【正文】 外培取證按外培單位要求電工操作證、高壓電工等相關上崗證培訓脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)相關外培機構取得證書H：保安員培訓計劃培訓類型時 間內(nèi) 容方 式負責人要求崗前培訓1天“金色藍灣”項目概況、員工手冊、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓、服務意識集中學習安管顧問通過入職培訓書面考核1個月崗位職責、工作規(guī)程、工作標準、紀律和獎懲制度、相關規(guī)章制度和有關政策及法令集中學習與個別輔導相結合安管顧問、保安班長期滿進行上崗考核鑒定本崗位秩序維護服務的基礎知識運用：消防、安管設施、設備的操作實習崗位服務技能、隊列訓練、素質訓練、崗位禮儀培訓實地操作培訓期滿部門主管進行實操考核突發(fā)應急預案演練講解與實地演習相結合在職培訓每月政治思想、職業(yè)道德、法律常識、 消防知識、本崗位專業(yè)知識集中學習安管顧問和保安班長每季度進行1次崗位知識考試每周2次每次半小時隊列操練、擒拿格斗、防衛(wèi)術、捕俘拳 、體能、崗位禮儀集中訓練安管顧問和保安班長每季度1次軍訓考核每季度1次突發(fā)應急事件演練集中訓練安管顧問和保安班長實操考核半年1次消防實戰(zhàn)演習集中訓練安管顧問和保安班長實操考核外培取證按外培單位要求安管上崗證培訓脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)公安局或勞動保障部門取得證書I：保潔工培訓計劃培訓類型時 間內(nèi) 容方 式負責人要求崗前培訓1天“金色藍灣”項目概況、員工手冊、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓、服務意識集中學習入職培訓講師團通過入職培訓書面考核5個工作日本崗位職責、工作紀律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標準；環(huán)境保護意識和美化概念講授、自學環(huán)境主管1周后進行“員工上崗考核鑒定”相應崗位的操作規(guī)程、工作標準；清潔機械的使用與保養(yǎng)，清潔劑使用及注意事項實地操作與個別輔導相結合書面考試，以及轉正考核鑒定在職培訓每月職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神；與清潔有關的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識的更新與先進技術；清潔安全消防知識集中學習環(huán)境主管嚴格簽到制度，做好培訓記錄月末討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進的工作經(jīng)驗；相互交流各種合理化建議座談環(huán)境主管班長負責做好工作總結記錄季末清潔機械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意事項；清潔工作的要求和難點分析集中培訓環(huán)境主管嚴格簽到制度，做好培訓記錄J：綠化養(yǎng)護工培訓計劃培訓類型時 間內(nèi) 容方式負責人要求崗前培訓1天“金色藍灣”項目概況、員工手冊、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓、服務意識集中學習環(huán)境主管通過入職培訓書面考核5個工作日綠化范圍、達標要求、本崗職責、工作規(guī)程、服務標準、項目美化、綠化、靜化、凈化、和環(huán)保意識面授教育和實操相結合環(huán)境主管上崗考核鑒定在職培訓每月綠化工具的使用保養(yǎng)，有關盆栽、花卉養(yǎng)護常識，花卉樹木修剪、整形常識；綠化專業(yè)書刊學習；園林綠化典范資料學習；園林綠化，鑒賞知識學習集中培訓學習環(huán)境主管年中1次實操考評，年末1次專業(yè)知識考試K、緊急事件處理培訓針對“金色藍灣”的實際情況，對物業(yè)服務中心員工進行下述緊急事件處理培訓：l 火警應變。E：客戶服務人員培訓計劃培訓類型時間內(nèi)容目的方式考核入伙前崗前培訓入伙前一個月開始，合計培訓時間15個工作日 崗位職責、工作規(guī)程和要求標準 基本業(yè)務知識、業(yè)務范圍、工作技巧 ISO9000服務標準 首接式服務基本技巧、崗位禮儀培訓 入伙工作培訓 裝修管理培訓 突發(fā)事件處理 客戶溝通技巧 返修管理培訓能獨立上崗、獨擋一面集中培訓和現(xiàn)場演練結合上崗考核鑒定在職培訓24學時月工作總結，分析、積累工作中處理得法或不當?shù)陌咐?