【正文】 四川省工商管理學(xué)院2004級(jí)MBA學(xué)歷教育班畢業(yè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱團(tuán)隊(duì)編號(hào)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人團(tuán)隊(duì)成員 教師咨詢團(tuán)隊(duì)定稿日期居利房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目2004級(jí)1班張中席張中席 張駿 任玉兵 方立鑫 張小京魏燦秋 羅利 孫璐 成京媛 劉柱勝 黎偉2006年4月2006年 月 居利房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目摘 要隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策環(huán)境的變化，房地產(chǎn)中介企業(yè)在中國(guó)日益成為朝陽(yáng)行業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)只有短短十幾年的發(fā)展歷史,目前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在問(wèn)題，表現(xiàn)為一方面與消費(fèi)者的期望和市場(chǎng)發(fā)展的需要相差較大，另一方面與國(guó)外中介行業(yè)比較相差較大。本項(xiàng)目——居利房產(chǎn)集團(tuán)正是在這個(gè)背景下產(chǎn)生的，極具市場(chǎng)前景和發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目公司作為一家房地產(chǎn)中介企業(yè)，最大的特點(diǎn)是業(yè)務(wù)的綜合性，即將房地產(chǎn)中介行業(yè)中的主要業(yè)務(wù)——租賃中介、限時(shí)代賣(mài)、尾盤(pán)收購(gòu)、新盤(pán)銷(xiāo)售策劃、加盟店業(yè)務(wù)“合成”到一家企業(yè)當(dāng)中，既保持了原有業(yè)務(wù)的活力，也開(kāi)拓了新的市場(chǎng)，大大提高了該項(xiàng)目的可行性。同時(shí)，該創(chuàng)業(yè)方案該創(chuàng)業(yè)方案還對(duì)項(xiàng)目公司的組建、組織結(jié)構(gòu)和人力資源作出了規(guī)劃，并在該項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了財(cái)務(wù)分析，總結(jié)得出該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和項(xiàng)目投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介 居利房產(chǎn)集團(tuán) The project of real estate agencyAbstractWith the development of the real estate policy, real estate agency are going to play more important role in china, but also there are many problems with them such as discrepancy between customer’s expectations and market development, discrepancy between nation’s real estate agency and abroad. In this context, our project JuLi real estate agency emerged, as a agency, the specialty of JuLi is its integration of 6 services, which not only retain the traditional services’ superiority, but exploit the new demand of our market, and these, increase the feasibly of our project. Meanwhile we discuss the construction of project, structure and human resource (HR) deeply. At last, on the basis of feasibility and prediction of finances, this paper gives out the economic benefit of this project investment.Keywords: real estate agency JuLi corporation 目 錄第一部分 執(zhí)行概要 5 創(chuàng)業(yè)目標(biāo) 5 戰(zhàn)略目標(biāo) 5 近期目標(biāo) 5 項(xiàng)目概要 5 市場(chǎng)契機(jī) 5 項(xiàng)目公司名稱 5 項(xiàng)目公司提供的服務(wù) 5 項(xiàng)目公司優(yōu)勢(shì) 5 市場(chǎng)概要 6 市場(chǎng)分析概要 6 市場(chǎng)定位 6 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略概要 6 管理概要 7 人力資源概要 7 財(cái)務(wù)概要 7 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 7 盈虧平衡分析、敏感性分析 7 成功關(guān)鍵因素 8 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 8第二部分 項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 9 項(xiàng)目公司成立背景及市場(chǎng)機(jī)會(huì)揭示 9 項(xiàng)目背景 9 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 10 公司遠(yuǎn)景 12 公司名稱及含義 12 公司遠(yuǎn)景目標(biāo) 12 公司所有權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況說(shuō)明 13 公司選址 13第三部分 項(xiàng)目業(yè)務(wù)及盈利模式介紹 15 租賃中介 16 二手房交易 