【正文】 供完善的信息，便捷的服務(wù)，提高開發(fā)商和顧客的工作和生活效率。整合是我們居利房產(chǎn)的獨特優(yōu)勢，而行業(yè)中恰恰缺乏的就是一種整合——業(yè)務(wù)的整合，渠道網(wǎng)絡(luò)的整合，業(yè)主及消費者資源的整合，居利房產(chǎn)的出現(xiàn)正是適應(yīng)了時代的發(fā)展和市場的要求，因而必能在中介這個行業(yè)中成為最終的勝利者。而在這一過程中，行業(yè)中會有一個大的洗牌，有實力的企業(yè)會鞏固行業(yè)地位，而沒有實力的企業(yè)卻只能關(guān)門停業(yè)，從這個角度來說也算是一個機會。隨著中國加入WTO以及市場化改革的推進，消費者的品牌意識正逐步加強。由于中介行業(yè)在我國尚處于初始階段,可借鑒的經(jīng)驗較少,導(dǎo)致中介企業(yè)內(nèi)部組織管理上比較混亂，更有許多從業(yè)人員缺乏職業(yè)道德,“公正,公開,公平”意識淡薄,唯利是圖,利用各種手段賺錢,以至于加價、兜售、欺騙、隱瞞事實等誘導(dǎo),誤導(dǎo)消費者的現(xiàn)象時有發(fā)生,嚴重影響中介機構(gòu)的形象,損害了客戶利益,擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。中介企業(yè)規(guī)模小,抗風(fēng)險能力低。隨著人們的住房觀念已從傳統(tǒng)的“一步到位”，發(fā)展到現(xiàn)在的“階梯性”消費模式，特別是這幾年時間內(nèi)，中國市場上幾千萬套公房允許上市流通，“階梯性”的消費習(xí)慣使得越來越多的人考慮賣舊買新不同的時段，不等的收入，以改善居住條件為首要，選擇不同的房屋而且隨著一級市場的土地供應(yīng)的逐步規(guī)范、控制，一手房的供應(yīng)量會逐漸減少，而二手市場的交易量會不斷增大同時，投資性消費對促進二手房交易起到了很大的推動作用，一個巨大的中介市場逐漸形成。如此以來，昔日樓市購房者中的很大一部分投資者便被分流，購房者群體將以首次置業(yè)者為主。而在價格方面，由于土地成本、樓盤品質(zhì)提升等剛性因素的存在，其增長勢頭難以阻擋。其中，作為樓市核心群體之一，購房者影響市場的能量將得到空前凸顯與釋放：首先是市場供應(yīng)量將進一步增大。2005年從單月成交量來看，12月份創(chuàng)年度市場單月成交新高，整體市場成交4232套，%。截至10月，其中，占總銷售面積的近90%。進入6月，房產(chǎn)新政的實施對成都樓市造成了不小影響，銷售出現(xiàn)大幅萎縮。成都經(jīng)歷了2004年房價的高速上漲后，2005年在“房產(chǎn)新政”影響下，樓市逐漸從火熱向平穩(wěn)階段過渡。 風(fēng)險及對策任何項目都會面臨一定的不確定性，也即風(fēng)險。對于任何項目而言，融資計劃順利進行，資金準時到位都是項目成功的必要條件，我們這個項目也不例外。廣泛的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。 財務(wù)概要 財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測及財務(wù)指標分析在對市場進行充分調(diào)查及考慮各種因素的影響后，我們對運作期的未來五年的資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表作出了預(yù)測，并在預(yù)測表的基礎(chǔ)上對這個項目的各項財務(wù)指標進行了計算，%，內(nèi)部收益率為21%，可見這個項目的贏利能力和償債能力相當(dāng)好。 管理概要 組織結(jié)構(gòu)概要居利房產(chǎn)采用的股份合作制，各股東以自己的出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。近期立足成都，面向全川。因此，居利房產(chǎn)的市場策略的重點放在以下兩個目標群體：二手房的需求者和供應(yīng)者以及房地產(chǎn)發(fā)商。 市場概要 市場分析概要房地產(chǎn)中介企業(yè)在我國是一個朝陽行業(yè)，由于我國房地產(chǎn)中介行業(yè)只有短短十幾年的發(fā)展歷史,目前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在問題，表現(xiàn)為一方面與消費者的期望和市場發(fā)展的需要相差較大,消費者需要的是正規(guī)化、管理科學(xué)化的中介企業(yè)而不是只有一張桌子一個人的“小中介”；另一方面與國外中介行業(yè)比較相差較大，目前國內(nèi)比較有競爭力的房地產(chǎn)中介企業(yè)有順弛和21世紀不動產(chǎn)等，因此，居利房產(chǎn)集團的出現(xiàn)可謂是“生逢其時”，一方面利用自身業(yè)務(wù)的綜合性開拓了中介行業(yè)新的市場，很大程度上彌補了國內(nèi)高水平中介企業(yè)缺乏的空白，另一方面在“”的環(huán)境下進入市場，刪除。 