【正文】 000 22022 55003 月 33000 18150 55004 月 30000 16800 56005 月 30000 16950 56506 月 30000 16950 56507 月 20220 11320 56608 月 20220 11360 56809 月 50000 28500 570010 月 30000 17280 576011 月 30000 17280 576012 月 30000 17280 5760總計(jì) 398000 224120 年度實(shí)現(xiàn)均價(jià)備注：銷售均價(jià)為每月項(xiàng)目在售均價(jià)36 / 96XXXX項(xiàng) 目 08年 銷 售 策 略56500100002022030000400005000060000面 積5350540054505500555056005650570057505800銷 售 額銷 售 面 積 ㎡ 55000 40000 33000 30000 30000 30000 20220 20220 50000 30000 30000 30000銷 售 額 (萬(wàn) ) 30250 22022 18150 16800 16950 16950 11320 11360 28500 17280 17280 17280銷 售 均 價(jià) (元 ) 5500 5500 5500 5600 5650 5650 5660 5680 5700 5760 5760 57601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月備注：表中所列數(shù)字為模擬數(shù)字。第六章 附則第十二條 未按上述流程審批不得擅自釋放、執(zhí)行價(jià)格，違者按公司相關(guān)制度嚴(yán)肅處理。33 / 96 第五章 資料申報(bào)及審核第八條 入市價(jià)格申請(qǐng)資料申報(bào)要求入市價(jià)格申請(qǐng)時(shí)，分子公司市場(chǎng)推廣部須根據(jù)集團(tuán)最新下達(dá)的目標(biāo)均價(jià)編制以下資料：（一）價(jià)格申請(qǐng)表（含開(kāi)盤價(jià)格、優(yōu)惠策略）（二）整體價(jià)格策略（即項(xiàng)目目標(biāo)均價(jià)實(shí)現(xiàn)策略）（三）項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算表（四）市場(chǎng)分析報(bào)告（PPT 格式，需包括藍(lán)海曲線、區(qū)域市場(chǎng)情況、供求狀況）（五）一戶一價(jià)表第九條 價(jià)格調(diào)整申請(qǐng)資料申報(bào)要求價(jià)格調(diào)整時(shí)，分子公司市場(chǎng)推廣部須根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目具體情況提交以下資料：（一）價(jià)格申請(qǐng)表（二）項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算表（調(diào)價(jià)前和調(diào)價(jià)后）（三）定價(jià)分析報(bào)告（PPT）（四）一戶一價(jià)表第十條 以上資料按分子公司內(nèi)部?jī)r(jià)格審批流程執(zhí)行簽批手續(xù)，分子公司簽批完成后方可報(bào)總部營(yíng)銷管理中心。分子公司內(nèi)部審批流程如下：市場(chǎng)推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財(cái)務(wù)部經(jīng)理→營(yíng)銷副總經(jīng)理→總經(jīng)理（二）當(dāng)項(xiàng)目均價(jià)低于目標(biāo)均價(jià)、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)，價(jià)格調(diào)整按如下流程執(zhí)行：市場(chǎng)推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財(cái)務(wù)部經(jīng)理→營(yíng)銷副總經(jīng)理→總經(jīng)理→營(yíng)銷管理中心營(yíng)銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理→財(cái)務(wù)管理中心總會(huì)計(jì)師→財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理→COO→CFO（三）總部營(yíng)銷管理中心根據(jù)各項(xiàng)目的銷售情況有權(quán)對(duì)價(jià)格進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。入市價(jià)格的審批流程如下：市場(chǎng)推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財(cái)務(wù)部經(jīng)理→營(yíng)銷副總→總經(jīng)理→營(yíng)銷管理中心營(yíng)銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理→財(cái)務(wù)管理中心總會(huì)計(jì)師→財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理→COO→CFO第七條 銷售期內(nèi)的目 標(biāo)均價(jià)的調(diào)整 審批按《XXXX（中國(guó)）置業(yè)有限公司對(duì)置業(yè)類公司授權(quán)管理規(guī)定》執(zhí)行。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段目標(biāo)均價(jià)的確定第五條 營(yíng)銷管理中心在拿地前擬定項(xiàng)目整體目標(biāo)均價(jià)，報(bào)總裁辦審批確定。 第一章 總則第一條 為了進(jìn)一步加強(qiáng)營(yíng)銷管控水平，提高公司業(yè)務(wù)技術(shù)活動(dòng)的專業(yè)化水平，規(guī)范項(xiàng)目?jī)r(jià)格審批管理流程，特制定本制度：第二章 價(jià)格審批的內(nèi)容第二條 項(xiàng)目整體目標(biāo)均價(jià)第三條 項(xiàng)目整體價(jià)格策略、入市價(jià)格、項(xiàng)目開(kāi)盤后至項(xiàng)目清盤前所發(fā)生的價(jià)格調(diào)整為階段性項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整。審批完成后由計(jì)劃考核中心統(tǒng)一30 / 96在集團(tuán)內(nèi)部公布。審批完成后由計(jì)劃考核中心統(tǒng)一在集團(tuán)內(nèi)部公布。第三條 制定案名 應(yīng)從集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)產(chǎn)品線的建設(shè)出發(fā)，能夠重復(fù)使用。第二條 項(xiàng)目案名 應(yīng)符合項(xiàng)目定位以及大眾審美習(xí)慣，忌古怪、生僻。