16 限時(shí)代賣(mài) 17 尾盤(pán)收購(gòu) 18 新盤(pán)銷(xiāo)售策劃 18 加盟店業(yè)務(wù) 19 加盟條件 19 加盟流程 20 加盟店管理制度 20 附屬業(yè)務(wù) 22第四部分 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 23 宏觀環(huán)境分析 23 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 23 法律法規(guī) 23 市場(chǎng)需求分析 24 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 25 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 25 潛在進(jìn)入者 26 項(xiàng)目SWOT分析 26 優(yōu)勢(shì) 26 劣勢(shì) 26 機(jī)會(huì) 26 挑戰(zhàn) 27 市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)定位 27 品牌策略 28 品牌含義 28 品牌定位 28 品牌推廣 28 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 29 房地產(chǎn)中介行業(yè)中的關(guān)系主體及其重要性 29 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)策略 29 服務(wù)價(jià)格策略 30第五部分 組織結(jié)構(gòu)與人力資源管理規(guī)劃 31 組織結(jié)構(gòu)示意圖 31 人力資源規(guī)劃建設(shè) 32 人員配備及工作職責(zé) 32 人力招聘 33 績(jī)效考核與激勵(lì) 34第六部分 財(cái)務(wù)分析 37 股權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況 37 成本收益估算 37 正常運(yùn)作后收入估算 37 成本估算 3三大報(bào)表預(yù)測(cè) 38 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 39 不確定性分析 39第七部分 風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策 41 風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi) 41 政策風(fēng)險(xiǎn) 41 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 41 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 41 其它風(fēng)險(xiǎn) 41 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略 42附件:居利房產(chǎn)集團(tuán)工作及管理細(xì)則 43第一部分 執(zhí)行概要 創(chuàng)業(yè)目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃用10年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率達(dá)20%以上，并在全國(guó)范圍內(nèi)形成獨(dú)特的網(wǎng)絡(luò)和營(yíng)銷(xiāo)渠道，同時(shí)把居利房產(chǎn)集團(tuán)建成利潤(rùn)上百萬(wàn)的國(guó)內(nèi)一流企業(yè)，并形成具有良好的居利口碑。 近期目標(biāo)立足成都，面向四川，穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)中介企業(yè)在中國(guó)是一個(gè)很有潛力的行業(yè)，在這種大環(huán)境下，居利房產(chǎn)抓緊時(shí)機(jī)，按照上下游一體化原則形成自己銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，形成自己的品牌－－居利房產(chǎn)，同時(shí)也能為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出力。 項(xiàng)目概要 市場(chǎng)契機(jī)2005年6月1日的新政之后，給火熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水，造成了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低潮，過(guò)往的房子只要開(kāi)發(fā)出來(lái)就能賣(mài)的出去的趨勢(shì)將有所減緩，這種情況也間接導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)的高度發(fā)展。在這種宏觀市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)中介企業(yè)的便有了很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，一個(gè)具有有機(jī)的,系統(tǒng)的,強(qiáng)有力的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)支持,能為房地產(chǎn)走向市場(chǎng)進(jìn)入流通領(lǐng)域營(yíng)造一個(gè)巨大的接納空間的房地產(chǎn)中介企業(yè)必定能夠成功。 項(xiàng)目公司名稱項(xiàng)目公司名稱為居利房產(chǎn)集團(tuán)，取起“居者有其房，建者獲其利”之涵義，這也表達(dá)了我們創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)理念。 項(xiàng)目公司提供的服務(wù)公司將采用直營(yíng)連鎖的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，通過(guò)為客戶提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)如租房中介、二手房買(mǎi)賣(mài)、限時(shí)代賣(mài)、尾盤(pán)收購(gòu)、新盤(pán)銷(xiāo)售策劃、加盟店經(jīng)營(yíng)等，來(lái)樹(shù)立良好的口碑，從而在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，創(chuàng)立自己優(yōu)秀的品牌。 