【正文】 定位 價(jià)格定位 綜合考慮，本項(xiàng)目宜切入中高檔住宅市場(chǎng)，打造中高端住宅產(chǎn)品。 在這里我們擁有自己的生活和購(gòu)物天堂 房子是買(mǎi)的 ,山是送的 ,花草樹(shù)木也是送的 , 而近代文明又于我們一路之隔。 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式：四區(qū)融合，各具特色，聯(lián)動(dòng)發(fā)展 世界上最昂貴的房地產(chǎn)不是真正意義上的土地和房產(chǎn) ,而是島 發(fā)展策略一：月牙島景觀洋房 一座獨(dú)擁天地 ,悠然自得 ,不受干擾的島 ,代價(jià)如下 : ● 美國(guó) Hans Lollick島 → 2022萬(wàn)美金 ●加拿大 James島 → 4990萬(wàn)美金 ●巴哈馬的 Exuma島 → 800萬(wàn)美金 ●英格蘭的 Osea島 → 600萬(wàn)歐元 ●愛(ài)爾蘭的 (Mac Dermotts島 → ●意大利威尼斯的 Tessera島 → 450萬(wàn)美金 ●美國(guó)的 Battle Creek島 → 300萬(wàn)美金 ●愛(ài)爾蘭的 Inishturkbeg島 → 理想中的居住空間是什么樣子的呢？ 在這里我們要建屬于自己的島 房子是買(mǎi)的 ,島是送的 ,水也是送的 , 瓦斯、水、電和一切文明所需都是現(xiàn)成的。 競(jìng)品沖擊 充分利用地塊、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，因地制宜，在規(guī)劃上充分體現(xiàn)項(xiàng)目主題特色。 ? 08年區(qū)域內(nèi)大盤(pán)陸續(xù)出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 ? 沈北地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)不突出，存在高端市場(chǎng)空白點(diǎn)，有利本案脫穎而出； ? 政府北優(yōu)政策發(fā)展沈北新區(qū)，浦河沿岸規(guī)劃頻頻出臺(tái)。 ? 地塊占地約 137萬(wàn)平方米，有利于規(guī)?；_(kāi)發(fā)，降低成本，發(fā)揮空間大； ? 四部分地塊各具特色且相互比鄰，有利于保證項(xiàng)目規(guī)劃整體性的同時(shí)，打造特色性產(chǎn)品線(xiàn)。 政府支持力度逐步加強(qiáng)，配套設(shè)施建設(shè)速度加快。 ?浦河區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求特征描述 ?宏觀及區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 沈陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)入了 郊區(qū)大盤(pán)化 時(shí)代， 區(qū)域內(nèi)大盤(pán)上市量激增 外地開(kāi)發(fā)商份額將繼續(xù)上升，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 價(jià)格仍具有上漲空間 （一）宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) （二）蒲河區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)區(qū)域價(jià)值將逐漸提升，產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提高。 地域來(lái)源 有 80%的消費(fèi)者均來(lái)自于沈陽(yáng)本地； 20%消費(fèi)者是外地購(gòu)房者，主要代表為撫順的部分礦主、盤(pán)錦的部分私營(yíng)業(yè)主以及部分大連投資客戶(hù)。 購(gòu)買(mǎi)用途 基本上都為二次或以上置業(yè)，有 80%的消費(fèi)者用來(lái)自住，另有部分外地消費(fèi)者用以度假或投資之用，客戶(hù)年齡以中青年為主體，還有部分養(yǎng)老客戶(hù)。 點(diǎn)評(píng)： 消費(fèi)者需求特征描述 年齡 年齡一般在 30～ 50歲，經(jīng)過(guò)艱苦奮斗，完成第一輪的資產(chǎn)積累，財(cái)富進(jìn)入穩(wěn)步增長(zhǎng)期。從項(xiàng)目的建筑風(fēng)格看，中式風(fēng)格較為盛行， 存在一定的同質(zhì)化， 整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏差異化定位沒(méi)有形成自身亮點(diǎn)。而本案四塊土地各具特色，可以實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)檔次不斷攀升，個(gè)別項(xiàng)目將目標(biāo)鎖定為打造沈陽(yáng)市高端的洋房、別墅產(chǎn)品。這些缺口面積將在未來(lái)幾年內(nèi)集中得到補(bǔ)充，正符合本案的發(fā)展周期，這對(duì)本案的發(fā)展有很大的利好。這些郊區(qū)的大盤(pán)在一定程度上拉低了沈陽(yáng)房地產(chǎn)的整體均價(jià)，從沈陽(yáng)中原市場(chǎng)研究部對(duì) 三環(huán)內(nèi)個(gè)案 的監(jiān)測(cè)情況看，個(gè)案每年的銷(xiāo)售價(jià)格幅動(dòng)速度基本保持在 810%。大眾化消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨推動(dòng)了沈陽(yáng)樓市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)從中心區(qū)向城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)變。