【正文】 由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。但2005年大部分時間，商品房銷售面積一直處于負增長狀態(tài)，一直持續(xù)到10月，全市商品房銷售面積由降轉(zhuǎn)升，%。但是從長遠的角度來看，這次調(diào)整有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，因為房地產(chǎn)價格不可能象004年那樣瘋狂上漲，那樣會大大的超出人們的購買能力，進而會形成房地產(chǎn)泡沫，甚至出現(xiàn)日本80年代房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的崩潰。充足的資金。 人力資源概要人才是重要資源，公司本著“發(fā)展第一，惜人才，重人才”的原則，展開人力資源工作，主要把精力放在人員招聘與配置、培訓(xùn)與開發(fā)、薪酬設(shè)計與管理、勞資關(guān)系與雇員保障上，在“有管有顧”的整體氛圍中，培養(yǎng)員工“成長感、成就感、歸屬感”，從而使全公司員工合作一致，共同實現(xiàn)目標。營銷總體策略立足四川，面向全國。同時，居利房產(chǎn)集團的五位創(chuàng)始人均是房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)摸爬滾打多年的經(jīng)驗人士，居利房產(chǎn)集團就是因為他們看中了房地產(chǎn)中介行業(yè)的黃金發(fā)展前途而成立起來大型房地產(chǎn)中介企業(yè)，在服務(wù)收費、質(zhì)量方面相對于同業(yè)更勝一籌，獨具競爭優(yōu)勢。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介 居利房產(chǎn)集團 The project of real estate agencyAbstractWith the development of the real estate policy, real estate agency are going to play more important role in china, but also there are many problems with them such as discrepancy between customer’s expectations and market development, discrepancy between nation’s real estate agency and abroad. In this context, our project JuLi real estate agency emerged, as a agency, the specialty of JuLi is its integration of 6 services, which not only retain the traditional services’ superiority, but exploit the new demand of our market, and these, increase the feasibly of our project. Meanwhile we discuss the construction of project, structure and human resource (HR) deeply. At last, on the basis of feasibility and prediction of finances, this paper gives out the economic benefit of this project investment.Keywords: real estate agency JuLi corporation 目 錄第一部分 執(zhí)行概要 5 創(chuàng)業(yè)目標 5 戰(zhàn)略目標 5 近期目標 5 項目概要 5 市場契機 5 項目公司名稱 5 項目公司提供的服務(wù) 5 項目公司優(yōu)勢 5 市場概要 6 市場分析概要 6 市場定位 6 市場營銷策略概要 6 管理概要 7 人力資源概要 7 財務(wù)概要 7 財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測及財務(wù)指標分析 7 盈虧平衡分析、敏感性分析 7 成功關(guān)鍵因素 8 風(fēng)險及對策 8第二部分 項目公司簡介 9 項目公司成立背景及市場機會揭示 9 項目背景 9 市場機會 10 公司遠景 12 公司名稱及含義 12 公司遠景目標 12 