淺談物權(quán)法之不動產(chǎn)善意取得制度-文庫吧資料
2025-04-25 04:43本頁面
【正文】 等。在登記和真實的法律關(guān)系不一致的情形下，“權(quán)利表象取代權(quán)利本身”。以上條款確立了不動產(chǎn)物權(quán)公示方法是以不動產(chǎn)物權(quán)登記為要件，從而確定其公信力。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?！币罁?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記公信公示是法定制度。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記” ，第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！ ∥餀?quán)法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動產(chǎn)善意取得制度是借助登記的公信力原則來實現(xiàn)維護(hù)交易安全的目的的。物權(quán)法以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)確立了不動產(chǎn)登記的公信力及登記權(quán)利的正確性推定的法律規(guī)則，使得第三人能通過法律行為從無權(quán)利人處善意取得不動產(chǎn)物權(quán)。如果這種外部標(biāo)記所反映的與真實的法律關(guān)系不一致時，則事態(tài)的發(fā)展就不應(yīng)不利于那些信賴占有以及不動產(chǎn)登記狀態(tài)的人。也稱其為“從無權(quán)利人處取得”制度。本條正是為那些出于對土地登記的信賴而決定自己行為的人提供了保護(hù)。法律以登記的權(quán)利人為正確的權(quán)利人，以登記的權(quán)利為正確的權(quán)利。在依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中，即不登記物權(quán)變動不生效，物權(quán)公示對物權(quán)變動起決定性作用。物權(quán)公示原則在適用上有一定的限制，其僅適用于依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，而因法律的直接規(guī)定(如繼承)、事實行為、取得時效而發(fā)生的物權(quán)變動，則不適用公示原則。而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當(dāng)依一種公開可見的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某物上物權(quán)的存在?！ ?一)物權(quán)公示原則 因為物權(quán)的本來屬性就是對物的支配權(quán)?！ ∥餀?quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則之一。據(jù)此，司法解釋實際上已間接承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得制度。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。如果根據(jù)受讓財產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無償、價格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗等可以知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓，則不能認(rèn)為受讓人具有善意。善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時，沒有處分該項財產(chǎn)的權(quán)限?！ ?四)受讓人受讓不動產(chǎn)時須為善意 根據(jù)善意取得制度，不動產(chǎn)的受讓人在取得財產(chǎn)時應(yīng)為善意。只有履行完登記手續(xù)的善意取得，才可以取得所有權(quán)。如該交易行為本身無效或可撤銷，則不能發(fā)生善意取得。取得財產(chǎn)的受讓人應(yīng)當(dāng)支付了一定的代價，這是不動產(chǎn)善意取得制度的前提，無償取得不宜適用善意取得制度。如果通過繼承、饋贈等行為取得不動產(chǎn)的，則不能產(chǎn)生善意取得的效力。 善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，因而惟有在受讓人與讓與人之間存在
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