【正文】 不得以私人名義借出，借出時(shí)須嚴(yán)格辦理登記手續(xù)。標(biāo)識(shí)（1）鑰匙分類：先將鑰匙按每套房、公共門窗按樓層、設(shè)備房按設(shè)備分門別類，然后將分好類的鑰匙分別栓在一起。（2）將分類的鑰匙貼好標(biāo)簽，在標(biāo)簽紙上寫明樓號(hào)、單元、房號(hào)或設(shè)施設(shè)備房名稱。（3）業(yè)主（住戶）的鑰匙一般分為防盜門鑰匙、室內(nèi)鑰匙、電子對講門鑰匙和信箱鑰匙四類，均應(yīng)用標(biāo)簽標(biāo)識(shí)。制作業(yè)主（住戶）鑰匙掛放牌。（1）一般采用5厘米以上夾板制作鑰匙掛放牌。（2）在夾板上畫出若干相等的方格，在方格內(nèi)表明單元（大廈按樓層）和房號(hào)，棟號(hào)用醒目的顏色筆直接在每棟棟首，并將棟與棟之間用不同方格的顏色區(qū)分開。（3）每一方格代表一戶，在每方格內(nèi)打一鐵釘，將該戶的鑰匙掛在此方格內(nèi)。（4）掛放鑰匙按棟號(hào)、單元（大廈按樓層）、樓層房號(hào)的順序，要求一目了然。制作公共門窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌。（1）采用斷面為三角形或L形的鋁合金材。（2）將同類鑰匙掛在同一鋁牌上。（3）制作鑰匙掛放箱，將公共門窗、設(shè)備房鑰匙分類掛放，在鑰匙箱上貼上相應(yīng)標(biāo)識(shí)。第三條 鑰匙發(fā)放業(yè)主（住戶）鑰匙發(fā)放（在物品移交清單上注明，并簽字）。公共門窗、設(shè)備房鑰匙發(fā)放。（1）設(shè)施設(shè)備房鑰匙由維修部和服務(wù)中心各保留一套。（2）公共門窗、設(shè)備房鑰匙未經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理或工程班長同意，任何人不得私配鑰匙。（3）因工作需要時(shí)，應(yīng)在《鑰匙借還登記表》上登記，并在備注欄注明“管理人員或 崗位”第四條 相關(guān)記錄《物品移交清單》、《鑰匙借還登記表》裝修巡查規(guī)定第一條 管理員對指定分管責(zé)任范圍內(nèi)的裝修戶每日進(jìn)行1至2次巡查。第二條 巡查內(nèi)容核實(shí)申報(bào)范圍，對超出申報(bào)范圍的，及時(shí)要求補(bǔ)辦手續(xù)。督促裝修人員按章操作，不損壞業(yè)主（住戶）利益，不違反《裝修管理規(guī)定》。發(fā)現(xiàn)違章裝修，應(yīng)立即制止，并按《違章處理規(guī)定》進(jìn)行處理。第三條 巡查規(guī)定對巡查中發(fā)現(xiàn)的無明確規(guī)定的新情況，應(yīng)詳細(xì)記錄在“房管日記”中，并及時(shí)向服務(wù)中心經(jīng)理或工程主管匯報(bào)，征求解決辦法。業(yè)主（住戶）超出申報(bào)范圍的，管理員應(yīng)督促業(yè)主（住戶）辦理申請手續(xù)。當(dāng)裝修超出申報(bào)范圍但不屬違章的，業(yè)主（住戶）要增報(bào)裝修報(bào)修項(xiàng)目，填寫《裝修申請表》一式二份，以確保驗(yàn)收時(shí)申請范圍與事實(shí)相符，若業(yè)主（住戶）因故不能前來時(shí)，可委托裝修負(fù)責(zé)人代辦申請手續(xù)。發(fā)現(xiàn)違章裝修，按《違章處理程序》的規(guī)定執(zhí)行處罰。項(xiàng)目技術(shù)部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責(zé)任公司二OO八年十一月二十六日工程技術(shù)部職責(zé)范圍工程技術(shù)部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作，通過對小區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)的正常使用。其具體職責(zé)范圍是：，保證物業(yè)的正常使用。，建立健全本部門各項(xiàng)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范，負(fù)責(zé)員工的教育培訓(xùn)工作。，制定物業(yè)管理總體方案，編制養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批后組織實(shí)施。，分析存在問題，及時(shí)地提出技術(shù)改造方案、報(bào)廢更新計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批后組織實(shí)施。，提前制定冬季供暖設(shè)備檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。，工程技術(shù)部必須全力以赴地投入搶修工作，直至恢復(fù)正常使用。 。工程技術(shù)部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程技術(shù)部實(shí)務(wù)性管理工作。，制定小區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃及實(shí)施方案，組織人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行。、結(jié)構(gòu)類型、公用設(shè)施設(shè)備分布及各種管道走向等情況。、工作服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，做好員工的培訓(xùn)、考核等工作。 、分析各類設(shè)施設(shè)備的統(tǒng)計(jì)信息，制定技術(shù)改造、報(bào)廢、更新方案。，負(fù)責(zé)配置安裝相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并予以解決。