【正文】 證，并按審批程序檢查各種票據(jù)報銷手續(xù)是否齊全；發(fā)現(xiàn)問題及時提出，并向管理處經(jīng)理匯報。4 收付現(xiàn)金應(yīng)當(dāng)面點清，辦妥簽收，并根據(jù)工作需要，及時做好支票、匯票、現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解繳工作?，F(xiàn)金和銀行存款必須做到日清日結(jié)。5 按財務(wù)制度的規(guī)定，妥善保管庫存現(xiàn)金及空白支票、發(fā)票、印章等，嚴防被盜和損毀。6 努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（九）保安主管崗位職責(zé)，負責(zé)本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的安全防范工作，并與政府有關(guān)部門建立良好的公共關(guān)系。，做好內(nèi)部安全防范和消防工作，并向管理處經(jīng)理匯報。，并及時掌握變動情況；熟悉物業(yè)管轄范圍內(nèi)房屋建筑和各類設(shè)施的布局，并及時了解掌握門衛(wèi)、車庫、會所、消監(jiān)控室等重要部位的工作情況，確定保衛(wèi)重點。，收繳、登記52 / 129和處理業(yè)戶等遺棄的物品。，確保保安人員 24 小時值班制度的落實。掌握消監(jiān)控室各類設(shè)備的運行動態(tài)，定期查驗記錄，配合工程部做好各類設(shè)備的日常維修保養(yǎng)，確保各種設(shè)備的正常運行。，督促和幫助各班組抓好崗位工作中的安全環(huán)節(jié)，切實做好安全防范工作，并對外來施工單位加強安全監(jiān)督。；掌握各種線索，發(fā)現(xiàn)不安全情況，及時布控、處置，并及時向管理處經(jīng)理匯報。，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，保護事發(fā)現(xiàn)場，配合公安、消防部門做好各類案件或災(zāi)害事故的調(diào)查取證工作。、技能的培訓(xùn)以及突發(fā)事件的應(yīng)急處理；掌握隊員思想動態(tài)，向管理處經(jīng)理提出獎懲和使用意見。（十）門崗保安崗位職責(zé)，負責(zé)小區(qū)出入口安全保衛(wèi)、維持周邊道路的通暢和值勤區(qū)域內(nèi)秩序的工作；為外來人員提供問訊、引路等服務(wù)，保障小區(qū)安全。，待客有禮有節(jié)，談吐得當(dāng)；處理問題機智果斷，進退有度；站姿端正，列隊進行交接班。，疏導(dǎo)人員車輛，保障通道順暢有序；注意出入口周圍動態(tài)，勸阻任何車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放。53 / 12樓層、單元和通道方位，熟悉各單元業(yè)主/用戶及經(jīng)常進出人員的情況。，應(yīng)向司機指明貨車停車位置及裝載貨物電梯的方位；查驗搬離小區(qū)的大件物品的出門憑證，確認證物相符方可放行，出門憑證留存?zhèn)洳椤?、衣冠不整、非訪客及其無證攜帶寵物者等進入小區(qū)。，與消監(jiān)控值班員協(xié)同布控，并及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)。（十一）車輛管理員崗位職責(zé)，負責(zé)指揮進出停車場/庫的車輛，確保車道暢通、停放有序，對臨時停車進行收費。，檢查車輛門是否關(guān)妥，發(fā)現(xiàn)未關(guān)門、窗的車輛，應(yīng)立即關(guān)閉車門、車窗；在第一時間向領(lǐng)班報告，并告知車主。，使用標(biāo)準(zhǔn)手勢指揮車輛按指定車位停放。，并按停車收費標(biāo)準(zhǔn)收取停車費，開具收據(jù)。，應(yīng)及時制止并耐心向車主說明；遇特殊情況及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)處理。，停車場/庫內(nèi)嚴禁吸煙。54 / 129。（十二）巡邏崗保安崗位職責(zé)，巡查小區(qū)各部位，并與消監(jiān)控室密切配合，維護小區(qū)安全。，保證早、中班 3 次以上，夜班 4 次以上巡邏次數(shù)。、消防器材、安全通道等情況，如有損壞現(xiàn)象應(yīng)及時向工程部門報修，并作好詳細記錄。，須進行跟蹤觀察，對閑雜人員應(yīng)勸其離開小區(qū)。，應(yīng)嚴格按《突發(fā)事件工作程序》要求進行處理，并向上級報告。，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場，并按《火災(zāi)撲救操作程序》的有關(guān)程序進行撲救。，并按照交接班制度的規(guī)定進行交接工作。（十三）消監(jiān)控室保安崗位職責(zé)，負責(zé)操作小區(qū)消監(jiān)控設(shè)備，對小區(qū)消防、治安情況實行監(jiān)控，及時處置異常情況，確保小區(qū)安全。55 / 129，確保其運行正常。