【正文】 不確定性因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響 變動(dòng)范圍10%5%0%5%10%銷售收入5%14%21%28%35%經(jīng)營(yíng)成本28%24%21%18%14%從財(cái)務(wù)?？紤]實(shí)施過(guò)程中的一些不確定因素的變化，下面就經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入分別作提高10%和降低10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率影響的敏感分析。敏感性分析為了充分論證本項(xiàng)目的可行性，本報(bào)告選擇了所得稅后全部投資作敏感分析。即：BEP=（）=%%。通過(guò)以上三個(gè)指標(biāo)的計(jì)算我們可以看出，%，內(nèi)部收益率為21%，均高于同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也說(shuō)明了這個(gè)項(xiàng)目贏利性非常好，具有良好的投資價(jià)值。故：投資利潤(rùn)率= （+++++）/5/1000= / 1000=%是指投資項(xiàng)目累計(jì)生產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量正好與初始投資相抵消所需，其計(jì)算公式為： 故： 本項(xiàng)目投資回收期=41+ 使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。見(jiàn)附表。、三大報(bào)表預(yù)測(cè)在經(jīng)過(guò)對(duì)銷售收入、成本費(fèi)用的估算之后，我們便可對(duì)三大報(bào)表進(jìn)行估算，利潤(rùn)表中收入、成本、費(fèi)用以及所得稅率的計(jì)算均按照上述假設(shè)為前提。所得稅：33%。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：按照主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的40%進(jìn)行估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要來(lái)源于利息費(fèi)用、服務(wù)銷售折扣等，按銷售收入的3%來(lái)計(jì)算。按銷售收入的10%估算。業(yè)務(wù)項(xiàng)目租賃中介二手房中介新盤(pán)策劃尾盤(pán)收購(gòu)及限時(shí)代賣加盟店業(yè)務(wù)合計(jì)第一年業(yè)務(wù)量7500萬(wàn)3000萬(wàn)2000萬(wàn)2000萬(wàn)2100萬(wàn)9600萬(wàn)收取比率8%3%3%3%10%收入估算60萬(wàn)90萬(wàn)60萬(wàn)60萬(wàn)210萬(wàn)480萬(wàn) 成本估算主要成本列示如下：固定資產(chǎn)成本：主要指辦公設(shè)備購(gòu)置，包括電腦，辦公用具等，共計(jì)360萬(wàn)，分按10年進(jìn)行攤銷。我們的業(yè)務(wù)收入主要是來(lái)自于提成，租賃中介按照租賃收入方收入的8%進(jìn)行收?。恍卤P(pán)策劃、尾盤(pán)收購(gòu)及限時(shí)代賣按照其對(duì)象售價(jià)的3%進(jìn)行收取；二手房代理按照起二手房售價(jià)的3%進(jìn)行收??；加盟店業(yè)務(wù)按照其業(yè)務(wù)量收入的10%進(jìn)行收取。如上表所示：規(guī)模 來(lái)源張中席張駿方立鑫張小京任玉兵金 額300200200150150比 例30％30％20％20％15％ 成本收益估算本項(xiàng)目建設(shè)期為一年，建設(shè)完成后即可開(kāi)始運(yùn)作，運(yùn)作的第一年即可滿負(fù)荷運(yùn)作。在薪酬設(shè)計(jì)中必然設(shè)計(jì)到勞資關(guān)系，勞資關(guān)系的處理是一個(gè)比較敏感的工作，它既牽涉到企業(yè)的整體利益，也關(guān)系到每個(gè)員工的切身利益。對(duì)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理等高層經(jīng)營(yíng)者，按其持股、期股和股票期權(quán)等分配其應(yīng)得的經(jīng)營(yíng)管理才能收。包括對(duì)投資者的分配，對(duì)技術(shù)等要素投入者的分配，對(duì)企業(yè)內(nèi)部各類勞動(dòng)者的分配。（3）剩余收益分配制度。職工保險(xiǎn)制度包括養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)和企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等。（2）職工福利制度。它分配的是勞動(dòng)收入，也就是企業(yè)內(nèi)部各類勞動(dòng)者勞動(dòng)投入的報(bào)酬。因此，有效的薪酬機(jī)制不僅僅是一定數(shù)目的金錢，它還反映出員工在企業(yè)中的能力、品行和發(fā)展前景等，從而充分發(fā)揮員工的潛能和能力，實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值。（4）助員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的功能。（3）導(dǎo)向功能。（2）激勵(lì)功能。原因是：（1）增值功能。