【正文】 4120 年度實現(xiàn)均價備注：銷售均價為每月項目在售均價37 / 102XXXX項 目 08年 銷 售 策 略56500100002022030000400005000060000面 積5350540054505500555056005650570057505800銷 售 額銷 售 面 積 ㎡ 55000 40000 33000 30000 30000 30000 20220 20220 50000 30000 30000 30000銷 售 額 (萬 ) 30250 22022 18150 16800 16950 16950 11320 11360 28500 17280 17280 17280銷 售 均 價 (元 ) 5500 5500 5500 5600 5650 5650 5660 5680 5700 5760 5760 57601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月備注：表中所列數(shù)字為模擬數(shù)字。第六章 附則第十二條 未按上述流程審批不得擅自釋放、執(zhí)行價格，違者按公司相關制度嚴肅處理。 第五章 資料申報及審核第八條 入市價格申請資料申報要求入市價格申請時，分子公司市場推廣部須根據集團最新下達的目標均價編制以下資料：（一）價格申請表（含開盤價格、優(yōu)惠策略）（二）整體價格策略（即項目目標均價實現(xiàn)策略）（三）項目投資利潤測算表（四）市場分析報告（PPT 格式，需包括藍海曲線、區(qū)域市場情況、供求狀況）（五）一戶一價表第九條 價格調整申請資料申報要求價格調整時，分子公司市場推廣部須根據市場環(huán)境、項目具體情況提交以下資料：（一）價格申請表（二）項目投資利潤測算表（調價前和調價后）（三）定價分析報告（PPT）（四）一戶一價表第十條 以上資料按分子公司內部價格審批流程執(zhí)行簽批手續(xù)，分子公司簽批完成后方可報總部營銷管理中心。分子公司內部審批流程如下：市場推廣部經理→銷售部經理→預算部經理→財務部經理→營銷副總經理→總經理（二）當項目均價低于目標均價、毛利率等預算經濟指標時，價格調整按如下流程執(zhí)行：市場推廣部經理→銷售部經理→預算部經理→財務部經理→營銷副總經理→總經理→營銷管理中心營銷副總經理→總經濟師→營銷管理中心總經理→財務管理中心總會計師→財務管理中心總經理→COO→CFO（三）總部營銷管理中心根據各項目的銷售情況有權對價格34 / 102進行及時調整。入市價格的審批流程如下：市場推廣部經理→銷售部經理→預算部經理→財務部經理→營銷副總→總經理→營銷管理中心營銷副總經理→總經濟師→營銷管理中心總經理→財務管理中心總會計師→財務管理中心總經理→COO→CFO第七條 銷售期內的目 標均價的調整 審批按《XXXX（中國）置業(yè)有限公司對置業(yè)類公司授權管理規(guī)定》執(zhí)行。第四章 項目開發(fā)各階段目標均價的確定第五條 營銷管理中心在拿地前擬定項目整體目標均價，報總裁辦審批確定。 DCZX05 項目價格審批管理辦法第一章 總則第一條 為了進一步加強營銷管控水平，提高公司業(yè)務技術活動的專業(yè)化水平，規(guī)范項目價格審批管理流程，特制定本制度：第二章 價格審批的內容第二條 項目整體目標均價第三條 項目整體價格策略、入市價格、項目開盤后至項目清盤前所發(fā)生的價格調整為階段性項目價格調整。審批完成后由計劃考核中心統(tǒng)一在集團內部公布。審批完成后由計劃考核中心統(tǒng)一在集團內部公布。第三條 制定案名 應從集團長遠產品線的建設出發(fā)，能夠重復使用。第二條 項目案名 應符合項目定位以及大眾審美習慣，忌古怪、生僻。第二章 案名制定原則第一條 案名制定應貫徹強化 XXXX 品牌認知度的原則，所有案名均采用“XXXX （2）凡沒有正當理由耽誤工作的人員將承擔公司給予的處罰，有關招標時間由招標小組重新調整，確保不影響 進場時間。注：標的金額高于 50 萬的25 / 102第五章 附則第十四條 分子公司招標委員會可依據本制度制定子公司招標要求與參標單位初步洽談；第十五條 本管理辦法自發(fā)布之日起開始試運營 3 個月，具體招標管理辦法參照集團招標管理辦法執(zhí)行，與之有沖突的內容以本方法為準。第十二條 所有招標最終結果，必須將招標記錄、合同書面資料在 2 個工作日內備份上報集團營銷管理中心、招標委員會備案。