【正文】 長狀態(tài)，一直持續(xù)到10月，全市商品房銷售面積由降轉(zhuǎn)升，%。截至10月，，其中，占總銷售面積的近90%。這種以預(yù)售占絕對主導(dǎo)的銷售局面，某種程度上也體現(xiàn)了樓市的供不應(yīng)求狀況，供求關(guān)系仍然緊張。2005年成都市區(qū)二手房市場交易總量為36330套，%。，%。2005年從單月成交量來看，12月份創(chuàng)年度市場單月成交新高，整體市場成交4232套，%。在二手房買賣過戶窗口也能感受到辦理過戶手續(xù)的市民在明顯增加，從權(quán)威部門獲得的數(shù)據(jù)也驗證了市場的這種變化。成都市房產(chǎn)管理局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從6月份到現(xiàn)在的二手房私房買賣受理件數(shù)在穩(wěn)步上升，6月份平均每天受理的件數(shù)是68件，7月份平均每天受理的件數(shù)則達(dá)到了90件，進(jìn)入8月份，前12天平均每天的受理件數(shù)是93件，從這一組數(shù)據(jù)可以明顯地看出，在房產(chǎn)辦證大廳的私房買賣受理窗口，辦理二手房過戶的購房者在穩(wěn)步地增加，消費者在經(jīng)過短暫的觀望之后，已經(jīng)重新對市場恢復(fù)了信心，二手房日常交易正在回暖。在2006年，開發(fā)商將面臨巨大銷售壓力，來自兩個方面的核心因素可能導(dǎo)致成都樓市由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。其中，作為樓市核心群體之一，購房者影響市場的能量將得到空前凸顯與釋放：首先是市場供應(yīng)量將進(jìn)一步增大。在2005年，成都樓盤新開發(fā)面積達(dá)1500萬平方米，它們將成為成都樓市2006年的銷售主力。而根據(jù)土地放量情況估量，2006年的開發(fā)面積還將至少增加20%。除城南外，將會出現(xiàn)東西北三面開花的壯觀景象，這無疑為購房者提供了足夠的選擇余地。而在價格方面，由于土地成本、樓盤品質(zhì)提升等剛性因素的存在，其增長勢頭難以阻擋。大量的樓盤，攀高的房價，當(dāng)然會影響購房者的下單選擇以及下單節(jié)奏。其次購房置業(yè)方面，購房者將進(jìn)一步趨于理性，像2004年以及2005年上半年全城瘋搶樓房的盛況不可能再次出現(xiàn)。另外，2005年六一新政使得很大部分投資者退出了購房市場，而即使在2006年里，相關(guān)部門發(fā)出了將實施“鼓勵住房消費”方向政策的信息，這就意味著，在2006年里很可能會進(jìn)一步加大對樓市投資者的限制。如此以來，昔日樓市購房者中的很大一部分投資者便被分流，購房者群體將以首次置業(yè)者為主。也正因為一方面巨大的市場放量，一方面是縮小且趨于理性的購房群體，2006年的成都樓市，極有可能完成一次由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。 市場機會目前我國各地的二手房交易日益活躍。以成都為例，2005年成都市區(qū)二手房市場交易總量為36330套，%，%。隨著人們的住房觀念已從傳統(tǒng)的“一步到位”，發(fā)展到現(xiàn)在的“階梯性”消費模式，特別是這幾年時間內(nèi)，中國市場上幾千萬套公房允許上市流通，“階梯性”的消費習(xí)慣使得越來越多的人考慮賣舊買新不同的時段，不等的收入，以改善居住條件為首要，選擇不同的房屋而且隨著一級市場的土地供應(yīng)的逐步規(guī)范、控制，一手房的供應(yīng)量會逐漸減少，而二手市場的交易量會不斷增大同時，投資性消費對促進(jìn)二手房交易起到了很大的推動作用，一個巨大的中介市場逐漸形成?？v觀國外市場，90%以上的房屋流通通過中介企業(yè)完成，存量房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了增量房，達(dá)到了5:l，而在中國市場上，增量房的消費仍是主體，部分城市到了50:l，二、三級市場非常活躍的城市也只不過l:l左右，無論是從50:l或l:l，要達(dá)到國外的5:l的水平，中介在此中的商機是無比巨大的。