【正文】 濱海旅游區(qū)我不了解，知道生態(tài)城，生意人嘛，我買房主要是為了投資，我在你們?nèi)馂迟I了三套物業(yè)，先看看吧，你們那有海景資源，如果有別墅的話我會考慮的 …… —— 塘沽船舶貨運 門先生 我經(jīng)常在全國各地談生意，所以也看過很多地方的房子，我買房首先是看位置怎樣，再看產(chǎn)品品質(zhì)如何，因為這兩項都是房子保值的最基本要素 …… —— 某超市老板 劉先生 訪談結(jié)論三： 目標客戶注重稀缺海景資源，但目前對本項目認同度不高，主要原因在于區(qū)域配套不成熟和交通不便利 ? 濱海資源對天津而言是比較稀缺的，客戶對擁有稀缺的海景資源項目還是很有興趣的 ? 由于本項目區(qū)域發(fā)展價值和項目產(chǎn)品價值尚未呈現(xiàn)，除部分了解濱海旅游區(qū)域發(fā)展的高端客戶之外，其他高端客戶對本項目的認同度不高，主要原因在于配套不成熟和交通不方便， 需要進一步引導(dǎo)和培育 “ 濱海旅游區(qū)發(fā)展在近幾年內(nèi)不可能實現(xiàn)，漢沽政府財政力量薄弱，短期內(nèi)實現(xiàn)的可行性不大 …… —— 濱海投資集團研發(fā)部部長王先生 我要是在濱海新區(qū)買，首先優(yōu)選中心城區(qū)，你們那里現(xiàn)在看起來還是偏了點，交通也不是很方便，等以后發(fā)展起來再說吧 …… —— 某私企經(jīng)理 張先生 區(qū)域前景是不錯的，天津作為沿海城市，還沒有自己的濱海旅游區(qū)，這與天津城市的整體地位不相稱，且現(xiàn)在的濱海旅游項目功能單一，受季節(jié)影響大，天津需要一個復(fù)合型的海濱休閑旅游項目，但它的發(fā)展受制于中心生態(tài)城和北塘片區(qū) …… —— 彩虹集團助理副總裁于捷先生 訪談結(jié)論四：在對本項目產(chǎn)品認同度上，客戶對低密度物業(yè)的接受程度大于高層物業(yè) ? 濱海資源對天津而言是比較稀缺的，客戶對具備高品質(zhì)產(chǎn)品或稀缺性的資源的項目表現(xiàn)出極大的興趣 ? 客戶希望本項目能做成低密度的物業(yè)，交通是他們比較關(guān)注的問題，覺得項目比較合適做第二居所 之前沒有住過別墅，對別墅空間生活很羨慕，考慮提高生活質(zhì)量，買不起 開發(fā)區(qū) 的高價別墅 和高層洋房 ，能在郊區(qū)買一個小別墅也很有滿足感，況且郊區(qū)環(huán)境很好、未來還能升值保值，關(guān)鍵能體驗休閑度假式生活，但價格不能太貴 …… —— 某私企業(yè)主 馬先生 我經(jīng)常在全國各地談生意，所以也看過很多地方的別墅，如果你們那個項目產(chǎn)品能夠做得好，我還是會考慮的，畢竟有海景資源 …… —— 某家具企業(yè)李老板 “有獨棟是最好的， 400平以上 的 聯(lián)排要看具體位置和房型了，怎么也要 300平吧；濱海新區(qū)這邊現(xiàn)在開發(fā)的幾個別墅項目基本都是面積偏大的，如果有經(jīng)濟型的產(chǎn)品也不錯”。 ? 從后續(xù)供應(yīng)來看， 貨量最大的板塊為中新生態(tài)城 ，其次是中心漁港，這兩片區(qū)將是本項目片區(qū)的持續(xù)競爭范疇。 競爭區(qū)域分析總結(jié) 1：目前均無在售產(chǎn)品，未來高層類產(chǎn)品則是所有板塊共有的產(chǎn)品，占到市場近七成的份額，而別墅產(chǎn)品仍為市場稀缺產(chǎn)品 ? 