【正文】 根據(jù)現(xiàn)金流量表，基本方案的內(nèi)部收益率為21%。 財務(wù)指標(biāo)計算計算方法為項目預(yù)期的年平均凈利潤與初始總投資額相比。待攤費(fèi)用：開辦費(fèi)2萬。 正常運(yùn)作后收入估算公司的主要收入來源于各項中介業(yè)務(wù)，而中介業(yè)務(wù)在目前正處于發(fā)展時期，因而在進(jìn)行收入估算的時候，我們假設(shè)居利房產(chǎn)的業(yè)務(wù)量按照中介行業(yè)的平均業(yè)務(wù)增長率9%來增長。它是指企業(yè)繳納企業(yè)所得稅后利潤在企業(yè)內(nèi)部不同的利益主體之間的分配。一個現(xiàn)代企業(yè)制度下的公司，它的薪酬分配制度一般分為三個方面：（1）工資分配制度。薪酬不但關(guān)系到企業(yè)的成本控制，還與企業(yè)的產(chǎn)出或效益密切相關(guān)，雖然本身不能直接帶來效益，但可以通過有效的薪酬機(jī)制，將薪酬交換成勞動者的活勞動，使勞動力和生產(chǎn)資料結(jié)合創(chuàng)造出企業(yè)財富和經(jīng)濟(jì)效益，對企業(yè)具有增值功能。橫向程序是指按考績工作的先后順序形成的過成進(jìn)行；而縱向程序是指按組織層次進(jìn)行考績的順序，一般是先對基層，再對中層，最后對高層考績。其中，營銷部的人員主要是由持有相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書的人構(gòu)成，是企業(yè)創(chuàng)立的骨干人員；而財務(wù)部和人力資源部在招聘行內(nèi)資深人員的同時，應(yīng)該包括一部分畢業(yè)大學(xué)生，他們雖沒有特別的經(jīng)驗，但他們的創(chuàng)造性思維和開拓能力非常強(qiáng)，這對剛剛起步的企業(yè)是非常重要的。財務(wù)部財務(wù)部經(jīng)理（1名）：制定各項戰(zhàn)略，政策和流程，包括：銷售、成本、稅務(wù)、資產(chǎn)、預(yù)算、信用和現(xiàn)金流管理；管理財務(wù)資源來確保健康的現(xiàn)金流和控制外匯的平衡；及時地和準(zhǔn)確地指導(dǎo)編制損益表、資產(chǎn)負(fù)債表等各類標(biāo)準(zhǔn)和特殊的財務(wù)報告，為管理決策提供財務(wù)分析和建議；確保符合內(nèi)部和法律要求。信息收集分析員（2名）：為總經(jīng)理提供方案，指導(dǎo)直營店及加盟店的市場營銷工作。 任何一位有才干、有本事的員工都會得到相應(yīng)豐厚的報酬。（2）考慮到品牌建設(shè)需要，在相同服務(wù)的情況下，服務(wù)價格比目前競爭對手的價格便宜5%——10%。與媒體搞好關(guān)系，可以提升企業(yè)的形象。比如，可以實行會員制，可以利用會員之間的關(guān)系展開產(chǎn)品的廣告宣傳，并且可以提高業(yè)主與他們顧客之間的溝通和信任，可以通過實在的會員優(yōu)惠和文化增值措施，刺激社區(qū)消費(fèi)市場，最終拉動銷售。 品牌推廣電視和報紙電視及報紙宣傳都是既傳統(tǒng)又有效的宣傳方式，在項目運(yùn)行初期，四川電視臺、成都有線電視臺（是成都市目前收視率最高的電視臺）均是我們電視宣傳的主力所在。根據(jù)目前的市場狀況，我們將公司初期市場策略的重點放在以下兩個目標(biāo)群體：需限時代賣的開發(fā)商和二手房的需求者和供應(yīng)者。 機(jī)會國內(nèi)對中介類企業(yè)的需求呈上升趨勢，許多開發(fā)商需要借助中介的渠道網(wǎng)絡(luò)對其樓盤進(jìn)行銷售；而在二手房市場上，消費(fèi)者需要的是正規(guī)化、科學(xué)化的中介企業(yè)為他們服務(wù)，因此在某些地方中介企業(yè)可謂是“供不應(yīng)求”，這是宏觀環(huán)境給予我們的最大機(jī)會。 潛在進(jìn)入者上個世紀(jì)末，中國的房地產(chǎn)市場方興未艾，中介的業(yè)務(wù)需求(例如房地產(chǎn)估價等)也十分旺盛，但進(jìn)入該行業(yè)的公司數(shù)量也不是很多，行業(yè)內(nèi)部的競爭并不是十分激烈。