【正文】 統(tǒng)，由工程部門空調(diào)工負(fù)責(zé)管轄，指派專人定期進(jìn)行點檢。2） 、責(zé)任人每年一次對風(fēng)機盤管進(jìn)行全面檢查保養(yǎng)，并在值班日記上記錄。 風(fēng)機盤管機物業(yè)內(nèi)風(fēng)機盤管機，由工程部門空調(diào)工負(fù)責(zé)管轄，指派專人對其進(jìn)行點檢。3） 、每年至少一次檢查空調(diào)風(fēng)管的滲漏和保溫情況，對其進(jìn)行必須的維修保養(yǎng)，并在值班日記上作好記錄。1） 、責(zé)任人定期清掃進(jìn)風(fēng)口的過濾網(wǎng)，在值班日記上記錄。3） 、電梯如出現(xiàn)無法解決的問題，應(yīng)及時通知電梯專業(yè)公司加以解決。2） 、每臺電梯每年進(jìn)行一次全面的維修保養(yǎng)工作，包括電梯運行的精確度，安全可靠性能測試和調(diào)整。 電梯工程部門電梯工配合電梯專業(yè)公司進(jìn)行點檢，物業(yè)內(nèi)的電梯由工程部門負(fù)責(zé)管理。3） 、每半年對自動控制部分檢修一次，并在設(shè)備臺帳上作好記錄。 水泵1） 、指物業(yè)公共水泵，由工程部門管鉗工負(fù)責(zé)管轄，指定專人負(fù)責(zé)點檢，并保存點檢記錄。2） 、每年進(jìn)行一次消防全面檢查，對煙感器、溫感器、噴淋系統(tǒng)進(jìn)行檢查測試，對不良部件進(jìn)行更換，對消防泵、噴淋泵進(jìn)行啟動加壓試驗，播音設(shè)備試驗等，在值班日記和臺帳上作好記錄。 火災(zāi)報警系統(tǒng)指物業(yè)內(nèi)公共火災(zāi)報警系統(tǒng)，由保安主管部門負(fù)責(zé)日常的管理和操作，由工程部門電工負(fù)責(zé)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)，指定專人定期進(jìn)行點檢。1） 、電工指定專人負(fù)責(zé)點檢中央控制室內(nèi)各種設(shè)備。35 / 1293） 、應(yīng)急用電設(shè)備如出現(xiàn)無法解決的故障，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知專業(yè)維修單位加以排除。采用應(yīng)急發(fā)電機組的，檢查機組及附屬設(shè)施有關(guān)事項，檢查完畢在設(shè)備臺帳上做好完整的檢查記錄。檢查電壓、周波等儀表指示是否正常，切換開關(guān)是否正常。 應(yīng)急用電設(shè)備指物業(yè)內(nèi)的公共應(yīng)急用電設(shè)備，由工程部門電工管轄，指定專人負(fù)責(zé)點檢。1） 、每二年進(jìn)行高壓設(shè)備電氣試驗一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。點檢中，如出現(xiàn)無法解決的問題，應(yīng)及時報告工程主管，由工程主管及時通知維修單位加以解決。2） 、變配電室變壓器等設(shè)備發(fā)生故障，應(yīng)及時通知工程主管，并由工程主管通知當(dāng)?shù)毓╇姴块T和設(shè)備提供單位，進(jìn)行搶修。 主變壓器指物業(yè)變配電室主變壓器，由工程部門電工管轄，指派持有高壓電氣操作上崗證的人員進(jìn)行點檢，并在設(shè)備臺帳上作記錄。 照明設(shè)備照明設(shè)備指物業(yè)各公共照明系統(tǒng)，由工程部門電工負(fù)責(zé)管轄，應(yīng)指定持有低壓電氣操作上崗證的人員進(jìn)行點檢。在建筑點檢作業(yè)中遇一般建筑問題由工程部門負(fù)責(zé)處理，如發(fā)現(xiàn)重大問題應(yīng)形成書面材料并附上記錄，報送管理處經(jīng)理，視情況報送發(fā)展商或業(yè)主委員會。 工程部門每月對點檢情況進(jìn)行綜合檢查一次，作為“月檢”的重要內(nèi)容，檢查點檢情況填寫《點檢記錄》 。 