【正文】 處理規(guī)定》進(jìn)行處理。工程技術(shù)部經(jīng)理崗位規(guī)范在物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程技術(shù)部實(shí)務(wù)性管理工作。，掌握水、電、土建等方面的基本知識(shí)和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)物業(yè)維修工作的需要。（5）值班人員如需調(diào)班，必須提前征得部門經(jīng)理同意。工程技術(shù)部日常維修制度，須立即按報(bào)修信息準(zhǔn)備工具、配件，務(wù)必在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。⑥對(duì)其他設(shè)施設(shè)備的日常巡檢檢查小區(qū)公共道路、公共照明、公共門窗、樓道燈、事故指示燈是否被破壞、便民指示牌、小區(qū)圍墻、樓體外墻面是否干凈等。配電室管理規(guī)定配電室是小區(qū)的供配電中心，為了加強(qiáng)對(duì)配電室的管理，保證小區(qū)供配電的正常，特制定以下管理規(guī)定。水泵房管理規(guī)定水泵房是小區(qū)給排水的關(guān)鍵部位。二．設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定　　為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。60cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。、查驗(yàn)證件。保潔員工作細(xì)則根據(jù)保潔員職責(zé)范圍，制定本工作細(xì)則?！　?五)時(shí)花養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)　　1．無殘花、黃葉，無高出花面的竹簽、雜草等；　　2．花盆擺放整齊，盆內(nèi)無雜物，最外一圈面對(duì)客人的盆邊整潔美觀，整個(gè)花壇待換花不超過1／2；　　3．地栽時(shí)花生長良好，無雜草，無禿斑，邊界分明，邊界草不蔓入時(shí)花境內(nèi)；　　4．無明顯病蟲害，大葉時(shí)花葉面無蟲口；　　5．無缺水下旱現(xiàn)象，植株生長良好；　　6．綠化主管應(yīng)每天對(duì)時(shí)花養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行質(zhì)量檢查，并填寫《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔綠化部半年，作為員工績效考評(píng)的依據(jù)之一。：（1） 上班情況未交代清楚；（2） 工具、裝備未交接清楚或有損壞尚未分清責(zé)任；（3） 工作區(qū)域設(shè)施不完整；（4） 各項(xiàng)記錄、登記本有亂涂亂寫現(xiàn)象以及值班室不清潔?！　?三)巡視作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)　　1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)；　　2．為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域；　　3．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為；　　4．確保夜間(20：00～次日8：00)及法定節(jié)假日不產(chǎn)生裝修噪聲；　　5．為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)(每年1～2次)；　　6．巡邏中遇到業(yè)戶要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；　　7．當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心，遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；　　8．巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到服務(wù)中心處理監(jiān)控服務(wù)運(yùn)作規(guī)范三、機(jī)房管理辦法　　1．服務(wù)中心列出監(jiān)視系統(tǒng)攝像頭布防的分布、數(shù)量、部位；　　2．按每臺(tái)錄像機(jī)配備16盒錄像帶，所有錄像帶必須保存兩周，嚴(yán)禁差錯(cuò)，調(diào)看錄像帶須經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)；　　3．監(jiān)控中心內(nèi)實(shí)行保安人員24小時(shí)值勤，不得脫崗無人；　　4．外來人員進(jìn)入監(jiān)控中心應(yīng)經(jīng)服務(wù)中心同意并登記；　　5．設(shè)備發(fā)生故障應(yīng)立即報(bào)修；　　6．當(dāng)顯示屏出現(xiàn)異常情況應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知班長趕到現(xiàn)場，并做好記錄，遇緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；　　7．每天晚上19：00對(duì)周界報(bào)警的各個(gè)防區(qū)進(jìn)行檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即報(bào)修；　　8．接消防、周界報(bào)警時(shí)應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知班長趕到現(xiàn)場，跟蹤處理結(jié)果并做好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；　　9．接業(yè)戶電子對(duì)講系統(tǒng)鈴響3聲之內(nèi)應(yīng)答，認(rèn)真聽取要求，用對(duì)講機(jī)向班長報(bào)告并做好記錄；　　10．保持監(jiān)控中心室內(nèi)清潔；11．負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、借用手續(xù)。2．對(duì)載有貨物的車輛，要求駕駛員自覺出示公司簽發(fā)的業(yè)主（廠家）出貨物資放行條或購物發(fā)票。及時(shí)通知被撞車輛的車主到場，由雙方協(xié)商不成，報(bào)公安交警部門處理。9． 事主或在場群眾如有受傷，要立即截車送醫(yī)院搶救，并迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)。7． 配合有關(guān)部門查明原因，了解情況。5． 果罪犯坐車逃走的，可攔截機(jī)動(dòng)車輛追堵或向“110”報(bào)警，或向派出所報(bào)警。（七）發(fā)現(xiàn)人員被撞、記下肈事車的車牌號(hào)碼，車型或顏色，司機(jī)容貌，防止肈事司機(jī)逃跑。4． 對(duì)方不聽勸阻，胡攪蠻纏，甚至惡言傷人或動(dòng)手打人的，要及時(shí)通知組長、分隊(duì)長，制止矛盾激化，不得與對(duì)方打 架，并將肇事者抓獲扭送公安機(jī)關(guān)。　　(二)門崗作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)　　1．在指定位置、指定方向立崗，嚴(yán)禁脫崗；　　2．立崗姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮；　　3．物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安服務(wù)；　　4．物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：O0實(shí)行開啟服務(wù)；O：00～次日5：00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)及時(shí)提供開門、關(guān)門服務(wù)；　　5．不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域；　　6．雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)；　　7．對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行)，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域；　　8．交接崗時(shí)按規(guī)范操作；　　9．在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。，若有須立即取消其上崗資格，查明原因，以做出相應(yīng)處罰，并交代當(dāng)班注意事項(xiàng)。若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1／2時(shí)要求全部更換。，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決，不能解決的問題及時(shí)向有關(guān)人員報(bào)告。秩序維護(hù)員崗位規(guī)范，著裝整潔，器械佩戴齊全，按照規(guī)定立崗、巡視，時(shí)刻保持高度警惕。 ，確保小區(qū)的安寧。 九．電梯設(shè)備維修管理制度　　l．委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修；　　2．