【正文】 A 版 第 0 次修改 標題：施工圖設計交底制度 第 1 頁 共 2 頁 編制 審核 批準 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內(nèi)容 修改時間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公 司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 06 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 施工圖設計交底制度 頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁 施工圖設計交底制度 1 目的 為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。 4 圖紙審學程序 ： 按圖紙種類應流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 配套工程是否完善。 與政府批準的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。 審學圖紙要做認真記錄，并分類整理形成《 審學圖紙意見書》，送達設計單位以備解決答復。 開發(fā)公司參加審學人員構成：項目公司、工程部、經(jīng)濟部、開發(fā)部相關人員。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編號： SDGH 5－ 05 第 A 版 第 0 次修改 標題：施工圖審學制度 第 1 頁 共 2 頁 編制 審核 批準 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內(nèi)容 修改時間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 05 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 施工圖審學制 度 頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁 施工圖審學制度 1 目的 為使工程設計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標準、構造、經(jīng)濟、其他等），減少設計誤差，明確設計要求，促進開發(fā)項目順利進行。 竣工圖一般應繪制 4 套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 對局部更改（變更量大于 條者）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。 4 竣工圖紙的管理細則 : 工程竣工驗收后一般在 30 天內(nèi)應完成竣工圖，由施工單位負責繪制。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術人員保管。 施工單位 4 套（為其保留 4 套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1 套。 公司存檔 2 套，總工 1 套，工程部、經(jīng)濟部各 1 套。 圖紙的分發(fā)。 3 施工圖紙的管理程序 : 圖紙的整理。 完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調(diào)、設備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編號： SDGH 5－ 04 第 A 版 第 0 次修改 標題：施工圖管理制度 第 1 頁 共 2 頁 編制 審核 批準 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內(nèi)容 修改時間 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山東 XXXX投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 04 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 施工圖管理制度 頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁 施工圖管理制度 1 目的 施 工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結算打下基礎。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應把例會紀要所提出的施工、材料供應、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān) 理的一項具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該 會議的議程。 例會主持人對會議進 行總結。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調(diào)。 項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術人員，對施工單位提出的問題進行答復。 項目公司人員應將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀要》登記、備案。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀要》后需簽收。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術人員、施工單位和監(jiān)理單位相關人員。 2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。 5 附則 本制度自正式頒布之 日實施。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關費用。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設備、市政公用設施、生活服務設施的 日常管理和維護維修，并可按實際情況相應負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 房產(chǎn)銷售基本結束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結報告，上報公司領導。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領導集體研究批準。 銷售開始后，應隨著項目建設進度并根據(jù)市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調(diào)整。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按 揭委托。 項目的規(guī)劃設計一經(jīng)批準，開發(fā)部應會同相關部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領導審批后實施。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景 、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資 料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。 技術檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應辦法進行管理。 工程造價決算：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結算（必要時，可委托審計事務所進行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結算手續(xù)。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當?shù)卣M織有關部門進行綜合驗收。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟部進行審核，并配合財務部撥款。經(jīng)濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標。 委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。 施工管理：工程部負責施工管理。相關部門（或工程部門）根據(jù)設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排 選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。 編制項目施工組織總設計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質(zhì)量控制計劃、 場地的利用及安排等。宜采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應明確工程監(jiān)理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、 電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。規(guī)劃設計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 如系舊城改造項目 ，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。 向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導并會同項目公司相關人員有步驟地辦理有關手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應組織編制項目開發(fā)詳細計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設計及論證、施工圖 設計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。 土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。當年財務 凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 1 總則 為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法規(guī)的規(guī)定，結合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細則。 財務凈現(xiàn)值率（ FNPVR） FPVR=FNPV247。項目投資總額 100% 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 投資回收期（ Pt） =累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) — 1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。對研究的方法、測算、結論、建議等，對照 市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。 10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領導決策要求確定。 概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發(fā)生的影響。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。本條所列財務評價指標表達公式見附錄。 財務凈現(xiàn) 值率（ FNPVR） 財務凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設計的折現(xiàn)率 ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目，應采取動態(tài)法。 8 財務評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。 7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預期目標的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。 6 地點選擇與地塊價值評價