公司所有權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況說明 13 公司選址 13第三部分 項目業(yè)務(wù)及盈利模式介紹 15 租賃中介 16 二手房交易 16 限時代賣 17 尾盤收購 18 新盤銷售策劃 18 加盟店業(yè)務(wù) 19 加盟條件 19 加盟流程 20 加盟店管理制度 20 附屬業(yè)務(wù) 22第四部分 市場營銷策略 23 宏觀環(huán)境分析 23 經(jīng)濟發(fā)展 23 法律法規(guī) 23 市場需求分析 24 行業(yè)競爭分析 25 主要競爭對手 25 潛在進入者 26 項目SWOT分析 26 優(yōu)勢 26 劣勢 26 機會 26 挑戰(zhàn) 27 市場細分及市場定位 27 品牌策略 28 品牌含義 28 品牌定位 28 品牌推廣 28 關(guān)系營銷 29 房地產(chǎn)中介行業(yè)中的關(guān)系主體及其重要性 29 關(guān)系營銷策略 29 服務(wù)價格策略 30第五部分 組織結(jié)構(gòu)與人力資源管理規(guī)劃 31 組織結(jié)構(gòu)示意圖 31 人力資源規(guī)劃建設(shè) 32 人員配備及工作職責(zé) 32 人力招聘 33 績效考核與激勵 34第六部分 財務(wù)分析 37 股權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況 37 成本收益估算 37 正常運作后收入估算 37 成本估算 3三大報表預(yù)測 38 財務(wù)指標計算 39 不確定性分析 39第七部分 風(fēng)險及其對策 41 風(fēng)險種類 41 政策風(fēng)險 41 市場風(fēng)險 41 競爭風(fēng)險 41 其它風(fēng)險 41 風(fēng)險規(guī)避策略 42附件:居利房產(chǎn)集團工作及管理細則 43第一部分 執(zhí)行概要 創(chuàng)業(yè)目標 戰(zhàn)略目標計劃用10年左右時間，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的市場占有率達20%以上，并在全國范圍內(nèi)形成獨特的網(wǎng)絡(luò)和營銷渠道，同時把居利房產(chǎn)集團建成利潤上百萬的國內(nèi)一流企業(yè)，并形成具有良好的居利口碑。同時，該創(chuàng)業(yè)方案該創(chuàng)業(yè)方案還對項目公司的組建、組織結(jié)構(gòu)和人力資源作出了規(guī)劃，并在該項目公司的財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進行了財務(wù)分析，總結(jié)得出該項目的財務(wù)可行性和項目投資帶來的經(jīng)濟效益。 項目公司優(yōu)勢目前國內(nèi)的房產(chǎn)中介企業(yè)很多，如順弛、21世紀等，但是能夠利用多種業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性，將其整合，以達到減少銷售渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費用，降低成本提高收益，同時最大限度為顧客和開發(fā)商提供便利的中介服務(wù)的企業(yè)，獨居利房產(chǎn)集團一家，因此，居利房產(chǎn)集團相比其他中介企業(yè)是具有很大競爭優(yōu)勢的。當(dāng)然，品牌建設(shè)并不是一朝一夕的事情，必須一步一滴地積累，提升品牌知名度、強化品牌知覺質(zhì)量、建立品牌忠誠度，才能達到我們的目標。加盟店雖然采取獨立核算形式，但在組織形式上仍然隸屬于總公司。我們應(yīng)該盡量的協(xié)調(diào)好各房地產(chǎn)關(guān)系主體的關(guān)系，才能在殘酷的市場競爭中生存并獲得豐厚的利潤。第二部分 項目公司簡介 項目公司成立背景及市場機會揭示 項目背景2005年是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控年，6月1日的新政之后，給火熱的中國房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水，造成了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的低潮。到2005年8月，%，成交量反彈明顯。