工程技術(shù)部維修工崗位規(guī)范，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，組織紀(jì)律，履行服務(wù)公約。，房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施，水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布以及管線總閥位置等情況。維修前，仔細(xì)閱讀報(bào)修單，了解報(bào)修的基本情況，準(zhǔn)備好維修工具；維修時(shí)，全面了解維修設(shè)施設(shè)備狀況，徹底進(jìn)行排查，確定故障現(xiàn)象和部位，確保維修質(zhì)量；維修后，恢復(fù)設(shè)施設(shè)備原有狀況，保證外觀整潔，并將維修工具整理齊全。，確保人身財(cái)產(chǎn)安全，落實(shí)防火、防盜、防水、防觸電等措施。，掌握水、電、土建等方面的基本知識(shí)和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)物業(yè)維修工作的需要。，掌握公用設(shè)施設(shè)備的完好和運(yùn)行狀況，并做好相關(guān)記錄。如發(fā)現(xiàn)有損壞、安全隱患或其他不正常情況，應(yīng)立即組織維修，以確保公用設(shè)施設(shè)備的完好和正常運(yùn)行。；雨、污水井每季度檢查一次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏，每年定期清掏一次。在每次使用之后，必須對領(lǐng)出的工具性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查。若有損壞，必須查清原因，劃清責(zé)任后，報(bào)部門主管處理。嚴(yán)禁將工具私自外借，更不得在本部門干私活，如有特殊情況，須經(jīng)本部門經(jīng)理批準(zhǔn)，并按規(guī)定收取工本費(fèi)。，須及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效的完成。 。工程技術(shù)部人員日常管理制度工程技術(shù)部為了保證各類設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行與保養(yǎng)，維修工作的順利進(jìn)行，為了給業(yè)主提供及時(shí)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，根據(jù)本部門的實(shí)際工作，特制定本管理制度。1. 值班制度（1）值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗。如因工作需要臨時(shí)離崗，須掛牌明示，并記錄離崗時(shí)間和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視各類設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時(shí)巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除事故隱患。（3）如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障，而值班人員不能處理，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)人員，并采取有效措施，避免事態(tài)擴(kuò)大。（4）接到報(bào)修通知時(shí)，應(yīng)立即通知安排維修工前去維修。（5）值班人員如需調(diào)班，必須提前征得部門經(jīng)理同意。（6）就餐時(shí)，實(shí)行輪換制度，不得空崗。2. 交接班制度（1）值班人員須按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤、不能私自調(diào)班、頂班。（2）交接班雙方人員必須做好交接班準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交接工作。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄、介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時(shí)，交接雙方在交接記錄上簽字。（3）在下列情況下不得交接班：①重大設(shè)備啟動(dòng)及停機(jī)時(shí)；②事故未處理完成或出現(xiàn)需緊急處理事故時(shí)；③交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)； ④接班人員有醉酒現(xiàn)象而未找到頂班人員時(shí)。3. 報(bào)告制度出現(xiàn)下列情況必須報(bào)告部門經(jīng)理：重要設(shè)備的啟停、調(diào)整、發(fā)生故障或停機(jī)檢修；（1）重要設(shè)備的啟停、調(diào)整、發(fā)生故障或停機(jī)檢修；（2）采用新的運(yùn)行方式；（3）因施工而影響設(shè)備的正常運(yùn)行；（4）重要設(shè)備主要零部件的保養(yǎng)、修理、更換；（5）對外委托維修；（6）系統(tǒng)和主要設(shè)備的技術(shù)改造與增改工程；（7）需要相關(guān)部門協(xié)助完成的工作。4. 工具領(lǐng)用保管制度（1）工具分為個(gè)人工具和公用工具兩種。（2）個(gè)人工具根據(jù)工作實(shí)際情況，由維修工提出申請，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取，由個(gè)人負(fù)責(zé)使用保管。（3）共用工具由經(jīng)理申請，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取，由部門負(fù)責(zé)保管，每班進(jìn)行交接。