【正文】 ．即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商?！　?．當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理?！　?．當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人，步驟如下：　　(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門己被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上，利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)不要亂動；　　(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置；　　(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動；　　(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層177?！　?．當(dāng)電梯停在距某平層位置約177。十．電梯故障應(yīng)急處理方案　　(一)電梯困人　　如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：　　1．把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時通知受影響的用戶；10．系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。　　(四)通知用戶　　供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。　　(二)內(nèi)部故障　　當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(短路或接地)，非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ姡藭r值班人員應(yīng)遵守下列程序：　　1．將故障柜的真空開關(guān)退出(若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警)；　　2．將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛有人工作，禁止合閘指示牌；　　3．將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電；　　4．向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況；　　，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。五．供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程　　1．嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)；　　2．主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃，報物管部經(jīng)理審批；　　3．督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄；　　4．工作過程應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程；　　5．根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作；　　6．各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶；　　7．維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上；　　8．高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4m以內(nèi)，在室外不得接近故障點8m以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。 四． 機房管理規(guī)定　　設(shè)備機房有：開閉所、變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等?！　?．巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備：　　2．巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系；　　3．巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄；　　4．巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對手動運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控；　　5．發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行；　　6．發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大；　　7．相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開；　　11．維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員，維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部，物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期
歸入維修檔案；　　12．每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)常、及時地開展對房屋、設(shè)備、設(shè)施維保工作，延長其使用壽命，保持物業(yè)使用價值、經(jīng)濟價值，達以物業(yè)的保值、增值目的。 ，必須及時通知部門經(jīng)理和相關(guān)部門采取應(yīng)急措施，以避免事態(tài)擴大。嚴格執(zhí)行安全、消防、衛(wèi)生等制度。，每季度對管道進行一次疏通，消防泵半年進行一次試運轉(zhuǎn)（10—15分鐘），并做好有關(guān)記錄，所有設(shè)備每年進行一次大檢修。，并做好記錄，及時發(fā)現(xiàn)、排除故障及安全隱患，解決不了的問題須報告部門經(jīng)理。，無關(guān)人員嚴禁進入水泵房。為管理好水泵房，保證小區(qū)給排水的正常，特制定以下管理規(guī)定。，必須及時通知部門經(jīng)理和相關(guān)部門采取應(yīng)急措施，以避免事態(tài)擴大。，要加強對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時排除故障，并做好相關(guān)記錄。，嚴禁非工作人員操作。“四防一通風(fēng)”要求（防火、防盜、防水、防漏電，通風(fēng)良好），室內(nèi)照明良好，室內(nèi)溫度控制在40℃以下。查出問題及時處理，并做好相關(guān)記錄，不能解決的問題要及時上報部門經(jīng)理。參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到本部門經(jīng)理的批準(zhǔn)，并進行登記。，熟練掌握供電方式、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程。（4）事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。（2）缺乏切實有效的防范措施不放過。，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟處罰和行政處分，如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。、分析、記錄，及時做出處理。，創(chuàng)造一個舒適、安寧的小區(qū)環(huán)境。⑤對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，能修復(fù)的要及時通知維修人員進行修復(fù)，對于可能會造成嚴重后果的問題要及時上報給主管領(lǐng)導(dǎo)，并采取措施防止事態(tài)擴大。③每個班次的值班人員至少巡檢一次，遇到惡劣的天氣或其他特殊情況，應(yīng)增加巡檢次數(shù)。（2）巡檢要求 ①巡檢時嚴禁走過場，必須認真細心，不放過任何可疑的地方，尤其是重點設(shè)備，要重點巡檢。⑤對地下停車場的日常巡檢檢查地下停車場衛(wèi)生情況、照明設(shè)施是否正常、配電室及設(shè)備，排污設(shè)施、消防設(shè)施、集水坑等是否完好。③對電梯運行的日常巡檢查機房、外呼、樓層指示燈、電梯搭乘舒適感、廳門、轎廂門、轎廂照明、風(fēng)扇、整流器、控制屏、主機、轎廂頂、導(dǎo)軌、井道、限速器、曳引機、井底及電梯運行是否有異常聲音等。（1）巡檢內(nèi)容①對配電設(shè)備的日常巡檢檢查配電室內(nèi)溫度、衛(wèi)生、照明是否正常，配電設(shè)備的儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定的范圍內(nèi)，刀閘、線頭有否異常，是否有焦味，設(shè)備的工作電壓、電流等是否在正常范圍內(nèi)等。，迅速回到值班室。，要認真填寫報修單，并請業(yè)主簽字確認后，報修單由公關(guān)服務(wù)部、收費室、工程技術(shù)部各保存一份；對于機電設(shè)備的維修完成后，要填好設(shè)備記錄單，并歸檔保存。，要做好各項準(zhǔn)備工作，若會造成大面積停水、停電等對業(yè)主生活造成不便的，要提前通知相關(guān)部門及人員做好各項準(zhǔn)備工作。（3）不得以任何借口向業(yè)主索要小費，一經(jīng)查實，公司將予以辭退。，要求如下：（1）進門前須佩戴工牌、套好鞋套，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一，節(jié)約用料，迅速完成”的原則，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。（7）工具不得私自外借。（5）工具發(fā)生丟失、人為損毀，由責(zé)任人照價賠償，由保管者寫明原因，并向部門經(jīng)理報告。（4）工具的購買、入庫、領(lǐng)用須進行登記。（2）個人工具根據(jù)工作實際情況，由維修工提出申請，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取，由個人負責(zé)使用保管。3. 報告制度出現(xiàn)下列情況必須報告部門經(jīng)理：重要設(shè)備的啟停、調(diào)整、發(fā)生故障或停機檢修；（1）重要設(shè)備的啟停、調(diào)整、發(fā)生故障或停機檢修；（2）采用新的運行方式；（3）因施工而影響設(shè)備的正常運行；（4）重要設(shè)備主要零部件的保養(yǎng)、修理、更換；（5）對外委托維修；（6）系統(tǒng)和主要設(shè)備的技術(shù)改造與增改工程；（7）需要相關(guān)部門協(xié)助完成的工作。交班時，交接雙方在交接記錄上簽字。（2）交接班雙方人員必須做好交接班準(zhǔn)備工作，正點進行交接工作。（6）就餐時，實行輪換制度，不得空崗。（4）接到報修通知時，應(yīng)立即通知安排維修工前去維修。（2）根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視各類設(shè)施設(shè)備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時巡檢，及時發(fā)現(xiàn)、排除事故隱患。1. 值班制度（1）值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。 。嚴禁將工具私自外借，更不得在本部門干私活，如有特殊情況，須經(jīng)本部門經(jīng)理批準(zhǔn)，并按規(guī)定收取工本費。在每次使用之后，必須對領(lǐng)出的工具性能、機具配件等進行核查。；雨、污水井每季度檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏，每年定期清掏一次。，掌握公用設(shè)施設(shè)備的完好和運行狀況，并做好相關(guān)記錄。，確保人身財產(chǎn)安全，落實防火、防盜、防水、防觸電等措施。工程技術(shù)部維修工崗位規(guī)范，嚴格遵守職業(yè)道德，組織紀(jì)律，履行服務(wù)公約。，負責(zé)配置安裝相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。