二十一世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司體系是兩個美國房地產(chǎn)傳奇人物——經(jīng)紀(jì)商巴特萊爾和費(fèi)舍爾于1971 年在美國加州創(chuàng)立的，迄今已有30 余年的歷史。隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展國家政策的放開，二手房市場的擴(kuò)大，房地產(chǎn)中介行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時期，一些國內(nèi)的房地產(chǎn)中介公司利用連鎖和加盟經(jīng)營的方式迅速擴(kuò)大其規(guī)模。 市場需求分析從去年9月底秋交會上新成立的成都二手房交易市場形勢喜人，市場日均接待咨詢近200人次，半年時間共計成交了各類房屋500余套。不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)地稅部門審核不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)條件的，按差額征收營業(yè)稅，即按其售房收入減去購買房屋價格的差額征收營業(yè)稅(購買房屋價格以購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票記載金額為確認(rèn)的依據(jù))。中介市場競爭的趨勢就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場逐漸走向成熟和規(guī)范化。原因有三：一是二手房市場剛性需求將促使成交量上漲。 附屬業(yè)務(wù)作為四川省最大的一家房地產(chǎn)連鎖中介企業(yè)之一，居利房產(chǎn)集團(tuán)同時也提供各種方便購房者和開發(fā)商的業(yè)務(wù)，如購房信貸中介代理，即利用自身和銀行之間的良好合作關(guān)系，幫助購房者辦理購房信貸服務(wù)等等，雖然這些附屬業(yè)務(wù)并不是公司的在主營業(yè)務(wù)，但是能為公司打響品牌，同時也在消費(fèi)者心目中樹立了良好的企業(yè)形象。d)面積：專賣店面積大小及布局；是否可適合開設(shè)加盟店d)加盟店具備從事房地產(chǎn)中介的專業(yè)人士，從業(yè)人員不低于5人。另一方面，這些小中介公司有一定的從業(yè)經(jīng)驗、獨(dú)立的營業(yè)資質(zhì)、以及現(xiàn)成的營業(yè)鋪面，一旦轉(zhuǎn)投大品牌中介，便可縮短籌備期，在最快時間內(nèi)實現(xiàn)正常運(yùn)作，取得盈利。(3)銷售渠道策略。市場細(xì)分的客觀基礎(chǔ)是買房者需求的差異性，目標(biāo)市場的選擇使銷售活動更具有針對性。 新盤銷售策劃樓盤營銷策劃是一種對整個營銷活動起著指導(dǎo)意義的戰(zhàn)略行為。對此，居利房產(chǎn)公司利用自身擁有的高素質(zhì)，專業(yè)化的隊伍，并且對市場準(zhǔn)確的把握和判斷，對“限時代賣”的房源進(jìn)行控制，將風(fēng)險轉(zhuǎn)化為效益。第五步：辦理手續(xù)委托置換的房屋交付下家使用或由置換公司保存時，新置換的房屋在交割驗收時，必須具備三個條件：一是委托置換的房屋原有戶口全部遷出；二是室內(nèi)物件搬空；三是水、電、煤氣、通訊等費(fèi)用全部結(jié)清。這樣使公司能進(jìn)行其他中介不能進(jìn)行的高風(fēng)險交易，提高公司的盈利水平，和提高公司在客戶心目中的形象和客戶的忠誠度。同時，居利房產(chǎn)將收取部分服務(wù)費(fèi)用，實行的是單向收費(fèi),費(fèi)率大概為交易額的3％。前三年我們可以不收加盟費(fèi)用，但是一旦做成規(guī)模、打響我們的品牌之后，我們就有了很強(qiáng)的要價能力。品牌的競爭是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要途徑,只有通過優(yōu)質(zhì)服務(wù),塑造強(qiáng)有力的企業(yè)品牌形象,使消費(fèi)者對品牌產(chǎn)生信任和忠誠,才能夠在未來的競爭中占有一席之地。