【正文】 總數(shù)量100% 每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理； 化糞池每半年清理一次； 雨水井、污水井每一年全面 檢修一次。 6 房屋完 好率 98% （完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積） /總建筑面積100% 建立經(jīng)常性檢查制度； 每半年進(jìn)行一次全面分項(xiàng)檢修； 7 房屋零修急修及 時(shí)率 98% 及時(shí)維修次數(shù) /應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù) 100% 人力配備充足； 崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位； 技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平； 強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。 4 火災(zāi)發(fā) 生率 0 培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患； 管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等； 分層分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。 第三節(jié) 管理目標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo) 名稱 標(biāo)準(zhǔn) 測(cè)算 依據(jù) 主要 措施 1 公共場(chǎng) 所設(shè)施 保潔率 98% 安排、 實(shí)施保潔的公共場(chǎng)所、設(shè)施 /公共場(chǎng)所、設(shè)施總計(jì) 100% 明確保潔員崗位職責(zé)、作業(yè)流程、作業(yè)頻率、責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格； 每日清潔、休息日、休息時(shí)間為重點(diǎn)保潔； 2 清潔保 潔率 100% 以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正質(zhì)檢記錄為依據(jù) 保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰； 保潔員監(jiān)督機(jī)制健全。 ● 提供“ 全方位的尊貴服務(wù)” 。另一方面，建立富有特色的服務(wù)模式，提供豐富多彩 獨(dú)具特色的便民服務(wù)項(xiàng)目，做人之未做，做人之難做。 措施之三：超前性、全方位地實(shí)行尊貴服務(wù) 在小區(qū)提供超前性、全方位的酒店式星級(jí)服務(wù)，讓業(yè)主充分享受尊貴、安全的物業(yè)管理服務(wù)。另一方面，針對(duì)不同物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和性質(zhì)，采用人工作業(yè)和機(jī)械作業(yè) 相結(jié)合的方式努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。執(zhí)行保安、保潔、綠化、水電等各崗位規(guī)章制度和運(yùn)行圖表，并由質(zhì)檢人員嚴(yán)格監(jiān)督檢查落實(shí)情況，做到日有檢查，月有總結(jié)，形成了“檢查 — 整改 — 提高”的有效監(jiān)督機(jī)制，從而確保公司政令暢通，執(zhí)行力得到了很好的貫徹。在“人防為主、技防為輔”前提下，運(yùn)用山水鳳凰城智能化安保設(shè)施如監(jiān)控系統(tǒng)等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。“人防”上實(shí)施階梯式快速推進(jìn)體系，由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。 陽(yáng)光服務(wù)原則 ：十大陽(yáng)光服務(wù) 服務(wù)程序 規(guī)范 服務(wù)收費(fèi) 合理 服務(wù)制度 健全 服務(wù)效率 快捷 服務(wù)態(tài)度 熱情 服務(wù)設(shè)備 完好 服務(wù)技能 嫻熟 服務(wù)項(xiàng)目 齊全 服務(wù)層次 豐富 服務(wù)效果 滿意 業(yè)主參與原則 ：引導(dǎo)業(yè)主正面參與物業(yè)管理，把國(guó)家制定的“業(yè)主自治與專 業(yè)化管理相結(jié)合”的物業(yè)管理原則落到實(shí)處。 目 錄 第一章 山水鳳凰城物業(yè)項(xiàng)目概況 (略 ) 2 第二章 擬采取的管理方式 2 第一節(jié) 管理原則 2 第二節(jié) 管理措施 2 第三節(jié) 管理目標(biāo) 4 第四節(jié) 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 5 第三章日常管理運(yùn)作 9 第一節(jié)房屋建筑主體管理 9 第二節(jié)治安管理措施 13 第三節(jié)消防管理措施 15 第四節(jié)交通、車輛管理 15 第五節(jié)環(huán)境管理 16 第六節(jié)綠化管理 17 第七節(jié)檔案管理 18 第八節(jié)信息反饋 19 第一章 山水鳳凰城概況（略） 第二章 擬采取的管理方式 第一節(jié) 管理原則 超越需求原則 ：以業(yè)主需求 為 導(dǎo)向，并適度超越業(yè)主需求，推陳出新，提供業(yè)主心理預(yù)期的酒店式尊崇服務(wù)。 品牌管理原則 ：基于開發(fā)商的開發(fā)理念，圍繞創(chuàng)新的“尊貴生活，星級(jí)服務(wù)”模式定位，組織提供高標(biāo)準(zhǔn)、高 品位、全方位酒店式管理服務(wù)，輔以言之有物的形象工程和品牌戰(zhàn)略，共同打造開發(fā)商的地產(chǎn)品牌。 第二節(jié) 管理措施 措施之一：治安管理確立“三防”結(jié)合的方式，確保小區(qū)內(nèi)的安全 “三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。物防上充分發(fā)揮小區(qū)安防配套設(shè)施的作用，提高防范能力。 措施之二：對(duì)消防、給排水、保 安、清潔、環(huán)境美化等方面實(shí)施三化管理 制度化：完善內(nèi)部管理機(jī)制，要求管理人員必須明確：唯有制度管人，才能使各項(xiàng)工作得到高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 標(biāo)準(zhǔn)化：制定各部門（如保潔、保安、綠化、工程等）工作流程和考核辦法，要求一線員工嚴(yán)格按照制定的各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)開展服務(wù)活動(dòng)。 專業(yè)化：重視管理人才的培養(yǎng)，要求管理人員（尤其是中層以上管理人員）必須不斷提高自身綜合素質(zhì)（如心理素質(zhì)、專業(yè)知識(shí)和其他學(xué)科知識(shí)）和實(shí)際解決問題的能力。一方面加強(qiáng)規(guī)范員工的服務(wù)行為，一方面超前挖掘業(yè)主的潛在需求，滿足業(yè)主深層次的物質(zhì)和精神需要，業(yè)主想到的我們一定要做到，住戶沒想到的我們已想到并且做到。如下： ●在日常物業(yè)管理服務(wù)中，不論是在綠化養(yǎng)護(hù)、日常維保，小區(qū)保安防衛(wèi)等基本服務(wù)，還是在全套的家居服務(wù)方面，都是以不打擾業(yè)主的日常生活為準(zhǔn)則，針對(duì)每個(gè)業(yè)主的家庭、個(gè)性的不同度身訂造不同的 “零干擾 ”服務(wù)模式，讓業(yè)