【正文】 在某種程度上來說是同質(zhì)化的，因此品牌的建設(shè)顯得非常重要，這也是我們居利房產(chǎn)集團(tuán)長期的營銷戰(zhàn)略目標(biāo)。在部門設(shè)置上，居利房產(chǎn)集團(tuán)主要分為四個部門：總經(jīng)辦、市場營銷部、財務(wù)部、人力資源部，后三個部門直接對總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，直營店、加盟店隸屬于市場營銷部管理。房地產(chǎn)市場中主要的關(guān)系主體有業(yè)主，顧客，政府職能部門，媒體，金融單位，員工，競爭者等。這個項目所面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、競爭風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，針對這些風(fēng)險，我們也總結(jié)出了相應(yīng)的應(yīng)對思路。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一現(xiàn)象并不表示需求量減少，而是受新政影響，持幣觀望者增多。在二手房買賣過戶窗口也能感受到辦理過戶手續(xù)的市民在明顯增加，從權(quán)威部門獲得的數(shù)據(jù)也驗證了市場的這種變化。大量的樓盤，攀高的房價，當(dāng)然會影響購房者的下單選擇以及下單節(jié)奏?？v觀國外市場，90%以上的房屋流通通過中介企業(yè)完成，存量房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了增量房，達(dá)到了5:l，而在中國市場上，增量房的消費仍是主體，部分城市到了50:l，二、三級市場非?；钴S的城市也只不過l:l左右，無論是從50:l或l:l，要達(dá)到國外的5:l的水平，中介在此中的商機是無比巨大的。同時我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進(jìn)入了一個新的全方位立體策劃分階段,這需要一個有機的,系統(tǒng)的,強有力的銷售網(wǎng)絡(luò)支持,為房地產(chǎn)走向市場進(jìn)入流通領(lǐng)域營造一個巨大的接納空間,尤其是二級代理和三級交易連鎖經(jīng)營可以擴大企業(yè)規(guī)模,降低成本。另外我們的業(yè)務(wù)包括二手房中介、出租中介、限時代賣、新盤營銷策劃、尾盤收購等，從整個市場的角度來說，目前的需求并不比新政前少，只是人們由買房市場轉(zhuǎn)到了租房市場，持幣觀望的人比較多。 公司遠(yuǎn)景目標(biāo)居者有其房，建者獲其利。股東大會作為權(quán)力機構(gòu)，它由這5位股東本人組成。見下頁圖說明。通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù),既可實現(xiàn)跨城市、地域房源信息共享，又能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主進(jìn)行信息溝通，將更好地發(fā)揮房地產(chǎn)中介企業(yè)作為房產(chǎn)市場媒介的作用，更好地為房產(chǎn)開發(fā)商和消費者服務(wù)。連鎖經(jīng)營,有利于加強中介企業(yè)內(nèi)部管理,建立完善管理體系。我們的核心競爭力在于服務(wù)流程優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀、服務(wù)品牌出眾、服務(wù)理念先進(jìn)，具有這種核心競爭力的中介企業(yè)是很少的，因此必能吸引大量租賃業(yè)務(wù)的供應(yīng)方和消費方，提高租賃市場占有率。為客戶提供專業(yè)的全面的解決方案。第二步：價格評估凡置換的房屋須作價格評估，評估中的初評，必須上門實地詳細(xì)勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員的認(rèn)真計算，進(jìn)行復(fù)評，得出需置換房屋得評估價格。如果賣房者急需用錢，還可以采取“限時包銷”的方式及早拿到全部房款。而尾盤收購就是房地產(chǎn)中介與開發(fā)商按約定的價格將尾盤賣出，而中介賺取尾盤賣出的差價。具體分析可從以下幾個方面展開：(1)市場營銷環(huán)境分析。樓盤推向市場需要有一個整體產(chǎn)品的概念，它涉及到樓盤品牌、質(zhì)量、樣式、功能、物業(yè)管理等。(4)促銷策略是賣方運用廣告、公共關(guān)系、營業(yè)推廣、人員銷售等手段，向買主傳遞有關(guān)樓盤的信息，激發(fā)他們的購買欲望，從而擴大銷售。 工商執(zhí)照經(jīng)營范圍應(yīng)包括房地產(chǎn)咨詢，并具有經(jīng)房地局核準(zhǔn)的房地產(chǎn)信息咨詢、物業(yè)代理資質(zhì)；注冊資金50萬元以上。 加盟流程加盟流程如下頁圖所示： 加盟店管理制度加盟店開業(yè)前的準(zhǔn)備（1）交納加盟保證金加盟居利房產(chǎn)集團(tuán)需要交納30萬的保證金，作為居利品牌的使用代價，并能得到居利房產(chǎn)集團(tuán)的各種業(yè)務(wù)幫助?；顒樱洪_業(yè)促銷、各種節(jié)慶之促銷活動完全配合居利集團(tuán)統(tǒng)一實施并做信息支持。