作為房地產(chǎn)中介行業(yè)，信息通暢是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。經(jīng)理層對董事會負(fù)責(zé)，實行聘任制，不實行上級任命制。居利房產(chǎn)為了適應(yīng)時代的發(fā)展，采取連鎖的經(jīng)營方式，先在成都地區(qū)建立品牌，再逐步擴(kuò)大到西南地區(qū)，最后成為全國最大規(guī)模的房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營集團(tuán)之一。我們的理念——居者有其房，建者獲其利。品牌是一種無形資產(chǎn)，其價值不可低估，它在房產(chǎn)中介企業(yè)的資本擴(kuò)張中越來越受到重視。 中介企業(yè)服務(wù)手段落后,信息開發(fā),利用不充分。 市場機(jī)會目前我國各地的二手房交易日益活躍。而根據(jù)土地放量情況估量，2006年的開發(fā)面積還將至少增加20%。2005年成都市區(qū)二手房市場交易總量為36330套，%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著樓市回復(fù)理性，供求矛盾逐步緩解，成都房價有望進(jìn)入第二輪“慢?！毙星?。這是我們項目成功的前提，目前成都市場的需求量十分大，形勢喜人。從敏感性分析的角度來看，以IRR為被影響對象，銷售收入的變化對IRR的變化比較敏感，而最不敏感的因素是經(jīng)營成本的增加。我們居利房產(chǎn)集團(tuán)的銷售渠道主要有兩種，一是通過直營店提供服務(wù)，直營店直接隸屬于公司，其成本收益核算也歸公司統(tǒng)一管理；二是通過加盟店提供服務(wù)，加盟店采取獨(dú)立核算制度，根據(jù)其所產(chǎn)生的收益提取一定比例以“品牌建設(shè)費(fèi)”的形式上繳居利集團(tuán)，多勞多得。 市場定位去掉，與后面重復(fù)。 項目概要 市場契機(jī)2005年6月1日的新政之后，給火熱的中國房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水，造成了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的低潮，過往的房子只要開發(fā)出來就能賣的出去的趨勢將有所減緩，這種情況也間接導(dǎo)致了二手房市場的高度發(fā)展。四川省工商管理學(xué)院2004級MBA學(xué)歷教育班畢業(yè)設(shè)計項目名稱團(tuán)隊編號團(tuán)隊負(fù)責(zé)人團(tuán)隊成員 教師咨詢團(tuán)隊定稿日期居利房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營項目2004級1班張中席張中席 張駿 任玉兵 方立鑫 張小京魏燦秋 羅利 孫璐 成京媛 劉柱勝 黎偉2006年4月2006年 月 居利房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營項目摘 要隨著國家房地產(chǎn)政策環(huán)境的變化，房地產(chǎn)中介企業(yè)在中國日益成為朝陽行業(yè)，但我國房地產(chǎn)中介行業(yè)只有短短十幾年的發(fā)展歷史,目前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在問題，表現(xiàn)為一方面與消費(fèi)者的期望和市場發(fā)展的需要相差較大，另一方面與國外中介行業(yè)比較相差較大。在這種宏觀市場環(huán)境下，房產(chǎn)中介企業(yè)的便有了很大的發(fā)展機(jī)會，一個具有有機(jī)的,系統(tǒng)的,強(qiáng)有力的銷售網(wǎng)絡(luò)支持,能為房地產(chǎn)走向市場進(jìn)入流通領(lǐng)域營造一個巨大的接納空間的房地產(chǎn)中介企業(yè)必定能夠成功。根據(jù)成本效用最大化原則，在公司發(fā)展初期,我們在發(fā)展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)即房屋租賃和二手房交易這兩個業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展其他中介業(yè)務(wù)。