從主要競爭片區(qū)的物業(yè)特點來看： – 高層類產(chǎn)品則是所有片區(qū)共有的產(chǎn)品，占到市場近七成的份額，也是市場競爭最為激烈的產(chǎn)品 – 雖然未來別墅產(chǎn)品均存在各個片區(qū)，但整體貨量非常有限，仍為市場的稀缺產(chǎn)品。 ? 從縱向分析來看，主要競爭片區(qū)中，容積率最為集中的為 ，全部位于中新生態(tài)城；其次是的 ，再次為 ， 中心漁港、生態(tài)城和東疆港三區(qū)均有不同的貨量；而 。 洋房市場 項目名稱 區(qū)域 開盤時間 總銷售量 （萬㎡ ） 月度消化量 （萬㎡ /年） 目前銷售價格 （元 / ㎡ ） 盛星東海岸 塘沽上北 2022年 9月 10500 遠洋城 塘沽胡家園 2022年 12月 8900 貽港城 塘沽新河 2022年 5月 13000 金域藍灣 開發(fā)區(qū) 2022年 4月 17000 濱海核心區(qū)典型樓盤年度消化量 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場數(shù)據(jù)監(jiān)控 洋房市場分析小結(jié) 洋房市場 ? 濱海核心區(qū)普通住宅市場是以中高端和中端項目為主導(dǎo)，少量高端住宅項目全部位于開發(fā)區(qū)； ? 從市場供應(yīng)來看： – 洋房供應(yīng)集中在 80130 ㎡ 的兩房和三房，少量 140180 ㎡ 的四房 ? 從市場需求來看： – 80130 ㎡ 左右的二房和三房，總價在 150萬以內(nèi) 的產(chǎn)品銷售情況較好， 140㎡ 以上的四房由于總價較高，銷售壓力大 ? 從后續(xù)供應(yīng)來看： – 目前濱海核心區(qū)潛在住宅市場貨量將近 2022公頃 ，未來五年濱海核心區(qū)可售市場貨量將超過 3000萬平米 ，后續(xù)供應(yīng)量大，未來競爭激烈 – 單個樓盤的年度成交量一般在 410萬 ㎡左右， 市場洋房消化壓力較大 洋房競爭市場激烈，別墅市場如何？ 別墅物業(yè)：濱海新區(qū)在售別墅供應(yīng)較少，主要分布在塘沽北部、中新生態(tài)城、開發(fā)區(qū) ? 目前，從整個濱海新區(qū)來看，市場在售別墅項目較少，主要集中在濱海核心區(qū) 別墅市場 區(qū) 域 項目名稱 1 中新生態(tài)城 蘆花莊園 2 塘沽 濱海湖 3 塘沽 水木清華園 4 開發(fā)區(qū) 清谷 5 開發(fā)區(qū) 弘澤制造 1 2 3 4 5 別墅項目大多依托自然資源環(huán)境，基本以湖、森林、高爾夫為主，濱海資源型處于市場空白 項目名稱 項目價值點 蘆花莊園 中新生態(tài)城、 18洞龍海高爾夫球場、生態(tài)節(jié)能建筑 濱海湖 生態(tài)濕地保護區(qū)、 2335公頃黃港水庫、 36洞高爾夫球場、配套 水木清華園 、 18洞高爾夫球場、人工湖 清谷 2250余畝開發(fā)區(qū)森林公園， 240余畝生態(tài)湖泊 弘澤制造 地段、地源熱泵系統(tǒng)、 EIB智能系統(tǒng) 湖 林 高爾夫 別墅市場 供應(yīng)特征：整體別墅市場仍以緊湊型別墅為主，主力集中在 200300平米之間，城區(qū)核心區(qū)別墅產(chǎn)品面積以 400平米以上為主，但貨量不多，溢價能力遠超過洋房物業(yè) 項目名稱 戶型面積區(qū)間 （平米） 目前銷售單價 （元 /平米） 蘆花莊園二期 雙拼： 200250 聯(lián)排： 205227 雙拼： 22022 聯(lián)排： 18000 濱海湖 獨棟： 350500 雙拼： 200250 獨棟： 18000 