，并報告保安主管采取應(yīng)急措施，同時積極協(xié)助工程技術(shù)人員盡快排除故障。，嚴密注視各監(jiān)視器的畫面動態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象及時通知領(lǐng)班加以處理；同時注意各類報警的聲、光信號，如有報警和異常情況發(fā)生，應(yīng)立即查明部位，迅速報告值勤領(lǐng)班采取應(yīng)急措施（誤報警則迅速消警） 。如發(fā)生火災(zāi)，按《火災(zāi)撲救操作程序》采取緊急措施。接班人員須仔細檢查儀器設(shè)備、工具及交班記錄。交班人員將本班發(fā)生情況填寫記錄并移交接班人員，做到班班清，事事明。上級批準(zhǔn)或陪同有關(guān)人員進消檢監(jiān)控室參觀、檢查應(yīng)做好出入登記。，保障設(shè)備在規(guī)定的環(huán)境狀態(tài)下正常運行。每周進行一次大掃除，保持作環(huán)境整潔良好；。（十四）保潔主管（領(lǐng)班）崗位職責(zé)、保綠管理和保潔員工的管理、指導(dǎo)工作，對管理處經(jīng)理匯報工作。，并作好培訓(xùn)記錄。，督導(dǎo)保潔員按計劃開展工作。56 / 12室外清潔工作日檢和員工考核，并做好記錄；每月對消殺服務(wù)質(zhì)量進行檢驗，并填寫服務(wù)質(zhì)量檢驗表。，以身作則，調(diào)動員工的積極性，高質(zhì)量，高效率的完成責(zé)任區(qū)的保潔工作。，貫徹落實指示精神。（十五）保潔員崗位職責(zé)，做到熱愛本職、工作規(guī)范，樹立良好的服務(wù)意識。，達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自更改工作計劃。,正確對待上級的指示和工作調(diào)配；樹立安全生產(chǎn)第一的觀念,確保安全生產(chǎn)。，做到文明禮貌用語。清掃時，不得影響業(yè)主/用戶和來賓的正?；顒樱舨荒芗皶r完成清掃，應(yīng)事后補做。,不得私留；員工的私人物品應(yīng)按規(guī)定存放，不得帶入工作區(qū)域。，定時噴灑藥水或放置衛(wèi)生藥品；清除的廢品垃圾，要倒入指定位置。，發(fā)現(xiàn)問題立即向領(lǐng)班匯報。57 / 129，積極參加培訓(xùn)，努力提高業(yè)務(wù)技能。（十六）綠化養(yǎng)護員崗位職責(zé)，進行綠化養(yǎng)護工作，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，并向保潔主管負責(zé)和匯報工作。、盆栽養(yǎng)護工作計劃。、灌木、樹木等制訂年度養(yǎng)護計劃，若有需要也應(yīng)制訂綠化規(guī)劃。，發(fā)現(xiàn)有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應(yīng)及時剪除；定期修剪、整理、澆水、施肥養(yǎng)護和噴藥殺蟲。操作時，濺出的水滴及弄臟的地面應(yīng)即刻揩干、擦凈；養(yǎng)護和清潔花草時，應(yīng)不影響他人的正?；顒?。，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保持各擺放點綠化的鮮活。，根據(jù)主管要求進行重點綠化布置。（十七）工程主管（領(lǐng)班）崗位職責(zé)，全面負責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)工作計劃的制訂和實施，并對管理處經(jīng)理負責(zé)。，認真履行崗位職責(zé)，嚴格按工作規(guī)范、工作流程操作。58 / 129；做好物資請購工作。，抓好設(shè)備維修保養(yǎng)和土建、裝飾工程的管理工作，確保小區(qū)所有設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。，并檢查報修工作的完成情況，及時組織突發(fā)性設(shè)備故障的搶修。，從實際出發(fā)，制訂節(jié)能措施，降低能源消耗和運行費用。，合理安排各項工作，深入現(xiàn)場檢查員工工作質(zhì)量和服務(wù)情況，嚴格按崗位責(zé)任制實施獎懲。；參與業(yè)務(wù)技術(shù)考核和新員工招聘面試。；負責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政配套主管部門的協(xié)調(diào)工作。（十八）電梯工崗位職責(zé)，負責(zé)小區(qū)電梯、自動扶梯、液壓升降機等設(shè)備處于正常運行狀態(tài)，并向工程主管負責(zé)和匯報工作。、自動扶梯的例行保養(yǎng)工作，定期對液壓升降機進行維護保養(yǎng)。，應(yīng)按《電梯緊急情況處置預(yù)案》處理。，定期清掃電梯機房和工作場地，保持機房和工作場59 / 129地的整潔。、液壓升降機的運行狀態(tài)，確保設(shè)備安全、可靠運行。（十九）管道維修工崗位職責(zé)，負責(zé)給排水和機械設(shè)施設(shè)備的操作和維修保養(yǎng)，保證小區(qū)給排水系統(tǒng)和機械設(shè)施設(shè)備的正常運作，并向工程主管負責(zé)和匯報工作。