項目公司名稱項目公司名稱為居利房產(chǎn)集團，取起“居者有其房，建者獲其利”之涵義，這也表達了我們創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)理念。 近期目標立足成都，面向四川，穩(wěn)步發(fā)展。本項目——居利房產(chǎn)集團正是在這個背景下產(chǎn)生的，極具市場前景和發(fā)展?jié)摿?。本項目公司作為一家房地產(chǎn)中介企業(yè)，最大的特點是業(yè)務(wù)的綜合性，即將房地產(chǎn)中介行業(yè)中的主要業(yè)務(wù)——租賃中介、限時代賣、尾盤收購、新盤銷售策劃、加盟店業(yè)務(wù)“合成”到一家企業(yè)當(dāng)中，既保持了原有業(yè)務(wù)的活力，也開拓了新的市場，大大提高了該項目的可行性。房地產(chǎn)中介企業(yè)在中國是一個很有潛力的行業(yè)，在這種大環(huán)境下，居利房產(chǎn)抓緊時機，按照上下游一體化原則形成自己銷售網(wǎng)絡(luò)，形成自己的品牌－－居利房產(chǎn)，同時也能為國民經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展出力。 項目公司提供的服務(wù)公司將采用直營連鎖的經(jīng)營發(fā)展模式，通過為客戶提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)如租房中介、二手房買賣、限時代賣、尾盤收購、新盤銷售策劃、加盟店經(jīng)營等，來樹立良好的口碑，從而在競爭中脫穎而出，創(chuàng)立自己優(yōu)秀的品牌。賣者將不再容易賣，買者將不再輕易買，市場需要一個連接業(yè)主和消費者的橋梁，這就是我們的市場契機，也在是說，整個經(jīng)濟環(huán)境造就了中介企業(yè)的業(yè)務(wù)需求大幅增加，這便大大提高了該項目的可行性和成功性，同時為國內(nèi)中介企業(yè)的成功提供了一個很好的案例。 市場營銷策略概要長期營銷戰(zhàn)略目標——建設(shè)居利品牌房產(chǎn)中介提供的服務(wù)在某種程度上來說是同質(zhì)化的，因此品牌的建設(shè)顯得非常重要，這也是我們居利房產(chǎn)集團長期的營銷戰(zhàn)略目標。營銷概要房地產(chǎn)連鎖中介企業(yè)在營銷方面運用的是銷售渠道建設(shè)和關(guān)系營銷的理念。在部門設(shè)置上，居利房產(chǎn)集團主要分為四個部門：總經(jīng)辦、市場營銷部、財務(wù)部、人力資源部，后三個部門直接對總經(jīng)辦負責(zé)，直營店、加盟店隸屬于市場營銷部管理。 盈虧平衡分析、敏感性分析%的預(yù)測業(yè)務(wù)量，也就是說，%，本項目就能達到盈虧平衡。房地產(chǎn)市場中主要的關(guān)系主體有業(yè)主，顧客，政府職能部門，媒體，金融單位，員工，競爭者等。市場需求量大。這個項目所面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、競爭風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，針對這些風(fēng)險，我們也總結(jié)出了相應(yīng)的應(yīng)對思路。根據(jù)市房管局信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年下半年，新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng)，在供銷總量上，商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一現(xiàn)象并不表示需求量減少，而是受新政影響，持幣觀望者增多。這種以預(yù)售占絕對主導(dǎo)的銷售局面，某種程度上也體現(xiàn)了樓市的供不應(yīng)求狀況，供求關(guān)系仍然緊張。在二手房買賣過戶窗口也能感受到辦理過戶手續(xù)的市民在明顯增加，從權(quán)威部門獲得的數(shù)據(jù)也驗證了市場的這種變化。在2005年，成都樓盤新開發(fā)面積達1500萬平方米，它們將成為成都樓市2006年的銷售主力。大量的樓盤，攀高的房價，當(dāng)然會影響購房者的下單選擇以及下單節(jié)奏。也正因為一方面巨大的市場放量，一方面是縮小且趨于理性的購房群體，2006年的成都樓市，極有可能完成一次由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變?？v觀國外市場，90%以上的房屋流通通過中介企業(yè)完成，存量房的成交量遠遠超過了增量房，達到了5:l，而在中國市場上，增量房的消費仍是主體，部分城市到了50:l，二、三級市場非常活躍的城市也只不過l:l左右，無論是從50:l或l:l，要達到國外的5:l的水平，中介在此中的商機是無比巨大的。