【正文】 270～ 410 有車庫 地下一層 +地上三層 未定 未定 疊拼 聯(lián)排 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 39 項目 潛在供應(yīng)量 （套） 獨棟（套） 雙拼（套） 聯(lián)排（套） 疊拼（套） 銀盛泰德郡 180 0 0 180 0 山水嘉園 164 0 0 80 84 泰晤士河 64 0 8 48 8 山水太和月光 158 140 0 18 0 合計 566 140 8 326 92 市場存量 潛在供給 ?惜夏板塊是僅次于即墨板塊的 全市別墅第二大供給區(qū)域 ，目前市場可售供給為 41套，年內(nèi)潛在供給我司估計約 400套； ?板塊未來供應(yīng)以聯(lián)排別墅為主，獨棟除山水太和月光外，基本無供應(yīng) ； ?但 由于資源條件限制，該板塊長期來看供給量會逐漸降低 。 青島別墅市場目前呈現(xiàn)板塊格局分布 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 35 別墅市場潛在供給狀況 ?從潛在供給產(chǎn)品類別來看， 聯(lián)排最多，占 66%，其次獨棟占 28%； ?疊拼及雙拼供給較少。 注：淺黃色為居住用地 世茂地塊 本案 30 推動力量： 區(qū)域品牌開發(fā)商的主動領(lǐng)先和政府主導(dǎo)利好等因素，使區(qū)域房地產(chǎn)市場逐漸升溫 市場表現(xiàn)： 周邊項目市場表現(xiàn)良好，不斷實現(xiàn)價格跨越式的突破，且銷售狀況良好，市場潛力巨大 區(qū)域高標準的定位和規(guī)劃未來會繼續(xù)提升項目區(qū)域價值 強勁的市場突破表現(xiàn)，預(yù)示未來的增長潛力仍然很大 區(qū)域發(fā)展趨勢： 按新區(qū)發(fā)展規(guī)律，區(qū)域的價值峰值將在近期出現(xiàn)，項目存在巨大市場機會 未來這些因素仍將繼續(xù)存在，將繼續(xù)保持推動 競爭分析： 項目目前區(qū)域市場機會較好，隨區(qū)域成熟和未來土地供應(yīng)增多，未來競爭將比較激烈 未來競爭激烈，同時隨區(qū)域成熟，未來區(qū)域市場需求將有較大上升 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 31 ? 受新政影響，市場處于觀望博弈狀態(tài) ? 投資改善型需求受到抑制，預(yù)計未來成交量價會呈下降趨勢 ? 存量連續(xù)上升，未來市場有一定去化壓力 青島市場 ? 城陽區(qū)供銷兩旺，是青島房地產(chǎn)市場的“絕對主角” ? 城陽區(qū)存量較大，二次新政后去化壓力較大 ? 短期價格呈波動態(tài)勢，長期來看，量價將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢 城陽市場 ? 從區(qū)域發(fā)展規(guī)律來看，項目區(qū)域存在巨大的市場機會和價值機會 ? 政府實施的利好和品牌開發(fā)商的進駐等提升整個區(qū)域的房地產(chǎn)價值 ? 目前周邊區(qū)域在售項目很少，市場表現(xiàn)較好，市場機會較大，隨區(qū)域成熟和未來土地供應(yīng)增多，競爭將比較激烈。 全市供應(yīng)成交均以首置和首改產(chǎn)品為主，其次是再改型產(chǎn)品 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 28 外來品牌開發(fā)商在產(chǎn)品營造上的主動領(lǐng)先及其品牌價值會帶動整個區(qū)域及其周邊的房地產(chǎn)價值提升 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 29 目前區(qū)域市場機會較好，但隨區(qū)域成熟和土地供應(yīng)增多，未來競爭日趨激烈 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 ?據(jù)中國土地市場網(wǎng) ， 截至目前 2022年城陽區(qū)成交土地共計41宗 ， 成交土地面積約 170萬平方米； ?從成交區(qū)域來看 ， 多位于青銀高速周邊 、 惜福鎮(zhèn)和流亭街道 ， 項目周邊成交土地較少； ?高新區(qū)目前成交的土地有 世茂地塊位于青島高新區(qū)正陽路以南 ， 總占地面積約 93萬平方米 ， 總建筑面積 米 ， 一期 50萬平方米 ， 主要以聯(lián)排 、 合院住宅及高層景觀大戶型住宅為主 ， 建設(shè)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施 、 社區(qū)幼兒園 、 沿街貿(mào)易配套等設(shè)施 ， 預(yù)計 2022年底入住 。 受二次新政影響，投資改善型需求受到抑制，成交量價將出現(xiàn)短期下降 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 26 ?從 2022年 4月份開始，市場存量已連續(xù)六個月上升， 9月份期初庫存達到 ，市場整體存量較大， 9月份的存銷比為 ； ?隨著二次新政的影響，預(yù)測近期一段時間內(nèi)，存量持續(xù)上漲，成交量下降， 市場去化壓力較大。受 第一次新政影響，4月至 6月成交量呈下降趨勢，隨后從 7月成交量開始上升 ， 9月達到 ㎡； ?受 9月底二次新政調(diào)控影響，市場降溫 ，部分樓盤出現(xiàn)“退房潮”現(xiàn)象，市場重新進入觀望期，預(yù)計隨著新政的嚴厲實施，近期成交量會呈現(xiàn)下降，但從長期來看，市場形勢整體向好。 提高產(chǎn)品力、競爭力、品牌度是立足市場的根本。 21 ?規(guī)劃： 在青島擁灣發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和北部高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃框架下，隨著青島“北上”的發(fā)展趨勢，區(qū)域交通不斷改善，高新區(qū)將迎來前所未有的發(fā)展機遇； ?交通： 隨著區(qū)域交通狀況的不斷改善升級，高新區(qū)與青島主城的時間距離不斷縮短，逐漸融入青島半小時生活圈； ?產(chǎn)業(yè)： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求； ?人口： 被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展； ?旅游： 受益環(huán)灣保護規(guī)劃利好，區(qū)域濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境，未來旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。 被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 20 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 受益環(huán)灣保護規(guī)劃利好，濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境 ?