【正文】 融合、互為補充的多重景觀效果，使從而凸現(xiàn)健康、休閑、度假的主題，體現(xiàn)人與自然、人與建筑的和諧。雅致、精致、品質。，此區(qū)域內的別墅產(chǎn)品只出售使用權。針對這一政策，我司建議從以下三個方面規(guī)避政策對本項目帶來的開發(fā)風險：。 仿生色設計外立面一律采用“仿生色彩”，與周圍自然環(huán)境融為一體。樓與樓之間的相對位置、間距、朝向以及層數(shù)都有專門安排，家家可以享受最自然的陽光、 清風、空氣。而且，小區(qū)引入人車分流規(guī)劃，漫步小徑，清風拂面。 健康空氣原則依傍“綠肺”府君山，山風每天送來氧氣，宛然“天然氧吧”。 l 用主題公園標榜身份——專門為業(yè)主打造的大型主題公園是我們的又一排他性賣點，另外，多功能業(yè)主會所體現(xiàn)了本社區(qū)生活的豐富多彩。（2）規(guī)劃特點l 用山水標識特色——充分利用地塊的自然環(huán)境和地理環(huán)境，依山就勢布局建筑群，打造純正山麓大盤。l 鏟平東南側的低矮丘陵，使東南向腹地豁開，整個社區(qū)處于夏季的上風口和冬季的下風口。（1）規(guī)劃總原則l 建筑順山勢逐次跌落，由各個組團構成了整體布局。第三重 娛樂身心，在獨有的主題樂園和特色的體驗式商街中體驗城市中無法滿足的快意。l 度假——多樣化的休閑娛樂營地，三重度假空間第一重 遠離城市紛擾，感受古漁陽積淀深厚的歷史、文化底蘊，體驗淳樸歸真的民風民俗，陶冶忙碌的性靈。 項目主題H階層的HASA空間——H階層：l HAPPY：自由快樂是他們的特點l HIGHT EDUCATION：知識涵養(yǎng)是他們的財富l HIGHT POSITION: 良好的社會地位是他們的拼搏所得l HUMOR：幽默風趣是他們的口味l HARD：為成功打拼是他們的本色l HOLIDAY：度假是他們犒勞自己，享受生活的最佳方式——HASA空間“HASA”即英文“ Holiday apartment in scenic area”的縮寫，中文譯為“風景區(qū)里的度假公寓”，HaSa位于專業(yè)型中產(chǎn)階層，以“大景區(qū)、優(yōu)配套、低密度、小建筑、精裝修”為核心理念，使中產(chǎn)階層能享受高品質、精致的風景區(qū)假日生活，同時保持相對較低的成本。綜上所述，本項目客戶應定位在*縣、市內以及外埠地區(qū)的中高端人群。l 市內客戶群主要以短期居住為主，用于度假、養(yǎng)老和投資，此類人群多為中等實力的消費者，因小戶型相對經(jīng)濟一些，不會占用過多資金，所以，對小戶型需求較多。*縣客戶要求普通服務即可，但注重服務的質量）小結：l *縣客戶的需求比較集中，他們購房主要以居住為主要目的，大多數(shù)客戶需求90平米左右的兩室和110平米左右的三室多層戶型，部分客戶對聯(lián)排及獨體等高端產(chǎn)品有需求，在建的項目中，洋房屬于稀缺產(chǎn)品，所以，*縣客戶對洋房的認知較少。*縣客戶的需求則以小三室較多，一室較少。 綜上所述，建議在北京通往*縣的高速公路通車后，再啟動北京市場A、共性描述l 客戶的平均經(jīng)濟實力屬于中等偏上水平；l 對景觀、配套和環(huán)境的要求普遍較高；l 追求高舒適度、低總房款的最佳平衡點。l 北京人對*縣的認同感比較弱 。l 既注重外界自然休閑環(huán)境，又關注社區(qū)內的休閑配套設施。l 習慣信貸消費，對貸款買房的接受度較*縣高出很多。l 喜歡度假，追求親近自然的生活，向往遠離鬧市的田園生活。天津客戶特征l 有較強經(jīng)濟實力,購買力強，并且具有較多的閑暇時間。l 自我保護意識強，對新事物的接受謹慎，不習慣信貸消費，需循序漸進的引導。 （一）根據(jù)地緣關系，我們將潛在客戶細分為以下三類（*縣及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)）（市內六區(qū)及四郊五縣）（北京市及其郊縣）（二）根據(jù)項目特點，將客戶分為 根據(jù)調研我們得出，*縣當?shù)乜蛻艉褪袃瓤蛻粼谛枨蠓矫?，既存在各自特性，又存在很多共性，綜合總結如下：本地客戶特征分析l 投資意識比較薄弱，不動產(chǎn)投資尚未進入他們的理財視野。