它是評(píng)估的主要組成部分；標(biāo)號(hào)是指不同強(qiáng)度的頻率的標(biāo)記符號(hào)，而標(biāo)度就是測(cè)量的單位標(biāo)準(zhǔn)?？?jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)由三個(gè)要素組成：標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)度和頻率、標(biāo)號(hào)和標(biāo)度?？伎?jī)的目的主要是進(jìn)行行政管理，如制定調(diào)遷、升降、委任、獎(jiǎng)懲等人事決策；但其目的也有培訓(xùn)開(kāi)發(fā)性的，如考績(jī)結(jié)果對(duì)被考評(píng)者的反饋，以及根據(jù)此結(jié)果制定與實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃等?？伎?jī)的程序一般分為“橫向程序”和“縱向程序”兩種。企業(yè)通過(guò)對(duì)其員工工作績(jī)效的考核，獲得反饋信息，便可據(jù)此制定相應(yīng)的人事決策與措施，調(diào)整和改進(jìn)其效能。 績(jī)效考核與激勵(lì)績(jī)效考核企業(yè)的績(jī)效考核是績(jī)效控制的有效手段，通過(guò)績(jī)效考核可給員工提供其工作反饋，使其揚(yáng)長(zhǎng)克短，改善績(jī)效，提高能力與素質(zhì)，其培養(yǎng)作用；考績(jī)結(jié)果，又是遷升獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)等人事決策的重要依據(jù)。在企業(yè)以后的發(fā)展中，還要制定專門的大學(xué)生招聘、培養(yǎng)、保留計(jì)劃，和從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)自己的專業(yè)人員、管理人員的計(jì)劃。招聘主要來(lái)源于人才市場(chǎng)和高校，并通過(guò)統(tǒng)一培訓(xùn)進(jìn)行上崗。直營(yíng)店及加盟店（詳見(jiàn)《居利房產(chǎn)集團(tuán)工作及管理細(xì)則》） 人力招聘 招聘渠道招聘主要有兩個(gè)階段，一是在公司成立初期，招聘質(zhì)量上、數(shù)量上滿足要求的人員以進(jìn)行企業(yè)運(yùn)作。負(fù)責(zé)公司稅務(wù)的準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納,確保優(yōu)化公司各種應(yīng)稅機(jī)會(huì)和豁免，審閱新的稅收法規(guī)以便確定那些將會(huì)影響到公司的運(yùn)作的條款。領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)或會(huì)計(jì)職能，負(fù)責(zé)資金管理，現(xiàn)金流、稅務(wù)管理，預(yù)算和財(cái)務(wù)控制、報(bào)告。篩選合格應(yīng)聘者并且協(xié)調(diào)用人部門的面試工作。招聘專員（2名）：通過(guò)計(jì)劃、協(xié)調(diào)和執(zhí)行招聘和選擇戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)執(zhí)行公司的人才準(zhǔn)入程序；還需要負(fù)責(zé)就職儀式、雇傭由選擇的候補(bǔ)者。負(fù)責(zé)人力資源管理功能,包括人才招牌、培訓(xùn)、公司發(fā)展、薪酬福利、雇員關(guān)系等,可能還包括行政管理。人力資源部人力資部經(jīng)理（1名）：負(fù)責(zé)人力資源管理的戰(zhàn)略計(jì)劃。市場(chǎng)推廣策劃人員（2名）：負(fù)責(zé)公司收購(gòu)房源的營(yíng)銷推廣，組建信息發(fā)布網(wǎng)絡(luò)。熟悉本區(qū)域市場(chǎng)情況，能形成自身的關(guān)系營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。要求熟悉中介行業(yè)，有五年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，作過(guò)經(jīng)紀(jì)人，能在知名成功房產(chǎn)中介企業(yè)做過(guò)副總以上的更佳。公司在人力資源開(kāi)發(fā)過(guò)程中始終堅(jiān)持尊重人、理解人、關(guān)心人、信任人的原則；堅(jiān)持管理方法制度化、科學(xué)化、信息化、嚴(yán)格化、經(jīng)?；脑瓌t；堅(jiān)持創(chuàng)造一種公平、公開(kāi)、公正的氛圍，建立公平、公開(kāi)、公正競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；依靠一流的人才，創(chuàng)建一流的企業(yè)。天高任鳥(niǎo)飛，海闊憑魚(yú)躍，“你有多大本事，就給你搭多大的舞臺(tái)”。組織結(jié)構(gòu)示意圖如下頁(yè)圖所示：股東大會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理助理人力資源部市場(chǎng)營(yíng)銷部財(cái)務(wù)部加盟店直營(yíng)店店長(zhǎng)店長(zhǎng)店務(wù)秘書(shū)經(jīng)紀(jì)人店務(wù)秘書(shū)經(jīng)紀(jì)人監(jiān)事會(huì)法律委員會(huì) 人力資源規(guī)劃建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，所用人才的優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。