（4）工具的購買、入庫、領(lǐng)用須進(jìn)行登記。工具配備表一式兩份，一份由辦公室存底，一份由部門經(jīng)理保存。（5）工具發(fā)生丟失、人為損毀，由責(zé)任人照價(jià)賠償，由保管者寫明原因，并向部門經(jīng)理報(bào)告。（6）工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或損壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，可以辦理報(bào)廢，保管者重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。（7）工具不得私自外借。工程技術(shù)部日常維修制度，須立即按報(bào)修信息準(zhǔn)備工具、配件，務(wù)必在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。，要求如下：（1）進(jìn)門前須佩戴工牌、套好鞋套，本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一，節(jié)約用料，迅速完成”的原則，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。（2）急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)立即完成。（3）不得以任何借口向業(yè)主索要小費(fèi)，一經(jīng)查實(shí)，公司將予以辭退。（4）不得亂動(dòng)業(yè)主家中的東西，更不得有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即移送公安機(jī)關(guān)處理，公司將予以開除。，要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，若會(huì)造成大面積停水、停電等對業(yè)主生活造成不便的，要提前通知相關(guān)部門及人員做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。，更換配件。，要認(rèn)真填寫報(bào)修單，并請業(yè)主簽字確認(rèn)后，報(bào)修單由公關(guān)服務(wù)部、收費(fèi)室、工程技術(shù)部各保存一份；對于機(jī)電設(shè)備的維修完成后，要填好設(shè)備記錄單，并歸檔保存。，須恢復(fù)原貌并仔細(xì)檢查工具，若有損壞，須及時(shí)報(bào)告。，迅速回到值班室。設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度，巡檢內(nèi)容、巡檢要求及巡檢路線進(jìn)行日常巡檢工作。（1）巡檢內(nèi)容①對配電設(shè)備的日常巡檢檢查配電室內(nèi)溫度、衛(wèi)生、照明是否正常，配電設(shè)備的儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定的范圍內(nèi)，刀閘、線頭有否異常，是否有焦味，設(shè)備的工作電壓、電流等是否在正常范圍內(nèi)等。②對給排水設(shè)施設(shè)備的日常巡檢檢查泵房內(nèi)是否有異味，水泵運(yùn)行是否有異常聲音、是否發(fā)燙，相連接的管道是否有滴漏水現(xiàn)象，水泵及管道的螺絲是否有松動(dòng)，刀閘及線頭是否有異常，儀表顯示的數(shù)值是否在正常范圍內(nèi)，室外管道是否有破裂、堵塞現(xiàn)象，防腐蝕漆是否脫落等。③對電梯運(yùn)行的日常巡檢查機(jī)房、外呼、樓層指示燈、電梯搭乘舒適感、廳門、轎廂門、轎廂照明、風(fēng)扇、整流器、控制屏、主機(jī)、轎廂頂、導(dǎo)軌、井道、限速器、曳引機(jī)、井底及電梯運(yùn)行是否有異常聲音等。④對景觀區(qū)的日常巡檢檢查景觀區(qū)噴頭是否短缺或損壞，長椅、垃圾筒是否完好、木質(zhì)圍欄上是否有亂刻亂畫現(xiàn)象，景觀燈、庭院燈、地?zé)?、花盆、道路是否完好，龍頭是否有污染、停車場通風(fēng)口是否完好等。⑤對地下停車場的日常巡檢檢查地下停車場衛(wèi)生情況、照明設(shè)施是否正常、配電室及設(shè)備，排污設(shè)施、消防設(shè)施、集水坑等是否完好。⑥對其他設(shè)施設(shè)備的日常巡檢檢查小區(qū)公共道路、公共照明、公共門窗、樓道燈、事故指示燈是否被破壞、便民指示牌、小區(qū)圍墻、樓體外墻面是否干凈等。（2）巡檢要求 ①巡檢時(shí)嚴(yán)禁走過場，必須認(rèn)真細(xì)心，不放過任何可疑的地方，尤其是重點(diǎn)設(shè)備，要重點(diǎn)巡檢。②對于日常巡檢記錄表中所列的內(nèi)容必須認(rèn)真如實(shí)填寫，巡檢完后，統(tǒng)一歸檔。③每個(gè)班次的值班人員至少巡檢一次，遇到惡劣的天氣或其他特殊情況，應(yīng)增加巡檢次數(shù)。④對新更換及剛維修過的設(shè)備要重點(diǎn)巡檢，適當(dāng)增加巡檢次數(shù)。⑤對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，能修復(fù)的要及時(shí)通知維修人員進(jìn)行修復(fù)，對于可能會(huì)造成嚴(yán)重后果的問題要及時(shí)上報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)，并采取措施防止事態(tài)擴(kuò)大。，本著“辛苦一人，溫暖全小區(qū)業(yè)主”的原則，認(rèn)真巡檢。，創(chuàng)造一個(gè)舒適、安寧的小區(qū)環(huán)境。