【正文】 件屢屢發(fā)生。 法律法規(guī)目前我國與房地產(chǎn)中介有關(guān)的法規(guī)主要有:國家計(jì)委與建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，1996年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，另外還有一些地方性法規(guī)。品牌中介公司借助連鎖化的經(jīng)營模式快速搶占市場份額，通過規(guī)范的服務(wù)，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費(fèi)者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。2005年，21世紀(jì)、順馳、瑪雅等國內(nèi)品牌中介都不斷進(jìn)軍各地市場，2006年是他們的大舉擴(kuò)張的“洗牌”年。二是舊城改造房有望加入二手房陣營，由此帶來大批的二手房房源進(jìn)入市場。2006年是新一輪的婚慶年，其中70%的結(jié)婚者有在結(jié)婚前一到兩年內(nèi)購房的需求。2006年，由于二級(jí)市場符合免稅條件的房源逐漸穩(wěn)步放量及大眾觀望情緒的減退，二手房市場將集中交易。目前已出臺(tái)政策顯現(xiàn)出“穩(wěn)房”導(dǎo)向，一要將房價(jià)增長降到10%以下，二要降到人均收入平均增長水平以下。可以預(yù)計(jì)，在2006年，二手房將成大器，成為房地產(chǎn)市場上的重要角色。當(dāng)然，我們必須把附屬業(yè)務(wù)的位置端正，雖然這些附屬業(yè)務(wù)是為了其他業(yè)務(wù)更好的進(jìn)行而服務(wù)的，但是并不能因?yàn)樗皇侵鳡I業(yè)務(wù)而忽視它，沒有它，其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)便失去了可持續(xù)發(fā)展性，因此，居利房產(chǎn)集團(tuán)會(huì)要求所有的直營店和加盟店盡最大努力做好這些附屬性質(zhì)的服務(wù)業(yè)務(wù)。b)投訴處理: 每家加盟店必須有5000元以上的客戶投訴處理保證金,每家加盟店的服務(wù)有問題如公司出面處理的費(fèi)用暫時(shí)先由保證金內(nèi)支付, 如費(fèi)用不足加盟店應(yīng)及時(shí)補(bǔ)上, 如該店不肯配合處理公司有權(quán)對(duì)該店的加盟事宜重新考慮或自動(dòng)作廢合作合同, 即從此時(shí)起，居利集團(tuán)將不再承擔(dān)任何合同中的任何義務(wù)。員工績效考核:員工的實(shí)際收入是根據(jù)本人的業(yè)績來計(jì)算的, .c)c) 財(cái)務(wù)管理；加盟店可以由店長負(fù)責(zé)也可安排其他人管理.（2）人員管理a)時(shí)點(diǎn)促銷：配合特殊事件發(fā)生的促銷。節(jié)慶促銷：節(jié)慶促銷目的是讓顧客感覺到本公司及本店充分體現(xiàn)以人為本的銷售模式。海報(bào)：DM廣告,單頁促銷廣告,每周計(jì)劃的特買廣告、禮品促銷或贈(zèng)品廣告等?；顒?dòng)：開業(yè)促銷、各種節(jié)慶之促銷活動(dòng)完全配合居利集團(tuán)統(tǒng)一實(shí)施并做信息支持。租店注意事項(xiàng)：談判方法、租約方式、年限、租金等。 c)區(qū)位條件：居利房產(chǎn)委派專業(yè)人員幫助加盟業(yè)主對(duì)加盟店店址做選址勘察b) 加盟流程加盟流程如下頁圖所示： 加盟店管理制度加盟店開業(yè)前的準(zhǔn)備（1）交納加盟保證金加盟居利房產(chǎn)集團(tuán)需要交納30萬的保證金，作為居利品牌的使用代價(jià)，并能得到居利房產(chǎn)集團(tuán)的各種業(yè)務(wù)幫助。加盟店具備電腦及輔助設(shè)備，和其他現(xiàn)代化辦公的基本配置。具備一定的資金實(shí)力，有完好的財(cái)務(wù)記錄。具備獨(dú)立法人資格的公司。 工商執(zhí)照經(jīng)營范圍應(yīng)包括房地產(chǎn)咨詢，并具有經(jīng)房地局核準(zhǔn)的房地產(chǎn)信息咨詢、物業(yè)代理資質(zhì)；注冊(cè)資金50萬元以上。居利房產(chǎn)集團(tuán)的加盟店業(yè)務(wù)就是使每位加盟店都具有相同的理念——“居者有其房，建者獲其利”。公司利用其完善的加盟輔導(dǎo)系統(tǒng)及人員培訓(xùn)體系，能夠幫助小中介在短期內(nèi)走上正軌。 加盟店業(yè)務(wù)加盟店業(yè)務(wù)是一個(gè)具有特殊性質(zhì)的業(yè)務(wù)，它即是居利房產(chǎn)集團(tuán)的一種盈利模式，又是居利房產(chǎn)龐大銷售網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，是提供其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，具有雙重意義。