、走向及閥門位置；每日巡視泵房及相關(guān)機房；了解設(shè)備運行情況，處理和排除常見故障；及時處理業(yè)主/用戶的報修，做好值班記錄。、窗、公共衛(wèi)生設(shè)施、各類水泵等，配合其他班組對機械設(shè)備進行修、配、改。、管道間、值班室的清潔、整齊。、水池進行清洗、消毒；對各類凈水裝置進行清洗，保證用水安全、衛(wèi)生。（二十）空調(diào)工崗位職責(zé)，負責(zé)空調(diào)機組的開啟、關(guān)閉，排除空調(diào)設(shè)備中常見故障，做好維修保養(yǎng)、運行檢查工作，保證空調(diào)設(shè)備處于良好工作狀態(tài)，并向工程主管負責(zé)和匯報工作。60 / 129，積極鉆研業(yè)務(wù)，努力提高業(yè)務(wù)技能。，做好當(dāng)班時的巡視工作，及時了解系統(tǒng)供暖/供冷和通風(fēng)情況，并及時根據(jù)用戶要求，采取相應(yīng)調(diào)整措施。、控制室、水泵室、所有空調(diào)機房、風(fēng)口過濾網(wǎng)的清潔。，完成各項維修保養(yǎng)工作；認真做好值班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。（二十一）弱電維修工崗位職責(zé)，負責(zé)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)等各種設(shè)備維修保養(yǎng)工作，保證各系統(tǒng)處于正常運行狀態(tài)，并向工程主管匯報工作。、點檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，并做好相應(yīng)記錄。，做到隨報隨修，修理完畢做到“工完料凈場地清” ，認真填寫《養(yǎng)護單》 ，做好維修記錄。，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，如無法處理要立即向工程主管匯報；無關(guān)人員不得任意進入弱電控制室；上級批準(zhǔn)或陪同有關(guān)人員進控制室參觀或檢查應(yīng)做好出入登記。，因此在接班時須仔細檢查儀器設(shè)備、工具及上一班61 / 129的設(shè)備運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向工程主管匯報。、控制室及各類設(shè)備干凈、整潔。（二十二）維修電工崗位職責(zé)，每日對小區(qū)電氣設(shè)備進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，并向工程主管負責(zé)和匯報工作。，進行維修，并做到工完、料盡、場地清。工作完畢，即向工程主管匯報，認真填寫《養(yǎng)護單》 ，做好維修記錄并在規(guī)定時間內(nèi)回訪。，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程；非經(jīng)工程主管同意，不得隨意更改原接線方式和工作原理，不得破壞原裝飾格調(diào)。，保持值班室和配電室的環(huán)境衛(wèi)生。，無條件迅速地返回變配電室，聽從指揮，進行搶修。第三部分 各工種操作規(guī)程（一）服務(wù)質(zhì)量評定操作規(guī)程62 / 129通過對服務(wù)質(zhì)量的評定，及時發(fā)現(xiàn)并消除不合格服務(wù)和質(zhì)量隱患，使服務(wù)質(zhì)量達到預(yù)期目標(biāo)。適用于管理處向顧客（業(yè)戶）提供的各項服務(wù)質(zhì)量，各服務(wù)崗位工作質(zhì)量的評定。 管理處接待主管負責(zé)組織實施外部評定，并對評定結(jié)果匯總、反饋、保存。 管理處各職能部門負責(zé)按崗位實施服務(wù)質(zhì)量內(nèi)部評定，評定結(jié)果匯總后反饋至接待主管部門保存。 顧客（業(yè)戶）評定 服務(wù)部定期（每半年）發(fā)放顧客（業(yè)主） 《征詢表》 ，發(fā)放量不低于50%，年內(nèi)覆蓋所有顧客，回收率不低于 60%。了解顧客（業(yè)主）對服務(wù)質(zhì)量的意見、要求及評價。接待部門負責(zé)對收回的《征詢表》的意見分布進行統(tǒng)計，并將意見反饋至各部門整改，對整改結(jié)果進行顧客（業(yè)戶）回訪，記錄存檔。 有業(yè)主委員會的小區(qū)，應(yīng)每半年召開會議，征詢業(yè)主意見，將意見統(tǒng)計、分析后保存，并將意見反饋至各部門整改。對整改結(jié)果進行顧客（業(yè)戶）63 / 129回訪，記錄存檔。 顧客（業(yè)主）評定的標(biāo)準(zhǔn)以《征詢表》所列的項目為準(zhǔn)。 社會評定 管理處經(jīng)理負責(zé)接待房地局、行業(yè)協(xié)會、上級對口單位檢查和評比，評比結(jié)果匯總并反饋至受檢查的部門，整改、歸檔后書面上報公司。 