集資建房對于項目影響； *縣在2003年有15—20萬平米的集資建房，在2004年沒有明確說明沒有集資建房，但由于地方政策性影響，集資房可能還會在一定時間以一定形式出現(xiàn)，仍會對商品房市場產(chǎn)生沖擊。*縣市場缺乏高端項目的成功先例，市場有待進一步培育。（T）新一輪宏觀調控政策加劇了本項目的開發(fā)風險。中心城市對遠郊旅游休閑類物業(yè)的需求日益看漲 從山傾城和京津新城的客戶結構來看，客戶來源主體為天津市區(qū)，北京及其它外埠客戶需求穩(wěn)步提高。房地產(chǎn)結構良好，市場日趨規(guī)范，商品房市場處于快速起飛階段，市場前景光明未來幾年集資建房會有較大幅度的降低，*縣的房地產(chǎn)市場商品房需求量將有所提高。宗地所在區(qū)域將成為高檔住宅居住區(qū)及旅游度假區(qū)，同時也是未來幾年*縣唯一的大規(guī)模住宅區(qū)。城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展前景良好 作為市級歷史文化名城和溝通京津冀地區(qū)風景旅游區(qū)的重要節(jié)點，政府未來對*縣旅游業(yè)的投入十分巨大，使*縣成為能夠輻射“大北京圈”的國家級中等旅游城市。同時擴大我們的客戶渠道，吸引*縣、天津、北京甚至其它區(qū)域的中高端各種需求的客群的購買。區(qū)域市場十分有限，外埠推廣加劇成本 本項目體量巨大，由于*縣的區(qū)域市場十分有限（年成交總量僅20萬平米），所以，單靠當?shù)乜蛻魺o法支撐起本項目的銷售，銷售難度很大，因此，必須在深挖當?shù)厥袌龅耐瑫r，啟動天津及周邊市場，才有可能完全消化本項目。地處偏僻，生活、娛樂配套欠缺該地塊處于*縣城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，由于此處未開發(fā)前地塊處荒蕪狀態(tài)，水、氣等生活必須配套比較欠缺；周邊沒有任何運營中的大型商業(yè)及生活配套。(W)山地結構，增加了規(guī)劃施工難度該地塊雖然規(guī)模較大，但是其地塊不規(guī)則，內部地勢起伏較大，給規(guī)劃建造造成不便。l 規(guī)模大：近80萬平米的規(guī)劃面積，是*縣目前也是未來幾年唯一的超大級樓盤。從天津整個區(qū)域來看，*縣是天津為數(shù)不多的絕好旅游勝地之一，被譽為天津的后花園。優(yōu)越的位置使該地塊有機會成為*縣未來東北部中高檔居住區(qū)的“頭羊區(qū)域”。津薊高速、京平高速（07年通車）均途經(jīng)本項目周邊。通達的交通配套 宗地周邊交通狀況便捷，交通可達性優(yōu)秀。同時本案具有部分山地氣候特色，空氣濕潤，晝夜溫差大，能給人以自然和回歸的感受，能很好的體現(xiàn)居住的健康觀、生態(tài)觀和自然觀，符合現(xiàn)代居住潮流。策劃篇 SWOT分析（S）優(yōu)越的地理位置該宗地位于*縣政府大力發(fā)展的“休閑度假板塊”，傍依國家級地質公園府君山，山色青翠；面朝翠屏湖，湖光洌滟；東臨千畝苗圃，景色旖旎；整個地塊是府君山麓風景條件較好的地塊之一。*縣房地產(chǎn)市場還處于初步發(fā)展階段，在當?shù)剡€沒有能夠占到主導地位，人們目前的情況是僅僅基本滿足居住的需求，還不能夠滿足于人們對生活質量的高要求，這樣*縣的住宅品質還有待于進一步的提高。2003開始出現(xiàn)大規(guī)模的商品房開發(fā)項目，從年初的13萬平猛增到年底的30萬平，2004年到2005年隨著青山溪雨、山傾城、山瀾鄉(xiāng)韻等項目的面市，商品房的開發(fā)面積達到了75萬平方米，預計近幾年內*縣將會約有130萬平方米商品房開發(fā)量，其中落到實處開發(fā)量將會達到85萬平方米，未來市場供應潛力巨大。*縣于2001年開始陸續(xù)出現(xiàn)商品房——府君花園，建筑規(guī)模在5萬平方米左右，是由一民營開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目。