、工作服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，做好員工的培訓(xùn)、考核等工作。，制定小區(qū)物業(yè)養(yǎng)護和維修計劃及實施方案，組織人員認真貫徹執(zhí)行。 。，工程技術(shù)部必須全力以赴地投入搶修工作，直至恢復(fù)正常使用。，分析存在問題，及時地提出技術(shù)改造方案、報廢更新計劃，報總經(jīng)理審批后組織實施。，建立健全本部門各項規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，負責(zé)員工的教育培訓(xùn)工作。項目技術(shù)部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責(zé)任公司二OO八年十一月二十六日工程技術(shù)部職責(zé)范圍工程技術(shù)部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作，通過對小區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，確保物業(yè)的正常使用。當(dāng)裝修超出申報范圍但不屬違章的，業(yè)主（住戶）要增報裝修報修項目，填寫《裝修申請表》一式二份，以確保驗收時申請范圍與事實相符，若業(yè)主（住戶）因故不能前來時，可委托裝修負責(zé)人代辦申請手續(xù)。第三條 巡查規(guī)定對巡查中發(fā)現(xiàn)的無明確規(guī)定的新情況，應(yīng)詳細記錄在“房管日記”中，并及時向服務(wù)中心經(jīng)理或工程主管匯報，征求解決辦法。督促裝修人員按章操作，不損壞業(yè)主（住戶）利益，不違反《裝修管理規(guī)定》。（3）因工作需要時，應(yīng)在《鑰匙借還登記表》上登記，并在備注欄注明“管理人員或 崗位”第四條 相關(guān)記錄《物品移交清單》、《鑰匙借還登記表》裝修巡查規(guī)定第一條 管理員對指定分管責(zé)任范圍內(nèi)的裝修戶每日進行1至2次巡查。（1）設(shè)施設(shè)備房鑰匙由維修部和服務(wù)中心各保留一套。第三條 鑰匙發(fā)放業(yè)主（住戶）鑰匙發(fā)放（在物品移交清單上注明，并簽字）。（2）將同類鑰匙掛在同一鋁牌上。制作公共門窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌。（3）每一方格代表一戶，在每方格內(nèi)打一鐵釘，將該戶的鑰匙掛在此方格內(nèi)。（1）一般采用5厘米以上夾板制作鑰匙掛放牌。（3）業(yè)主（住戶）的鑰匙一般分為防盜門鑰匙、室內(nèi)鑰匙、電子對講門鑰匙和信箱鑰匙四類，均應(yīng)用標(biāo)簽標(biāo)識。標(biāo)識（1）鑰匙分類：先將鑰匙按每套房、公共門窗按樓層、設(shè)備房按設(shè)備分門別類，然后將分好類的鑰匙分別栓在一起。房屋鑰匙管理規(guī)定第一條 鑰匙分類業(yè)主（住戶）鑰匙公共門窗鑰匙設(shè)備房鑰匙第二條 鑰匙保管原則服務(wù)中心接管樓宇鑰匙后，安排管理員專職管理鑰匙。投訴問題嚴重，管理人員應(yīng)立即報告項目經(jīng)理并聯(lián)系有關(guān)部門負責(zé)人，由項目經(jīng)理組織人員一起隨業(yè)主到現(xiàn)場查看，記錄實際情況，并填寫《糾正措施報告》。（2）對于無效投訴，管理人員應(yīng)在兩天內(nèi)與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作；對于有效投訴，管理人員應(yīng)在三天內(nèi)深入分析其原因和責(zé)任，并填寫《不合格報告》，由投訴涉及的有關(guān)部門責(zé)任人制定糾正措施，與服務(wù)部經(jīng)理認可后實施，同時應(yīng)與投訴人聯(lián)系，答復(fù)其投訴處理結(jié)果。未經(jīng)服務(wù)部直接向服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)投訴的處理。管理人員要耐心詢問業(yè)主的投訴，詳細認真登記。處理投訴：及時、不刁難、不推諉，做到“事事有著落，件件有回音”。第二條 基本標(biāo)準(zhǔn)登記投訴：不缺項，詳細認真，轉(zhuǎn)呈及時。電話回訪率和信函回訪率不超過年回訪總數(shù)的10%。第四條 回訪頻率“業(yè)主意見征詢”和投訴的回訪處理率達到100%，有業(yè)主（住戶）簽名的上門回訪記錄不少于15%。對同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），應(yīng)做一次記錄。當(dāng)需要對同一問題進行回訪時，可以用公開信的形式答復(fù)住戶，公開信應(yīng)存入回訪檔案。公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理對管理員的回訪工作進行檢查并簽署意見。第三條 回訪工作的要求責(zé)任人：公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理、工程班長和管理員。對意見、建議的回訪：管理員在日巡視中收集的住戶意見和建議；服務(wù)部接待過的業(yè)主（住戶）的意見和建議等。業(yè)主意見征詢的回訪：按《業(yè)主意見征詢控制程序》的規(guī)定進行發(fā)放、回收和回訪工作。七、有事不能值班，應(yīng)事先將情況說明并告之服務(wù)中心經(jīng)理，未經(jīng)同意任何人員不得擅自委托他人值班、換班，違者嚴處，造成不良后果的追究其責(zé)任八、值班時間已到，但處理問題還未明了不能移交下班的，不得離崗。五、值班人員在電話鈴聲響二遍內(nèi)接聽電話。三、值班即為正常上班，凡在值班崗位工作的人員，必須堅守崗位，嚴禁擅離職守。泄露公司秘密的人員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。不得將公司發(fā)展計劃、拓展計劃等泄露他人或在公共場合談?wù)?。公司辦公室資料等無關(guān)人員不得借用，需要借用時必須經(jīng)公司辦公室同意并做好相關(guān)記錄。任何人不得將公司文本性東西借非公司人員及非工作需要的人員使用。未及時匯報，造成損失后果的人員承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及法律責(zé)任。需要各級領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場處理的，2小時內(nèi)要達現(xiàn)場進行處理解決，查證做好記錄。匯報制度各服務(wù)中心