雙拼： 16500 水木清華園 獨棟： 400800 —— 清谷 獨棟： 400以上 雙拼： 320380 獨棟： 35000 雙拼： 28000 弘澤制造 獨棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨棟： 40000 別墅市場 301350 ㎡12%351400 ㎡11%401450 ㎡9%451500 ㎡6%500 ㎡ 以上5%200250 ㎡36%251300 ㎡21%市場在售別墅項目的戶型套數(shù)比例 ? 目前，市場在售別墅項目主力面積集中在 200300平方米，占市場份額的 57% ? 相比洋房而言，別墅物業(yè)的價格均在 16000元 /平方米以上，弘澤制造獨立別墅更是高達 40000元 /平方米，溢價能力遠遠大于洋房物業(yè) 成交特征：核心區(qū)別墅由于總價過高消化速度慢，非核心區(qū) 300500萬別墅萬的產(chǎn)品銷售速度較快，套價在 500萬以上的銷售速度明顯緩慢 ? 核心區(qū)別墅多以千萬豪宅出現(xiàn)，其他區(qū)域項目多以百萬高檔住宅出現(xiàn)； ? 總價在 300500萬的經(jīng)濟型別墅銷售速度較快，套價在 500萬以上的別墅市場接受度較小，銷售緩慢。 高強度 中高 強度 中等 強度 中高 強度 中高 強度 洋房市場 供應(yīng)特征：洋房供應(yīng)集中在 80130m2的兩房和三房 ? 洋房戶型集中在 80130平米的兩房和三房。 ? 從容積率上分析，目前塘沽區(qū)的項目容積率大多集中在 ， 中新生態(tài)城區(qū)域項目的容積率基本在 ， 北塘區(qū)域的容積率基本集中 。 ? 從土地分布上看，濱海核心區(qū)的土地供給 外擴趨勢明顯，向北到北塘、中新生態(tài)城， 向西到新河、胡家園；向東到東疆港、航運服務(wù)區(qū)， 其中北部區(qū)域潛在貨量最大。 這些片區(qū)項目的集中上市必將成為市場競爭的焦點區(qū)域。 生態(tài) 板塊 高端 居住 生態(tài) 板塊 生態(tài) 板塊 生態(tài) 板塊 居住 板塊 居住 板塊 居住 板塊 居住 板塊 居住 板塊 休閑度假 板塊 生態(tài) 板塊 居住 板塊 休閑度假 板塊 居住 板塊 商務(wù) 板塊 中新生態(tài)城 市場大勢及市場格局分析小結(jié) ? 塘沽區(qū)一直是濱海新區(qū)成交量最大的片區(qū)，發(fā)展較為活躍；濱海新區(qū)居住區(qū)外溢趨勢明顯，而 北部區(qū)域發(fā)展速度最快 ； ? 開發(fā)區(qū)作為濱海高端居住項目的集中區(qū)域，區(qū)域價格一直領(lǐng)跑濱海；漢沽區(qū)在價格上與核心區(qū)存在較大價差， 處于濱海的價格洼地 ； ? 從產(chǎn)品形態(tài)上看，小高、高層占據(jù)市場七成以上份額， 多層和別墅物業(yè)較為稀缺 ； ? 隨著中新生態(tài)城的出現(xiàn)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)概念已經(jīng)從單一的居住發(fā)展成為 生態(tài)、休閑度假等多元化的居住理念 。 ? 塘沽核心區(qū)和中新生態(tài)城兩個區(qū)域目前的銷售價格相差不大， 生態(tài)城最新上市項目銷售均價約為 12022元 /平米； ? 漢沽和大港作為濱海的南北兩翼在價格上與核心區(qū)仍存較大差距。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 濱海