青島市旅游規(guī)劃以沿海海濱帶為主體，向海域、近海島嶼和陸域縱深延伸，以濱海城市風(fēng)貌區(qū)、旅游景區(qū)、度假區(qū)為重點，形成 “一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開發(fā)格局。 18 ?青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理優(yōu)化 ；城陽區(qū)三大產(chǎn)業(yè)所占比重呈現(xiàn)出 “二降一升 ”的特點，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展及高附加值的、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的構(gòu)建， 產(chǎn)業(yè)不斷升級優(yōu)化，為區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)； ?高新區(qū)以二三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點發(fā)展電子信息等高新產(chǎn)業(yè)，計劃到 2020年基本形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新集群，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，區(qū)域居住需求旺盛。 膠州灣北部高新區(qū)，規(guī)劃為 青島市機制創(chuàng)新的先行區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)文明的示范區(qū)，目標建設(shè)國際一流的生態(tài)型科技新城 。 增加住房有效供給 ③ 抑制 加快 加強 增加 在首輪新政調(diào)控無果基礎(chǔ)上 9月 29日 “ 二次調(diào)控 ” 出臺 一階段 增加土地及保障性住房供應(yīng) 二階段 GDP增長 %房產(chǎn)新政出臺 三階段 GDP持續(xù)增長房產(chǎn)“二次調(diào)控”出臺 四階段 房產(chǎn)稅、土地出讓方式、金融政策 穩(wěn)： 調(diào)控 1年后的市場供應(yīng)，規(guī)避 08年政策調(diào)控后的剛性反彈風(fēng)險 緊： 一階段段調(diào)控無效后，政府選擇政策硬著落 跟： 在二階段調(diào)控無效后，政府再次調(diào)整細化調(diào)控內(nèi)容 序： 央行上調(diào)人民幣存貸款基準利率 分點 ① 16 區(qū)域背景分析 城市定位 1 空間發(fā)展規(guī)劃 2 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 4 人口規(guī)劃分析 5 區(qū)域分析小結(jié) 7 旅游發(fā)展規(guī)劃 6 17 作為山東半島城市群區(qū)域?qū)ν忾_放的 龍頭城市和中心城市 ，青島市定位為東部沿海重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際港口城市、濱海旅游度假城市。 加強市場監(jiān)管 ④ 各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成 2022年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū) 280萬套的工作任務(wù)。 對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率 。 13 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)政策分析 未來發(fā)展預(yù)測 保證經(jīng)濟增長是國家基本政策層面的核心要務(wù)，從 10年前三季度走勢來看，GDP仍保持兩位數(shù)高速增長，整體經(jīng)濟形勢依然是向好 14 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)政策分析 未來發(fā)展預(yù)測 隨著近期通脹壓力、貸款基準利率上調(diào)，未來銀根將收緊，對房地產(chǎn)業(yè)將造成一定影響 ?2022年前三季度，中國人民銀行按照黨中央、國務(wù)院統(tǒng)一部署， 繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策 ，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，著力提高調(diào)控的針對性和靈活性，引導(dǎo)金融機構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏； ? 5955億元， 貨幣信貸增速有所 上升 ， 意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松， 進而推動了實體經(jīng)濟增速的反彈； ?9月 CPI同比上漲至 %，創(chuàng)下 2022年新高，溫和上漲 ； 9月 PPI與上月持平，漲勢趨穩(wěn)。 滄口 紅島 紅石崖 青島海灣大橋 本案 11 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 待開發(fā)區(qū)域，配套較差，且距城陽區(qū)、上馬街道較遠 城陽第六中學(xué) 第二人民醫(yī)院 利群超市上馬店 求實學(xué)院 復(fù)盛大酒店 人民廣場 世紀公園 城陽人民醫(yī)院 城陽第四中學(xué) 城陽區(qū) 上馬 流亭工業(yè)園商場 金色海岸大酒店 本案 ? 項目所在區(qū)域為 新開發(fā)區(qū)域，自身配套較差； ? 項目 距城陽區(qū)中心 8km，距上馬街道， 兩區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療資源豐富，生活娛樂配套也比較完備， 可充分利用。 本案 城陽區(qū)政府 流亭機場 青島市政府 正陽路 規(guī)劃東 21號線 河?xùn)|路 火炬大道 A地塊 B地塊 規(guī)劃東10號線 規(guī)劃東 31號線 火車站 9 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 761路公交開通，最快 30分鐘可達市區(qū)，地鐵建成后將大大提升區(qū)域交通便利性 ? 2022年 10月 1日，青島市開通了 761路公交車，途經(jīng) 規(guī)劃中 10號線、河?xùn)|路， 從高新區(qū) 最快 30分鐘即可到達青島市區(qū)，大大提升了區(qū)域交通便利性； 本案 本案 ? 地鐵 M1線 、 M3線達青島北站 ， 項目距青島北站僅， M8線更是經(jīng)紅島 、 上馬街辦 、 棘洪灘 ，