第二章 案名制定原則第一條 案名制定應(yīng)貫徹強(qiáng)化 XXXX 品牌認(rèn)知度的原則，所有案名均采用“XXXX （2）凡沒(méi)有正當(dāng)理由耽誤工作的人員將承擔(dān)公司給予的處罰，有關(guān)招標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)小組重新調(diào)整，確保不影響 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。注：標(biāo)的金額高于 50萬(wàn)的24 / 96以本方法為準(zhǔn)。第十二條 所有招標(biāo)最終結(jié)果，必須將招標(biāo)記錄、合同書(shū)面資料在 2 個(gè)工作日內(nèi)備份上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷管理中心、招標(biāo)委員會(huì)備案。第十條 招標(biāo)小組的職權(quán)包括：（一）招標(biāo)小組根據(jù)公司相關(guān)制度對(duì)擬合作方進(jìn)行資格審查后，擁有批準(zhǔn)其是否具有參加投標(biāo)資格的權(quán)利；（二）招標(biāo)小組可以根據(jù)環(huán)境及條件的變化，及時(shí)修改招標(biāo)文件的權(quán)利；（三）招標(biāo)小組確定招標(biāo)結(jié)果報(bào)公司審批后，擁有宣布中標(biāo)結(jié)22 / 96果的權(quán)利；（四）招標(biāo)小組成員擁有獨(dú)立投票、不受任何單位或個(gè)人干涉的權(quán)利，每位成員有且只有一票投票權(quán)。（三）誠(chéng)實(shí)信用原則：嚴(yán)格按照公司《雙方合作宣言》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，以維護(hù)公司的合法權(quán)益。第九條 招標(biāo)小組組織招標(biāo)工作要嚴(yán)格遵循以下原則：（一）公開(kāi)原則：包括招標(biāo)活動(dòng)的信息公開(kāi)、招標(biāo)條件公開(kāi)、開(kāi)標(biāo)程序公開(kāi)、評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序公開(kāi)、中標(biāo)結(jié)果公開(kāi)，確保招標(biāo)活動(dòng)擁有較高的透明度。各單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)過(guò)程、評(píng)標(biāo)初步結(jié)果，都是公司的重要機(jī)密，招標(biāo)委員會(huì)各成員不得泄露或作不當(dāng)承諾。第六條 招標(biāo)小組必須確保通過(guò)招標(biāo)選擇到適合公司要求的合作方：成本指標(biāo)在合理范圍內(nèi)，質(zhì)量滿足公司產(chǎn)品及客戶的需要，速度能夠符合公司年度經(jīng)營(yíng)任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，合作方的信譽(yù)良好，對(duì) XXXX 的品牌具有支撐作用和積極意義。第四條 與中標(biāo)單位簽定合同前，合同由顧問(wèn)律師對(duì)合同條款內(nèi)容最終審核并簽字確認(rèn)。預(yù)算部經(jīng)理（招標(biāo)小組組員）：負(fù)責(zé)經(jīng)過(guò)各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)審計(jì)后簽字認(rèn)可。 。市場(chǎng)推廣部經(jīng)理（招標(biāo)小組組員）：根據(jù)要求并結(jié)合市場(chǎng)及公司具體情況負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目的廣告推廣計(jì)劃及預(yù)算分析，并將經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析的廣告計(jì)劃與相關(guān)預(yù)算上報(bào)營(yíng)銷副總經(jīng)理審閱，后報(bào)總經(jīng)理審核確認(rèn)；負(fù)責(zé)組織招標(biāo)工作，并完成技術(shù)標(biāo)的分析與合同的起草工作，并分別推薦 3 家以上投標(biāo)商交予營(yíng)銷副總經(jīng)理及總經(jīng)理簽字；對(duì)于技術(shù)標(biāo)進(jìn)行具體分析，同時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)標(biāo)的系統(tǒng)分20 / 96析與合同的初步審閱工作，提出合理化建議交予營(yíng)銷副總經(jīng)理；營(yíng)銷副總經(jīng)理簽署意見(jiàn)后報(bào)財(cái)務(wù)部進(jìn)行相應(yīng)審計(jì)。小組成員由以下 7 名成員組成，招標(biāo)小組成員組成及分工是：分子公司總經(jīng)理（招標(biāo)小組長(zhǎng)）：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)招標(biāo)小組內(nèi)外部各種關(guān)系，組織審查授權(quán)范圍內(nèi)的投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、合理性，負(fù)責(zé)把控整個(gè)招標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)結(jié)果符合公司要求。合同金額在 50 萬(wàn)元以內(nèi)的（含 50 萬(wàn)元）由招標(biāo)小組組織完成，結(jié)果報(bào)集團(tuán)地產(chǎn)中心、招標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行備案。上述營(yíng)銷采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目由各置業(yè)類分子公司成立營(yíng)銷采購(gòu)招標(biāo)小組。第一條 使用范圍：本制度適用于 XXXX（中國(guó)）置業(yè)有限公司所屬置業(yè)類分子公司。第三十一條 本管理制度的解釋權(quán)歸集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心。第二十九條 集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心對(duì)項(xiàng)目各階段性成本目標(biāo)的落實(shí)情況進(jìn)行評(píng)估和對(duì)比分析。第二十七條 項(xiàng)目竣工完成后，各分子公司預(yù)算部必須進(jìn)行項(xiàng)目的成本后評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目成本控制情況進(jìn)行總體評(píng)估，總結(jié)項(xiàng)17 / 96目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并修訂本公司成本數(shù)據(jù)庫(kù)，經(jīng)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心確認(rèn)后，轉(zhuǎn)發(fā)至集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心，作為后續(xù)項(xiàng)目測(cè)算和指標(biāo)下達(dá)的參考。