項(xiàng)目公司優(yōu)勢(shì)目前國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)中介企業(yè)很多，如順弛、21世紀(jì)等，但是能夠利用多種業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性，將其整合，以達(dá)到減少銷(xiāo)售渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi)用，降低成本提高收益，同時(shí)最大限度為顧客和開(kāi)發(fā)商提供便利的中介服務(wù)的企業(yè)，獨(dú)居利房產(chǎn)集團(tuán)一家，因此，居利房產(chǎn)集團(tuán)相比其他中介企業(yè)是具有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。同時(shí)，居利房產(chǎn)集團(tuán)的五位創(chuàng)始人均是房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)摸爬滾打多年的經(jīng)驗(yàn)人士，居利房產(chǎn)集團(tuán)就是因?yàn)樗麄兛粗辛朔康禺a(chǎn)中介行業(yè)的黃金發(fā)展前途而成立起來(lái)大型房地產(chǎn)中介企業(yè)，在服務(wù)收費(fèi)、質(zhì)量方面相對(duì)于同業(yè)更勝一籌，獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)概要 市場(chǎng)分析概要房地產(chǎn)中介企業(yè)在我國(guó)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)只有短短十幾年的發(fā)展歷史,目前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在問(wèn)題，表現(xiàn)為一方面與消費(fèi)者的期望和市場(chǎng)發(fā)展的需要相差較大,消費(fèi)者需要的是正規(guī)化、管理科學(xué)化的中介企業(yè)而不是只有一張桌子一個(gè)人的“小中介”；另一方面與國(guó)外中介行業(yè)比較相差較大，目前國(guó)內(nèi)比較有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)中介企業(yè)有順弛和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等，因此，居利房產(chǎn)集團(tuán)的出現(xiàn)可謂是“生逢其時(shí)”，一方面利用自身業(yè)務(wù)的綜合性開(kāi)拓了中介行業(yè)新的市場(chǎng)，很大程度上彌補(bǔ)了國(guó)內(nèi)高水平中介企業(yè)缺乏的空白，另一方面在“”的環(huán)境下進(jìn)入市場(chǎng)，刪除。賣(mài)者將不再容易賣(mài)，買(mǎi)者將不再輕易買(mǎi)，市場(chǎng)需要一個(gè)連接業(yè)主和消費(fèi)者的橋梁，這就是我們的市場(chǎng)契機(jī)，也在是說(shuō)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造就了中介企業(yè)的業(yè)務(wù)需求大幅增加，這便大大提高了該項(xiàng)目的可行性和成功性，同時(shí)為國(guó)內(nèi)中介企業(yè)的成功提供了一個(gè)很好的案例。 市場(chǎng)定位去掉，與后面重復(fù)。根據(jù)成本效用最大化原則，在公司發(fā)展初期,我們?cè)诎l(fā)展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)即房屋租賃和二手房交易這兩個(gè)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展其他中介業(yè)務(wù)。因此，居利房產(chǎn)的市場(chǎng)策略的重點(diǎn)放在以下兩個(gè)目標(biāo)群體：二手房的需求者和供應(yīng)者以及房地產(chǎn)發(fā)商。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略概要長(zhǎng)期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)——建設(shè)居利品牌房產(chǎn)中介提供的服務(wù)在某種程度上來(lái)說(shuō)是同質(zhì)化的，因此品牌的建設(shè)顯得非常重要，這也是我們居利房產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，品牌建設(shè)并不是一朝一夕的事情，必須一步一滴地積累，提升品牌知名度、強(qiáng)化品牌知覺(jué)質(zhì)量、建立品牌忠誠(chéng)度，才能達(dá)到我們的目標(biāo)。營(yíng)銷(xiāo)總體策略立足四川，面向全國(guó)。近期立足成都，面向全川。營(yíng)銷(xiāo)概要房地產(chǎn)連鎖中介企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)方面運(yùn)用的是銷(xiāo)售渠道建設(shè)和關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的理念。我們居利房產(chǎn)集團(tuán)的銷(xiāo)售渠道主要有兩種，一是通過(guò)直營(yíng)店提供服務(wù)，直營(yíng)店直接隸屬于公司，其成本收益核算也歸公司統(tǒng)一管理；二是通過(guò)加盟店提供服務(wù)，加盟店采取獨(dú)立核算制度，根據(jù)其所產(chǎn)生的收益提取一定比例以“品牌建設(shè)費(fèi)”的形式上繳居利集團(tuán)，多勞多得。在提供服務(wù)的過(guò)程中，我們要求所有的直營(yíng)店和加盟店充分發(fā)揮關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的能力，促進(jìn)本公司的快速發(fā)展。 管理概要 組織結(jié)構(gòu)概要居利房產(chǎn)采用的股份合作制，各股東以自己的出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。