董事長(zhǎng)由張中席擔(dān)任，總經(jīng)理由張駿擔(dān)任，營(yíng)銷總監(jiān)由任玉兵擔(dān)任，財(cái)務(wù)總監(jiān)由方立鑫擔(dān)任,人力資源總監(jiān)由張小京擔(dān)任，,總經(jīng)理助理通過(guò)聘請(qǐng)方式由外部專業(yè)人員擔(dān)任。（3）在進(jìn)入成熟期以后，應(yīng)當(dāng)考慮是否逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀緦?dǎo)向定價(jià)方式，并以更好的服務(wù)以開(kāi)拓新的市場(chǎng)領(lǐng)域。同時(shí)對(duì)于消費(fèi)者而言，某種程度上我們的服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供的服務(wù)并無(wú)實(shí)質(zhì)性區(qū)別，所以只有通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)策略，才能有利于市場(chǎng)進(jìn)入期的生存。企業(yè)可以在以下方面促進(jìn)與員工的交流和溝通：強(qiáng)化信息交流，員工要與領(lǐng)導(dǎo)者、組織人員要相互合作，共求進(jìn)步；優(yōu)化人群之間的關(guān)系，建立員工的主人翁的關(guān)系，激發(fā)他們的工作熱情和主動(dòng)性；盡量滿足職工的要求，解決員工的困難可以免除他們的后顧之憂，一心一意的將自己的精力放在工作上。公司的發(fā)展重在有創(chuàng)造力和進(jìn)取心，而企業(yè)的員工正是這些的承載者。開(kāi)發(fā)商同媒體的關(guān)系是雙向和互動(dòng)的，媒體可以展開(kāi)對(duì)我們服務(wù)的宣傳，增加企業(yè)的知名度，但是同時(shí)媒體也發(fā)揮著監(jiān)督員的角色，所以企業(yè)在自己的形象方面可以通過(guò)媒體進(jìn)行宣傳，同時(shí)可以加強(qiáng)自己的企業(yè)管理與服務(wù)，避免對(duì)我們企業(yè)的不利影響。了解溝通政府，熟悉政策，考慮政府的發(fā)展規(guī)劃，建立和發(fā)展與政府的關(guān)系，取得政府的支持，可以得到更多的優(yōu)惠與便利。各競(jìng)爭(zhēng)者之間在競(jìng)爭(zhēng)中不斷尋找自己的缺點(diǎn)，改進(jìn)自己的服務(wù)與營(yíng)銷策略，相互促進(jìn)中取得雙贏。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在手段上、表面的短兵相接都已逐漸難分高低，并從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品服務(wù)的產(chǎn)品階段的競(jìng)爭(zhēng)，從價(jià)格戰(zhàn)、概念營(yíng)銷等的競(jìng)爭(zhēng)，逐漸轉(zhuǎn)向全面的、深層次的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部更高層次持久的競(jìng)爭(zhēng)。加強(qiáng)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中與競(jìng)爭(zhēng)者的合作，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)雙贏。業(yè)主提供商品住房；消費(fèi)者是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的重中之重，直接為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)銷售利潤(rùn)；政府和媒體是中介服務(wù)中的影響者，關(guān)系處理的好的話可以為中介企業(yè)提供良好的發(fā)展空間，政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)者和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的調(diào)控者，媒體作為市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，兩者的有機(jī)結(jié)合維護(hù)市場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)；企業(yè)內(nèi)部員工關(guān)系是內(nèi)在的保障，是企業(yè)整體的有機(jī)組成體；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者可以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，協(xié)調(diào)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展 關(guān)系營(yíng)銷策略積極維護(hù)與客戶的關(guān)系，形成穩(wěn)定的客戶群體。