c) 財務(wù)管理；加盟店可以由店長負(fù)責(zé)也可安排其他人管理.（2）人員管理a)可以預(yù)計，在2006年，二手房將成大器，成為房地產(chǎn)市場上的重要角色。二是舊城改造房有望加入二手房陣營，由此帶來大批的二手房房源進(jìn)入市場。 法律法規(guī)目前我國與房地產(chǎn)中介有關(guān)的法規(guī)主要有:國家計委與建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》，1996年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，另外還有一些地方性法規(guī)。一些大的中介公司則會向多元化方向發(fā)展，比如兼作投資咨詢、保險代理、裝修等等，市場最終會形成金字塔格局。但有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前整個成都市場上的中介公司有2000家以上，既獲得《工商營業(yè)執(zhí)照》又獲得房管局頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位資質(zhì)證書》的只有171家，不足10%。天津順馳置業(yè)集團(tuán)隸屬于順馳集團(tuán)。二十一世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司2000 年3 月開始進(jìn)入中國經(jīng)過4 年的發(fā)展目前在中國北京、廈門、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都、福州、武漢等城市設(shè)有區(qū)域總部，目前已發(fā)展有15 個區(qū)域總部、340 個加盟店、3359 名經(jīng)紀(jì)人。在房地產(chǎn)中介企業(yè)當(dāng)中，能夠利用多種業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性，將其整合，以達(dá)到減少銷售渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費用，降低成本提高收益，同時最大限度為顧客和開發(fā)商提供便利的中介服務(wù)目的的企業(yè)，獨居利房產(chǎn)集團(tuán)一家，非常具有競爭力。 挑戰(zhàn)中介企業(yè)對宏觀經(jīng)濟環(huán)境的依賴性太大，特別是在中國這種經(jīng)濟受政策性影響較大的國家中，好的政策環(huán)境是中介企業(yè)生存的一條生命線，如果國家的政策有所變化特別是不利的變化，我們會難以短時間適應(yīng)并會產(chǎn)生不利的影響?！熬永边@個品牌已經(jīng)正式注冊。房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于他們需要借助我們強大的信息平臺和銷售網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)他們的樓盤銷售，達(dá)到其利潤最大化的目的，因此，我們完全可以采取合作的方式，借助他們的宣傳廣告來打響自己的品牌，以達(dá)到互助互利的雙贏目的。市場競爭在手段上、表面的短兵相接都已逐漸難分高低，并從產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品服務(wù)的產(chǎn)品階段的競爭，從價格戰(zhàn)、概念營銷等的競爭，逐漸轉(zhuǎn)向全面的、深層次的競爭，轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部更高層次持久的競爭。公司的發(fā)展重在有創(chuàng)造力和進(jìn)取心，而企業(yè)的員工正是這些的承載者。董事長由張中席擔(dān)任，總經(jīng)理由張駿擔(dān)任，營銷總監(jiān)由任玉兵擔(dān)任，財務(wù)總監(jiān)由方立鑫擔(dān)任,人力資源總監(jiān)由張小京擔(dān)任，,總經(jīng)理助理通過聘請方式由外部專業(yè)人員擔(dān)任。要求熟悉中介行業(yè)，有五年以上的從業(yè)經(jīng)驗，作過經(jīng)紀(jì)人，能在知名成功房產(chǎn)中介企業(yè)做過副總以上的更佳。負(fù)責(zé)人力資源管理功能,包括人才招牌、培訓(xùn)、公司發(fā)展、薪酬福利、雇員關(guān)系等,可能還包括行政管理。負(fù)責(zé)公司稅務(wù)的準(zhǔn)確和及時的繳納,確保優(yōu)化公司各種應(yīng)稅機會和豁免，審閱新的稅收法規(guī)以便確定那些將會影響到公司的運作的條款。 績效考核與激勵績效考核企業(yè)的績效考核是績效控制的有效手段，通過績效考核可給員工提供其工作反饋，使其揚長克短，改善績效，提高能力與素質(zhì)，其培養(yǎng)作用；考績結(jié)果，又是遷升獎懲、培訓(xùn)等人事決策的重要依據(jù)?？冃Э己说臉?biāo)準(zhǔn)由三個要素組成：標(biāo)準(zhǔn)的強度和頻率、標(biāo)號和標(biāo)度。（3）導(dǎo)向功能。（2）職工福利制度。對董事長、總經(jīng)理等高層經(jīng)營者，按其持股、期股和股票期權(quán)等分配其應(yīng)得的經(jīng)營管理才能收。