【正文】 。 （2）強(qiáng)調(diào)廳的重要性，本方案戶型中廳的最小面寬為4米，擴(kuò)大廳的面積，做到全明廳設(shè)計(jì)。 商業(yè)店鋪設(shè)計(jì) 本建筑地12層設(shè)計(jì)為商業(yè)店鋪，其具體方案為： 一層設(shè)計(jì)為商業(yè)模式的單個(gè)店鋪，以開敞窨形式激發(fā)地區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)和周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展：二層為大跨度整層敞開式購物中心。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是趨勢(shì)。 城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以3口之家為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮環(huán)保、防水、日照、防噪、衛(wèi)生等要求。 管線綜合布置：各種管線必須地下敷設(shè)，且管線的敷設(shè)不應(yīng)影響建筑物的安全，并防止管線受腐蝕、沉陷、振動(dòng)、荷載等影響而損壞，根據(jù)其不同特性和要求綜合布置。 根據(jù)地形特點(diǎn)，8棟商住樓房呈“一”字型布置，大樓面向親水走廊。為住戶提供一種自然、清新的居住環(huán)境，從而最大限度的體現(xiàn)對(duì)人居環(huán)境的關(guān)懷。既為XX縣城的城市形象做出貢獻(xiàn)，又能為該地區(qū)帶來新的活力，使建設(shè)開發(fā)獲得成功。其設(shè)計(jì)原則突出住宅功能，而不是簡(jiǎn)單地分室；設(shè)計(jì)中體現(xiàn)廚房、餐廳與起居室的結(jié)合，以及臥室與衛(wèi)生間、貯藏室的有機(jī)結(jié)合；功能分區(qū)明確，動(dòng)靜流線清晰，互不交叉干擾，采光通風(fēng)良好，完全做到“三明”（明廚、明衛(wèi)、明廳）。加強(qiáng)與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。建筑密度：%；容積率：；綠地率25%。 居住戶數(shù)800戶。 商業(yè)建筑面積18978㎡，居住建筑面積110100㎡。第五章 建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計(jì) 擬建商住樓8棟，每棟28層，12層為商業(yè)用房，328層為商住房，地下為停車場(chǎng)。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 交通 項(xiàng)目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通便利，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。 排水 項(xiàng)目區(qū)市政排水設(shè)施完善。 供電 華龍半島商住小區(qū)工程由XX縣城區(qū)電網(wǎng)供電，10KV高壓線路已經(jīng)接入小區(qū)，完全能夠滿足項(xiàng)目所需。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。無特殊巖土分布，構(gòu)造條件簡(jiǎn)單，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場(chǎng)地是穩(wěn)定和安全的。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞50米。主要分布于殘丘上部。卵石，漂石礫徑1025厘米，磨圓度好，分選性差。 ②坡殘積層(Qdl+el): 主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約13米。 （2）地層巖性 項(xiàng)目區(qū)出露地層有第四系（Q）及白堊系正陽組(K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： ①?zèng)_洪積層(Qal十P1) ①1黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘粘，稍濕濕，軟塑可塑，～8米，一般厚度3～4米。 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112002）和《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）項(xiàng)目區(qū)地震基本烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。總的地勢(shì)是西北、東南兩翼高，中部低。距公共休閑區(qū)50米，實(shí)驗(yàn)小學(xué)700米，XX縣中心醫(yī)院1公里。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場(chǎng)。華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于XX縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。廣告宣傳，預(yù)約認(rèn)購。以XX轄區(qū)、XX老藉人口為重點(diǎn)。偏好環(huán)境質(zhì)量消費(fèi)的消費(fèi)群體。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)簡(jiǎn)單清析，引導(dǎo)消費(fèi)新朝流。小區(qū)建筑成線布置，3層以上住宅視野達(dá)到500米開外，東西兩面自然采光面積實(shí)現(xiàn)最大化。通過促進(jìn)XX親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面300畝以上，水陸面積比達(dá)到5：1。華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。充分發(fā)揮華龍半島三面環(huán)水，一面靠山的自然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，突出“人與自然和諧相容”主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費(fèi)性精品商住樓。（2）在XX半島商住小區(qū)南端，開發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項(xiàng)目，增加市場(chǎng)人氣指數(shù)。（1）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；（2）配合項(xiàng)目XX縣地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；（3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將公司客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；（4）強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。在建商品房開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開發(fā)，商品房供應(yīng)量增加。居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望加強(qiáng)，購買力增加?？颇繖C(jī) 會(huì)威 脅外部條件2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)。其他公租房100套。 （1）替代性產(chǎn)品供給加大。2009年—2011年，XX縣農(nóng)村居民收由2848元提高到3838元，平均增長14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增長10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費(fèi)的購買力不斷增強(qiáng)。未來十年，城市化水平的提高，是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的主要空間，國家經(jīng)過3年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從2012年起，對(duì)二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。XX房地產(chǎn)開發(fā)2006年才起步，2009以來，經(jīng)過國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù)8526套，在建套數(shù)1819套，2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析。自有資金儲(chǔ)備不足，融資額度較大。