第十條 招標小組的職權包括：（一）招標小組根據公司相關制度對擬合作方進行資格審查后，擁有批準其是否具有參加投標資格的權利；（二）招標小組可以根據環(huán)境及條件的變化，及時修改招標文件的權利；（三）招標小組確定招標結果報公司審批后，擁有宣布中標結果的權利；（四）招標小組成員擁有獨立投票、不受任何單位或個人干涉的權利，每位成員有且只有一票投票權。（三）誠實信用原則：嚴格按照公司《雙方合作宣言》的相關內容進行招標投標活動，以維護公司的合法權益。第九條 招標小組組織招標工作要嚴格遵循以下原則：（一）公開原則：包括招標活動的信息公開、招標條件公開、開標程序公開、評標的標準和程序公開、中標結果公開，確保招標活動擁有較高的透明度。各單位的投標文件、評標過程、評標初步結果，都是公司的重要機密，招標委員會各成員不得泄露或作不當承諾。第六條 招標小組必須確保通過招標選擇到適合公司要求的合作方：成本指標在合理范圍內，質量滿足公司產品及客戶的需要，速度能夠符合公司年度經營任務的時間節(jié)點要求，合作方的信譽良好，對 XXXX 的品牌具有支撐作用和積極意義。第四條 與中標單位簽定合同前，合同由顧問律師對合同條款內容最終審核并簽字確認。預算部經理（招標小組組員）：負責經過各項預算指標審計后簽字認可。 。市場推廣部經理（招標小組組員）：根據要求并結合市場及公司具體情況負責擬定項目的廣告推廣計劃及預算分析，并將經過系統(tǒng)分析的廣告計劃與相關預算上報營銷副總經理審閱，后報總經理審核確認；負責組織招標工作，并完成技術標的分析與合同的起草工作，并分別推薦 3 家以上投標商交予營銷副總經理及總經理簽字；對于技術標進行具體分析，同時進行經濟標的系統(tǒng)分析與合同的初步審閱工作，提出合理化建議交予營銷副總經理；營銷副總經理簽署意見后報財務部進行相應審計。小組成員由以下 7 名成員組成，招標小組成員組成及分工是：分子公司總經理（招標小組長）：負責協(xié)調招標小組內外部各種關系，組織審查授權范圍內的投標人投標報價的準確性、真實性、合理性，負責把控整個招標結果，確保招標結果符合公司要21 / 102求。合同金額在 50 萬元以內的（含 50 萬元）由招標小組組織完成，結果報集團地產中心、招標委員會進行備案。上述營銷采購招標項目由各置業(yè)類分子公司成立營銷采購招標小組。第一條 使用范圍：本制度適用于 XXXX（中國）置業(yè)有限公20 / 102司所屬置業(yè)類分子公司。第三十一條 本管理制度的解釋權歸集團公司營銷管理中心。第二十九條 集團公司營銷管理中心對項目各階段性成本目標的落實情況進行評估和對比分析。第二十七條 項目竣工完成后，各分子公司預算部必須進行項目的成本后評估，對項目成本控制情況進行總體評估，總結項目技術經濟指標，并修訂本公司成本數(shù)據庫，經集團公司成本設計中心確認后，轉發(fā)至集團公司營銷管理中心，作為后續(xù)項目測算和指標下達的參考。第二十五條 各階段成本目標必須包含的表格內容：技術經濟指標表、成本表（每項成本必須注明責任部門并要求集團公司計劃考核中心進行考核）、利潤表和現(xiàn)金流量表。　　　項目招投 標結果由集團公司成本設計中心在方案招標結束后 1 日內，以集團公司成本設計中心總經理簽字確認后的書面形式，提供給營銷管理中心，集團公司營銷管理中心收到指標后，3 日內完成招投標階段成本指標和成本目標測算分析，并通過審批后，上傳成本目標數(shù)據庫，各分子公司執(zhí)行。集團公司營銷管理中心根據成本設計中心提供的最新招投標結果、最新成本數(shù)據，在施工圖階段測算的基礎上，進行分析測算更新。集團公司營銷管理中心收到指標后，3 日內完成施工圖階段成本指標和成本目標測算分析，并通過審批后，上傳成本目標數(shù)據庫，各分子公司執(zhí)行。（二）審批流程：集團公司營銷管理中心總經濟師→集團公司營銷管理中心總經理→集團公司成本設計中心總經理→集團公司計劃考核中心總工程師→集團公司總會計師→CFO→ COO →CEO。第二十二條 施工圖階段成本指標和成本目標（一）集團公司成本設計中心負責提供項目最新方案施工圖經濟技術指標。（三）項目規(guī)劃方案經濟技術指標由集團公司成本設計中心在方案定稿后即日、方案上報所在地規(guī)劃部門之前，以集團公司成本設計中心總經理簽字確認后的書面形式，提供給集團公司營銷管理中心。集團公司營銷管理中心根據集團15 / 102公司成本設計中心提供的方案、最新經濟技術指標、最新成本數(shù)據，在拿地后階段測算的基礎上，進行分析測算更新。