【正文】 項目； ? 項目每期都有沿渾河景觀帶的部分； ? 二、三期有湖景，較易提升后期產(chǎn)品銷售價格； ? 一期開發(fā)面積： 7萬平米，二期開發(fā)面積： 10萬平米，三期開發(fā)面積：4萬平米。 宗地向西一公里有國家森林公園、東陵公園，距市區(qū)中心 30分鐘車程。延河堤壩建成后，本地塊被夾在堤壩與北側(cè)公路之間，形成了洼地，高差在 3米左右。 八、棋盤山區(qū)域客戶類型及消費特點分析 通過實地調(diào)研和現(xiàn)場訪談，我司對本區(qū)域內(nèi)購房客戶作以下描述： 購房目的 絕大部分客戶在該區(qū)域購房是作為休閑度假的第二居所； 少部分在周邊工作的客戶（如沈陽二中，育才學(xué)校的老師）在該處會購買住房作為第一居所； 職業(yè)特征 棋盤山區(qū)域購房客戶收入較高，大多擁有私家車，他們的職業(yè)特征如下： 主力客戶：私企老板、政府官員、高級白領(lǐng)購成了購房的主體； 輔助客戶：比較突出的客戶還有大學(xué)教授，也有些記者和周邊企事業(yè)單位的工作人員； 客戶構(gòu)成 地緣比例 ： 本地購房客戶占到 80%，外地客戶占到 20%，略低于市場整體水平 本地客戶80%外地客戶20%本地客戶外地客戶例如：奧林匹克花園的外地客戶占到 15%，外地客戶地緣多樣化如上海，大連等；桑提亞納的外地客戶占到了 30%； 投資比例： 通過調(diào)研，投資客大約占到整個客戶群的 10%左右； 九、棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析結(jié)論： ? 棋盤山區(qū)域有著獨一無二的自然景觀，目前區(qū)域內(nèi)項目大多為沈陽房地產(chǎn)市場上的中高端項目； ? 區(qū)域景觀資源的不可再生性和不可復(fù)制性使得區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)項目有著極強(qiáng)的升值潛力； ? 產(chǎn)品大多密度較低，以花園洋房和別墅類產(chǎn)品為主； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品建筑風(fēng)格以歐式為主，特點不是很鮮明，只有少數(shù)項目如桑提亞納和蘭喬圣菲以鮮明的西班牙地中海風(fēng)格能與其他項目產(chǎn)生較為明顯的區(qū)隔； ? 旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而棋盤山區(qū)域項目有著較強(qiáng)的升值潛力； ? 區(qū)域潛在供應(yīng)量為 ，這對于大多以第二居所定位的項目來講體量較為可觀，因此區(qū)域內(nèi)未來市場競爭也將相當(dāng)激烈； ? 區(qū)域內(nèi)購房者有相當(dāng)一部分為外地客戶，因此要重視對外地客源的開發(fā)； ? 區(qū)域內(nèi)項目在形象定位上均依托景觀，形象定位同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重； PART 2 市場研究 第一部分 沈陽宏觀狀況分析 第二部分 棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第三部分 項目合理 化 定位 一、本案合理化定位的思考 ? 從區(qū)域角度思考：區(qū)域內(nèi)項目大多為城市生活的第二居所，但我司認(rèn)為，隨著取得的發(fā)展，本案地塊在未來具備成為第一局所的條件， 本案地塊具備雙重屬性，因此本案在定位時也要充分這一點； ? 從競爭對手角度思考：區(qū)域內(nèi)項目均為沈陽樓市的中高端項目，我們要想成功“突圍”那么 就要抓住前述市場空白點需求差異化； ? 從市場的角度思考：市場未來供應(yīng)量較大，而且中高端樓盤銷售速度又較慢， 因此我們要對市場未來的變化有充分的預(yù)估； ? 從項目自身的角度思考：項目本身地塊與其他對手相比最 大的劣勢就是我們?yōu)椤巴莸亍保?但我們又擁有其他對手沒有的 優(yōu)勢那就是我們項目是真正的“背山面水”，地塊內(nèi)部有天然湖泊， 因此如何規(guī)避劣勢，充分發(fā)掘優(yōu)勢，是我們在定位中也應(yīng)該充分考慮的因素； ? 從客戶角度看：我們的產(chǎn)品本身要形成對中高端客戶足夠的吸引力，同時重視對外地客源的開發(fā)； 二、項目合理化定位建議 檔次定位推導(dǎo)： 地塊 容積率 市場 競爭對手 區(qū)域規(guī)劃 開發(fā)商 地塊為“洼地”，土方回填需要投入一定成本 存在一定的潛在供應(yīng) 大多定位為中高端，但產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊 休閑度假首選區(qū)域，未來的富人區(qū) 在沈陽第一個項目，力求穩(wěn)健 檔次定位結(jié)論： 低端： 區(qū)域目前認(rèn)知度還較低，配套較差，做低端產(chǎn)品難以吸引客戶同時也難以實現(xiàn)較高利潤；同時作低端項目也是對本案景觀資源的一種浪費 中高端： 從前述六項因素推倒以及人們對于區(qū)域產(chǎn)品檔次的認(rèn)知和開發(fā)商自身的實力以及區(qū)域現(xiàn)狀，決定了本案定位在中高端更具可行性。