在2001年后開始出現(xiàn)商品房與集資建房并存的情況，其中集資建房在20萬平方米左右，而商品房僅占到8—9萬平方米，這時集資建房還是主導時期，但是商品房已開始真正的進入*縣的市場。3．總結*縣早期房地產(chǎn)開發(fā)于90年初，那時幾乎無樓房可言，從90年代初大多數(shù)*縣城區(qū)的人都住的是平房，在這期間多層住宅一直較少。：體現(xiàn)身份型家庭月收入：高收入階層，月收入20000元以上年齡：3050歲 家庭人口：34人購買目的：主要是以彰顯身份尊貴，注重生活品質特征：當?shù)馗蝗?，三次以上置業(yè)，渴望高檔住宅，不愿搬遷到其他城市產(chǎn)品需求：別墅（雙拼、獨棟）購買原因：不愿搬遷到其他城市，隨著*縣房地產(chǎn)市場的日漸火熱，其房地產(chǎn)住宅的產(chǎn)品多元化逐漸形成，需求高品質生活的意愿越來越強烈，但是現(xiàn)在*縣的產(chǎn)品還不能夠滿足此類客戶的購房需求。項目前期的大力宣傳和火爆認購，增強了這部分客戶的轉化。：投資型家庭月收入：中高收入階層，月收入10000元以上年齡：3050歲 家庭人口：34人購買目的：投資為主，同時具有度假的需求特征：二次以上置業(yè)，認可旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景，看好*縣區(qū)域發(fā)展，在投資的同時也能滿足自身休閑度假的需求。隨著自然資源的開發(fā)，社區(qū)環(huán)境和文化品味的打造，特色商業(yè)的經(jīng)營，使本項目產(chǎn)品優(yōu)勢和高附加值生活得到體現(xiàn)。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，精裝小戶型，部分別墅。同時需求都市生活品質。客戶來源：這部分客戶主要以*縣本地人居多，也有少量市內人群。產(chǎn)品需求：一至二層多層，兩室，80110平方米購買原因：城市生活的日益繁雜，客戶健康意識不斷加強。需要便利的醫(yī)療保健條件和生活配套。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，我們大致把*縣的購房客戶分為以下四大類。項目基本無宣傳廣告*縣的現(xiàn)有項目（除順馳項目外）基本沒有廣告宣傳，主要原因可能是*縣地域狹小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時與開發(fā)商的操作水平有很大的關系。產(chǎn)品形式上，除了六層多層之外，五層和四層的洋房也已經(jīng)出現(xiàn)。他們與*縣本地開發(fā)商相比，水平要高，尤其是順馳開發(fā)的項目。外地開發(fā)商進入市場市內現(xiàn)有三家開發(fā)商已經(jīng)在*縣推出了產(chǎn)品。產(chǎn)品品質整體相對較低縱觀*縣的商品房產(chǎn)品（除順馳項目外），有些仍處于集資建房的初始階段，產(chǎn)品相應水平比較低。*縣房地產(chǎn)市場的主要特點受到集資建房的威脅由于集資建房的存在，大量低價位、低品質的產(chǎn)品占據(jù)了相當一部分市場，許多企業(yè)選擇該方式為職工集體購房，許多個人也通過各種途徑參加集資建房。3室2廳2衛(wèi)137平方米銷售分析青山溪語在前期推廣上主要以當?shù)厝藶橹?，針對了一些希望改善生活條件的客戶，戶型相對較大，到了后期推貨漸漸推出小戶型，市內客戶有所增長。產(chǎn)品分析產(chǎn)品配比住宅1025套，商業(yè)15個商鋪頂層一室 60～70平米 10％兩室 90～100 50％三室 120～150 30％三室、四室 150～180 10％戶型點評1室1廳1衛(wèi)6070平方米（頂）2室2廳1衛(wèi)90100平方米戶型點評：90100平方米的2室戶型是青山溪語項目的主力戶型，此種戶型也最為熱銷。銷售分析從山傾城客戶成交來看市內和鎮(zhèn)內的客戶占到了絕對的比例75%；而鎮(zhèn)外，塘沽，北京分別只占到了11%，5%，3%；現(xiàn)在順馳山傾城項目一期銷售率達到了90%以上，余房大約還剩40余套，后期產(chǎn)品何時開放還不得而之。