但是由于我國房地產(chǎn)中介行業(yè)只有短短十幾年的發(fā)展歷史,目前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在問題，表現(xiàn)為一方面與消費者的期望和市場發(fā)展的需要相差較大,另一方面與國外中介行業(yè)比較相差較大,主要反映在以下幾個方面:從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,缺乏專業(yè)人才。目前我國中介行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間較短,專業(yè)人才供給少,而需求大,加上目前中介行業(yè)人員資格認(rèn)證制度和持證上崗制度尚不規(guī)范,從而造成房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,既有房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人員,如工、民、建、經(jīng)濟管理、法律等專業(yè)人員,也有與房地產(chǎn)無關(guān)專業(yè),如文史類等專業(yè)人員。中介企業(yè)規(guī)模小,抗風(fēng)險能力低。房地產(chǎn)中介行業(yè)尤其是普通中介市場,由于投資成本低,進(jìn)入門檻較低,中小中介企業(yè)大量發(fā)展,尤其在一些城市,兩個人,一部電話和一張桌子,就能開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù),操作不規(guī)范,信譽較低,競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈,許多房地產(chǎn)中介商的抗風(fēng)險能力低,面臨競爭和生存的壓力,導(dǎo)致房地產(chǎn)中介商的生存率很低,如:鄭州市生存率僅有30%,而深圳和廣州比較成熟的市場,生存率也只有40%。 中介企業(yè)服務(wù)手段落后,信息開發(fā),利用不充分。目前,房地產(chǎn)中介企業(yè)的服務(wù)項目仍停留在初始階段,所從事的工作,僅為房屋買賣和租賃,未能向多元化方向發(fā)展,他們所需的不只是單純的中介服務(wù),甚至處于信息阻塞,各自為政,分散割裂的狀態(tài)中,不僅缺乏情報信息源,而且缺乏必要的信息處理手段和電子通訊技術(shù),對情報、信息的收集主要或全部靠人工完成,開發(fā)利用缺乏深度,導(dǎo)致信息資源浪費,難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢. 中介企業(yè)組織管理不力,市場行為不規(guī)范。由于中介行業(yè)在我國尚處于初始階段,可借鑒的經(jīng)驗較少,導(dǎo)致中介企業(yè)內(nèi)部組織管理上比較混亂，更有許多從業(yè)人員缺乏職業(yè)道德,“公正,公開,公平”意識淡薄,唯利是圖,利用各種手段賺錢,以至于加價、兜售、欺騙、隱瞞事實等誘導(dǎo),誤導(dǎo)消費者的現(xiàn)象時有發(fā)生,嚴(yán)重影響中介機構(gòu)的形象,損害了客戶利益,擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。同時我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進(jìn)入了一個新的全方位立體策劃分階段,這需要一個有機的,系統(tǒng)的,強有力的銷售網(wǎng)絡(luò)支持,為房地產(chǎn)走向市場進(jìn)入流通領(lǐng)域營造一個巨大的接納空間,尤其是二級代理和三級交易連鎖經(jīng)營可以擴大企業(yè)規(guī)模,降低成本。而直營連鎖和特許經(jīng)營的模式，則是今后房地產(chǎn)中介的發(fā)展趨勢。其實質(zhì)就是品牌的競爭，服務(wù)的競爭，誰能夠樹立自己的服務(wù)品牌，誰就贏得了市場。隨著中國加入WTO以及市場化改革的推進(jìn)，消費者的品牌意識正逐步加強。當(dāng)前，房地產(chǎn)產(chǎn)品眾多，房產(chǎn)中介企業(yè)眾多，市場競爭日趨白熱化，一批具有實力、規(guī)模、運作較規(guī)范的中介企業(yè)為鞏固市場、提高市場占有率，通過各種手段來塑造自身的服務(wù)品牌，建立起獨特的服務(wù)機制，在客戶中樹立起良好的口碑，從而在競爭中脫穎而出，成為品牌企業(yè)。品牌是一種無形資產(chǎn)，其價值不可低估，它在房產(chǎn)中介企業(yè)的資本擴張中越來越受到重視。