業(yè)務(wù)項目租賃中介二手房中介新盤策劃尾盤收購及限時代賣加盟店業(yè)務(wù)合計第一年業(yè)務(wù)量7500萬3000萬2000萬2000萬2100萬9600萬收取比率8%3%3%3%10%收入估算60萬90萬60萬60萬210萬480萬 成本估算主要成本列示如下：固定資產(chǎn)成本：主要指辦公設(shè)備購置，包括電腦，辦公用具等，共計360萬，分按10年進(jìn)行攤銷。所得稅：33%。通過以上三個指標(biāo)的計算我們可以看出，%，內(nèi)部收益率為21%，均高于同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也說明了這個項目贏利性非常好，具有良好的投資價值。不確定性因素對內(nèi)部收益率的影響 變動范圍10%5%0%5%10%銷售收入5%14%21%28%35%經(jīng)營成本28%24%21%18%14%從財務(wù)。即：BEP=（）=%%。、三大報表預(yù)測在經(jīng)過對銷售收入、成本費用的估算之后，我們便可對三大報表進(jìn)行估算，利潤表中收入、成本、費用以及所得稅率的計算均按照上述假設(shè)為前提。按銷售收入的10%估算。在薪酬設(shè)計中必然設(shè)計到勞資關(guān)系，勞資關(guān)系的處理是一個比較敏感的工作，它既牽涉到企業(yè)的整體利益，也關(guān)系到每個員工的切身利益。職工保險制度包括養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等五項社會保險和企業(yè)補充養(yǎng)老保險等。（4）助員工實現(xiàn)自我價值的功能。它是評估的主要組成部分；標(biāo)號是指不同強度的頻率的標(biāo)記符號，而標(biāo)度就是測量的單位標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)通過對其員工工作績效的考核，獲得反饋信息，便可據(jù)此制定相應(yīng)的人事決策與措施，調(diào)整和改進(jìn)其效能。直營店及加盟店（詳見《居利房產(chǎn)集團(tuán)工作及管理細(xì)則》） 人力招聘 招聘渠道招聘主要有兩個階段，一是在公司成立初期，招聘質(zhì)量上、數(shù)量上滿足要求的人員以進(jìn)行企業(yè)運作。招聘專員（2名）：通過計劃、協(xié)調(diào)和執(zhí)行招聘和選擇戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)執(zhí)行公司的人才準(zhǔn)入程序；還需要負(fù)責(zé)就職儀式、雇傭由選擇的候補者。熟悉本區(qū)域市場情況，能形成自身的關(guān)系營銷網(wǎng)絡(luò)。組織結(jié)構(gòu)示意圖如下頁圖所示：股東大會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理助理人力資源部市場營銷部財務(wù)部加盟店直營店店長店長店務(wù)秘書經(jīng)紀(jì)人店務(wù)秘書經(jīng)紀(jì)人監(jiān)事會法律委員會 人力資源規(guī)劃建設(shè)市場競爭說到底是人才的競爭，所用人才的優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。企業(yè)可以在以下方面促進(jìn)與員工的交流和溝通：強化信息交流，員工要與領(lǐng)導(dǎo)者、組織人員要相互合作，共求進(jìn)步；優(yōu)化人群之間的關(guān)系，建立員工的主人翁的關(guān)系，激發(fā)他們的工作熱情和主動性；盡量滿足職工的要求，解決員工的困難可以免除他們的后顧之憂，一心一意的將自己的精力放在工作上。各競爭者之間在競爭中不斷尋找自己的缺點，改進(jìn)自己的服務(wù)與營銷策略，相互促進(jìn)中取得雙贏。房地產(chǎn)市場的一些自己特有的特性如區(qū)位的固定性，質(zhì)量的差異性，使用的耐久性，價格的昂貴性等決定了房地產(chǎn)市場營銷中必須特別的注意關(guān)系營銷的策略，進(jìn)而才能是房地產(chǎn)銷售商在營銷中鞏固自己的地位，取得良好的銷售業(yè)績。居利房地產(chǎn)經(jīng)營者們深知，品牌經(jīng)營的首要任務(wù)是品牌定位。潛在競爭者的影響也是居利所面臨的一大挑戰(zhàn)，資源整合、業(yè)務(wù)整合是居利房產(chǎn)集團(tuán)的一個經(jīng)營理念，但是隨著房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)中介企業(yè)的低壁壘性，很多潛在的競爭者將會蜂擁而入，他們也可能采用我們居利目前所采用的整合理念，結(jié)果便成為了居利的最大競爭者。這是本項目的投資政策優(yōu)勢。而二十一世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司則是行業(yè)領(lǐng)先、較溫和。天津順馳置業(yè)集團(tuán)是在天津順馳置業(yè)有限公司不斷發(fā)展壯大的基礎(chǔ)上于2003 年12 月8 日成立，同年12 月更名為天津順馳置業(yè)有限公司。 行業(yè)競爭分析 主要競爭對手我國房地產(chǎn)中介行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而興起的。