評比標(biāo)準(zhǔn)依照物業(yè)行業(yè)評比標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 內(nèi)部評定 管理處接待主管負責(zé)內(nèi)部評定的標(biāo)準(zhǔn)制訂。 各職能部門按照評定標(biāo)準(zhǔn)對各崗位進行考核。 評定標(biāo)準(zhǔn)以《部門月度崗位檢查評定表》 ，對各崗位的員工工作績效定期評定，填寫《部門月度崗位檢查評分表》報管理處經(jīng)理。 各部門主管負責(zé)周檢，管理處經(jīng)理負責(zé)抽檢。對不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；如輕度不合格應(yīng)立即整改；嚴重不合格應(yīng)按不合格品程序處理并做記錄；因個人違紀，對管理處造成嚴重影響按《員工手冊》處理。（二）報修服務(wù)操作規(guī)程對物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施或顧客（業(yè)主）自用設(shè)施出現(xiàn)故障，在接到報告或緊急告知后，應(yīng)迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備、設(shè)施，確保物業(yè)正常運行。64 / 129適用于物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施報修、急修過程。 管理處經(jīng)理監(jiān)督本制度的執(zhí)行。 管理處工程職能部門負責(zé)具體實施，相關(guān)部門配合。、急修程序 管理處所有員工都有義務(wù)接待顧客報修，當(dāng)顧客（用戶）向管理處任何一個部門報修時，應(yīng)立即轉(zhuǎn)告工程值班人員或其它相關(guān)維修人員。 當(dāng)保安、保潔等服務(wù)人員發(fā)現(xiàn)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施有故障時，應(yīng)及時向工程相關(guān)班組或值班人員報告。 管理處應(yīng)設(shè)立報修電話，建立 24 小時接待制。服務(wù)接待人員接到報修信息，應(yīng)填寫《報修記錄》 ，同時通知相關(guān)員工填寫好《維修養(yǎng)護工作單》并在 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。必要時就近員工可先趕赴現(xiàn)場處理，處理結(jié)束后補填《維修養(yǎng)護工作單》的相關(guān)內(nèi)容。 維修人員趕到現(xiàn)場時，如果是簡單故障應(yīng)立即排除，如果是復(fù)雜故障不能處理應(yīng)立即向工程主管匯報，由工程主管到現(xiàn)場檢查決定進一步的解決方案。在遇搶修或重大事故時應(yīng)立即向工程主管、管理處經(jīng)理報告，由管理處經(jīng)理組織有關(guān)部門采取應(yīng)急措施。 在設(shè)備、設(shè)施保修期內(nèi)，工程主管應(yīng)及時與有關(guān)保修單位聯(lián)系協(xié)調(diào)，65 / 129并采取相應(yīng)補救措施。 對業(yè)主室內(nèi)自用設(shè)備、設(shè)施的維修，根據(jù)《特約服務(wù)委托規(guī)程》的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。 報修故障、事故涉及已保險項目工程，由工程主管會同接待主管立即與保險公司聯(lián)系現(xiàn)場勘察、理賠。 報修內(nèi)容處理結(jié)束，請用戶簽字驗收認可（包括消耗材料、修理時間等） ；公共部位或住戶室外的其他設(shè)備、設(shè)施的非用戶報修，由報修人或領(lǐng)班簽字認可。 對一時無法解決的故障應(yīng)采取臨時措施，做好解釋工作，同時列入維修計劃按《設(shè)備維護保養(yǎng)管理制度》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）入伙/交房操作規(guī)程一、業(yè)戶入伙前的準(zhǔn)備工作根據(jù)物業(yè)的實際情況及管理需要達到的標(biāo)準(zhǔn)，制定各種規(guī)范的制度、表格等入伙手續(xù)文件，在入伙時及時交到業(yè)戶手中，以便業(yè)戶認真閱讀和消化，從而有利于物業(yè)管理各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，為進一步搞好物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。66 / 129 入伙手續(xù)文件（1）售房合同書（2）結(jié)算單（3）入伙通知書（4）業(yè)主有效身份證或護照，或受委托人出示委托書、本人有效身份證或護照（5）住宅使用公約（已作為售房合同的附件） 。 入伙發(fā)放文件（1）上海市新建住宅質(zhì)量保證書（2）用戶手冊（詳見附件第 10 節(jié)） ；