房地產(chǎn)中介行業(yè)尤其是普通中介市場,由于投資成本低,進入門檻較低,中小中介企業(yè)大量發(fā)展,尤其在一些城市,兩個人,一部電話和一張桌子,就能開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),操作不規(guī)范,信譽較低,競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈,許多房地產(chǎn)中介商的抗風(fēng)險能力低,面臨競爭和生存的壓力,導(dǎo)致房地產(chǎn)中介商的生存率很低,如:鄭州市生存率僅有30%,而深圳和廣州比較成熟的市場,生存率也只有40%。同時我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進入了一個新的全方位立體策劃分階段,這需要一個有機的,系統(tǒng)的,強有力的銷售網(wǎng)絡(luò)支持,為房地產(chǎn)走向市場進入流通領(lǐng)域營造一個巨大的接納空間,尤其是二級代理和三級交易連鎖經(jīng)營可以擴大企業(yè)規(guī)模,降低成本。當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)品眾多，房產(chǎn)中介企業(yè)眾多，市場競爭日趨白熱化，一批具有實力、規(guī)模、運作較規(guī)范的中介企業(yè)為鞏固市場、提高市場占有率，通過各種手段來塑造自身的服務(wù)品牌，建立起獨特的服務(wù)機制，在客戶中樹立起良好的口碑，從而在競爭中脫穎而出，成為品牌企業(yè)。另外我們的業(yè)務(wù)包括二手房中介、出租中介、限時代賣、新盤營銷策劃、尾盤收購等，從整個市場的角度來說，目前的需求并不比新政前少，只是人們由買房市場轉(zhuǎn)到了租房市場，持幣觀望的人比較多。 公司遠景 公司名稱及含義公司名稱為：居利房產(chǎn)。 公司遠景目標居者有其房，建者獲其利。未來的房地產(chǎn)市場是品牌的時代，是行業(yè)板塊化的時代，市場需要品牌公司的引領(lǐng)、消費者需要一種新的安全交易的方式、中介公司需要在一種機制的約束下走向規(guī)范。股東大會作為權(quán)力機構(gòu)，它由這5位股東本人組成。經(jīng)理人員是企業(yè)的管理階層，包括公司的總經(jīng)理和副總經(jīng)理，負責(zé)公司日常的經(jīng)營管理活動，依照公司的章程和董事會的決議行使職權(quán)。見下頁圖說明。第三部分 項目業(yè)務(wù)及盈利模式介紹連鎖經(jīng)營,有利于新技術(shù)的采用和推廣。通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù),既可實現(xiàn)跨城市、地域房源信息共享，又能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主進行信息溝通，將更好地發(fā)揮房地產(chǎn)中介企業(yè)作為房產(chǎn)市場媒介的作用，更好地為房產(chǎn)開發(fā)商和消費者服務(wù)。連鎖經(jīng)營,有利于推行品牌策略,提高規(guī)模效應(yīng)。連鎖經(jīng)營,有利于加強中介企業(yè)內(nèi)部管理,建立完善管理體系。 租賃中介以連鎖經(jīng)營的形式進行租賃，統(tǒng)一的品牌，甚至統(tǒng)一的服裝、服務(wù)理念等，我們可以利用現(xiàn)有的那種分散的中介公司，將他們整合起來，進行統(tǒng)一的培訓(xùn)，打統(tǒng)一的品牌。我們的核心競爭力在于服務(wù)流程優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀、服務(wù)品牌出眾、服務(wù)理念先進，具有這種核心競爭力的中介企業(yè)是很少的，因此必能吸引大量租賃業(yè)務(wù)的供應(yīng)方和消費方，提高租賃市場占有率。居利房產(chǎn)將利用現(xiàn)有的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)資源，收集各種二手房信息，并加以分類和歸納，在自己的網(wǎng)站上發(fā)布相關(guān)信息，為各位有房屋置換需求的顧客提供方便快捷的服務(wù)。為客戶提供專業(yè)的全面的解決方案。連鎖經(jīng)營方式使公司具有規(guī)模優(yōu)勢，不斷增加業(yè)務(wù),具有高的抗風(fēng)險能力。第二步：價格評估凡置換的房屋須作價格評估，評估中的初評，必須上門實地詳細勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員的認真計算，進行復(fù)評，得出需置換房屋得評估價格。在房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費等，并可以開始辦理有關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程。如果賣房者急需用錢，還可以采取“限時包銷”的方式及早拿到全部房款。　在房地產(chǎn)市場發(fā)展的今天，服務(wù)是中介公司立身之本和品牌之路，服務(wù)速度體現(xiàn)了“時間就是金錢”，體現(xiàn)出充分的客戶利益。