【正文】 ）。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍；地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。第一部分：項目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。例如，項目處在龍崗，要說明龍崗在深圳的地位及作為深圳重點開發(fā)區(qū)位的情況。. 項目地塊研究針對管理層批示的具有開發(fā)可能性的項目或土地，項目發(fā)展部進(jìn)行專項的調(diào)研，除記錄土地信息外，填寫《樓盤調(diào)研表》或《項目競爭樓盤跟蹤表》，并向部門負(fù)責(zé)人和公司分管副總以及管理層匯報項目發(fā)展進(jìn)度及變化情況。d) 區(qū)域環(huán)境條件和自然地理特征，包括區(qū)域自然地理概況、歷史背景和固定及流動人口等研究。b) 區(qū)域市政總體規(guī)劃，包括城市發(fā)展規(guī)劃、交通發(fā)展規(guī)劃和其他基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃。. 項目發(fā)展部選擇具有房地產(chǎn)發(fā)展示范意義的地區(qū)或城市，經(jīng)管理層審批后，確定為市場研究的對象。. 區(qū)域市場研究. 確定區(qū)域的方式包括：. 公司管理層根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源配置情況，確定重點開發(fā)區(qū)域。定期（每月或每季度）向分管副總/總經(jīng)理上報，對公司開發(fā)項目有影響的重要的土地信息須及時上報。5. 作業(yè)內(nèi)容. 日常基礎(chǔ)研究. 產(chǎn)品研究：項目發(fā)展部對各地市場上出現(xiàn)的具有參考價值和代表性的產(chǎn)品，通過實地考察、參觀房展、電話咨詢、網(wǎng)上搜索等方式，進(jìn)行產(chǎn)品資料整理、分析，形成《樓盤調(diào)研表》，納入產(chǎn)品信息資料庫。4. 職責(zé). 項目發(fā)展部. 負(fù)責(zé)日常信息收集工作；. 負(fù)責(zé)區(qū)域市場研究工作；. 負(fù)責(zé)項目地塊分析工作。. 區(qū)域市場研究：針對某一區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)品現(xiàn)狀、開發(fā)動態(tài)、價格分布、營銷水平等方面，由項目發(fā)展部進(jìn)行調(diào)研分析，初步判斷和預(yù)測區(qū)域市場。2. 適用范圍適用于公司日常信息收集、區(qū)域市場研究、項目地塊研究等前期的項目論證過程。本表可根據(jù)項目實際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說明。備注：本表由項目發(fā)展部項目發(fā)展專員每周填報，經(jīng)部門審核后匯總匯報分管副總。其他因素如：房地產(chǎn)熱點發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。競爭樓盤對項目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。焦點難點項目進(jìn)展的主要難點和焦點。談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。6項目發(fā)展部組織將項目拓展相關(guān)資料整理后移交至秘書處存檔。項目發(fā)展部負(fù)責(zé)按照項目評審會通過的項目合作條件，進(jìn)行項目獲取的實施和跟項目獲取項目獲取的方式，通常有兩種：政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項手續(xù)；二級市場，包括直接土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、樓花轉(zhuǎn)讓三種。a)b)若項目獲評審?fù)ㄟ^，則需上報公司董事長批準(zhǔn)。若項目未獲評審?fù)ㄟ^，項目發(fā)展專員則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項目，并由項目發(fā)展專員將全部資料收集歸檔，納入信息庫。對于小型項目，可由項目發(fā)展部完成上述可研過程活動，包括調(diào)研、產(chǎn)品定位、各項分析和測算，形成《項目可行性報告》，申請召開公司新項目可行性論證決策評審會。項目發(fā)展專員根據(jù)可行性研究計劃，組織完成如下工作：a）組織公司各相關(guān)部門對項目進(jìn)行現(xiàn)場勘察；b）項目發(fā)展部進(jìn)一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；c）營銷部/代理公司對項目周邊市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制訂項目初步定位建議；d）營銷部根據(jù)初步定位建議確定后形成《新項目初步市場定位建議》，交由公司設(shè)計部進(jìn)行概念設(shè)計；e）設(shè)計部根據(jù)先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項目規(guī)劃的分析，組織概念設(shè)計，形成概念設(shè)計方案，結(jié)合《新項目初步市場定位建議》，形成《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》；f） 工程部進(jìn)行工程技術(shù)分析；g）成本管理部根據(jù)審核后的規(guī)劃草案、《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》和工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安成本測算；h）同時營銷部制訂銷售初步計劃；i） 財務(wù)部根據(jù)規(guī)劃、成本、銷售計劃等信息，完成經(jīng)濟效益預(yù)測分析，進(jìn)行新項目經(jīng)濟指標(biāo)測算。