運行、巡視記錄和值班日記是設(shè)備點檢的重要依據(jù)，應(yīng)按質(zhì)量記錄管理要求妥善保存。 操作人員應(yīng)認(rèn)真填寫運行、巡視記錄和值班日記。（7）中控、消控設(shè)備運行記錄。（5）電梯/自動扶梯巡視記錄。（3）冷水機組/熱泵及附屬設(shè)施運行記錄。 設(shè)備運行記錄包括物業(yè)內(nèi)所有的公共設(shè)備，例如：（1）公共照明巡視記錄。、整理、保存、銷毀詳見《記錄控制程序》 。，方可進(jìn)行交接班簽字。，原則上應(yīng)由接班人員負(fù)責(zé)修理。，不得進(jìn)行交接班；交班人員應(yīng)堅守崗位繼續(xù)進(jìn)行事故處理，并有權(quán)指揮接班人員配合工作。接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作以及在檢查中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)向交班人員提出，如交班人員不能給予明確回復(fù)或不能加以改善，接班人員可拒絕接班，并報上級領(lǐng)導(dǎo)處理。，并向接班人員如實反映；接班人員應(yīng)認(rèn)真閱讀值班記錄，了解上一班工作和設(shè)備運行情況；如接班人員休假后上班，應(yīng)同時閱讀休假期間的工作記錄，了解整個休假期的工作情況。，發(fā)現(xiàn)一般問題應(yīng)立即解決，31 / 129發(fā)現(xiàn)復(fù)雜問題應(yīng)立即向領(lǐng)班、主管請示。、噴淋給水設(shè)施，每季度與保安配合聯(lián)合點動檢查一次。，巡檢維護(hù)內(nèi)容是：門窗開關(guān)是否靈活，拉手、鎖具、鉸鏈、滑塊是否有損壞。，巡檢內(nèi)容：設(shè)備清潔狀況、管道、水箱有無滲漏；泵的電流是否正常；聯(lián)接軸器的聲音、電機的溫度、泵的進(jìn)出水壓力等是否在正常范圍內(nèi)；泵有無滴水成線情況。同時檢查維修的情況，做好應(yīng)急措施各項準(zhǔn)備工作。，實行每月一次檢查，如壓力低于額定值，當(dāng)月列入維護(hù)計劃并在 15 個工作日內(nèi)完成充壓工作。（二十）消防系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)管理制度： 為保障小區(qū)的消防系統(tǒng)可隨時啟用，特制定消防系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度：、消防聯(lián)動控制屏、事故廣播柜、電梯控制屏、火警對講電話、閉路電視監(jiān)控臺等實行每日觀察，每月檢查一次運行情況。，需由我方人員和電梯專業(yè)維保公司進(jìn)行全面性的詳細(xì)檢查后才能投入使用。，以檢查為主，責(zé)成專業(yè)保養(yǎng)公司完成對所有電梯的檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改并在年檢前完成。發(fā)現(xiàn)重大問題及危及安全的故障隱患應(yīng)立即停機，上報工程主管并通知電梯專業(yè)維修公司處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果，記錄在設(shè)備臺帳上并存檔備案。，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種影響安全運行的現(xiàn)象。，記錄的收集、整理、保存、銷毀參見《記錄控制程序》 。28 / 129，由監(jiān)控人員每班至少巡視一次；紅外報警、緊急按鈕每季度巡檢、檢測一次(由保安執(zhí)行)。、溫感、水流指示器、報警按鈕、聯(lián)動裝置，每年由管理處組織檢驗一次。巡檢時須帶好必備的工具和相關(guān)巡檢記錄，巡檢時應(yīng)注意人身與設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。（包括拖線盤等）每半年進(jìn)行一次安全及使用功能檢查，檢查結(jié)果記錄于《移動電器設(shè)備年度檢查表》 。