物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)，特殊情況時(shí)其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知物管部；　　3．將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬；　　4．每季度末對(duì)電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)；　　5．強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督；　　6．當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。工程技術(shù)部維修人員日常工作程序 經(jīng) 理提前10分鐘到崗 整理儀容儀表 領(lǐng)取、檢修個(gè)人工具 匯 趕 報(bào) 赴 現(xiàn) 場交 接 班工作地點(diǎn) 交接雙方 交班人員急需解決 未完成的工 處 理 處 完 理日常維修 畢 接班人員 處 理 完日常巡視 完 畢畢 填寫工作記錄，整理各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，清掃工作區(qū)域衛(wèi)生 交班人員 交 班 人 員 下 班維保服務(wù)規(guī)程　　房屋、設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)(簡稱維保)服務(wù)管理是物業(yè)管理企業(yè)最經(jīng)常、最持久、最基本的工作內(nèi)容之一，是物業(yè)管理中最核心的組成部分之一。、消防、衛(wèi)生制度；嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程；嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程?！八牟环胚^”：（1）事故原因不查清不放過。②對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備的日常巡檢檢查泵房內(nèi)是否有異味，水泵運(yùn)行是否有異常聲音、是否發(fā)燙，相連接的管道是否有滴漏水現(xiàn)象，水泵及管道的螺絲是否有松動(dòng)，刀閘及線頭是否有異常，儀表顯示的數(shù)值是否在正常范圍內(nèi)，室外管道是否有破裂、堵塞現(xiàn)象，防腐蝕漆是否脫落等。工具配備表一式兩份，一份由辦公室存底，一份由部門經(jīng)理保存。如因工作需要臨時(shí)離崗，須掛牌明示，并記錄離崗時(shí)間和去向。，房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施，水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布以及管線總閥位置等情況。（2）公共門窗、設(shè)備房鑰匙未經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理或工程班長同意，任何人不得私配鑰匙。無工作需要，任何人不得以私人名義借出，借出時(shí)須嚴(yán)格辦理登記手續(xù)。意見、建議的回訪率，服務(wù)中心可根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)查。六、對(duì)值班情況要逐項(xiàng)認(rèn)真記錄，記錄應(yīng)表述清楚事情過程、處理結(jié)果及善后移交問題，并交于下輪值班人員，一般情況下應(yīng)在本班解決問題。各服務(wù)中心事件發(fā)現(xiàn)人要立即匯報(bào)班長、管理員、經(jīng)理，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、辦公室，逐級(jí)匯報(bào)。第二條 適用范圍適用于本公司及服務(wù)中心各類檔案的管理。，詳細(xì)記錄每天的工作。，負(fù)責(zé)員工的教育培訓(xùn)工作，建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國民法通則》、《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，各部門的職責(zé)和工作流程，全面做好本職工作。（有無亂搭、亂建、亂涂、亂畫、張貼廣告等）。印章使用（1）印章使用必須履行登記手續(xù)。（4）借閱期限不得超過1個(gè)星期，到期必須歸還，如需再借應(yīng)重新辦理借閱手續(xù)。不得將公司發(fā)展計(jì)劃、拓展計(jì)劃等泄露他人或在公共場合談?wù)?。公關(guān)服務(wù)部經(jīng)理對(duì)管理員的回訪工作進(jìn)行檢查并簽署意見。未經(jīng)服務(wù)部直接向服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)投訴的處理。制作公共門窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌。項(xiàng)目技術(shù)部規(guī)章制度匯華物業(yè)管理有限責(zé)任公司二OO八年十一月二十六日工程技術(shù)部職責(zé)范圍工程技術(shù)部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作，通過對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)的正常使用。，負(fù)責(zé)配置安裝相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。在每次使用之后，必須對(duì)領(lǐng)出的工具性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查。交班時(shí)，交接雙方在交接記錄上簽字。，要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，若會(huì)造成大面積停水、停電等對(duì)業(yè)主生活造成不便的，要提前通知相關(guān)部門及人員做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。⑤對(duì)于巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，能修復(fù)的要及時(shí)通知維修人員進(jìn)行修復(fù)，對(duì)于可能會(huì)造成嚴(yán)重后果的問題要及時(shí)上報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)，并采取措施防止事態(tài)擴(kuò)大。參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到本部門經(jīng)理的批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。，并做好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除故障及安全隱患，解決不了的問題須報(bào)告部門經(jīng)理。五．供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程　　1．嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)；　　2．主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)物管部經(jīng)理審批；　　3．督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄；　　4．工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程；　　5．根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作；　　6．各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶；　　7．維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上；　　8．高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn)8m以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套?！　?二)水浸事故　　1．電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)步刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯；　　2．電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯；　　3．?dāng)r住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井；　　4．即刻將情況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。，組織好部門檔案材料的積累和科學(xué)管理。，須主動(dòng)熱情，有禮有節(jié)，相關(guān)人員要迅速處理。綠 化 養(yǎng) 護(hù)一．喬灌木養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程　　(一)喬木修剪　　1．修剪工具包括高枝剪、高枝鋸、截枝剪、截鋸、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；　　2．棕櫚科植物老化枝葉枯黃面積達(dá)2／3時(shí)即應(yīng)剪除，其葉殼在