第二十五條 各階段成本目標(biāo)必須包含的表格內(nèi)容：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、成本表（每項(xiàng)成本必須注明責(zé)任部門并要求集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心進(jìn)行考核）、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表?！　　№?xiàng)目招投 標(biāo)結(jié)果由集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心在方案招標(biāo)結(jié)束后 1 日內(nèi)，以集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理簽字確認(rèn)后的書(shū)16 / 96面形式，提供給營(yíng)銷管理中心，集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心收到指標(biāo)后，3 日內(nèi)完成招投標(biāo)階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測(cè)算分析，并通過(guò)審批后，上傳成本目標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，各分子公司執(zhí)行。集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心根據(jù)成本設(shè)計(jì)中心提供的最新招投標(biāo)結(jié)果、最新成本數(shù)據(jù)，在施工圖階段測(cè)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分析測(cè)算更新。集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心收到指標(biāo)后，3 日內(nèi)完成施工圖階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測(cè)算分析，并通過(guò)審批后，上傳成本目標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，各分子公司執(zhí)行。（二）審批流程：集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師→集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理→集團(tuán)公15 / 96司計(jì)劃考核中心總工程師→集團(tuán)公司總會(huì)計(jì)師→CFO→ COO →CEO。第二十二條 施工圖階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)（一）集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目最新方案施工圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。（三）項(xiàng)目規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)由集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心在方案定稿后即日、方案上報(bào)所在地規(guī)劃部門之前，以集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理簽字確認(rèn)后的書(shū)面形式，提供給集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心。集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心根據(jù)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心提供的方案、最新經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、最新成本數(shù)14 / 96據(jù)，在拿地后階段測(cè)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分析測(cè)算更新。（三）拿地后階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測(cè)算分析，由集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心在土地獲取后，3 日內(nèi)完成并通過(guò)審批后，上傳項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)，各分子公司執(zhí)行。第二十條 拿地后階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)（一）集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心根據(jù)土地獲取的總價(jià)、拿地后項(xiàng)目定位、最新成本數(shù)據(jù)，在拿地前投資估算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分析測(cè)算。第十八條 為了真 實(shí)的反應(yīng)成本的實(shí)際變化，必須保證測(cè)算分析基準(zhǔn)的一致性，在進(jìn)行投資利潤(rùn)分析時(shí)，拿地后測(cè)算、方案階段測(cè)算、施工圖階段測(cè)算、招投標(biāo)階段測(cè)算的市場(chǎng)銷售預(yù)計(jì)定價(jià)保持不變。第十七條 需要下達(dá)成本目 標(biāo)的階段有拿地后階段、方案階段、施工圖階段、招投標(biāo)階段。第十五條 對(duì)于準(zhǔn) 備進(jìn)入但尚未進(jìn)入的新城市的成本指標(biāo)，由集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)直接成本的收集整理，以及新項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的指標(biāo)確定，集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)公司新項(xiàng)目管理費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用、資本化利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用的指標(biāo)確定；最12 / 96終由集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心完成新城市成本指標(biāo)體系，作為集團(tuán)拿地前分析測(cè)算和土地獲取后各階段成本控制及測(cè)算的依據(jù)。