，積累經(jīng)驗及吸取教訓學習對客服務工作技巧、電話接聽技巧和相關知識、崗位禮儀培訓學習物業(yè)管理相關法律法規(guī)知識舉行各類專題知識講座不斷提高對客服務能力，更新相關知識，掌握行業(yè)信息以部門為單位集中研討，案例分析，灌輸新知識每季末服務知識考試；年末技能考核參觀學習全年一次同行業(yè)中業(yè)績優(yōu)良的單位開拓思路，學習先進經(jīng)驗和工作方式公司培訓部統(tǒng)一組織安排F：監(jiān)控員培訓計劃培訓類型時 間內(nèi) 容方 式負責人考 核崗前培訓1個月崗位職責、工作規(guī)程、工作標準、紀律和獎懲制度、相關規(guī)章制度和有關政策及法令集中學習與個別輔導相結合安管顧問期滿進行上崗考核鑒定本崗位的基礎知識運用：消防、監(jiān)控設備型號、性能熟知和操作實習突發(fā)應急預案演練講解與實地演習相結合在職培訓每月政治思想、職業(yè)道德、法律常識、 消防知識、監(jiān)控知識、本崗位專業(yè)知識 集中學習安管顧問每季度進行1次崗位知識考試每季度1次突發(fā)應急事件演練集中訓練安管顧問實操考核半年1次消防實戰(zhàn)演習集中訓練安管顧問實操考核外培取證按外培單位要求消防員上崗證培訓脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)消防局或勞動保障部門取得證書G：工程人員培訓計劃培訓類型時 間內(nèi) 容方 式負責人考 核崗前培訓入伙前2個月，課堂培訓20個課時，現(xiàn)場培訓不少于20個工作日。為做好員工培訓工作，需建立起如下圖所示的培訓工作程序。包括訓練目標，訓練程序、方法，訓練對象，訓練內(nèi)容（技能、意識、操守等），訓練地點、時間以及經(jīng)費預算，培訓效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者。l 鼓勵自學：重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關的專業(yè)培訓班。l 參觀學習：組織員工參觀同行優(yōu)秀管理項目，學習交流、開拓視野、取長補短。l 外派學習培訓：選派員工參加管理部門組織上崗證培訓和各項專業(yè)技能培訓。B、培訓方式l 物業(yè)服務中心集中的服務意識培訓：顧問經(jīng)理將協(xié)助進行物業(yè)管理服務意識的培訓，并對物業(yè)服務中心負責人進行培訓輔導，使培訓成為基本管理方式。l 建立和完善員工培訓網(wǎng)絡。l 管理人員持證上崗率100%。具體培訓目標如下：l 確保每個員工年度培訓在120課時以上。員工培訓A、培訓目標為把“金色藍灣”打造成湛江市的物業(yè)管理名盤，依靠一支敬業(yè)且具備物業(yè)管理技能的服務團隊。l 通知辦理入職手續(xù)，簽訂勞動合同。l 通過篩選應聘人員的簡歷，對篩選合格者進行面試。l 選擇合適的具體招聘渠道。l 提交人員招聘計劃及預算報批。6） 提交物業(yè)服務中心開辦物資設備采購方案。4） 提交“金色藍灣”物業(yè)服務中心人員編制與薪酬方案。2） 指導簽訂前期物業(yè)管理服務合同并辦理湛江市物業(yè)管理行政主管部門備案。第四章 物業(yè)管理機構籌建顧問工作 第一節(jié) 物業(yè)管理機構成立顧問內(nèi)容招商局物業(yè)顧問組將了解湛江市物業(yè)管理項目招投標的有關規(guī)定，針對項目情況確定管理費標準和管理機構的組織架構，落實物業(yè)服務中心管理與生活用房，并對工作所需的物資裝備提交采購計劃并安排進行采購。（16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。（14）室內(nèi)綜合檢查內(nèi)容要求與記錄。（12）機電設備運行檢查內(nèi)容要求與記錄。（10）火災報警系統(tǒng)檢查內(nèi)容要求與記錄。（8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。（6）低壓開關柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。（4）備用電源（發(fā)電機）接管檢查內(nèi)容要求與記錄。（2）控制柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。對上述事項，我們將及時編制《設計變更（改變或增加或減少）顧問建議報告》和《整改顧問建議報告》，并同建設單位、施工單位就發(fā)現(xiàn)的問題進行及時溝通，達成共識，并協(xié)助解決設計變更與整改建議落實中的問題。（14）電話系統(tǒng)安裝。（12）室外空調(diào)排水管道安裝。（10）電梯安裝：渦輪減速器、限速器、層門與外呼按鈕、樓層顯示器、與中心對講電話、中心迫降、閉路攝像機、報站鐘、舒適度、控制柜、電源柜。