經(jīng)營管理先進(jìn)，專業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)力量雄厚。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢(shì)，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗(yàn)不夠。 ，企業(yè)自籌8040萬元，通過商業(yè)銀行融資10009萬元。項(xiàng)目劣勢(shì)分析。 （3）項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。華龍集團(tuán)是恩施州大型綜合性民營企業(yè)，集團(tuán)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地1000畝，建筑面積110萬㎡，具有從事房地產(chǎn)開發(fā)5年經(jīng)驗(yàn)，擁有專業(yè)技術(shù)人員 人，占 %，在全州處于龍頭地位。XX村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。XX集團(tuán)2011年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元，%。XX置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)3280萬元，全為企業(yè)自有資金，負(fù)債率為零。年份價(jià)格（元/平方米）價(jià)格較上年增長（%）消費(fèi)量（套）消費(fèi)量較上年增長（%）價(jià)格彈性系數(shù)2010170050020112200660201224127302013292490020143396106015201538671220202053481740項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。 2010年，房地產(chǎn)銷售價(jià)格為1700元/平方米，消費(fèi)量為500套；2011年，商品房銷售價(jià)格為2200元/平方米，消費(fèi)量660套。當(dāng)價(jià)格彈性為正數(shù)時(shí)，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的一致性。 價(jià)格彈性=購買量變化比例/價(jià)格變化比例； 當(dāng)價(jià)格彈性為負(fù)數(shù)時(shí)，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的不一致性。 價(jià)格彈性是商品需求的價(jià)格彈性。一元回歸預(yù)測(cè)結(jié)果：2015年住房套數(shù)需求量為14678套，需新增商品住房供應(yīng)4333套。其中：a和b是揭示x和y之間關(guān)系的系數(shù)，a為回歸常數(shù)，b為回歸系數(shù)。第三章 市場(chǎng)分析 2010年，各類住房套數(shù)10345套，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度不斷加快，人們進(jìn)城意愿不斷增強(qiáng)，在XX武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)施規(guī)劃中，2020年達(dá)到7萬人。年（60平方米），%。（2）租賃房：2006年XX租賃房2200元/套 XXXX鎮(zhèn)住房市場(chǎng)價(jià)格情況調(diào)查。XX商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。容陽半島196套。其中：保通新城C棟100套。20052011XX建成商品房情況項(xiàng)目名稱住房套數(shù)住房面積XX廣場(chǎng)21657800東街小區(qū)9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區(qū)16323000金典大廈476140合計(jì)1026170990XXXX鎮(zhèn)商住用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資產(chǎn)處置房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套，在建商住房樓盤長友大廈、容陽半島、保通新城3期、恒海觀天下等1819套。 2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）61740 其中：住宅44308 辦公樓2544 商業(yè)營業(yè)用房7370 房屋施工面積（萬平方米）507959 其中：住宅388439 辦公樓15950 商業(yè)營業(yè)用房56278 房屋新開工面積（萬平方米）190083 其中：住宅146035 辦公樓5361 商業(yè)營業(yè)用房20671 土地購置面積（萬平方米）40973 土地成交價(jià)款（億元）8049 房屋竣工面積（萬平方米）89244 其中：住宅71692 辦公樓2179 商業(yè)營業(yè)用房9045 商品房銷售面積（萬平方米）109946 其中：住宅97030 辦公樓2008 商業(yè)營業(yè)用房7878 商品房銷售額（億元）59119 其中：住宅48619 辦公樓2502 商業(yè)營業(yè)用房6702 商品房待售面積（萬平方米）27194 其中：住宅16904 辦公樓1230 商業(yè)營業(yè)用房5895 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）83246 其中：國內(nèi)貸款12564 利用外資814 自籌資金34093 其他資金35775 其中：定金及預(yù)收款21610 個(gè)人按揭貸款8360 XXXX鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的水平，95至105點(diǎn)之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，%；個(gè)人按揭貸款8360億元，%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，%。2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米。%；銷售額11895億元，%。其中，%，%，%。其中，%，%，%。，%，土地成交價(jià)款8049億元，%。%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)。%。 ，%。其中，住宅投資44308億元，%，%。2011年，公司總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元。華龍集團(tuán)是恩施州大型綜合性民營企業(yè)，董事長龍華階是第3屆全國“十大杰出青年農(nóng)民”，曾受到胡錦濤同志親切接見。項(xiàng)目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項(xiàng)目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動(dòng)中心。XX村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。公司法人代表XX同志，1967年11月生， 文化程度，從事企業(yè)經(jīng)營 年，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗(yàn)。目前，公司員工已發(fā)展到 人，其中大中專以上學(xué)歷 人，工程技術(shù)人員 人，技術(shù)工人 人；已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲(chǔ)、三通一平和華龍半島前期立項(xiàng)等。項(xiàng)目業(yè)主情況。（2）文化機(jī)構(gòu)：XX作家協(xié)會(huì)、攝影家協(xié)會(huì)、乒乓球協(xié)會(huì)等文化協(xié)會(huì)組織發(fā)展到5個(gè)，XX藝術(shù)團(tuán)、老年管樂團(tuán)、老年藝術(shù)團(tuán)、五里滿堂音藝術(shù)團(tuán)、夕陽健身隊(duì)、長壽健身隊(duì)、走馬官鼎村籃球隊(duì)等文體團(tuán)隊(duì)發(fā)展到25個(gè)。（1）文物保護(hù)：列入國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位的有XX土司遺址、滿山紅革命烈士紀(jì)念園、五里坪革命舊址群，列入國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。 民族文化。2010年末，擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)12個(gè)，其中，衛(wèi)生院9個(gè)；擁有病床564張，其中縣級(jí)醫(yī)院擁有病床235張，農(nóng)村衛(wèi)生院擁有病床329張。專任