(4)促銷策略是賣方運(yùn)用廣告、公共關(guān)系、營業(yè)推廣、人員銷售等手段，向買主傳遞有關(guān)樓盤的信息，激發(fā)他們的購買欲望，從而擴(kuò)大銷售。樓盤銷售渠道包括發(fā)展商售樓處、經(jīng)紀(jì)人、代理商等。價(jià)格策略的目標(biāo)是既要達(dá)到發(fā)展商盈利目標(biāo)又要使價(jià)格得到買主的接受。(2)價(jià)格策略。樓盤推向市場需要有一個(gè)整體產(chǎn)品的概念，它涉及到樓盤品牌、質(zhì)量、樣式、功能、物業(yè)管理等。營銷組合決策樓盤營銷策劃的實(shí)施是營銷組合決策，它是針對(duì)選定的目標(biāo)市場綜合運(yùn)用各種可能的營銷策略和手段，目的在于組合成一個(gè)系統(tǒng)化的整體策略，以取得銷售業(yè)績。(3)市場細(xì)分和目標(biāo)市場的選擇。(2)買房者市場分析。具體分析可從以下幾個(gè)方面展開：(1)市場營銷環(huán)境分析。基本內(nèi)容大致可分為房地產(chǎn)市場分析和營銷組合決策。我們的居利房產(chǎn)集團(tuán)的尾盤收購業(yè)務(wù)一般收取尾盤售價(jià)的3%5%作為費(fèi)用，具體定價(jià)，視乎尾盤情況而定。居利對(duì)于尾盤空置房這種大宗業(yè)務(wù)的處理，一般是采用買斷包銷的方式，即根據(jù)尾盤的戶型、樓層等具體情況，壓低價(jià)格進(jìn)行包斷，然后利用自身連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢進(jìn)行銷售，提高對(duì)尾盤收購風(fēng)險(xiǎn)的控制，使其尾盤收購成本降低，獲得更多的額外收益。而尾盤收購就是房地產(chǎn)中介與開發(fā)商按約定的價(jià)格將尾盤賣出，而中介賺取尾盤賣出的差價(jià)。 尾盤收購尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率在7成左右的時(shí)候，余下的單位便稱作尾盤。　在房地產(chǎn)市場發(fā)展的今天，服務(wù)是中介公司立身之本和品牌之路，服務(wù)速度體現(xiàn)了“時(shí)間就是金錢”，體現(xiàn)出充分的客戶利益。中介公司絕對(duì)不僅僅只是“賣房子”的銷售商，而應(yīng)該是能夠提供全方位房產(chǎn)服務(wù)的綜合服務(wù)商。如果賣房者急需用錢，還可以采取“限時(shí)包銷”的方式及早拿到全部房款。居利房產(chǎn)在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上也采取單向收費(fèi)，考慮到二手房市場目前仍是賣方市場為主，所以居利房產(chǎn)向需求方收取二手房價(jià)格的2%作為中介費(fèi)用。在房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費(fèi)等，并可以開始辦理有關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程。第三步：置換委托凡確定置換意向的居民，在得到原物業(yè)評(píng)估價(jià)格后，可正式委托置換公司進(jìn)行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議并支付一定的咨詢費(fèi)。第二步：價(jià)格評(píng)估凡置換的房屋須作價(jià)格評(píng)估，評(píng)估中的初評(píng)，必須上門實(shí)地詳細(xì)勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員的認(rèn)真計(jì)算，進(jìn)行復(fù)評(píng)，得出需置換房屋得評(píng)估價(jià)格。置換流程：第一步：置換登記凡需辦理房屋置換登記手續(xù)的居民須攜帶原房屋的有效證件原件、業(yè)主有效身份證以及同住人同意置換的書面證明材料。連鎖經(jīng)營方式使公司具有規(guī)模優(yōu)勢，不斷增加業(yè)務(wù),具有高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過高速有效的內(nèi)部交易處理程序和管理組織，為客戶提供高效的服務(wù)。為客戶提供專業(yè)的全面的解決方案。為了在競爭中獲得快速發(fā)展，爭取更多的客戶，我們將積極發(fā)揮自己的獨(dú)特優(yōu)勢：信息更新快，隨時(shí)跟蹤市場需求變化。居利房產(chǎn)將利用現(xiàn)有的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)資源，收集各種二手房信息，并加以分類和歸納，在自己的網(wǎng)站上發(fā)布相關(guān)信息，為各位有房屋置換需求的顧客提供方便快捷的服務(wù)。 