【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部 門進(jìn)行處理。 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對(duì)各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物 綠化養(yǎng)護(hù)管理 草坪保持平整，高度不應(yīng)超過 10公分，超過時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪。 草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。 花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。 綠籬超過平齊線 12公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜 物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。 造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。 根據(jù)季節(jié)氣候狀況，適時(shí)澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好。 適時(shí)組織防風(fēng)暴，預(yù)防病蟲害。 綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠化 第二章 日常管理動(dòng)作 第一節(jié) 房屋建筑主體管理 一、房管工作內(nèi)容 房屋主體結(jié)構(gòu)安全預(yù)防勘察，房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施的日常巡查及 日常養(yǎng)護(hù)，房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排 （別墅？?。?，房屋裝修施工監(jiān)理，系統(tǒng) VI 識(shí)別牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)及維護(hù)管理，物業(yè)管理活動(dòng)質(zhì)量檢查監(jiān)督，服務(wù)體系的建立及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。 二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施管理 建立勘察機(jī)制，管理處擬定計(jì)劃后，由工程技術(shù)員每半年定期組織 1 次對(duì)各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡檢，分析建筑結(jié)構(gòu)情況，以保證房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護(hù)制度，每日周 1 次對(duì)全小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)巡查，巡查范圍包括屋頂（面）、樓梯及扶手、外墻、道路、車場(chǎng)、圍墻、門窗、設(shè)備機(jī)房、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視；對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)需進(jìn)行 維護(hù)的，及時(shí)進(jìn)行維護(hù)；對(duì)環(huán)境問題及時(shí)協(xié)調(diào)處理和整改。 三、維修養(yǎng)護(hù)資金管理 自進(jìn)入管理之日起建立維修養(yǎng)護(hù)資金專項(xiàng)檔案；使用時(shí)按總體計(jì)劃負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)及可行性分析；由物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核后相關(guān)主管部門審批，完成資金統(tǒng)籌后及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)或修繕施工；對(duì)所有養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用項(xiàng)目，建立系統(tǒng)的檔案一式二份，長(zhǎng)時(shí)間保存。 四、基本管理 建立系統(tǒng)的日常資料檔案，保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。包括樹立小區(qū)平面圖，設(shè)立各項(xiàng)管理告示牌、 VI 識(shí)別牌；建立物業(yè)交接、驗(yàn)收檔案，圖紙資料檔案；設(shè)立宣傳欄并形成定期出版制。每年進(jìn)行 12 次對(duì)小區(qū) 業(yè)主意見征詢，及時(shí)改進(jìn)工作作風(fēng)和管理方式，提高工作效率，提高服務(wù)質(zhì)量。 五、房屋維護(hù)工程管理 維修工程采用預(yù)算審核及招標(biāo)管理，技術(shù)性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修，技術(shù)要求高或使用資金大的項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)制并按合同方式發(fā)包；維修過程由專職工程技術(shù)員負(fù)責(zé)施工監(jiān)理。 六、實(shí)施數(shù)據(jù)化管理 自開展管理工作始，實(shí)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，規(guī)范管理工作，力求作到任何數(shù)據(jù)的來源均達(dá)到有真實(shí)依據(jù)；為小區(qū)管理累積管理痕跡。 ※ 日常房管事務(wù)管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作，如下表： 工作安排 8： 00~8： 30 處理投訴； 8： 30~9： 30 巡視； 9： 30~12： 00 跟蹤監(jiān)督； 14：00~15： 30（ 學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、 應(yīng)按培訓(xùn)計(jì)劃而不是日常工作） 整理檔案； 15：30~16： 30 巡視； 16： 30~18： 30 走訪、回訪 考核標(biāo)準(zhǔn) 工作內(nèi)容 跟蹤 監(jiān)督 日常： 3 遍 /天；入伙期間： 8 小時(shí) /天； 巡視 日常： 2 遍 /天；竣工期間： 8 小時(shí) /天； 走訪 1 次 /周； 1 遍 /月； 回訪 處理率： 100%，回訪記錄 100%。 處理內(nèi)容與處理方法 日檢 項(xiàng)目 施工巡視； 違章檢查； 車輛管理； 治安； 清潔； 綠化； 維修； 機(jī)電設(shè)備； 社區(qū)活動(dòng)； 員工宿舍； 1內(nèi)務(wù)巡視。 處理 方法 記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集資料； 對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理并及時(shí)向有關(guān)部門反饋解決； 1）填寫意見轉(zhuǎn)呈表； 2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，及時(shí)反映到主管部門； 3）即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目； 4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5）發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng)，填寫糾正措施報(bào)告。 周檢 項(xiàng)目 全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢 中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。 處理 辦法 管理處主任組織各部門主管、領(lǐng)班，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)日檢、周檢、月檢按 ISO9002 質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ※小區(qū)設(shè)施、照明日常管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表： 主要內(nèi)容 運(yùn)行組 值班：保障小區(qū)辦公、供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄 。 巡視：巡視設(shè)備運(yùn)作情況，做好巡查記錄； 維修組 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作， 并做好記錄； 定期清潔設(shè)備； 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 水泵； 水池、水箱； 風(fēng)機(jī)； 防盜監(jiān)控系統(tǒng)； 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)； 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)； 消火栓； 干粉滅火器。 處理方法 按照公司 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 ※ 小區(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。 如下表 ： 工作安排 8： 00~8： 30處理投訴； 8： 30~10： 00 跟蹤監(jiān)督； 10： 30~12： 00 維修養(yǎng)護(hù)； 14： 00~15：30 巡視維修養(yǎng)護(hù)； 15： 30~17： 00 整理學(xué)習(xí)； 17： 00~18： 30 回訪。 主要工作 房屋本體 室內(nèi)：小修 30 分鐘，一般故障 2 小時(shí)，不超過 8 小時(shí)，較難故障 3 天內(nèi)。 48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次， 3~4 年全面修補(bǔ)刷漆一次。 公共 設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。 道路車場(chǎng)：每天檢查 1 遍，隨壞隨修； 明暗溝：每周檢查 1 遍，隨壞隨修； 供水電氣：每月細(xì)查 1 遍； 樓道燈：每月檢查 1 遍，即壞即修。 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 地基基礎(chǔ)； 梁柱板主體； 墻體； 頂棚； 樓梯扶手； 公共門窗； 隔熱層、防水層； 水池； 消防設(shè)施； 信報(bào)箱； 1標(biāo)識(shí)；1散水坡； 1上下雨污水管； 1設(shè)備房； 1道路； 1道路； 1電纜溝蓋板； 1路面； 1踏步臺(tái)階； 給排水； 2路燈； 2清潔設(shè)備；2娛樂設(shè)施。 處理方法 按照公司 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)