要求新設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機構(gòu)必須辦理備案手續(xù)，并對其專職人員人數(shù)和服務(wù)場所等提出了新的要求。這就使那些見利忘義的不法中介商有機可乘，致使弄虛作假、惡意欺詐的事件屢屢發(fā)生。目前已出臺政策顯現(xiàn)出“穩(wěn)房”導(dǎo)向，一要將房價增長降到10%以下，二要降到人均收入平均增長水平以下。員工績效考核:員工的實際收入是根據(jù)本人的業(yè)績來計算的, .c)海報：DM廣告,單頁促銷廣告,每周計劃的特買廣告、禮品促銷或贈品廣告等。區(qū)位條件：居利房產(chǎn)委派專業(yè)人員幫助加盟業(yè)主對加盟店店址做選址勘察b)具備獨立法人資格的公司。 加盟店業(yè)務(wù)加盟店業(yè)務(wù)是一個具有特殊性質(zhì)的業(yè)務(wù)，它即是居利房產(chǎn)集團(tuán)的一種盈利模式，又是居利房產(chǎn)龐大銷售網(wǎng)絡(luò)的一個網(wǎng)點，是提供其他各項業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，具有雙重意義。(2)價格策略。(2)買房者市場分析。居利對于尾盤空置房這種大宗業(yè)務(wù)的處理，一般是采用買斷包銷的方式，即根據(jù)尾盤的戶型、樓層等具體情況，壓低價格進(jìn)行包斷，然后利用自身連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢進(jìn)行銷售，提高對尾盤收購風(fēng)險的控制，使其尾盤收購成本降低，獲得更多的額外收益。中介公司絕對不僅僅只是“賣房子”的銷售商，而應(yīng)該是能夠提供全方位房產(chǎn)服務(wù)的綜合服務(wù)商。第三步：置換委托凡確定置換意向的居民，在得到原物業(yè)評估價格后，可正式委托置換公司進(jìn)行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議并支付一定的咨詢費。通過高速有效的內(nèi)部交易處理程序和管理組織，為客戶提供高效的服務(wù)。 二手房交易二手房交易是房地產(chǎn)中介的主要經(jīng)營活動。連鎖經(jīng)營,有利于與其它服務(wù)公司建立良好關(guān)系。房地產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣,具有綜合性,廣泛性的特點,是多學(xué)科知識綜合能力的體現(xiàn),是目前我國大多數(shù)中介企業(yè)存在的一大問題,一般難以有實力進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn),再加上我國對房地產(chǎn)中介人培訓(xùn)機制還不完備,培訓(xùn)就成為單店發(fā)展的一個瓶頸,而連鎖經(jīng)營可以利用其自身實力,自己開發(fā)或集合社會資源為各個專業(yè)人員提供培訓(xùn)。另外，地理位置和交通的便利也是我們選址于此的主要考慮點。董事會作為公司的常設(shè)機構(gòu)，是股東大會的執(zhí)行機構(gòu)，也是公司的經(jīng)營決策機構(gòu)，其主要職責(zé)是執(zhí)行股東大會的決議，制定公司的大政方針、戰(zhàn)略決策、投資方向、收益分配。目前中介業(yè)人才流動率相當(dāng)高，有的中介甚至達(dá)到50%以上，過于頻繁的人才流動，既不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，又使得業(yè)內(nèi)人才的整體素質(zhì)不易得到提升。目前房地產(chǎn)經(jīng)營正從傳統(tǒng)的散兵作戰(zhàn)（一張桌子兩個人）向正規(guī)化、規(guī)模化、管理科學(xué)化發(fā)展，因此我們可以整合現(xiàn)有的資源，形成新的房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營模式，創(chuàng)立自己的品牌。其實質(zhì)就是品牌的競爭，服務(wù)的競爭，誰能夠樹立自己的服務(wù)品牌，誰就贏得了市場。目前我國中介行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較短,專業(yè)人才供給少,而需求大,加上目前中介行業(yè)人員資格認(rèn)證制度和持證上崗制度尚不規(guī)范,從而造成房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,既有房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人員,如工、民、建、經(jīng)濟管理、法律等專業(yè)人員,也有與房地產(chǎn)無關(guān)專業(yè),如文史類等專業(yè)人員。另外，2005年六一新政使得很大部分投資者退出了購房市場，而即使在2006年里，相關(guān)部門發(fā)出了將實施“鼓勵住房消費”方向政策的信息，這就意味著，在2006年里很可能會進(jìn)一步加大對樓市投資者的限制。在2006年，開發(fā)商將面臨巨大銷售壓力，來自兩個方面的核心因素可能導(dǎo)致成都樓市