二手房交易二手房交易是房地產(chǎn)中介的主要經(jīng)營活動(dòng)。我們的核心競爭力在于服務(wù)流程優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀、服務(wù)品牌出眾、服務(wù)理念先進(jìn)，具有這種核心競爭力的中介企業(yè)是很少的，因此必能吸引大量租賃業(yè)務(wù)的供應(yīng)方和消費(fèi)方，提高租賃市場占有率。到時(shí)候可以再收取加盟費(fèi)。 租賃中介以連鎖經(jīng)營的形式進(jìn)行租賃，統(tǒng)一的品牌，甚至統(tǒng)一的服裝、服務(wù)理念等，我們可以利用現(xiàn)有的那種分散的中介公司，將他們整合起來，進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)，打統(tǒng)一的品牌。連鎖經(jīng)營,有利于與其它服務(wù)公司建立良好關(guān)系。連鎖經(jīng)營,有利于加強(qiáng)中介企業(yè)內(nèi)部管理,建立完善管理體系。品牌是一種無形資產(chǎn),其價(jià)值不可低估,在房地產(chǎn)中介企業(yè)的資本擴(kuò)張中越來越受到重視。連鎖經(jīng)營,有利于推行品牌策略,提高規(guī)模效應(yīng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣,具有綜合性,廣泛性的特點(diǎn),是多學(xué)科知識(shí)綜合能力的體現(xiàn),是目前我國大多數(shù)中介企業(yè)存在的一大問題,一般難以有實(shí)力進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn),再加上我國對(duì)房地產(chǎn)中介人培訓(xùn)機(jī)制還不完備,培訓(xùn)就成為單店發(fā)展的一個(gè)瓶頸,而連鎖經(jīng)營可以利用其自身實(shí)力,自己開發(fā)或集合社會(huì)資源為各個(gè)專業(yè)人員提供培訓(xùn)。通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù),既可實(shí)現(xiàn)跨城市、地域房源信息共享，又能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主進(jìn)行信息溝通，將更好地發(fā)揮房地產(chǎn)中介企業(yè)作為房產(chǎn)市場媒介的作用，更好地為房產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者服務(wù)。信息量的多少都直接影響著中介業(yè)務(wù)的成敗。第三部分 項(xiàng)目業(yè)務(wù)及盈利模式介紹連鎖經(jīng)營,有利于新技術(shù)的采用和推廣。另外，地理位置和交通的便利也是我們選址于此的主要考慮點(diǎn)。見下頁圖說明。由股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及經(jīng)理層相互制衡的現(xiàn)代企業(yè)組織制度，既賦予經(jīng)營者充分的自主權(quán)，又切實(shí)保障所有者的權(quán)益，同時(shí)又能調(diào)動(dòng)生產(chǎn)者的積極性，它是我國企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心依托。經(jīng)理人員是企業(yè)的管理階層，包括公司的總經(jīng)理和副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理活動(dòng)，依照公司的章程和董事會(huì)的決議行使職權(quán)。董事會(huì)作為公司的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是股東大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也是公司的經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)是執(zhí)行股東大會(huì)的決議，制定公司的大政方針、戰(zhàn)略決策、投資方向、收益分配。股東大會(huì)作為權(quán)力機(jī)構(gòu)，它由這5位股東本人組成。 公司所有權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況說明居利房產(chǎn)集團(tuán)采取股份合作制，在公司結(jié)構(gòu)上和一般的股份有限公司相似，它包括股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理人員四大部分。