該項目相關(guān)人士表示，該項目現(xiàn)已啟動的一期占地 37萬平方米，主要建筑類型有辦公大樓、商業(yè)街、體育會所、聯(lián)排別墅、花園洋房等，總建筑面積 18萬平方米，建筑密度小于 20%，綠化率達(dá)到 50%以上，預(yù)計 11月份竣工，將為棋盤山風(fēng)景區(qū)打造出一個環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的旅游度假小鎮(zhèn)。 ? 項目二期開發(fā)進(jìn)度過慢，洋房戶型在 160平米以上，產(chǎn)品較一期會有改進(jìn)； ? 對本案來講，該項目產(chǎn)品較為注重細(xì)節(jié)方面的處理如：屋頂和圍墻，此外，該項目外墻為全部石材，其立面效果也不錯，值得本案借鑒； 方迪山莊 項目名稱 ：方迪山莊 項目位置 ：東陵路 304號 開 發(fā) 商 ： 沈陽方迪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 建筑規(guī)劃 ：英國阿特金斯 物業(yè)管理 ：沈陽方迪物業(yè) 建筑面積 2． 2萬 占地面積 16萬平米 總 戶 數(shù) 108套（一期 35棟） 銷售狀況 去年 7月開始銷售，現(xiàn)一期 35棟已全部售完，二期開盤時間未定 價 格 均價： 8500元 /平米 建筑形式 獨棟別墅，雙拼別墅 主力戶型 286295平米， 526566平米， 675747平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 社區(qū)配套 6000平米豪華會館 周邊環(huán)境 沈陽司法學(xué)院，鳥島公園 項目評點 ? 產(chǎn)品立面缺乏特色； ? 戶型面積過大； ? 一期已全部售完，等待二期開放； ? 對本案來講，該項目最值得借鑒的地方就是方迪山莊有大面積的水系，從本案自身條件看，也較為適宜座大面積的水系，因此對于水體的處理，我們可以借鑒 桑堤亞娜 項目名稱 ：桑堤亞娜 項目位置 ：東陵路 128號 開 發(fā) 商 ： 沈陽良運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 12萬平米 總 戶 數(shù) 119棟 250戶 入住時間 2022． 10 銷售狀況 以銷售 60%，現(xiàn)還有 400平米以上雙拼和獨棟別墅 建筑形式 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼 主力戶型 聯(lián)排： 344平米；雙拼： 451平米；獨棟： 470平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 項目評點 ? 該項目建筑風(fēng)格為典型的西班牙地中海風(fēng)格，金色的屋頂和手工墻體方顯該項目的高貴品質(zhì)； ? 該項目是建在緩坡上的，園區(qū)內(nèi)山地景觀設(shè)計為景觀中的亮點； ? 通過實地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該項目外墻涂料施工工藝較差，墻面已經(jīng)出現(xiàn)局部裂縫； ? 庭院內(nèi)部小景觀如：花池，庭院燈，疊水噴泉等細(xì)部處理較為精致，值得本案借鑒； 翔鳳山水國際 項目名稱 ：翔鳳山水國際 項目位置 ：東陵區(qū)蒲河新城路 58號 開 發(fā) 商 ：沈陽翔鳳房地產(chǎn) (集團(tuán) )有限公司 建筑面積 16． 74萬平米 綠 化 率 42% 容積率 0． 93 價 格 獨棟： 5600元 /平米 疊拼： 5000元 /平米 銷售狀況 自 06年 9月開盤以來已銷售 60%左右 建筑形式 2套獨棟、 63套疊聯(lián) 64套情景洋房 主力戶型 254平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項目評點 ? 該項目依山傍水區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境極佳，山水兼?zhèn)涞膬?yōu)美自然景觀； ? 建筑類型豐富，情景洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨體別墅等； ? 項目周邊城市配套較差，公交系統(tǒng)不夠發(fā)達(dá)，三環(huán)以外，距離市區(qū)較遠(yuǎn)； 大溪地 項目名稱 ：大溪地 項目位置 ：東陵區(qū)輝山農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 開 發(fā) 商 ：沈陽安邦置業(yè)發(fā)展有限公司 建筑面積 99萬平米 建筑形式 洋房、聯(lián)排、疊拼、獨體等 入住時 間 2022． 