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些自己特有的特性如區(qū)位的固定性，質(zhì)量的差異性，使用的耐久性，價(jià)格的昂貴性等決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中必須特別的注意關(guān)系營(yíng)銷的策略，進(jìn)而才能是房地產(chǎn)銷售商在營(yíng)銷中鞏固自己的地位，取得良好的銷售業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，由于他們需要借助我們強(qiáng)大的信息平臺(tái)和銷售網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)現(xiàn)他們的樓盤(pán)銷售，達(dá)到其利潤(rùn)最大化的目的，因此，我們完全可以采取合作的方式，借助他們的宣傳廣告來(lái)打響自己的品牌，以達(dá)到互助互利的雙贏目的。在報(bào)紙宣傳方面，因?yàn)椤冻啥纪韴?bào)》 該報(bào)是成都市發(fā)行量最大的報(bào)紙，每期超過(guò)35萬(wàn)，且《成都商報(bào)》 與《成都晚報(bào)》一起，屬于經(jīng)商必讀的報(bào)紙，且屬市政府強(qiáng)令餐飲、娛樂(lè)、賓館、酒店、商店必須訂閱的兩報(bào)，每期發(fā)行量超過(guò)20萬(wàn)。我們目前采用品牌定位策略是特色定位策略，即尋找為許多消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商所重視的，但尚未被占領(lǐng)的市場(chǎng)。居利房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者們深知，品牌經(jīng)營(yíng)的首要任務(wù)是品牌定位?！熬永边@個(gè)品牌已經(jīng)正式注冊(cè)。 品牌策略 品牌含義我們企業(yè)的品牌叫“居利”，其含義是“居者有其房，建者有其利”，其含義明了，不會(huì)令人誤解。 市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)定位房地產(chǎn)中介的服務(wù)對(duì)象是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的供應(yīng)商和消費(fèi)者，通過(guò)專門的中介服務(wù)，供應(yīng)商以較合理的投入獲取其利潤(rùn)最大化，而消費(fèi)者則以比較合理的支出實(shí)現(xiàn)其效用和滿足最大化，我們根據(jù)供應(yīng)商和消費(fèi)者的不同需求將我們的業(yè)務(wù)分為5種類型：租賃中介、二手房交易、尾盤(pán)收購(gòu)、限時(shí)代賣、新盤(pán)銷售策劃。潛在競(jìng)爭(zhēng)者的影響也是居利所面臨的一大挑戰(zhàn)，資源整合、業(yè)務(wù)整合是居利房產(chǎn)集團(tuán)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)理念，但是隨著房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)中介企業(yè)的低壁壘性，很多潛在的競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)蜂擁而入，他們也可能采用我們居利目前所采用的整合理念，結(jié)果便成為了居利的最大競(jìng)爭(zhēng)者。 挑戰(zhàn)中介企業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依賴性太大，特別是在中國(guó)這種經(jīng)濟(jì)受政策性影響較大的國(guó)家中，好的政策環(huán)境是中介企業(yè)生存的一條生命線，如果國(guó)家的政策有所變化特別是不利的變化，我們會(huì)難以短時(shí)間適應(yīng)并會(huì)產(chǎn)生不利的影響。目前中國(guó)的中介行業(yè)仍處于初級(jí)階段，很多地方的中介企業(yè)還處在“一張桌子兩個(gè)人”的散兵作戰(zhàn)模式，居利的出現(xiàn)，整合了所能整合的資源，提供了所有目前中介企業(yè)所能提供的服務(wù)，這是市場(chǎng)發(fā)展的必然，這也是市場(chǎng)給予我們的機(jī)會(huì)。中介企業(yè)提供的服務(wù)在某種程度上偏同質(zhì)化化，并且目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有順馳和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這兩家大型中介企業(yè)，因此進(jìn)入市場(chǎng)需要花費(fèi)大量力氣。這是本項(xiàng)目的投資政策優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)中介企業(yè)當(dāng)中，能夠利用多種業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性，將其整合，以達(dá)到減少銷售渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi)用，降低成本提高收益，同時(shí)最大限度為顧客和開(kāi)發(fā)商提供便利的中介服務(wù)目的的企業(yè)，獨(dú)居利房產(chǎn)集團(tuán)一家，非常具有競(jìng)爭(zhēng)力。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，壁壘不高的房地產(chǎn)中介行業(yè)，吸引了眾多企業(yè)介入，特別是世界知名咨詢公司大量進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)目前，我國(guó)的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)將面臨新一輪的角逐。