【正文】 影響。（3）在進入成熟期以后，應(yīng)當(dāng)考慮是否逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀緦?dǎo)向定價方式，并以更好的服務(wù)以開拓新的市場領(lǐng)域。公司在人力資源開發(fā)過程中始終堅持尊重人、理解人、關(guān)心人、信任人的原則；堅持管理方法制度化、科學(xué)化、信息化、嚴格化、經(jīng)?；脑瓌t；堅持創(chuàng)造一種公平、公開、公正的氛圍，建立公平、公開、公正競爭機制；依靠一流的人才，創(chuàng)建一流的企業(yè)。人力資源部人力資部經(jīng)理（1名）：負責(zé)人力資源管理的戰(zhàn)略計劃。領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)或會計職能，負責(zé)資金管理，現(xiàn)金流、稅務(wù)管理，預(yù)算和財務(wù)控制、報告。在企業(yè)以后的發(fā)展中，還要制定專門的大學(xué)生招聘、培養(yǎng)、保留計劃，和從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)自己的專業(yè)人員、管理人員的計劃?？伎兊哪康闹饕沁M行行政管理，如制定調(diào)遷、升降、委任、獎懲等人事決策；但其目的也有培訓(xùn)開發(fā)性的，如考績結(jié)果對被考評者的反饋，以及根據(jù)此結(jié)果制定與實施培訓(xùn)計劃等。（2）激勵功能。它分配的是勞動收入，也就是企業(yè)內(nèi)部各類勞動者勞動投入的報酬。包括對投資者的分配，對技術(shù)等要素投入者的分配，對企業(yè)內(nèi)部各類勞動者的分配。我們的業(yè)務(wù)收入主要是來自于提成，租賃中介按照租賃收入方收入的8%進行收?。恍卤P策劃、尾盤收購及限時代賣按照其對象售價的3%進行收取；二手房代理按照起二手房售價的3%進行收取；加盟店業(yè)務(wù)按照其業(yè)務(wù)量收入的10%進行收取。主營業(yè)務(wù)成本：按照主營業(yè)務(wù)收入的40%進行估算。故：投資利潤率= （+++++）/5/1000= / 1000=%是指投資項目累計生產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量正好與初始投資相抵消所需，其計算公式為： 故： 本項目投資回收期=41+ 使項目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率?？紤]實施過程中的一些不確定因素的變化，下面就經(jīng)營成本、銷售收入分別作提高10%和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感分析。敏感性分析為了充分論證本項目的可行性，本報告選擇了所得稅后全部投資作敏感分析。見附表。財務(wù)費用：主要來源于利息費用、服務(wù)銷售折扣等，按銷售收入的3%來計算。如上表所示：規(guī)模 來源張中席張駿方立鑫張小京任玉兵金 額300200200150150比 例30％30％20％20％15％ 成本收益估算本項目建設(shè)期為一年，建設(shè)完成后即可開始運作，運作的第一年即可滿負荷運作。（3）剩余收益分配制度。因此，有效的薪酬機制不僅僅是一定數(shù)目的金錢，它還反映出員工在企業(yè)中的能力、品行和發(fā)展前景等，從而充分發(fā)揮員工的潛能和能力，實現(xiàn)其自身價值。原因是：（1）增值功能。考績的程序一般分為“橫向程序”和“縱向程序”兩種。招聘主要來源于人才市場和高校，并通過統(tǒng)一培訓(xùn)進行上崗。篩選合格應(yīng)聘者并且協(xié)調(diào)用人部門的面試工作。市場推廣策劃人員（2名）：負責(zé)公司收購房源的營銷推廣，組建信息發(fā)布網(wǎng)絡(luò)。天高任鳥飛，海闊憑魚躍，“你有多大本事，就給你搭多大的舞臺”。同時對于消費者而言，某種程度上我們的服務(wù)與競爭對手所提供的服務(wù)并無實質(zhì)性區(qū)別，所以只有通過競爭性定價策略，才能有利于市場進入期的生存。了解溝通政府，熟悉政策，考慮政府的發(fā)展規(guī)劃，建立和發(fā)展與政府的關(guān)系，取得政府的支持，可以得到更多的優(yōu)惠與便利。業(yè)主提供商品住房；消費者是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的重中之重，直接為房地產(chǎn)企業(yè)帶來銷售利潤；政府和媒體是中介服務(wù)中的影響者，關(guān)系處理的好的話可以為中介企業(yè)提供良好的發(fā)展空間，政府作為宏觀經(jīng)濟秩序的維護者和經(jīng)濟系統(tǒng)運營的調(diào)控者，媒體作為市場監(jiān)督機制，兩者的有機結(jié)合維護市場的正常運營；企業(yè)內(nèi)部員工關(guān)系是內(nèi)在的保障，是企業(yè)整體的有機組成體；市場競爭者可以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，協(xié)調(diào)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展 關(guān)系營銷策略積極維護與客戶的關(guān)系，形成穩(wěn)定的客戶群體。