（三）拿地后階段成本指標和成本目標測算分析，由集團公司營銷管理中心在土地獲取后，3 日內完成并通過審批后，上傳項目成本數(shù)據庫，各分子公司執(zhí)行。第二十條 拿地后階段成本指標和成本目標（一）集團公司營銷管理中心根據土地獲取的總價、拿地后項目定位、最新成本數(shù)據，在拿地前投資估算的基礎上，進行分析測算。第十八條 為了真 實的反應成本的實際變化，必須保證測算分析基準的一致性，在進行投資利潤分析時，拿地后測算、方案階段測算、施工圖階段測算、招投標階段測算的市場銷售預計定價保持不變。第十七條 需要下達成本目 標的階段有拿地后階段、方案階段、施工圖階段、招投標階段。第十五條 對于準 備進入但尚未進入的新城市的成本指標，由集團公司營銷管理中心負責直接成本的收集整理，以及新項目營銷費用的指標確定，集團公司財務管理中心負責公司新項目管理費用、項目管理費用、資本化利息和財務費用的指標確定；最終由集團公司營銷管理中心完成新城市成本指標體系，作為集團拿地前分析測算和土地獲取后各階段成本控制及測算的依據。12 / 102第十三條 集團公司成本設計中心負責各開發(fā)項目所在城市的直接成本指標的收集、整理和分析；集團公司財務管理中心負責制定項目除營銷費用外的期間費用計算依據；集團公司營銷管理中心負責制定項目營銷費用計算依據。第十一條 各細項 成本科目指標的確認由集團公司營銷管理中心負責組織，集團公司成本設計中心、集團公司財務管理中心、分子公司參與配合。第二章 各細項成本科目指標的確認第九條 各細項成本科目指標確認制度的制定和實施，是為項目土地獲取前進行投資估算提供準確的依據，以及在項目實施過程中提供合理的目標控制值，加強集團成本管控能力。第七條 成本管理必 須嚴格執(zhí)行集團商業(yè)機密管理規(guī)定，確保集團商業(yè)秘密。第五條 集團公司營銷管理中心負責建立、維護集團共享項目成本數(shù)據庫，集團公司行政人力資源中心科技信息部配合實施。項目目標成本管理包括：各細項成本科目指標確認，各階段成本目標的設定。第二條 本制度的制定與實施是為了提升集團各級部門的成本管理水平，確保項目整體效益目標的實現(xiàn)，建立項目成本目標，強化成本管理的過程控制，明確各部門成本控制的職責，對各部門的成本管理效果進行考核。 第七章 附則本制度自正式下發(fā)之日起開始實施，原有相關規(guī)定同時廢止，解釋權歸集團營銷管理中心。城中村改造方式、或轉讓方式獲取土地項目，分子公司負責所在地項目的相關協(xié)議、合同的簽訂，集團公司營銷管理中心負責新進入城市項目的相關協(xié)議、合同的簽訂。集團公司營銷管理中心負責新進入城市的城中村改造方式、或轉讓方式獲取土地項目的相關協(xié)8 / 102議、合同的簽訂?！　　　　? 集團總裁辦負責項目的現(xiàn)場競價策略的執(zhí)行。第六章 土地項目競買執(zhí)行　　　　　 分子公司工程配套部負責準備所在地的項目競買申請資料，及報名手續(xù)。　　　　　 如果是城中村改造方式、或轉讓方式獲取土地項目，總裁辦負責根據項目的商業(yè)價值、風險因素等對合作或轉讓方案進行分析決策，并制定最終的方案、策略等。第五章 土地項目決策　　　　　 集團公司營銷管理中心負責組織項目方案集團總裁辦匯報會。如果是城中村改造方式、或轉讓方式獲取土地項目，還需要對項目的合作方案、協(xié)議轉讓（或合作）方案進行評審?！　　　?土地項目內部評審會參與人員，集團公司營銷管理中心總經理、集團公司營銷管理中心總經濟師、集團公司計劃考6 / 102核中心總工程師、集團公司成本設計中心副總經理（成本）、集團公司成本設計中心副總經理（設計）、集團公司財務管理中心總經理、集團公司投資管理中心部總經理、集團公司審計法務部總經理、COO?！　　　?在進行項目論證前，集團集團公司營銷管理中心總經理、副總經理（土地、營銷）、總經濟師必須對重點目標地塊進行更深入的實地踏勘，并且召開有集團公司營銷管理中心班子成員參加的項目市場及定位、規(guī)劃方案、經濟測算分析討論協(xié)調會，對項目整體投資方案進行討論分析，形成統(tǒng)一結論。　　　　 城中村改造土地項目拆遷、安置補償、合作方案的制定工作，集團公司營銷管理中心制定原則與策略，由分子公司負5 / 102責與當?shù)卣疁贤ǎ瘓F公司審計法務部、集團公司財務管理中心負責設定經濟、法律、財務邊界條件。項目