、水泵電機、空調(diào)泵電機、空調(diào)電機、通風(fēng)機電機、冷卻塔電機等按月計劃分區(qū)巡檢。，巡檢維護(hù)內(nèi)容：室內(nèi)清潔衛(wèi)生，柜內(nèi)外清除積塵，按鈕、指示燈、接觸器、開關(guān)、柜內(nèi)溫度、柜內(nèi)氣味是否正常，有無異聲，螺絲有無松動，電線以及接頭色差等情況是否正常。巡檢維護(hù)時要帶好必備的工具和相關(guān)巡檢記錄，帶電巡檢維護(hù)設(shè)備時應(yīng)遵照《電氣安全操作規(guī)程》 ，注意人身和設(shè)備的安全。（3）負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有關(guān)突然來電的危險，做好防止措施。 工作許可人（值班員）：（1）審查工作票所列安全措施是否符合現(xiàn)場需要和正確。26 / 129（3）所填安全措施是否完善正確。 工作票簽發(fā)人：（1）工作必要性。 工作票應(yīng)由簽發(fā)人、許可人、負(fù)責(zé)人簽字。 其它工作用口頭或電話命令，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記入值班記錄本中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對一遍。（2）在低壓柜、配電箱、電源干線上的工作。（3）其他需高壓停電的工作。2. 工作票使用 凡進(jìn)行下列工作時必須使用工作票： 第一類為:（1）高壓設(shè)備需要停電或部分停電的工作。 一切倒閘操作不得在交接班時進(jìn)行，并應(yīng)盡可能在負(fù)荷最小的時候進(jìn)行。（4）臨時接地線的拆除或掛上。（2）電動操作回路的合上或拉開。 操作人員嚴(yán)格按操作票操作順序進(jìn)行操作，并由監(jiān)護(hù)人在現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，逐項唱票、操作并記錄時間。切斷電源后掛上警告牌，線路檢修完畢后，檢修人員應(yīng)到變配電室遞交送電申請單，由值班人員在值班記錄上登記，并按申請單上指定的線路進(jìn)行送電操作。，檢修人員應(yīng)向變配電室遞交停電申請單。，須斷開待檢修設(shè)備和鄰近帶電設(shè)備的電源。確認(rèn)無電后，合上接地開關(guān)方可進(jìn)行檢修工作。，必須按規(guī)定穿戴好絕緣靴及絕緣手套，并使用安全防護(hù)用具。 合閘：插入鑰匙，用接地手柄分開接地開關(guān)，取下合閘鑰匙。為安全可靠起見，應(yīng)觀察小車上負(fù)荷開關(guān)的分合閘標(biāo)志，若電動不能切斷負(fù)荷開關(guān)，則該用小車上的手動脫扣操作，具體操作如下： 分閘：按動柜上紅色按鈕（OPEN） ，柜上綠燈亮（OPENED） ，然后放好導(dǎo)軌板，將操作桿插入小車進(jìn)出孔，使小車脫離母排。若電動不能切斷負(fù)荷開關(guān)，改用手動脫扣操作。（十五）變配電室安全操作規(guī)定： ：一人操作、一人監(jiān)護(hù)。，必須隨手關(guān)門，嚴(yán)防小動物進(jìn)入。，無法處理的或難以處理的要及時上報。，進(jìn)出機房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則上不允許拍照和攝像，除非經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)方能進(jìn)行。 認(rèn)真做好消防設(shè)施、器材的維修檔案。除滅火搶險外，平時不得動用小區(qū)物業(yè)內(nèi)任何消防設(shè)施。 自動報警裝置、噴淋系統(tǒng)、防排煙設(shè)備、防火門、消火栓等定期進(jìn)行檢測，凡失靈損壞的，要及時維修或更換，確保完整可靠。 小區(qū)管理處負(fù)責(zé)接待、保安的員工在火災(zāi)緊急情況下，負(fù)責(zé)引導(dǎo)有關(guān)單位或業(yè)主/用戶迅速轉(zhuǎn)移到安全的地方。 