我們目前采用品牌定位策略是特色定位策略，即尋找為許多消費者和開發(fā)商所重視的，但尚未被占領(lǐng)的市場。 市場細分及市場定位房地產(chǎn)中介的服務(wù)對象是作為房地產(chǎn)市場主體的供應(yīng)商和消費者，通過專門的中介服務(wù)，供應(yīng)商以較合理的投入獲取其利潤最大化，而消費者則以比較合理的支出實現(xiàn)其效用和滿足最大化，我們根據(jù)供應(yīng)商和消費者的不同需求將我們的業(yè)務(wù)分為5種類型：租賃中介、二手房交易、尾盤收購、限時代賣、新盤銷售策劃。中介企業(yè)提供的服務(wù)在某種程度上偏同質(zhì)化化，并且目前國內(nèi)已經(jīng)有順馳和21世紀不動產(chǎn)這兩家大型中介企業(yè)，因此進入市場需要花費大量力氣。在連鎖加盟店的規(guī)劃發(fā)展數(shù)量上二十一世紀較強，其次是順馳。目前順馳置業(yè)在中國主要城市北京、天津、天津濱海新區(qū)、成都、廣州、南京、河北、蘇州、上海、武漢、沈陽、長春、重慶、無錫等省市設(shè)有區(qū)域總部，目前已發(fā)展有13 家區(qū)域總部、400 多家連鎖店。最初只是提供二手房屋買賣租房信息服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容簡單，服務(wù)標(biāo)準不規(guī)范，行業(yè)內(nèi)誠信度也不高，造成整個行業(yè)發(fā)展緩慢。取消個體工商戶房地產(chǎn)經(jīng)紀的從業(yè)資格，鼓勵其建立有限責(zé)任公司、合伙企事業(yè)，走聯(lián)合、連鎖、品牌發(fā)展之路?！?005年6月1日后，國家調(diào)整了住房稅收政策，明確規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；超過2年(含2年)的且符合當(dāng)?shù)卣嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2005年，21世紀、順馳、瑪雅等國內(nèi)品牌中介都不斷進軍各地市場，2006年是他們的大舉擴張的“洗牌”年。2006年，由于二級市場符合免稅條件的房源逐漸穩(wěn)步放量及大眾觀望情緒的減退，二手房市場將集中交易。b)投訴處理: 每家加盟店必須有5000元以上的客戶投訴處理保證金,每家加盟店的服務(wù)有問題如公司出面處理的費用暫時先由保證金內(nèi)支付, 如費用不足加盟店應(yīng)及時補上, 如該店不肯配合處理公司有權(quán)對該店的加盟事宜重新考慮或自動作廢合作合同, 即從此時起，居利集團將不再承擔(dān)任何合同中的任何義務(wù)。節(jié)慶促銷：節(jié)慶促銷目的是讓顧客感覺到本公司及本店充分體現(xiàn)以人為本的銷售模式。 c)具備一定的資金實力，有完好的財務(wù)記錄。公司利用其完善的加盟輔導(dǎo)系統(tǒng)及人員培訓(xùn)體系，能夠幫助小中介在短期內(nèi)走上正軌。價格策略的目標(biāo)是既要達到發(fā)展商盈利目標(biāo)又要使價格得到買主的接受。(3)市場細分和目標(biāo)市場的選擇。我們的居利房產(chǎn)集團的尾盤收購業(yè)務(wù)一般收取尾盤售價的3%5%作為費用，具體定價，視乎尾盤情況而定。　在房地產(chǎn)市場發(fā)展的今天，服務(wù)是中介公司立身之本和品牌之路，服務(wù)速度體現(xiàn)了“時間就是金錢”，體現(xiàn)出充分的客戶利益。在房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費等，并可以開始辦理有關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程。連鎖經(jīng)營方式使公司具有規(guī)模優(yōu)勢，不斷增加業(yè)務(wù),具有高的抗風(fēng)險能力。居利房產(chǎn)將利用現(xiàn)有的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)資源，收集各種二手房信息，并加以分類和歸納，在自己的網(wǎng)站上發(fā)布相關(guān)信息，為各位有房屋置換需求的顧客提供方便快捷的服務(wù)。 租賃中介以連鎖經(jīng)營的形式進行租賃，統(tǒng)一的品牌，甚至統(tǒng)一的服裝、服務(wù)理念等，我們可以利用現(xiàn)有的那種分散的中介公司，將他們整合起來，進行統(tǒng)一的培訓(xùn)，打統(tǒng)一的品牌。連鎖經(jīng)營,有利于推行品牌策略,提高規(guī)模效應(yīng)。