【正文】 目錄市場篇1．宏觀市場態(tài)勢分析 4 4 6 6 7 7 7 9 14 162．*縣房地產(chǎn)市場整體發(fā)展 18*縣房地產(chǎn)市場成交情況 18*縣房地產(chǎn)近兩年成交情況 18*縣商品房及二手房成交情況分析 18*縣近期土地成交情況 21*縣現(xiàn)有房地產(chǎn)項目分析 22 22 24*縣房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn) 29 30：養(yǎng)老型 30：休閑度假型 31：投資型 31：體現(xiàn)身份型 323．總結(jié) 33策劃篇 34 SWOT分析 34（S） 34(W) 35(O) 37（T） 39 39 39 40 42 42 項目主題 42 項目形象 43 43 43 44 44 44 46 48 48 49 54 55 58 62 63 64 65 66 66 67 67 68 70 70 71 71 71 7走出去 72 72 72 72 72 73 體驗式營銷 73 73 73 73 74 77 77 77 78 79 80（06年8月06年12月） 80（07年1月07年5月） 83（07年6月07年12月） 89 形象提升期（08年1月08年9月） 91（2008年10月2009年12月） 94（2010年1月2011年1月） 96（2011年2月2011年9月） 99 10鳳凰城（別墅城市） 10萬科四季花城（有一個美麗的地方） 10京津新城（100萬別墅 65億配套） 111市場篇1．宏觀市場態(tài)勢分析環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈定義中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展始于20世紀(jì)70年代的改革開放，珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展拉開了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大幕。90年代以后，以上海為龍頭的長江經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，帶動了90年代到21世紀(jì)這一階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。兩個經(jīng)濟(jì)圈在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個經(jīng)濟(jì)圈都有一個共同的特點(diǎn)就是國家政策對區(qū)域的傾斜和扶持作用。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來將成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三引擎。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上是指遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時延伸輻射到遼寧、山東、山西以及內(nèi)蒙古中東部，其范圍占我國國土面積的１２％和人口的２０％。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟(jì)總量約占全國的1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問題，更是關(guān)聯(lián)全國的戰(zhàn)略問題?！按蟊本倍x所謂“大北京”，是指京津冀地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶中重要的一環(huán)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地區(qū)形成的城市群發(fā)展空間，中心區(qū)面積近7萬平方公里，人口約4000萬。天津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置其中天津是中國的四大直轄市之一，2006年5月份又被國家定位為中國“北方經(jīng)濟(jì)中心”，其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。天津已漸漸成為拉動全國第三個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭型城市，這其中*縣在天津的整體發(fā)展規(guī)劃中將成為天津市的北部生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。對*縣發(fā)展的影響如圖所示“大北京”在其環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中在其中心位置，而*縣又做為第三經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市天津的后花園，地處在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇島等大中型城市的中心位置，可謂地理位置優(yōu)越。環(huán)渤海、“大北京”概念早在80年代中期就已提出但是一晃二十年過去了，這個概念看起來只是一句空口號，而在這期間珠三角、長三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋在了后面。而這次這個宏觀規(guī)劃又被國家再一次擺到了臺前，并且出臺了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強(qiáng)可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn)。*縣以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的自身資源，致力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競爭力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新的快速路。*縣,古稱漁陽,春秋時期稱為無終子國,戰(zhàn)國時稱無終邑,秦代屬右北平郡,唐朝設(shè)薊州 。新中國成立后,屬河北省轄縣，1973年9月劃歸天津市，相沿至今。