順馳山傾城項目位置山傾城項目位于*縣城關鎮(zhèn)北環(huán)路以北。*縣房地產(chǎn)市場產(chǎn)品形式多以多層產(chǎn)品為主占到了總開發(fā)面積的的80%以上，產(chǎn)品比較單一，隨著未來凱羅庸景城、山水云天這兩個項目高層、小高層的產(chǎn)品面市，并且未來山傾城的別墅項目也將開放，預測*縣商品房市場將向多元化發(fā)展。2006年至今*縣土地僅成交1塊，*縣2006004號（本案）宗地，本案位于縣城寶塔路東側、迎賓路北側，此宗地塊創(chuàng)下了*縣土地單筆成交面積和金額的雙料記錄。二手房成交情況分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項目前期研究部*（906套）二手市場可謂相當?shù)幕鸨?，成交價格也由1649元/，%。商品房成交面積分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項目前期研究部成交面積與成交套數(shù)呈正比關系，2005年7月和2005年12月其成交面積均接近了20000平方米關卡，2006年1月隨著年關的到來其成交面積達到了近幾個月的最低點只有6226平方米。第14頁 共105頁合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號：733）成員 專業(yè)研究 版權所有2．*縣房地產(chǎn)市場整體發(fā)展*縣房地產(chǎn)市場成交情況*縣房地產(chǎn)近兩年成交情況數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理部05年*%，主要原因是因為受到了國家宏觀調空，以及房價增速過快；截至05年底*縣商品房均價比04年初上漲了54%。 通過分析，依托*縣豐富的資源，*縣涌現(xiàn)出一大批民營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這批企業(yè)在*縣的經(jīng)濟中擁有著不可忽視的作用，是*縣的經(jīng)濟支柱之一，在經(jīng)濟大勢較好的情況下，*縣的民營企業(yè)也發(fā)展較快。*縣旅游資源較為豐富，奠定了*縣的經(jīng)濟發(fā)展與其他郊縣不同之處，雖然*縣的經(jīng)濟排行在武清之后，但是*縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對較高，::41 ，在這樣一個農業(yè)人口較大縣城，達到此種水平，說明*縣的三產(chǎn)經(jīng)濟水平非常之高。目前南側的動遷明顯多于北側，預計未來幾年內，*縣城區(qū)建設將不斷向南延伸，商住中心也將不斷南移。南側基本為平原，現(xiàn)狀為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)。*縣西北山區(qū)基本靠旅游業(yè)和農業(yè)發(fā)展來帶動經(jīng)濟增長，因此西北部分布了較多的旅游景區(qū)和農業(yè)、林業(yè)種植區(qū)。數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局從上表可以看出自2000年到2005年天津市各區(qū)縣人口增長情況，除和平區(qū)與河西區(qū)人口呈負增長態(tài)勢外，其他區(qū)域全部為正增長態(tài)勢，其中塘沽人口增長區(qū)在各區(qū)縣中獨占鰲頭，*縣在這18個區(qū)縣中人口增長排在第12位。為*縣正在重點打造的府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)帶來生機與人氣，也肯定會帶動府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)，讓這一地區(qū)經(jīng)濟大幅度增長，形成巨大的升值潛力。截至目前為止*縣現(xiàn)擁有大型景點12處，年接待游客超過200萬人次，年旅游經(jīng)濟收入達14億元。這些為工業(yè)和果品加工業(yè)的發(fā)展提供了極為有利的條件。各種