【正文】 開發(fā)商： 蘇州上投置業(yè)有限公司 產(chǎn)品形態(tài)： 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 建筑面積： 28萬(wàn)平米 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格： 該項(xiàng)目為新亞洲主義自然別墅，體量較大， 但小區(qū)內(nèi)并無(wú)中央景觀帶，而景觀則主要依靠項(xiàng)目西側(cè)的 小石湖景觀帶，項(xiàng)目以兵營(yíng)式排布為主。 交通條件： 越湖路（吳中大道）、友新高架、輕軌 4號(hào)線（待建） 主力戶型： 主力面積控制合理，聯(lián)排別墅在 200— 250平米左右 價(jià)格因素： 聯(lián)排的均價(jià)基本在 11000元 /平米左右，獨(dú)棟均價(jià)在 13000— 16000元 /平米左右。 建筑風(fēng)格： 產(chǎn)品建筑風(fēng)格以中式為主，其中 “ 錦和加州 ” 則以地 中海建筑風(fēng)格吸引了不少眼球。 置業(yè)目的：多為度假型客戶，輔以少量投資性客客戶。 太湖板塊 典型個(gè)案分析 中信太湖城 客戶分析： 客戶區(qū)域：蘇州本地與深圳、上海等外地客戶為主。整個(gè)社區(qū)以水為靈魂 ， 糅合現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格 ， 萃取蘇州園林的精華 ， 以太湖為原點(diǎn) ， 向外伸展 ， 用商業(yè)水街和文化水街兩條主軸 。 太湖板塊 典型個(gè)案分析 中信太湖城 開發(fā)商： 蘇州中信投資有限公司 產(chǎn)品形態(tài)： 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 建筑面積： 76萬(wàn) ㎡ 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 整個(gè)社區(qū)以水系為組團(tuán)，糅合現(xiàn)代中式建筑風(fēng) 格與蘇州園林的精華，以太湖為原點(diǎn)，向外伸 展，用商業(yè)水街和文化水街兩條主軸，由近及 遠(yuǎn)，有機(jī)串聯(lián)起論壇廣場(chǎng)、文化論壇、度假賓 館、商務(wù)區(qū)、酒店公寓區(qū)。） 客戶職業(yè)：以私營(yíng)業(yè)主為主，少量在華投資臺(tái)商。 太湖板塊 典型個(gè)案分析 戶型設(shè)計(jì)： 西山恬園 太湖板塊 典型個(gè)案分析 客戶分析： 西山恬園 客戶區(qū)域：蘇州地區(qū)約 60%，上海、浙江等外地客戶約 40%。 太湖板塊 典型個(gè)案分析 項(xiàng)目概況： 西山恬園 開發(fā)商： 蘇州市天能房地產(chǎn)有限公司 產(chǎn)品形態(tài)： 獨(dú)棟 建筑面積： ㎡ 總戶數(shù)： 60戶 主力價(jià)格： 約 500萬(wàn) /棟； 主力面積區(qū)間： 450— 600 ㎡ 太湖板塊 典型個(gè)案分析 建筑設(shè)計(jì)： 西山恬園 西山恬園，純蘇中園林別墅，除了大山大水的大氣，更有以淡雅相尚的秀氣。 交通條件： 太湖大道、繞城高速等 主力戶型： 面積區(qū)間兩極化較明顯，超大戶型與經(jīng)濟(jì)型戶型共存 價(jià)格因素： 聯(lián)排均價(jià)基本 在 11000－ 13000元 /平米，獨(dú)棟均價(jià)在 18000元 /平米左右 客源情況： 客源基本以吳中區(qū)私企老板為主，其次為市區(qū)度假型客群， 再次為上海等外地投資兼度假客戶。胥香園 中信太湖城 溫泉 1858 福園 東山景園 東山會(huì) 太湖板塊 太湖板塊在售別墅樓盤列表 樓盤名稱 建筑面積 建筑風(fēng)格 容積率 總套數(shù) 均價(jià) 主力面積 （㎡） 總價(jià) （萬(wàn)元） 西山恬園 蘇式 60 獨(dú)棟： 2022030000 230— 280 450— 850 東山會(huì) 現(xiàn)代中式 50 獨(dú)棟： 1500018000 300— 700 550— 1000 東山景園 蘇式 129 獨(dú)棟： 10000 246— 364 260— 380 福園 蘇式 136 聯(lián)排： 80009000 435— 465 390— 420 翠峰山莊 英倫 45 獨(dú)棟： 900011000 580— 720 500— 850 溫泉 1858 新蘇式 83 聯(lián)排： 1100013000 174— 220 200— 300 中信太湖城 76萬(wàn) 現(xiàn)代中式 68 聯(lián)排： 10000 雙拼： 12022 獨(dú)棟： 15000 聯(lián)排 30 雙拼 400、 獨(dú)棟 356 聯(lián)排： 300 雙拼： 500 獨(dú)棟： 500600 太湖板塊 板塊特征： 依靠太湖風(fēng)景區(qū)，早期的別墅產(chǎn)品一般為超大面積的 度假型 豪宅，當(dāng)前的產(chǎn)品度假型別墅在中等面積發(fā)展，產(chǎn)品在出現(xiàn) 雙拼別墅和聯(lián)排別墅，范圍從西山發(fā) 展到東山，并逐步向 太湖邊上的胥口鎮(zhèn)發(fā)展。 