成都市房產(chǎn)管理局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從6月份到現(xiàn)在的二手房私房買賣受理件數(shù)在穩(wěn)步上升，6月份平均每天受理的件數(shù)是68件，7月份平均每天受理的件數(shù)則達到了90件，進入8月份，前12天平均每天的受理件數(shù)是93件，從這一組數(shù)據(jù)可以明顯地看出，在房產(chǎn)辦證大廳的私房買賣受理窗口，辦理二手房過戶的購房者在穩(wěn)步地增加，消費者在經(jīng)過短暫的觀望之后，已經(jīng)重新對市場恢復(fù)了信心，二手房日常交易正在回暖。其次購房置業(yè)方面，購房者將進一步趨于理性，像2004年以及2005年上半年全城瘋搶樓房的盛況不可能再次出現(xiàn)。但是由于我國房地產(chǎn)中介行業(yè)只有短短十幾年的發(fā)展歷史,目前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在問題，表現(xiàn)為一方面與消費者的期望和市場發(fā)展的需要相差較大,另一方面與國外中介行業(yè)比較相差較大,主要反映在以下幾個方面:從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,缺乏專業(yè)人才。而直營連鎖和特許經(jīng)營的模式，則是今后房地產(chǎn)中介的發(fā)展趨勢。這個時候進入行業(yè)，肯定在尾盤代賣和新盤營銷和租房上有很大的作為。房地產(chǎn)中介提供的是居間服務(wù)，房地產(chǎn)中介企業(yè)是人才密集性企業(yè)。股東實際上就是公司的所有者，股東大會所形成的決議是最終決議，具有法律效力。 公司選址由于居利房產(chǎn)集團的服務(wù)性業(yè)務(wù)的特殊性，決定了居利房產(chǎn)集團公司的選址必須能給自身業(yè)務(wù)辦理帶來方便性，根據(jù)這一點，我們決定將居利房產(chǎn)的位置選定在成都市西御河沿街上，我們之所以選址于此，主要考慮到成都市房地產(chǎn)交易中心亦位于西御河沿街上，可給業(yè)務(wù)的辦理和事業(yè)的開拓以及信息的收集帶來極大的便利性。連鎖經(jīng)營,有利于集中專業(yè)人才,降低培訓(xùn)成本,提高中介專業(yè)服務(wù)水平。一個中介企業(yè),要想創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益,目前,中介企業(yè)以家庭式為主,由幾個人組成,既沒有完善的組織結(jié)構(gòu),也沒有明確分工，只有通過企業(yè)內(nèi)部管理完善,統(tǒng)一合理分配資源,提高管理效率,才能發(fā)展房地產(chǎn)中介企業(yè),內(nèi)部管理,建立統(tǒng)一的,完善的管理制度,利用各種科學(xué)管理方式,規(guī)范從業(yè)人員的從業(yè)行為。作為租賃中介方，居利房產(chǎn)實行的是單向收費，也即向租房方收取的中介費用為一個月的租金收入,大概是年租金收入的8%左右。通過有經(jīng)驗的專業(yè)人員為客戶評估房產(chǎn)，設(shè)計銷售或購買程序，提供合理的避稅方法等，使每位客戶得到滿意的服務(wù)，為公司樹立良好的品牌。房屋置換人須提供配合并告之該物業(yè)的客觀情況。面對越來越成熟和細化的二手房中介市場，客戶的需求逐漸呈差異化和多樣性。由于六一新政策后使房地產(chǎn)交易成本增加，目前成都多家中介已不再收購房產(chǎn)證辦理不到兩年的尾房。樓盤營銷活動和政治、經(jīng)濟、法律、自然、文化、競爭環(huán)境的關(guān)聯(lián)。樓盤營銷和開發(fā)建造必須是同步的。我們的居利房產(chǎn)集團的新盤銷售策劃業(yè)務(wù)一般收取新盤售價的3%5%作為費用，從費用這個角度而言，3到5個點的收費是相當(dāng)?shù)偷?。有固定的?jīng)營場所，面積不小于50平方米。（2）擇店址 a)b)人力資源管理:由店長或業(yè)主自行安排, 居利集團只提供推薦或幫助招聘b)2006年，大的調(diào)控動作應(yīng)會暫告一段落，但不乏會有一系列規(guī)范二手房市場的政府監(jiān)管細則出臺。三是受2005年營業(yè)稅限制的二手房隨2年時效的度過而紛紛解封，大量2003年前后放出的新盤在業(yè)主在簽轉(zhuǎn)讓合同2年后的2006年，將掙脫羈絆大舉入市。這些與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相關(guān)的法規(guī)，執(zhí)行力度差，而且未構(gòu)成完整的法律體系，致使目前的法律法規(guī)滯后于市場的發(fā)展，主要表現(xiàn)在:標準難界定、主導(dǎo)權(quán)不明、法律責(zé)任不清、行業(yè)解釋不清楚。成都市房管局發(fā)出了《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢市場秩序的通知》和《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢機構(gòu)備案管理的通知》。