這說(shuō)明沈陽(yáng)市將在 3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)近 300萬(wàn) 的人口擴(kuò)容，這些剛性的人口增加將直接帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)由于增加人口的數(shù)量龐大，將在 3~5年內(nèi)穩(wěn)定的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生拉動(dòng)作用。 人均可支配收入及消費(fèi)性支出水平 2022 年～ 2022 年沈陽(yáng)市人均可支配收入與消費(fèi)支出對(duì)比6 3 8 6 . 17 0 5 0 . 3796189241 0 0 9 8 . 11 1 6 5 1 . 45 5 1 5 . 16 0 7 4 . 46 6 9 0 . 37 2 1 2 . 97 8 6 2 . 88 6 7 0 . 3025005000750010000125002022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均可支配收入（元） 人均消費(fèi)性支出（元）人均可支配收入變化幅度 人均消費(fèi)性支出變化幅度城市居民人均可支配性收入以平均每年近 12%的比率逐年上漲，人均消費(fèi)性支出上漲比率年均僅約為 9% ，購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有得到充分釋放。 宏觀部分?jǐn)?shù)據(jù)均源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心、 《 沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)月報(bào) 》 以及沈陽(yáng)市政府工作報(bào)告。 ? 項(xiàng)目周邊缺少購(gòu)物、醫(yī)療衛(wèi)生、金融、郵政、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)生活等生活配套設(shè)施 ?沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 GDP發(fā)展 2022年2022年沈陽(yáng)市GDP增長(zhǎng)情況2 4 8 2 . 52 0 8 4 . 11 7 7 2 . 91 5 0 1 . 9132611741 9 . 1 0 %1 7 . 6 0 %1 8 . 0 0 %1 3 . 3 0 %1 2 . 9 0 %10%0500100015002022250030002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0%5%10%15%20%25%沈陽(yáng)市社會(huì)生產(chǎn)總值（億元） G D P 年變化幅度 沈陽(yáng)市 GDP保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，自 01年以來(lái) 連續(xù) 6年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，年均增幅 14個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)調(diào)查，未見(jiàn)任何典故和人文建筑。 ? 地塊所處區(qū)域地廣人稀，周邊缺少現(xiàn)代化建筑群。 項(xiàng)目所在地 ? 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 地塊 面積 (平方米 ) 面積 (畝 ) 1號(hào) 75,634 大約 118 2號(hào) 313,333 大約 470 3號(hào) 198,099 大約 292 4號(hào) 102,400 大約 153 合共 689,466 大約 1033 1號(hào)地塊呈三角形狀，土地平整； 2號(hào)地塊面積較大，大致呈長(zhǎng)條形，土地略有起伏。恒基（中國(guó)）沈陽(yáng)沈北項(xiàng)目提案 市場(chǎng)研究部分 1 項(xiàng)目發(fā)展定位建議 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 3 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 4 整合傳播策略建議 5 目 錄 ? 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ? 沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析 ? 蒲河區(qū)域市場(chǎng)情況分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求特征描述 ? 區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 項(xiàng)目 SWOT分析 市場(chǎng)研究部分 ? 項(xiàng)目綜地位于沈北新區(qū)月牙湖以北、蒲河兩岸。由圖所標(biāo)注的 四個(gè)地塊組成。 3號(hào)呈長(zhǎng)方形，紅線(xiàn)方正土地平整，處于相對(duì)的洼地之中； 4號(hào)地塊海拔最高，且位于山嶺之中，土地形狀不規(guī)則； 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境 小結(jié) ? 4塊土地自然條件差