第三部分 項目業(yè)務(wù)及盈利模式介紹連鎖經(jīng)營,有利于新技術(shù)的采用和推廣。經(jīng)理人員是企業(yè)的管理階層，包括公司的總經(jīng)理和副總經(jīng)理，負責(zé)公司日常的經(jīng)營管理活動，依照公司的章程和董事會的決議行使職權(quán)。未來的房地產(chǎn)市場是品牌的時代，是行業(yè)板塊化的時代，市場需要品牌公司的引領(lǐng)、消費者需要一種新的安全交易的方式、中介公司需要在一種機制的約束下走向規(guī)范。 公司遠景 公司名稱及含義公司名稱為：居利房產(chǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)品眾多，房產(chǎn)中介企業(yè)眾多，市場競爭日趨白熱化，一批具有實力、規(guī)模、運作較規(guī)范的中介企業(yè)為鞏固市場、提高市場占有率，通過各種手段來塑造自身的服務(wù)品牌，建立起獨特的服務(wù)機制，在客戶中樹立起良好的口碑，從而在競爭中脫穎而出，成為品牌企業(yè)。房地產(chǎn)中介行業(yè)尤其是普通中介市場,由于投資成本低,進入門檻較低,中小中介企業(yè)大量發(fā)展,尤其在一些城市,兩個人,一部電話和一張桌子,就能開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),操作不規(guī)范,信譽較低,競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈,許多房地產(chǎn)中介商的抗風(fēng)險能力低,面臨競爭和生存的壓力,導(dǎo)致房地產(chǎn)中介商的生存率很低,如:鄭州市生存率僅有30%,而深圳和廣州比較成熟的市場,生存率也只有40%。也正因為一方面巨大的市場放量，一方面是縮小且趨于理性的購房群體，2006年的成都樓市，極有可能完成一次由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。在2005年，成都樓盤新開發(fā)面積達1500萬平方米，它們將成為成都樓市2006年的銷售主力。這種以預(yù)售占絕對主導(dǎo)的銷售局面，某種程度上也體現(xiàn)了樓市的供不應(yīng)求狀況，供求關(guān)系仍然緊張。根據(jù)市房管局信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年下半年，新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng)，在供銷總量上，商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。市場需求量大。 盈虧平衡分析、敏感性分析%的預(yù)測業(yè)務(wù)量，也就是說，%，本項目就能達到盈虧平衡。營銷概要房地產(chǎn)連鎖中介企業(yè)在營銷方面運用的是銷售渠道建設(shè)和關(guān)系營銷的理念。賣者將不再容易賣，買者將不再輕易買，市場需要一個連接業(yè)主和消費者的橋梁，這就是我們的市場契機，也在是說，整個經(jīng)濟環(huán)境造就了中介企業(yè)的業(yè)務(wù)需求大幅增加，這便大大提高了該項目的可行性和成功性，同時為國內(nèi)中介企業(yè)的成功提供了一個很好的案例。房地產(chǎn)中介企業(yè)在中國是一個很有潛力的行業(yè)，在這種大環(huán)境下，居利房產(chǎn)抓緊時機，按照上下游一體化原則形成自己銷售網(wǎng)絡(luò)，形成自己的品牌－－居利房產(chǎn)，同時也能為國民經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展出力。本項目——居利房產(chǎn)集團正是在這個背景下產(chǎn)生的，極具市場前景和發(fā)展?jié)摿Α? 項目公司名稱項目公司名稱為居利房產(chǎn)集團，取起“居者有其房，建者獲其利”之涵義，這也表達了我們創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)理念。因此，居利房產(chǎn)的市場策略的重點放在以下兩個目標(biāo)群體：二手房的需求者和供應(yīng)者以及房地產(chǎn)發(fā)商。 管理概要 組織結(jié)構(gòu)概要居利房產(chǎn)采用的股份合作制，各股東以自己的出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。廣泛的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。 風(fēng)險及對策任何項目都會面臨一定的不確定性，也即風(fēng)險。進入6月，房產(chǎn)新政的實施對成都樓市造成了不小影響，銷售出現(xiàn)大幅萎縮。2005年從單月成交量來看，12月份創(chuàng)年度市場單月成交新高，整體市場成交4232套，%。而在價格方面，由于土地成本、樓盤品質(zhì)提升等剛性因素的存在，其增長勢頭難以阻擋。