長沙海利商業(yè)綜合體定位補(bǔ)充報告-69doc資料-文庫吧資料
2025-04-20 04:58本頁面
【正文】 44㎡,總層數(shù)13層,其中,裙樓3層(11493㎡),塔樓10層(17251㎡),共有公寓312套,銷售部分有140套?產(chǎn)品特質(zhì):英式管家服務(wù)?準(zhǔn)四星級準(zhǔn)精裝?180176。新天地1000090%4個月湘豪大廈集團(tuán)購買未開盤佳天國際新城2200090%13個月Bobo天下城44000剛開盤恒隆國際大廈31480100%12個月2004年3月開盤2005年3月投入使用第一大道28308100%13個月2003年12月開盤2005年投入使用合計112000分析: 從最近兩年的寫字樓銷售情況和在售樓盤的銷售情況來看,寫字樓的銷售速度已經(jīng)明顯加快?銷售周期也大大縮短,通常不會超過13個月?而且,品質(zhì)越好的寫字樓銷售速度更快?如,恒隆國際大廈開盤比第一大道晚,但同時期的銷售率卻更高?——中天廣場 概況:占地面積15126平方米,總建筑面 積逾17萬平方米,是集甲級寫字樓?酒店式行政公館?國際公寓及精品商業(yè)街?大型地下停車庫于一體的商務(wù)綜合體?其中,項目的甲級寫字樓?酒店式行政公館面臨五一路形成一個“門”字結(jié)構(gòu),建成后將成為長沙的標(biāo)志性建筑之一? 寫字樓部分技術(shù)指標(biāo):中天廣場甲級寫字樓技術(shù)指標(biāo)建筑高度層數(shù)5—26層總建筑面積約45000m2標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000m2大堂挑高近15m層高電梯廳凈寬近4m公共走道分析:項目的大堂挑高近15米,使得該項目的硬性指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),處于市場的領(lǐng)先地位?8臺客梯和1臺貨梯的配置亦可以保證立體交通的高效暢達(dá)? 寫字樓部分平面布置:分析:中天廣場甲級寫字樓提供整層約2000平方米的大開間結(jié)構(gòu),可任意組合,自由分隔,全落地玻璃保證充足的采光和通透的視野,為業(yè)主提供全景辦公環(huán)境?另外,中央空調(diào)?新風(fēng)系統(tǒng)保證舒適的溫度和通風(fēng)效果,中央空調(diào)系統(tǒng)采用單戶控制和計費(fèi),業(yè)主可自由選擇制冷或供熱,為室內(nèi)提供充足的新鮮空氣,為業(yè)主提供舒適?實(shí)用的辦公條件? 寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn):大堂?電梯廳 墻面:石材?玻璃等天棚:吊頂 地面:高檔石材等走廊 墻面:玻璃?乳膠漆等天棚:吊頂?shù)孛?高檔石材或優(yōu)質(zhì)地磚等公共衛(wèi)生間 墻面:墻面磚等 天棚:吊頂 地面:高檔石材或防滑地磚等潔具:知名品牌單元內(nèi)部 墻面:乳膠漆地面:網(wǎng)絡(luò)地板分析:從裝修的標(biāo)準(zhǔn)來看,項目的品質(zhì)感能夠體現(xiàn)出來?其公共衛(wèi)生間的設(shè)置不僅處于項目核心筒的中心位置,且蹲位充足,使用非常方便? 營銷分析:（1） 目前,該項目在售的物業(yè)主要是酒店式行政公寓,銷售均價已經(jīng)達(dá)到6600元/㎡?（2） 在實(shí)際的銷售中,并沒有按照基本單元出售,而是幾個單元合并出售,合并單元后面積多在300㎡以上,預(yù)計購買者多將其作為辦公物業(yè)使用?（3） 酒店式行政公寓從2006年7月份開盤,到目前為止,5個月時間達(dá)到了50%的銷售率?預(yù)計一年時間可以銷售完畢?（4） 根據(jù)目前酒店行政公寓的銷售的價格和銷售的速度,預(yù)計寫字樓部分將于2007年下半年入市,入市均價將在7000—7500元/㎡? :結(jié)論1:寫字樓推出量在逐年增加,而且增長迅速,市場競爭逐漸激烈?結(jié)論2:市中心是寫字樓開發(fā)競爭的主戰(zhàn)場,新區(qū)的寫字樓還無法與市中心直接抗衡?