*縣全區(qū)現(xiàn)有26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，949個村、 20個居委會、一個城區(qū)街道辦事處?？?cè)丝诩s82萬人，其中縣城居民25萬人，城區(qū)戶籍人口16萬。全境面積1590平方公里，其中北部山區(qū)面積775平方公里，南部平原面積315平方公里，洼地面積500平方公里。*縣政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個區(qū)域。西北區(qū)域為政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)用地；東部區(qū)域目前以集資建房的住區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。*縣位于天津市最北部，地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇島236公里。津薊高速公路，京哈、津圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達(dá)。京秦、大秦鐵路橫貫境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。未來津薊高速延長線（京平高速公路）將在07年建成開通，介時北京到*縣只需用40分即可到達(dá)。各區(qū)域到達(dá)*縣交通情況北京A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、*縣。北線：從北京東三環(huán)出發(fā)，走京順線，過順義，走平順線，過金海湖，前行到*縣羅莊子鄉(xiāng)王莊橋往右行沿津圍公路直達(dá)*縣。B、長途汽車：從北京四惠長途客運(yùn)站乘中巴車，走102國道到*縣邦均，走邦喜公路直達(dá)*縣城?！?北京到*縣從早6：00至晚19：30，每15分鐘發(fā)一次車；*縣到北京從早3：30至晚16：30，每15分鐘發(fā)一次車。C、北京旅游專線：東直門 918旅游專線可直達(dá)黃崖關(guān)長城風(fēng)景區(qū)。玄武門教堂前游18路，每周六、日在宣武門發(fā)車直達(dá)盤山。旅游18支路，每周六、日，動物園、東大橋、前門發(fā)車到達(dá)盤山。津薊高速延長線（京平高速）現(xiàn)正在緊鑼密鼓的施工中，建成后直通到北京通縣。天津A、沿津薊高速公路行駛1小時，或沿津圍公路行駛2個小時直達(dá)*縣縣城。B、火車：天津到*縣：7142次 上午 7：39—10：39*縣到天津：7141次 下午14：54—17：34C、汽車：在天津河北客運(yùn)站乘車（早6點(diǎn)起，每10分鐘一次）直達(dá)*縣縣城。唐山走京哈公路到*縣洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達(dá)*縣縣城。*縣自然風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤山、黃崖關(guān)長城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界、八仙山和九龍山等一批重點(diǎn)旅游景區(qū)和度假區(qū)。其中黃崖關(guān)長城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國家級地質(zhì)公園,八仙山列為國家級原始次生林自然保護(hù)區(qū)，九龍山列為國家森林公園。縣城內(nèi)還有國家重點(diǎn)保護(hù)的千年古剎——獨(dú)樂寺和白塔寺等文物古跡。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。府君山 府君山又名崆峒山，座落于*，總面積3035畝。近幾年來，縣委、縣政府本著“改善城市綠化、美化環(huán)境，增強(qiáng)城市載體功能，加快城市生態(tài)示范縣建設(shè)步伐，不斷提高城市文化品位和居民生活質(zhì)量”的工作思路，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后投資興建了府君山公園和府君山廣場。 府君山公園總規(guī)劃占地面積1320畝，于1996年開始分三期進(jìn)行建設(shè)。在全部完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，共修建山門牌樓一座，60平方米管理用房一棟，20平方米功德亭一座和30平方米觀景亭一座，修建、鋪裝登山道路6000平方米，修建停車場兩處共5000平方米，擺設(shè)動物雕塑4處，修建開放式運(yùn)動場3000平方米。公園共設(shè)有四大景區(qū)，分別為春花區(qū)、夏蔭區(qū)、秋果園和冬青區(qū)。同時，為了進(jìn)一步增強(qiáng)全民綠化意識，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉100多萬株。 府君山綠地廣場位于府君山公園腳下，總占地面積7萬平方米，是集休閑、健身、娛樂于一體的大型現(xiàn)代化文化廣場。獨(dú)樂寺獨(dú)樂寺位于*縣西大街北側(cè)，始建于唐，重建于遼統(tǒng)和二年（公元984年）。現(xiàn)存的山門、觀音閣、十一面觀音、脅侍菩薩和金剛像。它的歷史價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值無不為海內(nèi)外專家所折服，是國內(nèi)絕無僅有的瑰寶。古建筑學(xué)家陳明達(dá)先生對獨(dú)樂寺的建筑曾有過這樣的評價：“獨(dú)樂寺兩建筑（山門和觀音閣）按全國現(xiàn)存古建筑年代排列，名居第七，但若論技術(shù)之精湛，藝術(shù)之品第，均應(yīng)推為第一，可以說是現(xiàn)存古建筑中的上上品，最佳的典范?！北P山盤山古稱盤龍山、四正山，位于*縣城西北12公里。盤山的自然景觀非常優(yōu)美，有五峰（即掛月峰、蓮花峰、紫蓋峰、舞劍臺、自來峰），八石（即懸空石、搖動石、晾甲石、天井石、夾木石、將軍石、蛤蟆石、蟒石）。三盤之勝（即上盤松勝、中盤石勝、下盤水勝）加之諸多人文景觀，可謂風(fēng)景優(yōu)美，人文匯萃。因此被列為中國十五大名山之一，并有“京東第一山”、“東五臺山”之美譽(yù)。長城 *縣長城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長41公里，始建年代一說為隋開皇初；還有一說為北齊天保年間。