第十三條 集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在城市的直接成本指標(biāo)的收集、整理和分析；集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目除營(yíng)銷費(fèi)用外的期間費(fèi)用計(jì)算依據(jù)；集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)算依據(jù)。11 / 96第十一條 各細(xì)項(xiàng) 成本科目指標(biāo)的確認(rèn)由集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)組織，集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心、分子公司參與配合。第二章 各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)的確認(rèn)第九條 各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)確認(rèn)制度的制定和實(shí)施，是為項(xiàng)目土地獲取前進(jìn)行投資估算提供準(zhǔn)確的依據(jù)，以及在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中提供合理的目標(biāo)控制值，加強(qiáng)集團(tuán)成本管控能力。第七條 成本管理必 須嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)商業(yè)機(jī)密管理規(guī)定，確保集團(tuán)商業(yè)秘密。10 / 96第五條 集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)建立、維護(hù)集團(tuán)共享項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)，集團(tuán)公司行政人力資源中心科技信息部配合實(shí)施。項(xiàng)目目標(biāo)成本管理包括：各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)確認(rèn)，各階段成本目標(biāo)的設(shè)定。第二條 本制度的制定與實(shí)施是為了提升集團(tuán)各級(jí)部門的成本管理水平，確保項(xiàng)目整體效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，建立項(xiàng)目成本目標(biāo)，強(qiáng)化成本管理的過(guò)程控制，明確各部門成本控制的職責(zé)，對(duì)各部門的成本管理效果進(jìn)行考核。 第七章 附則本制度自正式下發(fā)之日起開(kāi)始實(shí)施，原有相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止，解釋權(quán)歸集團(tuán)營(yíng)銷管理中心。城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，分子公司負(fù)責(zé)所在地項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂，集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)新進(jìn)入城市項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)新進(jìn)入城市的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂?！　　　　? 集團(tuán)總裁辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)策略的執(zhí)行。7 / 96第六章 土地項(xiàng)目競(jìng)買執(zhí)行　　　　　 分子公司工程配套部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備所在地的項(xiàng)目競(jìng)買申請(qǐng)資料，及報(bào)名手續(xù)?！　　　　?如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，總裁辦負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)因素等對(duì)合作或轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行分析決策，并制定最終的方案、策略等。第五章 土地項(xiàng)目決策　　　　　 集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目方案集團(tuán)總裁辦匯報(bào)會(huì)。如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，還需要6 / 96對(duì)項(xiàng)目的合作方案、協(xié)議轉(zhuǎn)讓（或合作）方案進(jìn)行評(píng)審。　　　　 土地項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)審會(huì)參與人員，集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理、集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師、集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心總工程師、集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心副總經(jīng)理（成本）、集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心副總經(jīng)理（設(shè)計(jì)）、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理、集團(tuán)公司投資管理中心部總經(jīng)理、集團(tuán)公司審計(jì)法務(wù)部總經(jīng)理、COO?！　　　?在進(jìn)行項(xiàng)目論證前，集團(tuán)集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心總5 / 96經(jīng)理、副總經(jīng)理（土地、營(yíng)銷）、總經(jīng)濟(jì)師必須對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)地塊進(jìn)行更深入的實(shí)地踏勘，并且召開(kāi)有集團(tuán)公司營(yíng)銷管理中心班子成員參加的