【正文】 和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。 對施工過程進行監(jiān)控。 一般情況下的維修工作由服務(wù)中心安排自修，在服務(wù)中心不能自修或涉及項目工程量大、技術(shù)難度高的由總經(jīng)理決定委托外部維修。 實施年度計劃時，應(yīng)注意以下幾點： 按計劃規(guī)定的時間和周期開工、完工。必要時，總經(jīng)理可組織有關(guān)專業(yè)人員討論年度計劃。 其他有關(guān)事項。 年度公共設(shè)施改造及維護維修計劃（以下簡稱年度計劃）的制定 每年 12 月 30 日前服務(wù)中心經(jīng)理組織相關(guān)主管根據(jù)公共設(shè)施運行情況、日常的巡 視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關(guān)法律法規(guī)的要求評估公共設(shè)施改造、維護維修的必要性和可行性，并擬制下年度公共設(shè)施改造、維護維修計劃報總經(jīng)理審批。 停車場及設(shè)施，包括自行車、摩托車停車場、地面停車場、地下停車場（含排水泵及自動控制裝置）、道路標(biāo)識系統(tǒng)。 公共防盜 設(shè)施，包括對講報警系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、治安崗?fù)ぁ? 公共天線、公共通訊線路、電話 DP 箱、有線電視接線箱。 區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施，包括養(yǎng)魚池、噴泉水池、瀑布（含控制裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 小區(qū)公共設(shè)施的確認(rèn)，《公共 設(shè)施一覽表》由服務(wù)中心經(jīng)理指定人員制作，小區(qū)公共設(shè)施可包括如下內(nèi)容： 供電、供水設(shè)施：包括變配電所、應(yīng)急（備用）發(fā)電機、地下水池、天面水池等。 外委：指委托工程組以外的單位進行的改造及維護維修。 工程主管負(fù)責(zé)組織《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》的實施，保證公共設(shè)施改造及維護維修工作質(zhì)量及計劃的完成。 3 職責(zé) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批《年度公共設(shè)施改造及維護 維修工作計劃》。 圖紙資料或過期維修檔案需銷毀應(yīng)由服務(wù)中心負(fù)責(zé)人（工程主管）及品質(zhì)管理部等組成鑒定小組統(tǒng)一研究后報公司決定； 5 記錄 無 十八、公共設(shè)施改造及維護維修工作規(guī)程 1 目的 確保及時更新、改造、維護維修公共設(shè)施，保證公共設(shè)施的正常運行。 2 范圍： 適用于工程組資料、檔案的管理。標(biāo)識牌固定在設(shè)備旁邊的墻上，或設(shè)備的平面部分。 設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人制度對設(shè)備實 行掛牌標(biāo)識管理方法，標(biāo)識牌的制作、填寫由工程組主管負(fù)責(zé)。 操作方法 由工程組主管根據(jù)管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備的類別、數(shù)量劃分出若干個責(zé)任區(qū)域，區(qū)域劃分要考慮工種、地域和工作量。（質(zhì)量記錄名稱見各專項管理規(guī)程） 影響服務(wù)對象人身安全、小區(qū)環(huán)境外貌的設(shè)備設(shè)施，如路燈，樓道燈、休閑椅、各類垃圾設(shè)施、各類游樂運動設(shè)施、公共場地、道路、路涯、各類水、電、氣、消防外露設(shè)施、水景設(shè)施等，也屬于每天必須巡視檢查的內(nèi)容。 因日常維護、保養(yǎng)不當(dāng)致使設(shè)備損壞，責(zé)任人應(yīng)對所造成的損失負(fù)責(zé)。 工程組安排該區(qū)域設(shè)備進行大、中修工作時，負(fù)責(zé)現(xiàn)場安全生產(chǎn)，文明施工的事項，并擔(dān)任該維修項目的安全責(zé)任人。 3 職責(zé) 負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備每日的巡檢，日常清潔保養(yǎng)、小修工作和填寫質(zhì)量記錄。 5． 記錄 ．《工具領(lǐng)用登記表》 ．《工具借用登記表》 ．《報 廢工具登記表》 ．《領(lǐng)料單》 十六、設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度 1 目的 加強設(shè)備管理，規(guī)范員工行為，強化責(zé)任意識。公用工具如屬正常使用損壞，須先報工程主管填寫《報廢工具登記表》經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)后上報公司審批。 ．公用工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 ．公用工具管理 ．員工借用公用工具應(yīng)經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后方可借用， 必須將借用工具登記在《工具借用登記表》上。 ．