在提供服務(wù)的過程中，我們要求所有的直營店和加盟店充分發(fā)揮關(guān)系營銷的能力，促進(jìn)本公司的快速發(fā)展。 成功關(guān)鍵因素任何項目都有其成功的關(guān)鍵因素，本項目的成功實施也需要以下幾點關(guān)鍵因素：團(tuán)隊成員經(jīng)驗豐富,優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人。二手房交易市場上也出現(xiàn)了前所未有的熱潮，這為我們項目的成功提供良好的市場條件。2005年上半年，成都樓市總體上供應(yīng)不足問題仍未得到真正緩解，15月，(所謂樓市的供銷比，也即可供出售的樓盤與能銷售出去的樓盤的比值)。%。除城南外，將會出現(xiàn)東西北三面開花的壯觀景象，這無疑為購房者提供了足夠的選擇余地。以成都為例，2005年成都市區(qū)二手房市場交易總量為36330套，%，%。目前,房地產(chǎn)中介企業(yè)的服務(wù)項目仍停留在初始階段,所從事的工作,僅為房屋買賣和租賃,未能向多元化方向發(fā)展,他們所需的不只是單純的中介服務(wù),甚至處于信息阻塞,各自為政,分散割裂的狀態(tài)中,不僅缺乏情報信息源,而且缺乏必要的信息處理手段和電子通訊技術(shù),對情報、信息的收集主要或全部靠人工完成,開發(fā)利用缺乏深度,導(dǎo)致信息資源浪費(fèi),難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢. 中介企業(yè)組織管理不力,市場行為不規(guī)范。目前二手房交易和房屋租賃市場正處于變革的時候，我們選擇這個時候進(jìn)入這個行業(yè)主要理由就是一個行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展后，在出現(xiàn)問題后都會進(jìn)行新的規(guī)范和調(diào)整，會慢慢的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而達(dá)到新的高潮。為我國房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，為了顧客能居有其所、建造者獲其利而努力。 公司所有權(quán)結(jié)構(gòu)及融資情況說明居利房產(chǎn)集團(tuán)采取股份合作制，在公司結(jié)構(gòu)上和一般的股份有限公司相似，它包括股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理人員四大部分。由股東大會、董事會、監(jiān)事會及經(jīng)理層相互制衡的現(xiàn)代企業(yè)組織制度，既賦予經(jīng)營者充分的自主權(quán)，又切實保障所有者的權(quán)益，同時又能調(diào)動生產(chǎn)者的積極性，它是我國企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心依托。信息量的多少都直接影響著中介業(yè)務(wù)的成敗。品牌是一種無形資產(chǎn),其價值不可低估,在房地產(chǎn)中介企業(yè)的資本擴(kuò)張中越來越受到重視。到時候可以再收取加盟費(fèi)。為了在競爭中獲得快速發(fā)展，爭取更多的客戶，我們將積極發(fā)揮自己的獨(dú)特優(yōu)勢：信息更新快，隨時跟蹤市場需求變化。置換流程：第一步：置換登記凡需辦理房屋置換登記手續(xù)的居民須攜帶原房屋的有效證件原件、業(yè)主有效身份證以及同住人同意置換的書面證明材料。居利房產(chǎn)在這項業(yè)務(wù)上也采取單向收費(fèi)，考慮到二手房市場目前仍是賣方市場為主，所以居利房產(chǎn)向需求方收取二手房價格的2%作為中介費(fèi)用。 尾盤收購尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率在7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤?；緝?nèi)容大致可分為房地產(chǎn)市場分析和營銷組合決策。