目前二手房交易和房屋租賃市場正處于變革的時候，我們選擇這個時候進(jìn)入這個行業(yè)主要理由就是一個行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展后，在出現(xiàn)問題后都會進(jìn)行新的規(guī)范和調(diào)整，會慢慢的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而達(dá)到新的高潮。而在這一過程中，行業(yè)中會有一個大的洗牌，有實力的企業(yè)會鞏固行業(yè)地位，而沒有實力的企業(yè)卻只能關(guān)門停業(yè)，從這個角度來說也算是一個機會。另外我們的業(yè)務(wù)包括二手房中介、出租中介、限時代賣、新盤營銷策劃、尾盤收購等，從整個市場的角度來說，目前的需求并不比新政前少，只是人們由買房市場轉(zhuǎn)到了租房市場，持幣觀望的人比較多。這個時候進(jìn)入行業(yè)，肯定在尾盤代賣和新盤營銷和租房上有很大的作為。目前房地產(chǎn)經(jīng)營正從傳統(tǒng)的散兵作戰(zhàn)（一張桌子兩個人）向正規(guī)化、規(guī)?；?、管理科學(xué)化發(fā)展，因此我們可以整合現(xiàn)有的資源，形成新的房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營模式，創(chuàng)立自己的品牌。整合是我們居利房產(chǎn)的獨特優(yōu)勢，而行業(yè)中恰恰缺乏的就是一種整合——業(yè)務(wù)的整合，渠道網(wǎng)絡(luò)的整合，業(yè)主及消費者資源的整合，居利房產(chǎn)的出現(xiàn)正是適應(yīng)了時代的發(fā)展和市場的要求，因而必能在中介這個行業(yè)中成為最終的勝利者。 公司遠(yuǎn)景 公司名稱及含義公司名稱為：居利房產(chǎn)。我們的理念——居者有其房，建者獲其利。為我國房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，為了顧客能居有其所、建造者獲其利而努力。提供完善的信息，便捷的服務(wù)，提高開發(fā)商和顧客的工作和生活效率。 公司遠(yuǎn)景目標(biāo)居者有其房，建者獲其利。房地產(chǎn)中介提供的是居間服務(wù)，房地產(chǎn)中介企業(yè)是人才密集性企業(yè)。目前中介業(yè)人才流動率相當(dāng)高，有的中介甚至達(dá)到50%以上，過于頻繁的人才流動，既不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，又使得業(yè)內(nèi)人才的整體素質(zhì)不易得到提升。競爭態(tài)勢下，那些信息單一、不具專業(yè)水平的企業(yè)無疑將在無情的市場競爭中慘遭淘汰，競爭最后必將歸結(jié)為品牌和人才的比拼。未來的房地產(chǎn)市場是品牌的時代，是行業(yè)板塊化的時代，市場需要品牌公司的引領(lǐng)、消費者需要一種新的安全交易的方式、中介公司需要在一種機制的約束下走向規(guī)范。居利房產(chǎn)為了適應(yīng)時代的發(fā)展，采取連鎖的經(jīng)營方式，先在成都地區(qū)建立品牌，再逐步擴大到西南地區(qū)，最后成為全國最大規(guī)模的房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營集團之一。 公司所有權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況說明居利房產(chǎn)集團采取股份合作制，在公司結(jié)構(gòu)上和一般的股份有限公司相似，它包括股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理人員四大部分。按其職能，分別形成權(quán)力機構(gòu)，執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和管理機構(gòu)。股東大會作為權(quán)力機構(gòu)，它由這5位股東本人組成。股東實際上就是公司的所有者，股東大會所形成的決議是最終決議，具有法律效力。董事會作為公司的常設(shè)機構(gòu)，是股東大會的執(zhí)行機構(gòu)，也是公司的經(jīng)營決策機構(gòu)，其主要職責(zé)是執(zhí)行股東大會的決議，制定公司的大政方針、戰(zhàn)略決策、投資方向、收益分配。