（8）消防設備安裝：報警主機、聯(lián)動控制柜、消防廣播設備、線路敷設、中繼器（模塊）、水流繼電器、各類探測器、廣播喇叭、手報按鈕、電話插（孔）板、警鈴、消火栓、噴淋系統(tǒng)。（6）排水設施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、化糞池。水表。管道敷設。（4）供配電設備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關柜、計量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設、發(fā)電機組。（2）建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺護欄。七、 建筑施工與設備安裝階段的顧問內(nèi)容在內(nèi)部建筑施工與設備安裝階段，物業(yè)管理顧問有15個工作要點，力爭通過對施工進行階段性抽查，及時發(fā)現(xiàn)設計中與施工中存在的技術、工藝、材料（管材，型材，線管、導線、開關、插座、燈具、門窗配件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。（6）智能化設施：車輛出入自動道閘、車場收費管理系統(tǒng)、智能型一卡通管理系統(tǒng)、遠程自動抄表系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂廣播、設施設備遠程管理運行系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡管理平臺、電子顯示牌。（4）公共安全設施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、N畫面分割器、攝像機與云臺、門禁管理主機、門禁管理單元主機、電控鎖與IC卡、電子巡更、火災自動報警主機、防火設備聯(lián)動控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭，CD機）。（2）給排水系統(tǒng)：生活水變頻控制柜、生活水泵、排污泵、消防水泵、增壓泵。 對施工中不利于日后管理/不便于使用/不安全/不節(jié)能環(huán)保之處及時提出改進建議六、 設備選型的顧問內(nèi)容在設備選型階段，物業(yè)管理顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商對設備供應商進行綜合考察。 針對設備安裝和裝修工程施工中出現(xiàn)的問題，從日后的使用角度提出相關整改建議；216。 對項目施工階段對如何營造良好形象，創(chuàng)造開發(fā)單位品牌提出顧問建議；216。并對施工圖中存在的細節(jié)問題提出改進建議。 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化216。 景觀設計優(yōu)化216。 節(jié)能環(huán)保措施216?！冻醪皆O計階段物業(yè)顧問建議書》包含以上方案設計階段所有工作內(nèi)容的細化建議，對重點內(nèi)容做專項報告。 環(huán)境、景觀設計216。 供水、排水系統(tǒng)設計216。 會所功能和設計216。 各單體建筑設計216。包含但不限于以下內(nèi)容：216。一、 概念設計階段參加概念設計成果討論，提出專業(yè)意見，提交《概念設計階段物業(yè)顧問建議書》。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容：一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。2裝修管理/返修/正常管理階段顧問經(jīng)理1人4入伙至入伙后四個月三跟蹤期顧問經(jīng)理1人每月5個工作日駐場期結束后三個月第三章 物業(yè)前期介入顧問工作第一節(jié) 物業(yè)前期介入的必要性現(xiàn)代高層建筑，設計復雜，技術含量高，建設周期長，安裝、施工難度大。駐場顧問團由項目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項目物業(yè)管理的運營活動，負責整個項目的物業(yè)服務品質及人員培訓。第二節(jié) 顧問運作方式采用工程顧問團+駐場顧問團的方式開展工作。（2）“金色藍灣”客戶滿意率達到90%?！敖鹕{灣”正常管理期的物業(yè)管理顧問目標招商局物業(yè)在“金色藍灣”的顧問服務中，將指導物業(yè)公司打造出湛江地區(qū)一流的物業(yè)管理效果、物業(yè)管理流程規(guī)范和物業(yè)管理團隊。 （4）制定嚴格的裝修管理制度，事前提示。（2）超前培訓員工，反復演練。