而尾盤收購就是房地產(chǎn)中介與開發(fā)商按約定的價格將尾盤賣出，而中介賺取尾盤賣出的差價。我們的居利房產(chǎn)集團的尾盤收購業(yè)務(wù)一般收取尾盤售價的3%5%作為費用，具體定價，視乎尾盤情況而定。具體分析可從以下幾個方面展開：(1)市場營銷環(huán)境分析。(3)市場細分和目標市場的選擇。樓盤推向市場需要有一個整體產(chǎn)品的概念，它涉及到樓盤品牌、質(zhì)量、樣式、功能、物業(yè)管理等。價格策略的目標是既要達到發(fā)展商盈利目標又要使價格得到買主的接受。(4)促銷策略是賣方運用廣告、公共關(guān)系、營業(yè)推廣、人員銷售等手段，向買主傳遞有關(guān)樓盤的信息，激發(fā)他們的購買欲望，從而擴大銷售。公司利用其完善的加盟輔導(dǎo)系統(tǒng)及人員培訓(xùn)體系，能夠幫助小中介在短期內(nèi)走上正軌。 工商執(zhí)照經(jīng)營范圍應(yīng)包括房地產(chǎn)咨詢，并具有經(jīng)房地局核準的房地產(chǎn)信息咨詢、物業(yè)代理資質(zhì)；注冊資金50萬元以上。具備一定的資金實力，有完好的財務(wù)記錄。 加盟流程加盟流程如下頁圖所示： 加盟店管理制度加盟店開業(yè)前的準備（1）交納加盟保證金加盟居利房產(chǎn)集團需要交納30萬的保證金，作為居利品牌的使用代價，并能得到居利房產(chǎn)集團的各種業(yè)務(wù)幫助。 c)活動：開業(yè)促銷、各種節(jié)慶之促銷活動完全配合居利集團統(tǒng)一實施并做信息支持。節(jié)慶促銷：節(jié)慶促銷目的是讓顧客感覺到本公司及本店充分體現(xiàn)以人為本的銷售模式。c) 財務(wù)管理；加盟店可以由店長負責(zé)也可安排其他人管理.（2）人員管理a)b)投訴處理: 每家加盟店必須有5000元以上的客戶投訴處理保證金,每家加盟店的服務(wù)有問題如公司出面處理的費用暫時先由保證金內(nèi)支付, 如費用不足加盟店應(yīng)及時補上, 如該店不肯配合處理公司有權(quán)對該店的加盟事宜重新考慮或自動作廢合作合同, 即從此時起，居利集團將不再承擔(dān)任何合同中的任何義務(wù)。可以預(yù)計，在2006年，二手房將成大器，成為房地產(chǎn)市場上的重要角色。2006年，由于二級市場符合免稅條件的房源逐漸穩(wěn)步放量及大眾觀望情緒的減退，二手房市場將集中交易。二是舊城改造房有望加入二手房陣營，由此帶來大批的二手房房源進入市場。2005年，21世紀、順馳、瑪雅等國內(nèi)品牌中介都不斷進軍各地市場，2006年是他們的大舉擴張的“洗牌”年。 法律法規(guī)目前我國與房地產(chǎn)中介有關(guān)的法規(guī)主要有:國家計委與建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》，1996年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，另外還有一些地方性法規(guī)。　2005年6月1日后，國家調(diào)整了住房稅收政策，明確規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；超過2年(含2年)的且符合當(dāng)?shù)卣嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售的，免征營業(yè)稅。一些大的中介公司則會向多元化方向發(fā)展，比如兼作投資咨詢、保險代理、裝修等等，市場最終會形成金字塔格局。取消個體工商戶房地產(chǎn)經(jīng)紀的從業(yè)資格，鼓勵其建立有限責(zé)任公司、合伙企事業(yè)，走聯(lián)合、連鎖、品牌發(fā)展之路。但有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前整個成都市場上的中介公司有2000家以上，既獲得《工商營業(yè)執(zhí)照》又獲得房管局頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀單位資質(zhì)證書》的只有171家，不足10%。最初只是提供二手房屋買賣租房信息服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容簡單，服務(wù)標準不規(guī)范，行業(yè)內(nèi)誠信度也不高，造成整個行業(yè)發(fā)展緩慢。天津順馳置業(yè)集團隸屬于順馳集團。目前順馳置業(yè)在中國主要城市北京、天津、天津濱海新區(qū)、成都、廣州、南京、河北、蘇州、上海、武漢、沈陽、長春、重慶、無錫等省市設(shè)有區(qū)域總部，目前已發(fā)展有13 家區(qū)域總部、400 多家連鎖店。二十一世紀不動產(chǎn)中介公司2000 年3 月開始進入中國經(jīng)過4 年的發(fā)展目前在中國北京、廈門、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都、福州、武漢等城市設(shè)有區(qū)域總部，目前已發(fā)展有15 個區(qū)域總部、340 個加盟店、33