監(jiān)事會作為公司的又一常設(shè)機構(gòu)，其主要職能是對董事會和經(jīng)理人員行使職權(quán)的活動進(jìn)行監(jiān)督，審核公司的財務(wù)和資產(chǎn)狀況，提請召開臨時股東會等。經(jīng)理人員是企業(yè)的管理階層，包括公司的總經(jīng)理和副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理活動，依照公司的章程和董事會的決議行使職權(quán)。經(jīng)理層對董事會負(fù)責(zé)，實行聘任制，不實行上級任命制。由股東大會、董事會、監(jiān)事會及經(jīng)理層相互制衡的現(xiàn)代企業(yè)組織制度，既賦予經(jīng)營者充分的自主權(quán)，又切實保障所有者的權(quán)益，同時又能調(diào)動生產(chǎn)者的積極性，它是我國企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心依托。居利房產(chǎn)集團注冊資金共1000萬，其各股東參股情況如下：張中席（CEO）投資300萬，占30%，張駿投資200萬，占20%，方立鑫投資200萬，占20%，張小京投資150萬，占約15%，任玉兵投資150萬，占約15%。見下頁圖說明。 公司選址由于居利房產(chǎn)集團的服務(wù)性業(yè)務(wù)的特殊性，決定了居利房產(chǎn)集團公司的選址必須能給自身業(yè)務(wù)辦理帶來方便性，根據(jù)這一點，我們決定將居利房產(chǎn)的位置選定在成都市西御河沿街上，我們之所以選址于此，主要考慮到成都市房地產(chǎn)交易中心亦位于西御河沿街上，可給業(yè)務(wù)的辦理和事業(yè)的開拓以及信息的收集帶來極大的便利性。另外，地理位置和交通的便利也是我們選址于此的主要考慮點。當(dāng)然，選擇西御河沿街作為公司地址也會使我們面臨高昂的租金，但是，迅速地打響品牌進(jìn)入市場使我們的業(yè)務(wù)迅速成長所帶來的收益遠(yuǎn)比租金成本要大，因此，總公司定址于西御河沿街是一個好的選擇另外，居利房產(chǎn)成立之初另設(shè)4個直營店，分別位與成都市區(qū)的東南西北四個方向，隨著業(yè)務(wù)的拓展，4個直營店作為中心店發(fā)展新店，管理轄區(qū)范圍的業(yè)務(wù)，這樣既有良好的房源保證，又能形成良好的業(yè)務(wù)覆蓋范圍，符合公司的發(fā)展需求。第三部分 項目業(yè)務(wù)及盈利模式介紹連鎖經(jīng)營,有利于新技術(shù)的采用和推廣。作為房地產(chǎn)中介行業(yè)，信息通暢是中介機構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。信息量的多少都直接影響著中介業(yè)務(wù)的成敗。許多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可以充分利用這網(wǎng)絡(luò)技術(shù)最快速度，最廣泛傳播房地產(chǎn)相關(guān)信息，并通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的計算機信息系統(tǒng)、電話、傳真、數(shù)據(jù)通訊網(wǎng)等現(xiàn)代化通訊技術(shù)，利用各種公共媒體，向客戶提供全面、及時、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息和相關(guān)的信息服務(wù)，為房地產(chǎn)中介商和房地產(chǎn)開發(fā)商及消費者提供方便暢通的信息溝通渠道。通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù),既可實現(xiàn)跨城市、地域房源信息共享，又能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主進(jìn)行信息溝通，將更好地發(fā)揮房地產(chǎn)中介企業(yè)作為房產(chǎn)市場媒介的作用，更好地為房產(chǎn)開發(fā)商和消費者服務(wù)。連鎖經(jīng)營,有利于集中專業(yè)人才,降低培訓(xùn)成本,提高中介專業(yè)服務(wù)水平。