在連鎖加盟店的規(guī)劃發(fā)展數(shù)量上二十一世紀(jì)較強(qiáng)，其次是順馳。而二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司則是行業(yè)領(lǐng)先、較溫和。二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司2000 年3 月開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)經(jīng)過(guò)4 年的發(fā)展目前在中國(guó)北京、廈門、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都、福州、武漢等城市設(shè)有區(qū)域總部，目前已發(fā)展有15 個(gè)區(qū)域總部、340 個(gè)加盟店、3359 名經(jīng)紀(jì)人。由于這兩位當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上杰出的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人敏銳地覺(jué)察到特許經(jīng)營(yíng)的巨大威力，果斷地采用特許經(jīng)營(yíng)的方式復(fù)制自己的成功經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)立了金色的二十一世紀(jì)品牌（CENTURY 二十一 ）,從此創(chuàng)造了房地產(chǎn)中介行業(yè)的一個(gè)傳奇。目前順馳置業(yè)在中國(guó)主要城市北京、天津、天津?yàn)I海新區(qū)、成都、廣州、南京、河北、蘇州、上海、武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、重慶、無(wú)錫等省市設(shè)有區(qū)域總部，目前已發(fā)展有13 家區(qū)域總部、400 多家連鎖店。天津順馳置業(yè)集團(tuán)是在天津順馳置業(yè)有限公司不斷發(fā)展壯大的基礎(chǔ)上于2003 年12 月8 日成立，同年12 月更名為天津順馳置業(yè)有限公司。天津順馳置業(yè)集團(tuán)隸屬于順馳集團(tuán)。國(guó)外房地產(chǎn)中介公司也進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一起爭(zhēng)奪這一不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)，開(kāi)始出現(xiàn)了幾家初具規(guī)模的管理規(guī)范服務(wù)質(zhì)量好的房地產(chǎn)中介集團(tuán)公司。最初只是提供二手房屋買賣租房信息服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)單，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，行業(yè)內(nèi)誠(chéng)信度也不高，造成整個(gè)行業(yè)發(fā)展緩慢。 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而興起的。但有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前整個(gè)成都市場(chǎng)上的中介公司有2000家以上，既獲得《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》又獲得房管局頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位資質(zhì)證書(shū)》的只有171家，不足10%。交易展區(qū)共設(shè)立展位34個(gè)，有順馳、金豐易居、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、富房、博凡等外來(lái)和本地的品牌經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)駐。取消個(gè)體工商戶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的從業(yè)資格，鼓勵(lì)其建立有限責(zé)任公司、合伙企事業(yè)，走聯(lián)合、連鎖、品牌發(fā)展之路。要求新設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)必須辦理備案手續(xù)，并對(duì)其專職人員人數(shù)和服務(wù)場(chǎng)所等提出了新的要求。一些大的中介公司則會(huì)向多元化方向發(fā)展，比如兼作投資咨詢、保險(xiǎn)代理、裝修等等，市場(chǎng)最終會(huì)形成金字塔格局。將加速成都房產(chǎn)中介市場(chǎng)的洗牌，一些小房產(chǎn)中介將被淘汰出局?！?005年6月1日后，國(guó)家調(diào)整了住房稅收政策，明確規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過(guò)2年(含2年)的且符合當(dāng)?shù)卣嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這就使那些見(jiàn)利忘義的不法中介商有機(jī)可乘，致使弄虛作假、惡意欺詐的事