小區(qū)內(nèi)所有人員一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，必須及時報警并迅速采取撲救措施。 報警電話及其他報警設(shè)備必須保證靈敏可靠。 煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材料必須符合安全要求，定期進(jìn)行檢查維修，使用者應(yīng)注意安全，使用完畢后應(yīng)關(guān)閉開關(guān)。 使用辦公用房的單位和小區(qū)管理處要執(zhí)行電力技術(shù)規(guī)定，定期對電氣設(shè)備、開關(guān)、線路及照明燈具等進(jìn)行檢查，凡不符合安全要求的，應(yīng)及時維修或更換。一般不準(zhǔn)使用電爐、電烙鐵等電熱器具，確因工作需要，應(yīng)經(jīng)小區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門批準(zhǔn)。 小區(qū)內(nèi)禁止焚燒可燃物品，燃放煙花爆竹，禁止在電梯、中央控制室，消防控制室、配電室等設(shè)備間及營業(yè)大廳、地下車庫、公共走廊等公共區(qū)域內(nèi)吸煙。 辦公用房、裙房等對外營業(yè)場所，嚴(yán)禁超員營業(yè)。 在小區(qū)物業(yè)內(nèi)動用明火作業(yè)，必須向管理處保安部門提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。 辦公用房、裙房等場所經(jīng)營或使用單位的室內(nèi)裝修，必須使用非燃或阻燃材料，并必須符合消防安全要求。施工中不得擅自變更防火設(shè)計內(nèi)容，確需變更的，必須再次報防火委員會和消防部門批準(zhǔn)。 改建或分隔的防火設(shè)計必須符合《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 、 《高層建筑消防管理規(guī)則》及其他有關(guān)消防法規(guī)的要求。 組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。 對員工進(jìn)行消防安全知識宣傳教育，執(zhí)行消防獎懲規(guī)定。 防火負(fù)責(zé)人職責(zé)：19 / 129 領(lǐng)導(dǎo)所屬單位的安全消防組織，貫徹執(zhí)行消防法律法規(guī)，建立和健全各項消防規(guī)章制度。成立有關(guān)單位和有關(guān)業(yè)戶防火責(zé)任人參加的小區(qū)物業(yè)防火委員會，統(tǒng)一管理消防安全工作，防火委員會日常辦公室設(shè)在管理處保安部門。 小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為整個管理工作中的一個重要部分，使消防工作經(jīng)常化、制度化。 本規(guī)則適用于在辦公用房、營業(yè)用房進(jìn)行施工、裝修、經(jīng)營、使用單位和個人，小區(qū)物業(yè)防火委員會實施監(jiān)督。 小區(qū)物業(yè)的消防管理，貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，本著自防自救的原則，實行科學(xué)的嚴(yán)格管理。，管理處保安主管應(yīng)指派保安人員加強對施工現(xiàn)場的巡視，以確保動火作業(yè)的安全?！拔宀粍踊稹保海?）防火、滅火措施不落實的，不動火；（2）周圍有易燃物品未清除的，不動火；（3）附近有難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施的，不動火；（4）凡儲存有易燃易爆物品的倉庫或場所，未經(jīng)排除危險的，不動火；（5）未配備相應(yīng)滅火器材的，不動火。原動火施工單位因未完成任務(wù)需要延長動火時間的，必須重新辦理動火審批手續(xù)。