房地產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣,具有綜合性,廣泛性的特點,是多學(xué)科知識綜合能力的體現(xiàn),是目前我國大多數(shù)中介企業(yè)存在的一大問題,一般難以有實力進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn),再加上我國對房地產(chǎn)中介人培訓(xùn)機制還不完備,培訓(xùn)就成為單店發(fā)展的一個瓶頸,而連鎖經(jīng)營可以利用其自身實力,自己開發(fā)或集合社會資源為各個專業(yè)人員提供培訓(xùn)。許多連鎖店提供全面的培訓(xùn),內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資分析、營銷策劃、法律法規(guī)、基礎(chǔ)知識、,繼而為顧客提供專業(yè)服務(wù),使客戶高度滿意,吸引客戶和保留客戶,確立自身的競爭優(yōu)勢。連鎖經(jīng)營,有利于推行品牌策略,提高規(guī)模效應(yīng)。品牌的競爭是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要途徑,只有通過優(yōu)質(zhì)服務(wù),塑造強有力的企業(yè)品牌形象,使消費者對品牌產(chǎn)生信任和忠誠,才能夠在未來的競爭中占有一席之地。品牌是一種無形資產(chǎn),其價值不可低估,在房地產(chǎn)中介企業(yè)的資本擴張中越來越受到重視。通過連鎖經(jīng)營方式,統(tǒng)一視覺識別,通過連鎖布點,多點營銷,接近客戶,降低廣告成本,有利于品牌建立和推廣,樹立品牌,發(fā)揮品牌效應(yīng),利用規(guī)模優(yōu)勢,不斷增加業(yè)務(wù),提高抗風(fēng)險能力。連鎖經(jīng)營,有利于加強中介企業(yè)內(nèi)部管理,建立完善管理體系。一個中介企業(yè),要想創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益,目前,中介企業(yè)以家庭式為主,由幾個人組成,既沒有完善的組織結(jié)構(gòu),也沒有明確分工，只有通過企業(yè)內(nèi)部管理完善,統(tǒng)一合理分配資源,提高管理效率,才能發(fā)展房地產(chǎn)中介企業(yè),內(nèi)部管理,建立統(tǒng)一的,完善的管理制度,利用各種科學(xué)管理方式,規(guī)范從業(yè)人員的從業(yè)行為。連鎖經(jīng)營,有利于與其它服務(wù)公司建立良好關(guān)系。消費者或客戶在房地產(chǎn)交易中需要政策咨詢,價格評估,抵押貸款,裝修等多方面服務(wù),房地產(chǎn)中介只有滿足客戶的某種或幾種需要,不可能全面滿足。 租賃中介以連鎖經(jīng)營的形式進(jìn)行租賃，統(tǒng)一的品牌，甚至統(tǒng)一的服裝、服務(wù)理念等，我們可以利用現(xiàn)有的那種分散的中介公司，將他們整合起來，進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)，打統(tǒng)一的品牌。前三年我們可以不收加盟費用，但是一旦做成規(guī)模、打響我們的品牌之后，我們就有了很強的要價能力。到時候可以再收取加盟費。這種運營方式成本小、風(fēng)險小。我們的核心競爭力在于服務(wù)流程優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀、服務(wù)品牌出眾、服務(wù)理念先進(jìn)，具有這種核心競爭力的中介企業(yè)是很少的，因此必能吸引大量租賃業(yè)務(wù)的供應(yīng)方和消費方，提高租賃市場占有率。作為租賃中介方，居利房產(chǎn)實行的是單向收費，也即向租房方收取的中介費用為一個月的租金收入,大概是年租金收入的8%左右。 二手房交易二手房交易是房地產(chǎn)中介的主要經(jīng)營活動。居利房產(chǎn)公司將通過為客戶提供從房產(chǎn)的法規(guī)、信息咨詢與評估到二手房代理銷售、房屋收購、代辦過戶、押舊購新到最后的代辦交易手續(xù)、現(xiàn)場收款辦手續(xù)等一套完善的二手房交易服務(wù)。居利房產(chǎn)將利用現(xiàn)有的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)資源，收