2005年，包括藍谷地、萬科魅力之城、芝芝城市花園、天和盛世、SHOW秀城、SOLO自由城、龍泉大學(xué)城、紫荊電影城、紫晶廣場、南充光彩大市場等在內(nèi)的10多個樓盤，與成都富房、金豐易居、順馳、21世紀等二手房中介商家聯(lián)手賣房，一手新商品房銷售網(wǎng)絡(luò)渠道開始密布全城，種種跡象表明，成都樓市進入聯(lián)合銷售新時代，成都樓市大量出現(xiàn)了開發(fā)商找二手房中介商賣房的現(xiàn)象。順馳集團是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的絕對第一，2003 年占有天津市商品房市場近20%的市場份額。從上面的比較可看出，順馳置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是爭做行業(yè)第一，最具雄心。在制度上，該項目符合國家的西部大開發(fā)戰(zhàn)略，能為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展作出極大的貢獻，因此可享受開發(fā)區(qū)特別制定的優(yōu)惠政策。公司的業(yè)務(wù)整合雖然降低了成本，但是這會給公司的管理帶來一定的困難，如果能將各部門的各業(yè)務(wù)管理得非常好，居利必能按照預(yù)定的發(fā)展軌跡順利發(fā)展，但是如果管理不夠完善，那么居利的整合優(yōu)勢將難以得到發(fā)揮。 品牌定位品牌定位，是指為自己的品牌在市場上樹立一個明確的、有別于竟爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心中占領(lǐng)一個有利的位置。 關(guān)系營銷關(guān)系營銷是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè)間的雙向的信息交流；是企業(yè)與顧客、企業(yè)與企業(yè)間的合作協(xié)同為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略過程；是關(guān)系雙方以互利互惠為目標的營銷活動，利用控制反饋的手段不斷完善產(chǎn)品和服務(wù)的管理系統(tǒng)。在這曠日持久的競爭中，我們公司要取得持久競爭的優(yōu)勢，就必然需要全方位、多層次企業(yè)的合作和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。企業(yè)如果以人為本可以充分的發(fā)揮員工的創(chuàng)造力和激發(fā)員工的責(zé)任心。所有經(jīng)理、總經(jīng)理均對董事會負責(zé)。營銷部經(jīng)理（1名）：熟悉中介行業(yè)，有三年以上的從業(yè)經(jīng)驗。績效專員（2名）：組織實施公司全員績效評價制度及年度評價工作，保證評價工作的及時性和質(zhì)量。財務(wù)分析員（1名）：負責(zé)收集和分析成本，價格，費用和收入方面的財務(wù)信息， 進行諸如通貨膨脹，利率，匯率等方面的經(jīng)濟指數(shù)的簡單分析以及財務(wù)和經(jīng)營分析和預(yù)測，監(jiān)控經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)收集,處理和分析。員工的工作級效，是指他們那些經(jīng)過考評的工作行為、表現(xiàn)及其結(jié)果。所謂的標準強度和頻率，是只考核標準的內(nèi)容，也就是各種規(guī)范行為或?qū)ο蟮某潭然驅(qū)ο蟠螖?shù)。企業(yè)可以通過薪酬水平的變動，將企業(yè)的目標傳遞給員工，促使員工的個人行為與組織行為相融合。它分配的也是或基本是勞動性質(zhì)的收入。對其他勞動者，根據(jù)其持股情況分配資本性收入或分紅。項目電腦及信息網(wǎng)絡(luò)平臺辦公設(shè)備投資業(yè)務(wù)聯(lián)系車輛合計金額250萬50萬60萬360萬管理費用：主要指管理人員固定工資、壞帳準備、辦公費。除了固定資產(chǎn)投資成本外，其余成本均與收入相對應(yīng)，即隨著業(yè)務(wù)增長速度在增長，也即9%的費用增長率。 不確定性分析盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP），其計算公式為：BEP=年固定總成本/（年產(chǎn)品銷售收入—年可變總成本）100%其中，年固定成本主要為管理費用和人員固定工資，為便于計算，以上數(shù)據(jù)均取生產(chǎn)經(jīng)營期的平均