項目可行性研究項目可行性研究是對前期項目初步預(yù)測的論證，最終形成《項目可行性研究報告》。待立項手續(xù)辦妥，再進(jìn)入可行性研究階段。會議內(nèi)容根據(jù)會議記錄形成會議紀(jì)要。e) 公司總裁最終決定項目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)項目發(fā)展方向。c) 項目發(fā)展專員根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。會議事項包括：a) 準(zhǔn)備《新項目發(fā)展報告》：包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風(fēng)險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。項目發(fā)展專員綜合初步接觸土地項目后確定的土地獲取操作方式，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，經(jīng)部門內(nèi)部評審后，申請召開公司專項匯報會。特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計部做出規(guī)劃設(shè)計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。c） 項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。項目發(fā)展部根據(jù)調(diào)查報告提供的市場情況和項目特點做出初步項目定位（必要時可由營銷部營銷策劃主管配合進(jìn)行初步項目定位工作），初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：a） 項目的檔次、主要客戶群。項目發(fā)展專員根據(jù)項目情況，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請風(fēng)險控制部法務(wù)專員提供意見，最終做出項目用地法律風(fēng)險的判斷。此后由項目發(fā)展專員對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。了解到有效土地信息后，項目發(fā)展專員需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，項目發(fā)展部不定期對各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進(jìn)行初步判斷，會議由項目發(fā)展專員記錄并存檔。其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；公司內(nèi)部部門及員工提供的土地信息，各類招商會與項目推介會等。項目發(fā)展專員結(jié)合公司土地儲備計劃的要求和日常工作安排，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)。項目發(fā)展專員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果經(jīng)整理、編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔。各分項研究工作由項目發(fā)展部完成，項目發(fā)展專員負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。5工作程序基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作。 董事會對公司的《三年土地儲備計劃》進(jìn)行審議，提出相關(guān)意見；在新項目可行性研究階段，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，審議《項目可行性研究報告》。財務(wù)部：在項目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等信息，進(jìn)行經(jīng)濟效益預(yù)測和相關(guān)分析。成本管理部：發(fā)展項目確定階段：參加新開發(fā)區(qū)域市場成本狀況調(diào)查；根據(jù)設(shè)計部提供的項目初步設(shè)計分析進(jìn)行成本初步測算。項目可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，提出概念設(shè)計方案。在項目可行性研究階段介入，營銷部根據(jù)初步產(chǎn)品定位建議提出營銷初步計劃。 營銷部/代理公司：在發(fā)展項目確定階段介入，負(fù)責(zé)項目所在區(qū)域的初步市場調(diào)查及建議。負(fù)責(zé)按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實施和負(fù)責(zé)辦理政府立項手續(xù)。跟蹤。發(fā)展項目確定階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式，并通過 初步市場資料判斷確定項目的定位，結(jié)合項目經(jīng)濟初步測算，形成項目建議書，提交公司管理層審議。. 項目發(fā)展部負(fù)責(zé)進(jìn)行基礎(chǔ)研究，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制《三年土地儲備計劃》。. 可行性研究：就是對擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。. 新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進(jìn)行可行性求證。信和集團(tuán)管理流程項目拓展管理流程45 / 45項目拓展及論證管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人