（十二）動火作業(yè)管理制度： ，需要動用明火作業(yè)時，必須事先向管理處保安主管提出申請，填寫《動火作業(yè)申請表》一式二份，申請單位和管理處各保存一份。，必須向小區(qū)管理處保安主管提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用?！敖够鸱N”的標(biāo)志，嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁在專用倉庫或隔離存放點區(qū)域施工或施工時動用明火。通道之間要有一定的距離，嚴(yán)禁超量儲存。，須檢查后辦理登記入庫手續(xù)，入庫后要定期進(jìn)行檢查。16 / 12柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧氣瓶、乙炔等，設(shè)立專用倉庫或隔離存放點儲存后，有關(guān)單位或業(yè)主/用戶應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)管理。 施工隊的各種工具、物品運出小區(qū)須有施工隊負(fù)責(zé)人簽字、蓋章、物品種類數(shù)量相符的《出門證》 ，露天堆放材料要有明顯的記號，謹(jǐn)防偷盜。 施工現(xiàn)場用電，在用戶電度表使用范圍外，應(yīng)經(jīng)管理處工程部門核準(zhǔn)配給，不得亂拉亂接電線，施工現(xiàn)場所有的各種電氣設(shè)備必須完好，嚴(yán)禁帶故障作業(yè)。 小區(qū)實行嚴(yán)格的禁煙規(guī)定，屬無煙區(qū)，施工隊在現(xiàn)場施工時也應(yīng)遵循小區(qū)的規(guī)定，嚴(yán)禁吸煙。 施工人員應(yīng)自覺遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，不準(zhǔn)在施工范圍以外逗留、亂竄，對任何違法或違章造成事故的，應(yīng)依法懲處，直至追究刑事責(zé)任。 電工、焊工等特殊工種人員須持有《特殊工種操作證》方可作業(yè)。 小區(qū)管理處應(yīng)統(tǒng)一制作《臨時出入證》 ，發(fā)給所有外來施工人員。 管理處保安部門對施工人員的基本情況要登記造冊，在登記過程中要查驗施工人員的身份證和外來暫住人口證明。、防火安全責(zé)任協(xié)議的簽訂施工隊伍進(jìn)場前，管理處保安部門應(yīng)提供《安全責(zé)任協(xié)議》 ，由小區(qū)管理處經(jīng)理與施工隊負(fù)責(zé)人簽名并加蓋公章。施工中不得擅自變更防火設(shè)計的內(nèi)容，若確需變更，則仍需經(jīng)原審批部門核準(zhǔn)。 小區(qū)管理處保安部門接到施工通知后，會同工程部門對上述施工項目中的防火設(shè)計進(jìn)行初審。（十）外來施工安全管理制度： 。交班：，整理好記錄和物品，留崗待命。，并做好記錄，如有缺損及時報告。，逐一接崗，采用先外后內(nèi)的方式。（九）保安交接班制度：接班： 15 分鐘整隊，檢查著裝及儀表儀容,正確佩帶工號牌。每日早班人員擦試消控、監(jiān)控操作臺等設(shè)13 / 129備，每星期五大掃除，做到窗明門凈，環(huán)境整潔，設(shè)備無灰塵。，不得隨意更改電腦設(shè)置，不得違反操作規(guī)程。，做到不打聽、不傳播。，發(fā)現(xiàn)違反管理制度的行為應(yīng)立即阻止。，工作必須到位，不準(zhǔn)擅自脫崗聊天，做好巡邏記錄和交接班。、重點部位、消防設(shè)施及其公共設(shè)施的現(xiàn)狀，按既定的工作規(guī)程、巡邏路線等要求進(jìn)行安全巡邏，不說或不做有損于小區(qū)物業(yè)管理處形象的言論或事情。12 / 129，采取必要的控制措施，以防止事態(tài)的擴大。巡邏執(zhí)勤時應(yīng)文明規(guī)范，堅持原則，不徇私情。（七）保安巡邏制度：保安巡邏肩負(fù)著小區(qū)安全的重任，通過保安員仔細(xì)地巡邏能及時發(fā)現(xiàn)一些安全隱患