員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)將個人使用工具全部退還給倉庫，對于丟失或人為損壞的工具扣發(fā)相應(yīng)的錢款。測量不同的參數(shù)時注意正確換檔（萬用表）；注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）、用后擦拭干凈工具 ． 工程組的員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。工程組班長應(yīng)對員工所領(lǐng)工具簿記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。 ．個人使用工具管理 ．工程組的員工正式上崗時，由員工填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)主管批準(zhǔn)后，在倉庫領(lǐng)取一套個人使用的工具。對所領(lǐng)用工具記錄在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。 ．用途 ．工程組的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是公用工具。 ．工程組班長負(fù)責(zé)工具的盤存與登記工作。 3 職責(zé) ．服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實施情況并監(jiān)控工具的申購。工程組在《公共設(shè)施一覽表》中注明情況； 5. 相關(guān)記錄 : 《設(shè)備管理卡》 《設(shè)備報廢單》 十五、工程組工具管理規(guī)程 1 目的 規(guī)范工程組工具管理工作，確保工程組工具完整及各項性能完好。獲得報廢許可后，記錄卡同時作廢，按作廢質(zhì)量管理文件處理。 《設(shè)備管理卡》用于記錄設(shè)備、設(shè) 施從投入運行至報廢的整個過程。 《設(shè)備管理卡》的續(xù)頁用于記錄設(shè)備、設(shè)施的中修、大修、設(shè)備解體、更換零部件和日常維修的工作內(nèi)容。 操作方法 《設(shè)備管理卡續(xù)頁》的日常記錄由維修員工填寫，報部門主管審核認(rèn)定。 直接服務(wù)于顧客，無動力源，但有可能危害顧客人身安全的設(shè)施（室內(nèi)、室外健身器械等） 影響物業(yè)公司服務(wù)安全的特殊重要設(shè)備（消防、安防、供電變壓器、蓄水池自控裝置等）。 有下列情況不得交接班： 重大事故沒有處理完成或重大設(shè)備有故障時； 交接班工作沒有完成，接班人員沒有到達時； 接班人員喝酒之后； 5 記錄 5． 1《值班記錄》 十四、設(shè)備管理卡管理制度 1 目的 控制設(shè)施、設(shè)備從接管到報廢的歷程，跟蹤設(shè)備、設(shè)施維修、維護保養(yǎng)的過程 2 適用范圍 間接服務(wù)于顧客，有動力源，并作機械運動的設(shè)備設(shè)施。 當(dāng)班人員不得私自調(diào)班、頂班，如有特殊情況不能 值班人員必須提前報告部門主管，征得部門主管批準(zhǔn)后，方可辦理相關(guān)手續(xù)。 不得擅自留宿與本崗位無關(guān)的人員，做好值班室的衛(wèi)生。 使用文明禮貌用語，服務(wù)態(tài)度端正，有良好的職業(yè)道德。 《值班記錄表》必須有時間、責(zé)任人的詳細記錄。 當(dāng)班人員應(yīng)在接到突發(fā)事件的報告時， 20 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場及時處理，應(yīng)將處理結(jié)果詳細記錄在《值班紀(jì)錄表》上。 業(yè)主投訴事宜，應(yīng)及時處理，并將處理結(jié)果，詳細記錄在《值班記錄表》，如當(dāng)班不能處理，需耐心仔細向業(yè)主解釋，應(yīng)及時向部門主管及服務(wù)中心匯報。 無 十三、工程組值班制度 1 目的 為了提高維修、維護的工作效率，確保對業(yè)主更好的服務(wù)及設(shè)備、設(shè)施的運行，維修和保養(yǎng)工作有序的開展 2 適用范圍 服務(wù)中心工程組值班 3 職責(zé) 工程組主管負(fù)責(zé)制定工程人員值班安排表 工程組主管負(fù)責(zé)審查值班記錄的完整性 值班人員負(fù)責(zé)值班期間投訴、報修及緊急情況的處理 4 內(nèi)容 各服務(wù)中心工程組必須在每月 28 日前將制定下月度的值班計劃報告給服務(wù)中心審核批準(zhǔn)。 利用職務(wù)之便向業(yè)戶索取小費或偷拿業(yè)戶 /公司財物的。 上門維修服務(wù)不專心維修而與業(yè)戶聊到與工作無關(guān)的私人話題，引起業(yè)戶投訴的。 有下列情形之一，每次罰款 50 元： 因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯，影響業(yè)主 /住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。 適用于服務(wù)中心對維修人員的管理。 經(jīng)現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應(yīng)講“對不起，故障暫無法排除，待我給服務(wù)中心匯報一下情況后再作處理，我（們）會 盡快解決的”應(yīng)說明故障不能排除的原因?！? 維修工作完成，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位；離開單元時應(yīng)講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如需要服務(wù)，請隨時與我們聯(lián)系”。