【正文】 不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律規(guī)范一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系 ，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理實(shí)踐。這些規(guī)定、條例、辦法既是各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況制定頒布的法規(guī)性文件，又是對 部門行政規(guī)章的補(bǔ)充。 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)構(gòu)、收 費(fèi)的適用范圍；明確了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原則；規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)的不同情 況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)，并制定了定價(jià)程序；規(guī)定了物業(yè)管理必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂物業(yè)管理收費(fèi)合同；物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收 費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布，并定期(一般為6個(gè)月)向業(yè)主公布收費(fèi)的收入與支出賬目，以及相應(yīng)的物業(yè)管理收費(fèi)的權(quán)利義務(wù)和糾紛處理等內(nèi)容。 由于目前我國的物業(yè)管理是以新建住宅小區(qū)的管理為重點(diǎn)，因此，該《辦法》是物業(yè)管理最主要的法律依據(jù)之一；又由于該辦法具有較強(qiáng)的針對性，故其適用范圍較窄。由此可以預(yù)見，隨著我國住房制度改革的不斷深化以及現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，城市公有房屋的管理會逐步擺脫現(xiàn)有的管理模式，向物 業(yè)管理模式發(fā)展。從該規(guī)定的內(nèi)容來看，在現(xiàn)階段，對公有房屋基本仍沿用舊的管理模式進(jìn)行管理，但其中第五條規(guī)定：“公有房屋的經(jīng)營和管理要逐步實(shí)現(xiàn)社會化、專業(yè)化。 建設(shè)部1994年發(fā)布的兩項(xiàng)部門行政規(guī)章《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小 區(qū)管理辦法》及國家計(jì)劃委員會和建設(shè)部于1996年聯(lián)合發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，是目前我國有關(guān)物業(yè)管理的主要法律依據(jù)。物業(yè)管理法律、法規(guī)及管理?xiàng)l例應(yīng)明確政府管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、政府管理的權(quán)限與范圍；明確業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司和政府管理機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；此外還應(yīng)建立配套的 地方性法規(guī)及實(shí)施辦法。其基本職能和作用是既把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，又本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良 好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。本章將從政府 管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內(nèi)部管理三個(gè)層次闡述物業(yè)管理市場管理體制的建立。目前其他各行業(yè)的管理體制雖有差異，但就整體而言，大多實(shí)行三級管理體制，即政府管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內(nèi)自我管理 。有了規(guī)范的行業(yè)市場和 健全的法律法規(guī)，在競爭中就會出現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成一種跨行業(yè) 、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團(tuán)公司，這種由分散的物業(yè)管理公司組成的企業(yè)集團(tuán)，既可發(fā)揮 物業(yè)管理的社會效益、獲得品牌效應(yīng)，又可充分利用企業(yè)多種經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，互為補(bǔ)充， 相得益彰。根據(jù)目前國外、境外的一些工作經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)管理體制實(shí)行有限責(zé)任公司和股份公司，甚至允許一些個(gè)體民營，可能更容易調(diào)動所 有人的積極性，也是物業(yè)管理扭虧為盈，實(shí)行競爭，走出低谷的有益措施之一。“國家從戰(zhàn)略上調(diào)整了 國有經(jīng)濟(jì)布局，要同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開放和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善結(jié)合起來，堅(jiān)持有進(jìn)有退，有所為有所不為”。政府應(yīng)該制定相應(yīng)的法規(guī)，大力支持、扶持、鼓勵(lì)那些按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公 司開展工作。 ，最終將取代那些過渡性的物業(yè)管理體制 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制將促進(jìn)中國物業(yè)管理體制的進(jìn)一步優(yōu)化。其中 一部分還將同國際接軌，實(shí)施全方位的管理與服務(wù)。由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層，物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)居住者的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活需要來 制定。由于國家的財(cái)力有限，不可能短期把所有資金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式。 第一類：歷史遺留下來的居住房屋。