隨著人們的住房觀念已從傳統(tǒng)的“一步到位”，發(fā)展到現(xiàn)在的“階梯性”消費模式，特別是這幾年時間內(nèi)，中國市場上幾千萬套公房允許上市流通，“階梯性”的消費習(xí)慣使得越來越多的人考慮賣舊買新不同的時段，不等的收入，以改善居住條件為首要，選擇不同的房屋而且隨著一級市場的土地供應(yīng)的逐步規(guī)范、控制，一手房的供應(yīng)量會逐漸減少，而二手市場的交易量會不斷增大同時，投資性消費對促進二手房交易起到了很大的推動作用，一個巨大的中介市場逐漸形成。由于中介行業(yè)在我國尚處于初始階段,可借鑒的經(jīng)驗較少,導(dǎo)致中介企業(yè)內(nèi)部組織管理上比較混亂，更有許多從業(yè)人員缺乏職業(yè)道德,“公正,公開,公平”意識淡薄,唯利是圖,利用各種手段賺錢,以至于加價、兜售、欺騙、隱瞞事實等誘導(dǎo),誤導(dǎo)消費者的現(xiàn)象時有發(fā)生,嚴重影響中介機構(gòu)的形象,損害了客戶利益,擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。而在這一過程中，行業(yè)中會有一個大的洗牌，有實力的企業(yè)會鞏固行業(yè)地位，而沒有實力的企業(yè)卻只能關(guān)門停業(yè)，從這個角度來說也算是一個機會。提供完善的信息，便捷的服務(wù)，提高開發(fā)商和顧客的工作和生活效率。按其職能，分別形成權(quán)力機構(gòu)，執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和管理機構(gòu)。居利房產(chǎn)集團注冊資金共1000萬，其各股東參股情況如下：張中席（CEO）投資300萬，占30%，張駿投資200萬，占20%，方立鑫投資200萬，占20%，張小京投資150萬，占約15%，任玉兵投資150萬，占約15%。許多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可以充分利用這網(wǎng)絡(luò)技術(shù)最快速度，最廣泛傳播房地產(chǎn)相關(guān)信息，并通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的計算機信息系統(tǒng)、電話、傳真、數(shù)據(jù)通訊網(wǎng)等現(xiàn)代化通訊技術(shù)，利用各種公共媒體，向客戶提供全面、及時、準確的房地產(chǎn)信息和相關(guān)的信息服務(wù)，為房地產(chǎn)中介商和房地產(chǎn)開發(fā)商及消費者提供方便暢通的信息溝通渠道。通過連鎖經(jīng)營方式,統(tǒng)一視覺識別,通過連鎖布點,多點營銷,接近客戶,降低廣告成本,有利于品牌建立和推廣,樹立品牌,發(fā)揮品牌效應(yīng),利用規(guī)模優(yōu)勢,不斷增加業(yè)務(wù),提高抗風(fēng)險能力。這種運營方式成本小、風(fēng)險小。通過連鎖經(jīng)營的方式，可以建立一個更加廣泛的信息共享網(wǎng)絡(luò)，這樣能夠為客戶出售或購買二手房提供準確的交易價格，減小客戶面臨的交易價格風(fēng)險。委托置換的，還需提供委托授權(quán)書。 限時代賣“限時代賣”就是中介與賣方（委托方）以合同約定方式，在約定的銷售周期內(nèi)將房屋售出，并預(yù)付房主一定的保證金作為擔(dān)保，如果沒有在限定時間內(nèi)將房屋售出，將保證金轉(zhuǎn)為賠償金賠付給委托方。尾盤一直是令發(fā)展商和代理商都感到頭疼的一件事，因為銷售尾盤已不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，因為尾盤數(shù)量不多，其營銷費用十分有限，如何用少量的宣傳費賣出最難賣的單位，這是業(yè)內(nèi)人士一直在探討的難題。房地產(chǎn)市場分析樓盤營銷策劃的前提是房地產(chǎn)市場分析，它對樓盤營銷活動的實施具有審時度勢、趨利避害的重要作用。(1)樓盤產(chǎn)品策略。其選擇的尺度是效益性、經(jīng)濟性、控制性三者的統(tǒng)一。 加盟條件具備下列條件的企業(yè)或公司可經(jīng)居利房產(chǎn)公司授權(quán)獲得特許經(jīng)營使用權(quán)，使用年限為5年。加盟店的管理制度、店鋪布置、人員培訓(xùn)、宣傳標(biāo)志等都需要按公司的要求進行統(tǒng)一的規(guī)劃和設(shè)計。（3）開業(yè)促銷策略a) （4）招聘信息發(fā)布加盟業(yè)主可以自行招聘也可以委托公司代招聘并且由公司免費為加盟店培訓(xùn)店員居利退回申請加盟費證照辦理準備開始工程設(shè)計發(fā)包裝修、安裝設(shè)備竣工驗收招聘、培訓(xùn)員工初步聯(lián)絡(luò)兼容性分析、填寫加盟登記表顧問和案例可行性分析加盟者交納申請加盟費、雙方簽訂意向書居利對加盟者進行考察、評估居利與加盟者簽訂連鎖經(jīng)營合同加盟者交納加盟費居利協(xié)助并共同制定經(jīng)營計劃正式開業(yè)居