未來的房地產(chǎn)市場是品牌的時(shí)代，是行業(yè)板塊化的時(shí)代，市場需要品牌公司的引領(lǐng)、消費(fèi)者需要一種新的安全交易的方式、中介公司需要在一種機(jī)制的約束下走向規(guī)范。目前中介業(yè)人才流動(dòng)率相當(dāng)高，有的中介甚至達(dá)到50%以上，過于頻繁的人才流動(dòng)，既不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，又使得業(yè)內(nèi)人才的整體素質(zhì)不易得到提升。 公司遠(yuǎn)景目標(biāo)居者有其房，建者獲其利。為我國房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，為了顧客能居有其所、建造者獲其利而努力。 公司遠(yuǎn)景 公司名稱及含義公司名稱為：居利房產(chǎn)。目前房地產(chǎn)經(jīng)營正從傳統(tǒng)的散兵作戰(zhàn)（一張桌子兩個(gè)人）向正規(guī)化、規(guī)?；?、管理科學(xué)化發(fā)展，因此我們可以整合現(xiàn)有的資源，形成新的房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營模式，創(chuàng)立自己的品牌。另外我們的業(yè)務(wù)包括二手房中介、出租中介、限時(shí)代賣、新盤營銷策劃、尾盤收購等，從整個(gè)市場的角度來說，目前的需求并不比新政前少，只是人們由買房市場轉(zhuǎn)到了租房市場，持幣觀望的人比較多。目前二手房交易和房屋租賃市場正處于變革的時(shí)候，我們選擇這個(gè)時(shí)候進(jìn)入這個(gè)行業(yè)主要理由就是一個(gè)行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展后，在出現(xiàn)問題后都會(huì)進(jìn)行新的規(guī)范和調(diào)整，會(huì)慢慢的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而達(dá)到新的高潮。當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)品眾多，房產(chǎn)中介企業(yè)眾多，市場競爭日趨白熱化，一批具有實(shí)力、規(guī)模、運(yùn)作較規(guī)范的中介企業(yè)為鞏固市場、提高市場占有率，通過各種手段來塑造自身的服務(wù)品牌，建立起獨(dú)特的服務(wù)機(jī)制，在客戶中樹立起良好的口碑，從而在競爭中脫穎而出，成為品牌企業(yè)。其實(shí)質(zhì)就是品牌的競爭，服務(wù)的競爭，誰能夠樹立自己的服務(wù)品牌，誰就贏得了市場。同時(shí)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進(jìn)入了一個(gè)新的全方位立體策劃分階段,這需要一個(gè)有機(jī)的,系統(tǒng)的,強(qiáng)有力的銷售網(wǎng)絡(luò)支持,為房地產(chǎn)走向市場進(jìn)入流通領(lǐng)域營造一個(gè)巨大的接納空間,尤其是二級(jí)代理和三級(jí)交易連鎖經(jīng)營可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,降低成本。目前,房地產(chǎn)中介企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目仍停留在初始階段,所從事的工作,僅為房屋買賣和租賃,未能向多元化方向發(fā)展,他們所需的不只是單純的中介服務(wù),甚至處于信息阻塞,各自為政,分散割裂的狀態(tài)中,不僅缺乏情報(bào)信息源,而且缺乏必要的信息處理手段和電子通訊技術(shù),對(duì)情報(bào)、信息的收集主要或全部靠人工完成,開發(fā)利用缺乏深度,導(dǎo)致信息資源浪費(fèi),難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢. 中介企業(yè)組織管理不力,市場行為不規(guī)范。房地產(chǎn)中介行業(yè)尤其是普通中介市場,由于投資成本低,進(jìn)入門檻較低,中小中介企業(yè)大量發(fā)展,尤其在一些城市,兩個(gè)人,一部電話和一張桌子,就能開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),操作不規(guī)范,信譽(yù)較低,競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈,許多房地產(chǎn)中介商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力低,面臨競爭和生存的壓力,導(dǎo)致房地產(chǎn)中介商的生存率很低,如:鄭州市生存率僅有30%,而深圳和廣州比較成熟的市場,生存率也只有40%。