設(shè)備事故處理制度，影響到業(yè)主的正常生活時(shí)，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采取應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)上報(bào)。、分析、記錄，及時(shí)做出處理。，有關(guān)人員要迅速將設(shè)備事故報(bào)告單遞交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程技術(shù)部和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解決。，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分，如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理?！八牟环胚^”：（1）事故原因不查清不放過。（2）缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過。（3）缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過。（4）事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。配電室管理規(guī)定配電室是小區(qū)的供配電中心，為了加強(qiáng)對配電室的管理，保證小區(qū)供配電的正常，特制定以下管理規(guī)定。，熟練掌握供電方式、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程。，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得隨意更改設(shè)備和結(jié)線的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。供、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入。參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到本部門經(jīng)理的批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。，每班巡查至少一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次，備用發(fā)電設(shè)備每半年進(jìn)行試運(yùn)行檢查。查出問題及時(shí)處理，并做好相關(guān)記錄，不能解決的問題要及時(shí)上報(bào)部門經(jīng)理。每班巡視內(nèi)容：電壓、電流、溫度、電參數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音是否正常；室內(nèi)是否有異味及衛(wèi)生狀況?！八姆酪煌L(fēng)”要求（防火、防盜、防水、防漏電，通風(fēng)良好），室內(nèi)照明良好，室內(nèi)溫度控制在40℃以下。室內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物，保證通道暢通。，嚴(yán)禁非工作人員操作。、消防、衛(wèi)生制度；嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程；嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。，要加強(qiáng)對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并做好相關(guān)記錄。，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等，避免意外事故發(fā)生。，必須及時(shí)通知部門經(jīng)理和相關(guān)部門采取應(yīng)急措施，以避免事態(tài)擴(kuò)大。水泵房管理規(guī)定水泵房是小區(qū)給排水的關(guān)鍵部位。為管理好水泵房，保證小區(qū)給排水的正常，特制定以下管理規(guī)定。，熟知設(shè)備的運(yùn)行方式、狀態(tài)、管道走向及其原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程。，無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入水泵房。如有參觀水泵房或在水泵房內(nèi)進(jìn)行檢查安裝工作，須得到工程技術(shù)部經(jīng)理的批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。，并做好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除故障及安全隱患，解決不了的問題須報(bào)告部門經(jīng)理。 、自動(dòng)位置及操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明了，嚴(yán)禁非工作人員操作。，每季度對管道進(jìn)行一次疏通，消防泵半年進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)（10—15分鐘），并做好有關(guān)記錄，所有設(shè)備每年進(jìn)行一次大檢修。，通風(fēng)良好，無雜物堆放現(xiàn)象。嚴(yán)格執(zhí)行安全、消防、衛(wèi)生等制度。，必須嚴(yán)格遵守設(shè)備安全操作規(guī)程，以避免發(fā)生意外事故。 ，必須及時(shí)通知部門經(jīng)理和相關(guān)部門采取應(yīng)急措施，以避免事態(tài)擴(kuò)大。工程技術(shù)部維修人員日常工作程序 經(jīng) 理提前10分鐘到崗 整理儀容儀表 領(lǐng)取、檢修個(gè)人工具 匯 趕 報(bào) 赴 現(xiàn) 場交 接 班工作地點(diǎn)