在部門(mén)設(shè)置上，居利房產(chǎn)集團(tuán)主要分為四個(gè)部門(mén)：總經(jīng)辦、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、人力資源部，后三個(gè)部門(mén)直接對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)，直營(yíng)店、加盟店隸屬于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部管理。加盟店雖然采取獨(dú)立核算形式，但在組織形式上仍然隸屬于總公司。 人力資源概要人才是重要資源，公司本著“發(fā)展第一，惜人才，重人才”的原則，展開(kāi)人力資源工作，主要把精力放在人員招聘與配置、培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)、薪酬設(shè)計(jì)與管理、勞資關(guān)系與雇員保障上，在“有管有顧”的整體氛圍中，培養(yǎng)員工“成長(zhǎng)感、成就感、歸屬感”，從而使全公司員工合作一致，共同實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。 財(cái)務(wù)概要 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查及考慮各種因素的影響后，我們對(duì)運(yùn)作期的未來(lái)五年的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表作出了預(yù)測(cè)，并在預(yù)測(cè)表的基礎(chǔ)上對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了計(jì)算，%，內(nèi)部收益率為21%，可見(jiàn)這個(gè)項(xiàng)目的贏利能力和償債能力相當(dāng)好。 盈虧平衡分析、敏感性分析%的預(yù)測(cè)業(yè)務(wù)量，也就是說(shuō)，%，本項(xiàng)目就能達(dá)到盈虧平衡。從敏感性分析的角度來(lái)看，以IRR為被影響對(duì)象，銷(xiāo)售收入的變化對(duì)IRR的變化比較敏感，而最不敏感的因素是經(jīng)營(yíng)成本的增加。 成功關(guān)鍵因素任何項(xiàng)目都有其成功的關(guān)鍵因素，本項(xiàng)目的成功實(shí)施也需要以下幾點(diǎn)關(guān)鍵因素：團(tuán)隊(duì)成員經(jīng)驗(yàn)豐富,優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人。廣泛的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要的關(guān)系主體有業(yè)主，顧客，政府職能部門(mén)，媒體，金融單位，員工，競(jìng)爭(zhēng)者等。我們應(yīng)該盡量的協(xié)調(diào)好各房地產(chǎn)關(guān)系主體的關(guān)系，才能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并獲得豐厚的利潤(rùn)。充足的資金。對(duì)于任何項(xiàng)目而言，融資計(jì)劃順利進(jìn)行，資金準(zhǔn)時(shí)到位都是項(xiàng)目成功的必要條件，我們這個(gè)項(xiàng)目也不例外。市場(chǎng)需求量大。這是我們項(xiàng)目成功的前提，目前成都市場(chǎng)的需求量十分大，形勢(shì)喜人。二手房交易市場(chǎng)上也出現(xiàn)了前所未有的熱潮，這為我們項(xiàng)目的成功提供良好的市場(chǎng)條件。 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策任何項(xiàng)目都會(huì)面臨一定的不確定性，也即風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，我們也總結(jié)出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)思路。第二部分 項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 項(xiàng)目公司成立背景及市場(chǎng)機(jī)會(huì)揭示 項(xiàng)目背景2005年是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控年，6月1日的新政之后，給火熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水，造成了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低潮。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，這次調(diào)整有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不可能象004年那樣瘋狂上漲，那樣會(huì)大大的超出人們的購(gòu)買(mǎi)能力，進(jìn)而會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，甚至出現(xiàn)日本80年代房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的崩潰。成都經(jīng)歷了2004年房?jī)r(jià)的高速上漲后，2005年在“房產(chǎn)新政”影響下，樓市逐漸從火熱向平穩(wěn)階段過(guò)渡。根據(jù)市房管局信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年下半年，新增商品住宅供應(yīng)面積與實(shí)際銷(xiāo)售面積基本相當(dāng)，在供銷(xiāo)總量上，商品住宅市場(chǎng)逐漸趨向平衡狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著樓市回復(fù)理性，供求矛盾逐步緩解，成都房?jī)r(jià)有望進(jìn)入第二輪“慢?！毙星?。2005年上半年，成都樓市總體上供應(yīng)不足問(wèn)題仍未得到真正緩解，15月，(所謂樓市的供銷(xiāo)比，也即可供出售的樓盤(pán)與能銷(xiāo)售出去的樓盤(pán)的比值)。進(jìn)入6月，房產(chǎn)新政的實(shí)施對(duì)成都樓市造成了不小影響，銷(xiāo)售出現(xiàn)大幅萎縮。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一現(xiàn)象并不表示需求量減少，而是受新政影響，持幣觀望者增多。到2005年8月，%，成交量反彈明顯。但2005年大部分時(shí)間，商品房銷(xiāo)售面積一直處于負(fù)增