12 銷售狀況 該項目還未開盤，預(yù)計將于今年 12月分開盤銷售 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交通狀況 177路、在建地鐵 2號線 項目評點 ? 該項目體量大，建筑類型豐富，包括洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨體別墅等； ? 在建地鐵 2號線經(jīng)過本項目，當(dāng)?shù)罔F開通后會大大縮短該項目與市區(qū)的距離，吸引更多的城區(qū)客戶來該項目臵業(yè)； ? 項目目前還未正式開盤； 香藍(lán)蒲河 項目名稱 ：香藍(lán)蒲河 項目位置 ：東陵區(qū)蒲河鎮(zhèn)政府對面西行 50米 開 發(fā) 商 ：遼寧萬贏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 8． 3萬平米 綠 化 率 36% 容積率 1． 55 價 格 2300元 /平米 銷售狀況 剛剛開盤銷售 建筑形式 多層住宅 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項目評點 ? 該項目為純 6層多層板式住宅，品質(zhì)不高； ? 本項目的價格也定位在中低檔； ? 項目周邊城市配套較差，公交系統(tǒng)不夠發(fā)達(dá)，三環(huán)以外，距離市區(qū)較遠(yuǎn)； 1港中旅項目 進(jìn)入 2022年，旅游地產(chǎn)開發(fā)大鱷港中旅率先拿下東部 188萬平方米土地，拉開沈陽旅游地產(chǎn)開發(fā)大幕。 科技產(chǎn)業(yè)包括：生物，環(huán)保及其相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)； 文化旅游主要包括：世博園； 棋盤山景區(qū)； 歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)； 海洋世界； 東陵公園； 溫泉度假； 高爾夫； 影視文化； 民俗文化等。 “三區(qū)”：把高坎、滿堂、望濱地區(qū)的開發(fā)建設(shè)擺上日程，抓緊做控制性詳細(xì)規(guī)劃，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施。迅速啟動沈陽至撫順 ，通過渾河沿線的防洪設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和景觀的建設(shè)，迅速把高坎地區(qū)拉動起來。這對棋盤山既是看點、亮點，也是賣點，它完善了整個地區(qū)功能，提升了地區(qū)價值和品位，豐富了旅游內(nèi)涵。 經(jīng)過實地調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)，本案所在區(qū)域距市區(qū)距離 20多公里，車程 30分鐘以內(nèi)，隨著沈陽城市化進(jìn)程的加快，本案在未來具備稱為“第一居所”的可能性，因此本案所在區(qū)域具備“雙重屬性”； 二、棋盤山景區(qū)發(fā)展規(guī)劃 棋盤山景區(qū)作為沈陽未來重要的四大發(fā)展空間之一， 其整體發(fā)展的核心戰(zhàn)略可概括為“一城兩帶三區(qū)”。整個景區(qū)現(xiàn)有耕地 ，林地 97平方公里，水面 9平方公里。由此我們可以判斷，未來沈陽將會吸引更多的投資者和工作者，從而產(chǎn)生更多的居住需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為廣闊的空間； ? 隨著沈陽城市的發(fā)展以及城市化水平的不斷提高， 非農(nóng)業(yè)人口的比重也會隨之增加，因此房地產(chǎn)業(yè)的消費群體也會隨之逐漸龐大； ? 沈陽人均消費支出占人均可支配收入的比重逐年增加以及 GDP的增加，說明沈陽客戶的消費能力較強(qiáng)，消費群具備一定厚度； ? 外來人口的數(shù)量及購房比例逐年遞增，這部分“外來移民”大多屬于富裕階層，因 此對本案來講，中高端客戶群體的厚度也是較為樂觀的； PART 2 市場研究 第一部分 沈陽宏觀狀況分析 第二部分 棋盤山區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第三部分 項目合理化定位 一、棋盤山景區(qū)整體描述 棋盤山旅游開發(fā)區(qū)位于沈陽市東北部，東鄰撫順，西至農(nóng)業(yè)高新區(qū)，南至渾河，北接鐵嶺，距沈陽市中心約 20 公里，行政管轄面積 190平方公里，南北最長 28公里，東西最寬 公里。； 城市居民人均可支配收入 ， 增長 %； 人均消費支出 ，增長 %； 四、沈陽城市規(guī)劃 沈陽的城市規(guī)劃可概括為： “一廊兩帶” 一廊即 中央城市走廊 兩帶即 東部產(chǎn)業(yè)帶和西部產(chǎn)業(yè)帶 東部產(chǎn)業(yè)帶 西部產(chǎn)業(yè)帶 中央城市走廊