻璃2加侖50100塵推頭（90cm110cm ）推塵25個(gè)20500拖把拖地30個(gè)4120蠟拖頭拖地、打蠟10個(gè)12120綠水清洗頑固污垢2加侖50100玻璃刮刀清潔玻璃2把2040洗潔精去除油污1箱120120消毒液（消立得）衛(wèi)生間、茶水間消毒3加侖50150洗衣粉一般清潔50包225牽塵劑（奇利）推塵5加侖85425潔瓷靈（匯奇）用于瓷磚表面嚴(yán)重污垢清潔8加侖18144去污粉（白貓）用于頑固污垢清潔20支70不銹鋼保養(yǎng)劑（易抹）用于亞光不銹鋼日常清潔3加侖68204面蠟（超特光）用于大理石地面保護(hù)、上光10加侖85850底蠟（愛堅(jiān)）用于大理石地面保護(hù)12加侖80960起蠟水（大白鯊）用于大理石地面起蠟20加侖501000地毯水用于地毯清潔4加侖78312衛(wèi)生丸（香得利）小便器防蟲、除臭20袋5100空氣清新劑（雅麗）衛(wèi)生間用空氣清新20支9180洗手液用于洗手2加侖100200合計(jì)8596179 / 179綠化工具及機(jī)械費(fèi)用表（2—1）序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)（元）備注1枝剪把230602平剪把150503工具鐵鋤把215304鐵鍬把220405水桶個(gè)45206梳草耙個(gè)240807手鏟個(gè)42080小計(jì)3601機(jī)械手推式剪草機(jī)臺(tái)1600060004年折舊背負(fù)式噴藥器臺(tái)13003004年折舊打孔機(jī)臺(tái)250100小計(jì)6400總計(jì)6760 出版文化城綠化管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（2—2）序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、價(jià)格（元）備注1肥料尿素鉀肥磷肥有機(jī)肥3G/平方米每年施3—4噸3G/平方米每年施3—4噸5KG/年3000KG/年100050010020002農(nóng)藥殺菌類百菌清、多菌靈、甲基托布津等，按每年3—11月份每月2—3噸500殺蟲類蟲掃盡、滅掃利、敵殺死等，每年3—11月份每月3噸每月2畝地20003除草劑采用選擇性除草劑使用權(quán)它隆精穩(wěn)殺得4草坪套種多年生黑麥草意大利麥草2000（100G）5工具詳見表2—1年消耗6機(jī)械詳見表2—1折舊7換補(bǔ)苗按總綠化面積5%換補(bǔ)苗10008鮮花租擺日常擺放、五一、元旦、十一、春節(jié)四大節(jié)日擺放租用30009盆景租擺根據(jù)甲方要求檔次及區(qū)域而定中標(biāo)后議10季節(jié)性突擊人工