【正文】 行研究，同意的出具書面意見一并交給建設單位，不同意的出具書面意見后返回施工單位。 施工單位提出的工程變更。4 工程變更的管理范圍劃分 設計變更、技術文件變更、施工工藝變更由工程部負責，經濟部配合完成； 工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由經濟部負責，工程部配合完成； 一般性的變更由項目公司經理作最后審批； 對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經理、董事長批準。 嚴格控制的原則。3 原則 盡量減少的原則。 施工工藝或施工次序的變更。 有關技術標準、規(guī)范、技術文件的變更。 工程變更包括： 設計變更。5 記錄 施工組織方案審查記錄工程變更控制程序1 目的是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預算或工程合同造價的目標范圍內，使項目利潤最大化。 工程驗收控制 工程部依據《分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經驗收，施工單位不得進入下一道工序施工。記錄檢查中發(fā)現的問題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，責令限期整改。 工程施工投資控制 工程施工安全控制 項目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現場安全文明施工有關的規(guī)章制度。 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時報送有關工程建設的各種文件資料，由項目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。 在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質量情況進行總結，提出存在的問題，研究制訂措施，并監(jiān)督實施。發(fā)生質量事故時，由監(jiān)理單位組織進行調查處理。 工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經檢驗合格的材料、構件及設備。 由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進場情況、施工機械配置情況、周轉性工具材料的進場情況進行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進度計劃的需要。 工程施工進度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標、施工總平面圖是否存在影響工程進度和現場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進行整改。 項目公司組織現場技術人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。 由工程部組織開發(fā)部、經濟部、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位進行圖紙會審和技術交底，執(zhí)行《圖紙審學制度》、《施工圖紙設計交底制度》。4 控制程序 工程施工準備階段的工作 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細則。3 內容 項目公司經理負責項目實施進度計劃的總控制，并負責施工過程的總體協(xié)調及重大變更的下發(fā)實施，負責審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細則或項目監(jiān)理規(guī)劃。工程施工控制程序1 目的通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設的進度和質量目標的順利實現。 屬于開發(fā)單位自行安排的項目，項目公司經理應要求工程部、經濟部督促完善。 每天（或每單位工程）驗收完畢后，各組進行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。 物業(yè)公司的驗收重點除工程質量外，更要著重于檢修的方便、設備的運行、技術資料的完整等。 交接驗收的程序 開發(fā)部、銷售部的側重點在于工程的使用功能、標準是否符合要求。 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經濟部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關人員。 交接驗收的組織 在質量監(jiān)督站最后一次整改報告批復后。2 適用范圍公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。 對質量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)《質量問題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報送整改報告，直至通過竣工驗收。 項目公司經理負責審查《竣工工程質量等級核驗表》。 項目公司經理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗收報告后2日內通知監(jiān)理公司組織驗收。其他項目進行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。隱蔽工程中的重要部位整改時應攝影（拍照）備查。4 管理控制程序 隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。2 適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。 臨時水電的使用應遵守當地行業(yè)部門的內部規(guī)定。 各施工單位在各自施工場地內的臨時水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進行，并對其安全性負全部責任。 在施工單位進入、撤出工地現場時，相關工程技術人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關人員對施工用水表的表號、數字、型號及電表的型號、表號、數字、互感器的倍數等參數記錄并三方簽字認可，項目公司設立專門檔桉，工地有專人負責。 臨時水、電接入后應根據工地現場實際情況，配合監(jiān)理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。 工程技術人員根據工地所在地的市政配套現狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負荷（包括水表的型號、數量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報項目公司經理批準，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。2 適用范圍本規(guī)定適用于各項目公司工程管理中施工現場內所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設施的使用、管理、計量。 設計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結。 先由設計單位對《審學圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。 其他需提出和交待的內容。 對各專業(yè)間穿插施工的要求。 結構方案的實施要求，關鍵結構部位的施工要求。 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 施工單位參加人員：項目經理、技術負責人、各專業(yè)施工員、預算員。施工圖設計交底制度1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。4 圖紙審學程序： 按圖紙種類應流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 配套工程是否完善。 與政府批準的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。 審學圖紙要做認真記錄，并分類整理形成《審學圖紙意見書》，送達設計單位以備解決答復。 開發(fā)公司參加審學人員構成：項目公司、工程部、經濟部、開發(fā)部相關人員。施工圖審學制度1 目的為使工程設計符合開發(fā)經營的要求（功能、標準、構造、經濟、其他等），減少設計誤差，明確設計要求，促進開發(fā)項目順利進行。 竣工圖一般應繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 對局部更改（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。4 竣工圖紙的管理細則: 工程竣工驗收后一般在30天內應完成竣工圖，由施工單位負責繪制。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術人員保管。 施工單位4套（為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用），監(jiān)理公司1套。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經濟部各1套。 圖紙的分發(fā)。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖（給排水、采暖、通風、空調、設備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結算打下基礎。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應把例會紀要所提出的施工、材料供應、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調問題作為監(jiān)理的一項具體工作內容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 每月最后一個例會，除以上會議內容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該會議的議程。 例會主持人對會議進行總結。項目經理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調。 項目公司經理、各專業(yè)技術人員，對施工單位提出的問題進行答復。 項目公司人員應將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀要》登記、備案。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀要》后需簽收。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 工程例會參加人員包括項目公司經理、駐項目公司各專業(yè)技術人員、施工單位和監(jiān)理單位相關人員。2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。5 附則 本制度自正式頒布之日實施。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內的業(yè)主收取有關費用。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設備、市政公用設施、生活服務設施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償的服務。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 房產銷售基本結束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結報告，上報公司領導。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經公司領導集體研究批準。 銷售開始后，應隨著項目建設進度并根據市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調整。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯系，辦理按揭委托。 項目的規(guī)劃設計一經批準，開發(fā)部應會同相關部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領導審批后實施。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變更記錄、現場簽證、質量事故處理報告、竣工決算書等。 技術檔案管理：綜合部根據檔案管理要求制定相應辦法進行管理。：工程竣工后，由經濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結算（必要時，可委托審計事務所進行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結算手續(xù)。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當地政府組織有關部門進行綜合驗收。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經濟部進行審核，并配合財務部撥款。經濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據或目標。委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。 施工管理：工程部負責施工管理。相關部門（或工程部門）根據設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。 編制項目施工組織總設計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制計劃、場地的利用及安排等。宜采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應明確工程監(jiān)理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應的合同、經濟、行政管理措施或辦法。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。規(guī)劃設計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 如系舊城改造項目，按當地政府的拆遷政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。 向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導并會同項目公司相關人員有步驟地辦理有關手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經營許可證。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經理應組織編制項目開發(fā)詳細計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設計及論證、施工圖設計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。 土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權出讓（或轉讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯建合同等。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。當年財務凈現值房地產開發(fā)管理細則1 總則為加強對房地產開發(fā)業(yè)務的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據《城市房地產管理法》及其他有關法規(guī)的規(guī)定，結合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產開發(fā)的實際情況，制定本細則。 財務凈現值率（FNPVR）FPVR=FNPV247。項目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現金流量開始出現正值年份數—1+上年累計凈現金流量的絕對值247。對研究的方法、測算、結論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關經營策略和經