營銷組合決策樓盤營銷策劃的實施是營銷組合決策，它是針對選定的目標(biāo)市場綜合運(yùn)用各種可能的營銷策略和手段，目的在于組合成一個系統(tǒng)化的整體策略，以取得銷售業(yè)績。樓盤銷售渠道包括發(fā)展商售樓處、經(jīng)紀(jì)人、代理商等。居利房產(chǎn)集團(tuán)的加盟店業(yè)務(wù)就是使每位加盟店都具有相同的理念——“居者有其房，建者獲其利”。加盟店具備電腦及輔助設(shè)備，和其他現(xiàn)代化辦公的基本配置。租店注意事項：談判方法、租約方式、年限、租金等。時點促銷：配合特殊事件發(fā)生的促銷。當(dāng)然，我們必須把附屬業(yè)務(wù)的位置端正，雖然這些附屬業(yè)務(wù)是為了其他業(yè)務(wù)更好的進(jìn)行而服務(wù)的，但是并不能因為它不是主營業(yè)務(wù)而忽視它，沒有它，其他各項業(yè)務(wù)便失去了可持續(xù)發(fā)展性，因此，居利房產(chǎn)集團(tuán)會要求所有的直營店和加盟店盡最大努力做好這些附屬性質(zhì)的服務(wù)業(yè)務(wù)。2006年是新一輪的婚慶年，其中70%的結(jié)婚者有在結(jié)婚前一到兩年內(nèi)購房的需求。品牌中介公司借助連鎖化的經(jīng)營模式快速搶占市場份額，通過規(guī)范的服務(wù)，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費(fèi)者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。將加速成都房產(chǎn)中介市場的洗牌，一些小房產(chǎn)中介將被淘汰出局。交易展區(qū)共設(shè)立展位34個，有順馳、金豐易居、21世紀(jì)不動產(chǎn)、富房、博凡等外來和本地的品牌經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)駐。國外房地產(chǎn)中介公司也進(jìn)入我國房地產(chǎn)中介市場與國內(nèi)競爭對手一起爭奪這一不斷擴(kuò)大的市場，開始出現(xiàn)了幾家初具規(guī)模的管理規(guī)范服務(wù)質(zhì)量好的房地產(chǎn)中介集團(tuán)公司。由于這兩位當(dāng)?shù)厥袌錾辖艹龅姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人敏銳地覺察到特許經(jīng)營的巨大威力，果斷地采用特許經(jīng)營的方式復(fù)制自己的成功經(jīng)驗創(chuàng)立了金色的二十一世紀(jì)品牌（CENTURY 二十一 ）,從此創(chuàng)造了房地產(chǎn)中介行業(yè)的一個傳奇。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，壁壘不高的房地產(chǎn)中介行業(yè)，吸引了眾多企業(yè)介入，特別是世界知名咨詢公司大量進(jìn)入中國市場目前，我國的房地產(chǎn)中介市場將面臨新一輪的角逐。目前中國的中介行業(yè)仍處于初級階段，很多地方的中介企業(yè)還處在“一張桌子兩個人”的散兵作戰(zhàn)模式，居利的出現(xiàn)，整合了所能整合的資源，提供了所有目前中介企業(yè)所能提供的服務(wù)，這是市場發(fā)展的必然，這也是市場給予我們的機(jī)會。 品牌策略 品牌含義我們企業(yè)的品牌叫“居利”，其含義是“居者有其房，建者有其利”，其含義明了，不會令人誤解。在報紙宣傳方面，因為《成都晚報》 該報是成都市發(fā)行量最大的報紙，每期超過35萬，且《成都商報》 與《成都晚報》一起，屬于經(jīng)商必讀的報紙，且屬市政府強(qiáng)令餐飲、娛樂、賓館、酒店、商店必須訂閱的兩報，每期發(fā)行量超過20萬。加強(qiáng)與市場競爭中與競爭者的合作，爭取實現(xiàn)雙贏。開發(fā)商同媒體的關(guān)系是雙向和互動的，媒體可以展開對我們服務(wù)的宣傳，增加企業(yè)的知名度，但是同時媒體也發(fā)揮著監(jiān)督員的角色，所以企業(yè)在自己的形象方面可以通過媒體進(jìn)行宣傳，同時可以加強(qiáng)自己的企業(yè)管理與服務(wù)，避免對我們企業(yè)的不利