如業(yè)戶驗收合格，應(yīng)對業(yè)戶講“麻煩您在這維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)。 如維修現(xiàn)場有家私及日常用品，應(yīng)主動配合業(yè)戶移開物品，防止因維修工作而碰壞業(yè)戶物品。 經(jīng)現(xiàn)場檢查可以即時修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（們）盡快替你排除故障”。 業(yè)戶開門后 ，維修人員應(yīng)主動自我介紹“您好！我是物業(yè)服務(wù)中心派來的維修工，是否方便現(xiàn)在為你服務(wù)”。 維修人員進入業(yè)戶單元內(nèi)部維修注意事項 須進入房內(nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個人形象是否符合要求，是否需要帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高工具用）。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾業(yè)戶，就必須將此承諾辦到、辦好。 與業(yè)戶同行一處時，應(yīng)主動讓路，不可與業(yè)戶爭道，更不可以從兩個業(yè)戶中間穿行。 上班時需穿著工作服，配戴好工作證。 不留長發(fā)，不留胡須，不留鬃角。 適用于工程組對維修人員 的管理。 培訓(xùn)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面： 有明確的培訓(xùn)內(nèi) 容 有具體的培訓(xùn)時間 入職培訓(xùn) 工程組主管每月 20 日至 25 日負(fù)責(zé)組織實施對試用合格的工程技術(shù)人員的入職培訓(xùn)。 工程組主管負(fù)責(zé)對工程技術(shù)人員進行專業(yè)知識與專業(yè)技能的培訓(xùn)。 2 適用范圍 適用于工程組工程技術(shù)人員的培訓(xùn)管理。 ，并接受上級對崗位職責(zé)履行情況的檢查； 。 4. 接到報修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。 2. 按要求做好責(zé)任區(qū)日常巡查，監(jiān)視檢查設(shè)備或系統(tǒng)的運行狀態(tài)，并按時做好相關(guān)質(zhì)量記錄。 九、工程組弱電工職責(zé) 任職要求：具有實際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲得相關(guān)專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。 ，并向領(lǐng)班報告工作情況，按時完成工作，不得無故拖延。 ，及時查明原因，立即排除。 、機房的清潔、保養(yǎng)及巡視檢查，實行電梯定期保養(yǎng)制度，作好維 修保養(yǎng)記錄。 ，每日巡檢二次。 八、工程組電梯工職責(zé) 任職要求：具有實際電梯維修、保養(yǎng)管理知識與操作技能，獲得相關(guān)專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。 10．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、圖紙、儀表 、材料不丟失，不損壞。 8．負(fù)責(zé)對本崗位所發(fā)現(xiàn)的異?，F(xiàn)象和隱患及時處理，解決不了的問題及時報告部門主管。 6．負(fù)責(zé)做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 4．負(fù)責(zé)每月的水表查抄記錄，并同時檢查水表的工作情況是否正常。 2．負(fù)責(zé)處理業(yè)主反映的戶內(nèi)有關(guān)水暖方面的維修工作，以及燃氣管道和設(shè)備的安全使用的監(jiān)督檢查。 七、工程組水工職責(zé) 任職要求：具有實際的水暖、給排水系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲得相關(guān)專業(yè)維護操作的操作證，本崗位工作經(jīng)驗 2 年以上。 10．嚴(yán)格執(zhí)行安全用電的操作規(guī)程，保證用電設(shè)備的正常運行。 8．負(fù)責(zé)保管好使用的工具、電工儀表、電器材料安全用電器材不丟失、不損壞。 6．負(fù)責(zé)做好日常工作檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。 4．負(fù)責(zé)解決節(jié)假日霓虹燈、彩燈，應(yīng)急照明、臨時用電等電氣設(shè)備的用電監(jiān)護和維修工作。 2．負(fù)責(zé)辦公及公共區(qū)域、設(shè)備機房的照明設(shè)備和線路以及事故照明設(shè)備的巡查、維修工作。 六、工程組電工職責(zé) 任職要求： 45 歲以下，有三年以上同行業(yè)工程維修管理工作經(jīng)驗，能編制相關(guān)工作計劃和維修保養(yǎng)工作流程。 ，并對維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量承擔(dān)主要責(zé)任。 月定期安排維修人員對各類室外管網(wǎng)的溝、井、池檢查疏通清理工作。 ，提出設(shè)備設(shè)施存在的問題、隱患和相關(guān)的改進措施及建議。 、服務(wù)質(zhì)量是否符合要求，并做好設(shè)備設(shè)施、日常工作的檢查記錄和維修保養(yǎng)記錄