目前我國中介行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短,專業(yè)人才供給少,而需求大,加上目前中介行業(yè)人員資格認(rèn)證制度和持證上崗制度尚不規(guī)范,從而造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,既有房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人員,如工、民、建、經(jīng)濟(jì)管理、法律等專業(yè)人員,也有與房地產(chǎn)無關(guān)專業(yè),如文史類等專業(yè)人員?？v觀國外市場，90%以上的房屋流通通過中介企業(yè)完成，存量房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了增量房，達(dá)到了5:l，而在中國市場上，增量房的消費(fèi)仍是主體，部分城市到了50:l，二、三級(jí)市場非?；钴S的城市也只不過l:l左右，無論是從50:l或l:l，要達(dá)到國外的5:l的水平，中介在此中的商機(jī)是無比巨大的。以成都為例，2005年成都市區(qū)二手房市場交易總量為36330套，%，%。也正因?yàn)橐环矫婢薮蟮氖袌龇帕?，一方面是縮小且趨于理性的購房群體，2006年的成都樓市，極有可能完成一次由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。另外，2005年六一新政使得很大部分投資者退出了購房市場，而即使在2006年里，相關(guān)部門發(fā)出了將實(shí)施“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”方向政策的信息，這就意味著，在2006年里很可能會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)樓市投資者的限制。大量的樓盤，攀高的房價(jià)，當(dāng)然會(huì)影響購房者的下單選擇以及下單節(jié)奏。除城南外，將會(huì)出現(xiàn)東西北三面開花的壯觀景象，這無疑為購房者提供了足夠的選擇余地。在2005年，成都樓盤新開發(fā)面積達(dá)1500萬平方米，它們將成為成都樓市2006年的銷售主力。在2006年，開發(fā)商將面臨巨大銷售壓力，來自兩個(gè)方面的核心因素可能導(dǎo)致成都樓市由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。在二手房買賣過戶窗口也能感受到辦理過戶手續(xù)的市民在明顯增加，從權(quán)威部門獲得的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了市場的這種變化。%。這種以預(yù)售占絕對(duì)主導(dǎo)的銷售局面，某種程度上也體現(xiàn)了樓市的供不應(yīng)求狀況，供求關(guān)系仍然緊張。但2005年大部分時(shí)間，商品房銷售面積一直處于負(fù)增長狀態(tài)，一直持續(xù)到10月，全市商品房銷售面積由降轉(zhuǎn)升，%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一現(xiàn)象并不表示需求量減少，而是受新政影響，持幣觀望者增多。2005年上半年，成都樓市總體上供應(yīng)不足問題仍未得到真正緩解，15月，(所謂樓市的供銷比，也即可供出售的樓盤與能銷售出去的樓盤的比值)。根據(jù)市房管局信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年下半年，新增商品住宅供應(yīng)面積與實(shí)際銷售面積基本相當(dāng)，在供銷總量上，商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。但是從長遠(yuǎn)的角度來看，這次調(diào)整有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不可能象004年那樣瘋狂上漲，那樣會(huì)大大的超出人們的購買能力，進(jìn)而會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，甚至出現(xiàn)日本80年代房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的崩潰。這個(gè)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，我們也總結(jié)出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)思路。二手房交易市場上也出現(xiàn)了前所未有的熱潮，這為我們項(xiàng)目的成功提供良好的市場條件。市場需求