【正文】 街生活、休閑商業(yè)二層，成院落式布局，注重營造商業(yè)氛圍和經(jīng)營空間。（車行出入口）、書林街和鐵皮巷交接處規(guī)劃布置為大型餐飲。（院落式）建筑沿紅線規(guī)劃，中間為公共休閑區(qū)。為未來商業(yè)的經(jīng)營營造良好的商業(yè)環(huán)境。、充分考慮高品質(zhì)、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實(shí)到平面和空間布局之中。13 / 31規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議聘請熟悉法國的建筑擔(dān)綱設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)昆明市市區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目和標(biāo)志性建筑。、以科技為先導(dǎo)，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的新技術(shù)含量，建設(shè)智能化人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與人文的互融共生，引導(dǎo)入住者生活方式的改變和生活品質(zhì)的提高。其他規(guī)劃要求:參考昆明市城市規(guī)劃條件2022(0165號)第二節(jié)、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的地形條件和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積 　 　 　代征地面積 　 　 　凈用地面積 　 　 　容積率 　 　 　容積率建筑面積 　 　 　總建筑面積 41320 　 　 　商業(yè)建筑面積 　 　 2 層　住宅建筑面積 　 　 　地下建筑面積 　 　 　2 層住宅戶數(shù) 339 60㎡/戶 　 　住宅車位 237 　 　 按 比例商業(yè)車位 90 　 　 每 100㎡ 車位合計(jì)車位 327 　 　 　車位需要面積 5886 　 　 每車位 18㎡地下設(shè)備用房 　 　 　綠化率 25% 　 　 　綠化面積 　 　 　12 / 31總用電負(fù)荷 　 　 　住宅用電負(fù)荷(KW0 1422 8 　 按 6KW/戶計(jì)算商業(yè)用電負(fù)荷 90 100 　 按 100W/㎡計(jì)算配套用房及設(shè)備用電 100 　 　 　供電設(shè)備負(fù)荷 　 按 的同時(shí)系數(shù)計(jì)算樣板房裝修面積 120 　 裝修 2 套銷售中心 800 　 　 　住宅每層面積 360 　 　 一梯 6 戶計(jì)算每棟 8 層計(jì)算的面積 2880 　 　 　住宅棟數(shù) 4 　 　 　住宅公共面積 8800 　 　住宅電梯 2 　 　 每棟 2 臺(tái)商業(yè)電梯 　 　 　覆蓋率 46% 　配套公廁 5000 　 　 　配套社區(qū)用房 　 　 　第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和形象等定位，提出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念為：、尊重地域文脈，濃郁的人文環(huán)境和自然環(huán)境結(jié)合；將人居理念、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)理念與地域文脈結(jié)合，環(huán)保與科技概念結(jié)合。建筑限高:小于30米建筑高度和樓間距：按昆明市規(guī)劃局對該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合國家和昆明市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。建筑密度：建筑密度不大于60%。物業(yè)管理定位根據(jù)項(xiàng)目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理。、大型餐飲客戶定位知名品牌的大型餐飲企業(yè)。目標(biāo)客戶定位 、住宅客戶定位都市精英、城市新貴住宅客戶來源：以喜歡城市生活、在城市中心工作、生活的私營業(yè)主、自由職業(yè)者、企業(yè)中高層及外資單位的高級員工、企事業(yè)單位的中高層管理人員等高收入人群；住宅客戶背景特征：以 28 歲以上的高收入人員為主要客戶，家庭月收入在 7000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來體現(xiàn)其自我價(jià)值與身份的人群。其建筑風(fēng)格吸收和傳承了豐富的人文底蘊(yùn)文，其建筑風(fēng)格與本項(xiàng)目所在的區(qū)域——昆明書林街相吻合，同時(shí)，昆明現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，缺乏具有純9 / 31法國建筑風(fēng)格的項(xiàng)目，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位具有市場空白性機(jī)會(huì)。 （科比西埃代建筑學(xué)派的創(chuàng)始人物之一非常捍衛(wèi)以功用為主的理性都市計(jì)劃。無論是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有著高聳的尖塔和飛拱柱、鑲著彩色玻璃的大型花飾窗格。建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位說明法國人以豐富的文化遺產(chǎn)而自豪，這是毋庸置疑的。消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)理念已經(jīng)成熟，對有品牌和高品質(zhì)的樓盤認(rèn)同度高。結(jié)合，項(xiàng)目地塊的歷史屬性，項(xiàng)目商業(yè)定位為 24 小時(shí)高品質(zhì)法式風(fēng)情街。項(xiàng)目無法與三個(gè)商圈相比，可考慮商業(yè)的互補(bǔ)。而書林街的文化特性，已經(jīng)深深印入昆明人的心里。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué)校、出版機(jī)構(gòu)、工廠、居民區(qū)。項(xiàng)目總體定位標(biāo)志性的高品質(zhì)人文樓盤住宅 “大人物，小公館” “教育改變未來”商業(yè)7 / 3124 小時(shí)高品質(zhì)法式風(fēng)情街總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心。如果，明年供應(yīng)量集中釋放，市場競爭的壓力將進(jìn)一步升級。項(xiàng)目有一定的市場競爭壓力、CPI 連續(xù)創(chuàng)新高,銀行可能連續(xù)加息.、由于，某些特殊原因。