結(jié)論3:寫字樓的檔次逐漸拉開,競爭層面正在由以前的價格競爭向品質(zhì)競爭過渡? 結(jié)論4:寫字樓的銷售情況向好,由以前的好租不好售轉(zhuǎn)變?yōu)樽馐蹆赏?結(jié)論5:寫字樓的銷售周期在縮短,通常的平均銷售周期已經(jīng)縮短到一年左右?3. 公寓市場分析: 個案1:運(yùn)達(dá)國際廣場運(yùn)達(dá)國際廣場位于芙蓉路與營盤路交匯處西南,總建筑面積約84592㎡,總層數(shù)30層?運(yùn)達(dá)國際公寓處在雙子星座主塔樓的812層,其上為世界頂級品牌酒店喜來登?國際公寓共有65套,每層13套,面積從50平方米至260平方米不等?產(chǎn)品特質(zhì):與喜來登酒店配套?上海埔發(fā)高調(diào)進(jìn)駐?五星級精裝修公寓?周邊設(shè)施:芙蓉廣場,烈士公園?交通便利等?價格:精裝修均價7200元/ M2?銷售情況:運(yùn)達(dá)國際公寓于2004年12月27日開盤,開盤初期市場反應(yīng)熱烈,目前已經(jīng)銷售完畢?項目首創(chuàng)“體驗式”營銷,邀請30多位準(zhǔn)業(yè)主代表共赴上海,參加“運(yùn)達(dá)喜來登之旅”活動,親身體驗喜達(dá)屋集團(tuán)的獨(dú)特品牌魅力? 個案2:美林新天地五一路與黃興路交匯處4800湘豪大廈芙蓉路與人民路交匯處頤美會現(xiàn)代城芙蓉路與解放路交匯處佳天國際新城芙蓉路與勞動路交匯處5700匯富中心韶山路與人民路交匯處Bobo天下城芙蓉南路4200長沙商務(wù)中心湘府中路分析:目前長沙市中心的在售寫字樓價格在5000—7000元/㎡之間,部分寫字樓尾盤價格在7500元/㎡左右(如:運(yùn)達(dá)國際廣場,順天財富中心),項目的區(qū)位?形象?品質(zhì)對價格的影響很大。從銷售率來看,專業(yè)寫字樓銷售的情況向好?樓盤名稱位置新推出量總供應(yīng)量預(yù)計推出時機(jī)中天廣場五一大道芙蓉廣場西面64000856002007年下半年嘉頓月結(jié)論3:專業(yè)寫字樓的裙樓的經(jīng)營定位不清晰,缺乏與寫字樓的商務(wù)功能的結(jié)合,造成一定程度的空置或形象混亂,影響寫字樓的經(jīng)營? 結(jié)論4:從在使用情況看,目前的專業(yè)寫字樓物業(yè)的內(nèi)部某些功能設(shè)施專業(yè)化程度不高,商務(wù)辦公的效率較低,有很大的提升空間?2. 在售寫字樓市場競爭狀況分析樓盤名稱位置面積銷售率開盤日期中天廣場五一大道芙蓉廣場西面3600050%2006年7月嘉頓月~ 不足之處? 管理要求高,資金回籠速度較慢? 電梯管理不科學(xué),使用效率不高1?概況? 甲級智能化寫字樓? 先售后租n 空調(diào)設(shè)施 立式入戶空調(diào)n 智能設(shè)施 保安監(jiān)控、電子門禁、寬頻網(wǎng)絡(luò)、IDD電話、智能化布線n 電梯設(shè)施 8部高速電梯，裙樓2部觀光電梯n 管理服務(wù) 24小時保安，清潔服務(wù)，秘書服務(wù)n 經(jīng)營情況 基本售完，2005年3月招租至今，出租率在50％左右n 客戶組合 （買）公司購買辦公，浙江、上海的投資客投資；（租)幾家上市公司、房地產(chǎn)、通訊公司等 垂直布局2?空間及平面布置1～3F25F728F1F設(shè)備層6F寫字樓戶型面積區(qū)間：～㎡，可打通每三層設(shè)一個空中花園發(fā)展用房銀行、移動地下車庫3?優(yōu)點(diǎn)與不足優(yōu)點(diǎn)? 地理位置優(yōu)越: 地處五一大道與芙蓉路的交界處,是長沙的金融商貿(mào)核心? 全部對外銷售,但售后由專業(yè)物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租,統(tǒng)一管理,專業(yè)物管公司為項目保值,并且使資金能得到快速回籠? 硬件打造水準(zhǔn)較高:黑色的外立面彰顯現(xiàn)代化氣息,6~10米的觀
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