【正文】 發(fā)展，保持在日后的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)的品牌是企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技水平、服務(wù)水平、管理理念等方面的綜合反映。在品牌建設(shè)方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩極分化的出現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是為客戶提供一種綜合性的服務(wù)，其品質(zhì)好壞很難找到客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，因而企業(yè)形象的塑造顯得非常重要。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式強(qiáng)調(diào)企業(yè)追求的目標(biāo)不僅僅只是利潤(rùn)的最大化，而是企業(yè)是否具備生存的源動(dòng)力和永續(xù)“增長(zhǎng)動(dòng)力”——?jiǎng)?chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，是否能夠激發(fā)每位員工的內(nèi)在潛力，使其轉(zhuǎn)化為企業(yè)的創(chuàng)新能力，從而建立新的事物（新的產(chǎn)品、生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)方式，新的市場(chǎng)、來(lái)源、領(lǐng)域，新的企業(yè)組織形式、管理方式），形成實(shí)力雄厚、優(yōu)勢(shì)明顯的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，并將創(chuàng)新成果有效運(yùn)用到企業(yè)發(fā)展之中。在經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)中，需要刻不容緩地應(yīng)用西方全新的管理創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)發(fā)展注入活力。因此，物業(yè)管理法律法規(guī)，是規(guī)范物業(yè)管理，推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保證。通過(guò)事實(shí)兼并重組，加強(qiáng)成本管理、人力資源等方面的管理，逐步脫離物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)的這一從屬定位，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可以將資本、技術(shù)、信息、人才迅速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，從而形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)水平高、專業(yè)化分工合理，并在市場(chǎng)中具有較強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)全面發(fā)展中的整體競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，縮短目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)與國(guó)際相比在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力、集約化水平、運(yùn)行機(jī)制和整體效益方面的差距。由于經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理企業(yè)在吸引資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，因此，它有效突破了物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)這一從屬性定位，是對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理行業(yè)的“保本微利行業(yè)”這一傳統(tǒng)說(shuō)法的挑戰(zhàn)，改變了物業(yè)管理企業(yè)的存續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)度依賴的傳統(tǒng)格局，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過(guò)渡，加快了物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程，使物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，大大提高了物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)地位。2．經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的基本特征 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的基本特征是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、品牌發(fā)展、資本運(yùn)作方面的高度結(jié)合，其核心是使物業(yè)管理企業(yè)充分市場(chǎng)化。前者包括后者，后者是前者的組成內(nèi)容。（6）將現(xiàn)有職能部門(mén)專業(yè)化、社會(huì)化，借助不斷細(xì)化的社會(huì)分工，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量，有效利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢(shì)，成立專業(yè)化公司，并使其充分市場(chǎng)化，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，形成技術(shù)對(duì)外擴(kuò)張的格局。（5）實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，沿海向內(nèi)陸發(fā)展。（4）將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面的服務(wù)。通過(guò)為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，積極參與、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售，投資業(yè)務(wù)的策劃；參與、經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)，如物業(yè)租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，發(fā)揮物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。根據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展如清潔、綠化、消殺等基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，高層樓宇電梯、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)的檢修、維護(hù)、保養(yǎng)、設(shè)計(jì)、改造、施工，水處理系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件系統(tǒng)的研制、開(kāi)發(fā)等技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和要害環(huán)節(jié)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作模式正是這些優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期探索、實(shí)踐的結(jié)果。所謂經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就是以市場(chǎng)變化、客戶需求為導(dǎo)向，運(yùn)用科學(xué)的管理方式、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)最優(yōu)化的資源組合，提高物業(yè)的增值潛力，發(fā)揮物業(yè)的整體增值效力，產(chǎn)生高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的產(chǎn)品——服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。新時(shí)期的物業(yè)管理企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)，正確對(duì)待現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題，轉(zhuǎn)變、更新觀念，不斷超越自我，才能使企業(yè)邁入持續(xù)、健康的發(fā)展軌道。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。不過(guò)，這三種管理模式離物業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化的管理要求相比還有很大的距離。三、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式1．物業(yè)管理模式應(yīng)向經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變目前，中國(guó)大陸物業(yè)管理主要存在三種管理模式：一是專業(yè)物業(yè)管理模，管理內(nèi)容為客戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中，經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是通過(guò)收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為住戶提供有償服務(wù)，服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫(xiě)字樓、別墅、賓館、公寓等；二是專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式，大多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行組建，管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主，由于福利性管理的影響，這類公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開(kāi)發(fā)；三是傳統(tǒng)行政性福利管理模式，即由政府房地產(chǎn)局或本單位自管。此外，以開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目支持為優(yōu)勢(shì)，政府指導(dǎo)價(jià)為保護(hù)傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運(yùn)用“五臟俱全”的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方式，未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場(chǎng)、變化的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)的發(fā)展需求。現(xiàn)階段，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟之外，全國(guó)大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場(chǎng)化程度偏低。（4）威脅：有機(jī)遇就有威脅，物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的威脅有來(lái)自內(nèi)部，也有來(lái)自外部。此外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式不樂(lè)觀的形勢(shì)，正好突出了物業(yè)管理在人才培養(yǎng)、企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、實(shí)施專業(yè)化管理、推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式方面的重要性，為物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)人才培養(yǎng)、實(shí)施兼并重組、強(qiáng)調(diào)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化提供了良好的契機(jī)。而智能大廈、智能住宅小區(qū)日漸普及，現(xiàn)代物業(yè)的高科技含量不斷提高，如何通過(guò)物業(yè)管理埂 好地維護(hù)和發(fā)揮智能物業(yè)的科技功能，實(shí)現(xiàn)及提高其使用價(jià)值，將是物業(yè)管理企業(yè)面臨的又一大挑戰(zhàn)。（2）弱勢(shì)：弱勢(shì)就是隨著目前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展的深層次問(wèn)題和矛盾也隨之暴露出來(lái)：法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的期望值越來(lái)越大，業(yè)主委員會(huì)權(quán)利與義務(wù)不明確，社會(huì)行政責(zé)任與物業(yè)管理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問(wèn)題影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，影響著物業(yè)管理的內(nèi)涵挖掘，影響著物業(yè)管理企業(yè)的徹底市場(chǎng)化，影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的寬度與深度。二、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下中國(guó)大陸物業(yè)管理發(fā)展的SWOT分析SWOT分析指的是優(yōu)勢(shì)(Strengths)、弱勢(shì)(weaknessEs)、機(jī)遇(Opportumties)、威脅(Threaten)的分析。業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的拖欠和減免對(duì)于那些管理類型較全，規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)問(wèn)題不大，但對(duì)于管理類型單一且規(guī)模較小的公司，此種狀況如長(zhǎng)時(shí)間地持續(xù)下去，將對(duì)其產(chǎn)生不小的壓力。由于企業(yè)的倒閉或無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，原來(lái)在業(yè)主與租戶簽訂的物業(yè)租賃合同中約定的由租戶繳納管理費(fèi)的，可能會(huì)出現(xiàn)租戶逃避管理費(fèi)的情況。據(jù)深圳市貿(mào)工局統(tǒng)計(jì)，2008年上半年，深圳寶安、龍崗兩區(qū)廠房閑置面積均超過(guò)100萬(wàn)平方米。而對(duì)于以管理工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)和商業(yè)寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，影響就會(huì)更大一些。住宅、公共、政府物業(yè)管理，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)有太大的影響，金融風(fēng)暴下，人們會(huì)減少一些不必要的開(kāi)支