機(jī)會(huì)、城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項(xiàng)目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地” ；、螺螄灣商圈為項(xiàng)目提供了，龐大的目標(biāo)客戶群體。不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。劣勢、項(xiàng)目位于昆明老城區(qū)，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項(xiàng)目周6 / 31圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。第二節(jié)、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析優(yōu)勢、地段優(yōu)勢：地塊位于一環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢地位口岸。同時(shí)，步行程20分鐘，分別可到三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)。B、書林街是是項(xiàng)目通往三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)的主要交通要道， 建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目的主入口應(yīng)選擇在書林街上，同時(shí)，在巡津街一側(cè)設(shè)次入口。項(xiàng)目東面臨巡津街，有961050、51等十多路公交車，交通十分便捷。 項(xiàng)目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。項(xiàng)目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場地平整量較大。項(xiàng)目內(nèi)原有建筑的基礎(chǔ)、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對項(xiàng)目開發(fā)中的地質(zhì)勘探和基礎(chǔ)施工，都有不利影響。分析：項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況總體比較良好，沒有潛在的嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，適合修建房屋，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況對基礎(chǔ)的形式進(jìn)行專題研究和經(jīng)濟(jì)性分析，選用即滿足安全要求又造價(jià)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)形式。原有建筑的基礎(chǔ)大部分還沒有拆除。所以，書林街是昆明人文環(huán)境的典型代表；C、 項(xiàng)目所在的盤龍江，是最早進(jìn)行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經(jīng)行成了良好的自然環(huán)境。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué)校及出版機(jī)構(gòu)。舉步可抵達(dá)家樂福、百盛、百佳、國美、昆百大等大型購物商場B、 歷史上的書林街，設(shè)立了大量的外國駐昆機(jī)構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。這一帶歷來是昆明城市文脈所在，金馬坊、碧雞場、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西寺塔等體現(xiàn)昆明文化名城風(fēng)貌的仿古建筑，昭示這里一直延續(xù)著的歷史文明。1 / 31目 錄第一章 項(xiàng)目定位分析 .....................................................4第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析 ...............................................4項(xiàng)目地理位置 ................................................................5項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況 ....................................................5項(xiàng)目地形、地貌 ..............................................................5項(xiàng)目的市政配套情況 ..........................................................5項(xiàng)目周邊城市配套情況 ........................................................5第二節(jié)、項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 ..............................................6優(yōu)勢 ........................................................................6劣勢 ........................................................................6機(jī)會(huì) ........................................................................6威脅 ........................................................................6第三節(jié)、項(xiàng)目定位 .......................................................7總體定位 ....................................................................7項(xiàng)目的形象定位 ..............................................................8產(chǎn)品定位 ....................................................................8建筑風(fēng)格定位 ................................................................9目標(biāo)客戶定位 ............................