因此，中國的物業(yè)管理企業(yè)在一定階段內(nèi)也應(yīng)多樣化，即大多數(shù)的物業(yè)管理工作開 展，并不是嚴(yán)格按照市場經(jīng)濟(jì)法則，符合國際慣例，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行工作，而是伴隨著各地區(qū)的實(shí)際情況來推進(jìn)物業(yè)管理，所以“三合一”管理體制 ，街道、居委會組建的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，以及房管所轉(zhuǎn)制后成立的物業(yè)管理公司等，都會持續(xù)一定時(shí)間，這是由中國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、老百姓的經(jīng)濟(jì) 收入以及人們的思維觀念所決定的。中國的物業(yè)管理要上水平，上一 流，就必須提高中國人民的勞動生產(chǎn)力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)開展各類服務(wù)，就不會因費(fèi)用收不齊而感到緊張。 ，取決于生產(chǎn)力水平的提高 經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，一個(gè)發(fā)展中國家更應(yīng)感到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要性。所以全國物業(yè)管理的發(fā)展和市場的培育必須適應(yīng)這一特點(diǎn)。因此與之相適應(yīng)的物業(yè)管理模式也將出現(xiàn)多類型、多層次的趨勢。由于房改以后，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)向多元化。當(dāng)然，兩者的比重和地位也將會隨著時(shí)間的變化而變化。在一定時(shí)期內(nèi)，它將繼續(xù)是城市房屋管理的重要組成部分。近幾年，一方面大量建成的住房進(jìn)入房地產(chǎn)市場，作為商品房出售，售后管理納入物業(yè)管理軌道，這部分房屋呈逐年增加趨勢；另一方面，未出售的直管公房還要繼續(xù)管理。應(yīng)該說中國的物業(yè)管理市場前景廣闊，前程似錦。目前南京的物業(yè)管理公司近400多家，物業(yè)管理已成 為南京第三產(chǎn)業(yè)的一支重要的生力軍，而全國的物業(yè)管理市場則更加可觀，到1998年全國物業(yè)管理公司已達(dá)到12000家左右，從業(yè)人員近150萬。另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)管理市 場，更值得一提的是，許多城市不僅重視新建房屋的物業(yè)管理，也開始對舊住宅小區(qū)進(jìn)行出新并納入物業(yè)管理。 商品住宅納入物業(yè)管理市場已成為現(xiàn)實(shí)，僅此一項(xiàng)就足以看到中國物業(yè)管理市場的波瀾 壯闊。第三節(jié) 中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢 一、中國近期物業(yè)管理特點(diǎn) 黨和國家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機(jī)制的引入，才 真正使我國的土地資源實(shí)現(xiàn)了巨大的自身價(jià)值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問 題。 造成上述差別的根本原因在產(chǎn)權(quán)歸屬不同。管理公司與住戶的關(guān)系則是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且是寓管理于服務(wù)之中。物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或者不接受選聘。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續(xù)反映了近一年都未修好，住戶實(shí)在沒法，只好求助市民熱線電話幫 助解決。它的職責(zé)除對小區(qū)內(nèi)所有的房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行維修管理外，還對小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實(shí)行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能， 為建設(shè)一個(gè)舒適、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境創(chuàng)造條件，深受居住者的歡迎。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會導(dǎo)致各自為政 、各行其是的無政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會導(dǎo)致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計(jì)劃、無從管理的狀態(tài)。隨著房屋商品化、 住宅制度改革的推行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。企業(yè)通過開展一業(yè)為主、多種經(jīng)營的經(jīng)營方針，實(shí)現(xiàn)造血功能，政府不給補(bǔ)貼，逐步走向良性循環(huán)。而國家實(shí)行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養(yǎng)不了房，仍需要政府給大量的財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行房屋維修，因此 形成了房屋蓋得越多，政府補(bǔ)貼得越多，包袱背得越重的惡性循環(huán)。概括地說，前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場 經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)行為，是有償型的。物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。前幾年，全國許多地方實(shí)行了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分離”，組建了一批房屋管理 公司，在管理體制上做了些變革。 傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直 接進(jìn)行行政福利型的封閉式管理。 三、兩種管理方式的比較從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的市場化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對物業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類：第一類是公共服務(wù)，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務(wù)，例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類是 專項(xiàng)服務(wù)，為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務(wù)，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內(nèi)裝修服務(wù)，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務(wù)，即根據(jù)住戶的特殊需要進(jìn)行