此后歷經(jīng)唐、遼、金、元，沒有大規(guī)模工程。明成化十二年（1476年）到明朝滅亡100多年間，不斷增修，形成了邊墻、墩臺、烽燧火池、寨堡、黃崖關(guān)城一套完整的長城體系。長城是中華民族的驕傲，1984年，在鄧小平同志“愛我中華，修我長城”的號召下，天津市政府積極響應(yīng)，歷時三年修復(fù)了太平塞長城，黃崖關(guān)長城及關(guān)城。共修復(fù)城墻3025米，敵樓12座，恢復(fù)了關(guān)城內(nèi)的八卦街和城北鳳凰樓及大量附屬設(shè)施。玉龍滑雪場玉龍滑雪場是天津首家大型滑雪場，座落于天津*縣城北7公里，津圍公路東側(cè)。玉龍滑雪場按照中國滑雪協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級滑道兩條，中級滑道兩條，雪圈道一條，可容納1000人同時滑雪，擁有4條拖牽，1500付滑雪板及1000套滑雪服，并從亞布利滑雪場特聘了專業(yè)管理團(tuán)隊和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。于橋水庫于橋水庫位于天津市*縣城東，是治理薊運(yùn)河主要工程項目之一，水庫壩址建于薊運(yùn)河左支流州河出口處，控制流域面積2060 k㎡，占整個州河流域面積的96%。州河由沙河、淋河、黎河三大支流匯合而成，各支流上游溝澗甚多，支流分散成輻射狀匯集于州河盆地，水庫庫區(qū)即位于該盆地，最大回水長東西約30km，南北寬8km，最大淹沒面積250k㎡（ k㎡）。州河流域境內(nèi)雨量充沛，多年平均降雨750mm。該庫始建于1959年，1960年7月完成第—期工程(攔河壩、泄洪洞)。1965年續(xù)建開挖溢洪道()。水庫大壩為一級建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計，最大洪水校核，抗震按8度設(shè)防。，，(大沽)，死水位15米。水庫樞紐工程有攔河壩、放水洞、溢洪道、水電站。攔河壩為均質(zhì)土壩，全長2222m，最大壩高24m。放水洞（兼發(fā)電洞）洞徑5m，壩后電站設(shè)貫流式機(jī)組四臺，總裝機(jī)5000千瓦。溢洪道為開敞式堰閘，八孔閘門，凈寬80m，最大泄洪能力4138 m3/s。毛家峪長壽度假村毛家峪長壽度假村座落在天津市*縣城東16公里處的穿芳峪鄉(xiāng)。北拱皇家園林九龍山國家森林公園，南鄰碧波萬傾的翠屏湖，東通清東陵，西達(dá)娘娘頂和黃崖關(guān)古長城。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周圍群山環(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬畝林、千畝果、百年樹、長壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強(qiáng)、人氣旺；現(xiàn)已開辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長壽為主題的長壽度假村。適應(yīng)“崇尚健康，追求長壽”的社會愿望，滿足人們“返樸歸真，回歸自然”的需求。　　毛家峪雖然地處深山老林，長壽村的美名卻響譽(yù)京東。據(jù)2002年1月戶口底案顯示：全村46戶，168口人。其中60歲以上老人32名，%；在老年人當(dāng)中75歲以上9人，占老年人的28%，超過長壽村標(biāo)準(zhǔn)的36%。更為奇特的是，全村無瘋癲呆傻之人，歷史上未發(fā)現(xiàn)癌癥病人。該村近百年內(nèi)曾出現(xiàn)過四個超百歲的老壽星。毛家峪三世同堂的有19戶，占總戶的40%，四世同堂的5戶，占總戶的10%。正是因為有那么多的長壽戶和長壽人，才形成了名副其實的長壽村。其他資源*縣除大量可供建筑用砂石料礦產(chǎn)外，初步探明的金屬、非金屬礦藏達(dá)數(shù)十種。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲量大、分布廣、開采價值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。各種干鮮果品質(zhì)優(yōu)味美，核桃、板栗、柿子、紅果等馳名中外，享有盛譽(yù)。此外，電力資源、水資源也比較豐富。這些為工業(yè)和果品加工業(yè)的發(fā)展提供了極為有利的條件。小結(jié)近幾年*縣政府將斥資15億打造中等旅游城市，將陸續(xù)投資3億元打造頂級的國家地質(zhì)公園和府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)、投資7000萬元建造“山海索道”、投資4000萬元打造華北最大的水生態(tài)公園翠屏湖生態(tài)旅游主題公園、已經(jīng)投資1500萬元建造了玉龍山滑雪場為冬天的*縣帶來了大量的游客、還將投資1200萬元開發(fā)溶洞等項目。截至目前為止*縣現(xiàn)擁有大型景點(diǎn)12處，年接待游客超過200萬人次，年旅游經(jīng)濟(jì)收入達(dá)14億元。大量的旅游項目相繼上馬和落成必將提升*縣的旅游品牌。為*縣正在重點(diǎn)打造的府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)帶來生機(jī)與人氣，也肯定會帶動府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)，讓這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)大幅度增長，形成巨大的升值潛力。區(qū)域人口分析數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局 從上表可以看出*縣人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位是人口大戶；自2000年至2005年*縣人口呈緩慢增長態(tài)勢，并且2003年首次出現(xiàn)負(fù)增長。數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局從上表可以看出自2000年到2005年天津市各區(qū)縣人口增長情況，除和平區(qū)與河西區(qū)人口呈負(fù)增長態(tài)勢外，其他區(qū)域全部為正增長態(tài)勢，其中塘沽人口增長區(qū)在各區(qū)縣中獨(dú)占鰲頭，*縣在這18個區(qū)縣中人口增長排在第12位。區(qū)域GDP分析區(qū)縣名稱（GDP）2000年(億元)2001年(億元)