木瀆板塊 典型個(gè)案分析 客戶分析： 姑蘇 桃花源 木瀆板塊 典型個(gè)案分析 戶型設(shè)計(jì)： 姑蘇 桃花源 木瀆板塊 典型個(gè)案分析 景觀設(shè)計(jì)： 以南北中心軸線貫穿的綠化水系及庭院組團(tuán)植物構(gòu)成的生態(tài)景觀，運(yùn)用了中國(guó)傳統(tǒng)造園的隔、抑、曲手法，采用 5重遞進(jìn)的景觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了步移景異的效果，同時(shí)首創(chuàng)了六合一的合院別墅，營(yíng)造蘇式別墅生活意境 。桃花源 一期 二期 三期 木瀆板塊 典型個(gè)案分析 建筑設(shè)計(jì)： 中式風(fēng)格，主力面積為 175220平米，每套宅院均附有 70100平米的陽(yáng)光地下室及下沉式庭院，由前庭、天井、后院和露臺(tái)共同組成四度空間 。 二期 07年 10月開盤，推出約 400套，分批次推出，聯(lián)排別墅主力面積 210+100平米，總價(jià)約 350－ 370萬(wàn)（含地下室），雙拼別墅主力面積 350平米，總價(jià) 400－ 450萬(wàn)（含地下室）。桃花源 開發(fā)商： 江蘇吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 建筑設(shè)計(jì)： 上海東方建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè)計(jì)： 英國(guó) GFSamp。 配套環(huán)境： 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)區(qū) 交通條件： 竹園路、蘇福路、金山路、未來(lái)輕軌 1號(hào)線 主力戶型： 主力面積控制合理，聯(lián)排別墅在 200平米左右 價(jià)格因素： 聯(lián)排及雙拼的均價(jià)基本在 12022元 /平米左右，獨(dú)棟均 價(jià)在 1500020220元 /平米左右 客源情況： 客源基本以新區(qū)及市區(qū)的外企高管、私企老板為主 發(fā)展趨勢(shì)： 區(qū)域以良好的山景資源為依托，隨著輕軌 1號(hào)線的站 點(diǎn)設(shè)置，區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步的發(fā)展成熟。 桃花源 19萬(wàn) 中式 1089套 聯(lián)排 11000－12022 雙拼 11000－13000 聯(lián)排 310 雙拼 350 聯(lián)排 350－ 370 雙拼 400－ 450 香溪琴谷 18萬(wàn) 現(xiàn)代 250套 聯(lián)排 11000 合院 16000 獨(dú)棟 14500 203－ 332 220530 御景花園 美式 43套 雙拼： 17000獨(dú)棟： 20220 262－ 487 400－ 1000 木瀆板塊 板塊特征： 是較早發(fā)展起來(lái)的別墅聚集區(qū)域，主要依托天平山及 靈巖山的山景資源，區(qū)域發(fā)展成熟。 木瀆板塊 木瀆樓盤分布圖 注：紅色字為在售項(xiàng)目 黑色字為售完項(xiàng)目 姑蘇 于兩戶之間設(shè)置一個(gè)公共的活動(dòng)空間，為現(xiàn)代人的交流與溝通提供方便。 古城區(qū)板塊 戶型設(shè)計(jì)： 典型個(gè)案分析 庭園 項(xiàng)目多為兩層設(shè)計(jì)，通過(guò)前庭、中庭、后院、天井等景觀空間，以不同的大小尺度，營(yíng)造濃郁的蘇式庭園氛圍。 第十批 第十一批 古城區(qū)板塊 建筑設(shè)計(jì)： 典型個(gè)案分析 庭園 項(xiàng)目建筑風(fēng)格為傳統(tǒng)中式，粉墻黛瓦，采用多進(jìn)式院落住宅布局。 古城區(qū)板塊 項(xiàng)目概況： 典型個(gè)案分析 庭園 開發(fā)商： 蘇州庭園房屋開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)： 浙江南方建筑勘察有限公司 產(chǎn)品形態(tài)： 聯(lián)排 建筑面積： 8萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù)： 256戶 主力價(jià)格： 聯(lián)排 20220－ 25000元 / ㎡ 主力面積區(qū)間： 聯(lián)排 209278 ㎡ 古城區(qū)板塊 開發(fā)次序： 典型個(gè)案分析 庭園 項(xiàng)目首次開盤為 2022年 9月，當(dāng)時(shí)均價(jià)為 12022元 /平方米，之后根據(jù)工程進(jìn)度分批次推出，每批次推出 30套左右，2022年推出項(xiàng)目的最后兩批，分別為第十批和第十一批。來(lái)自于上海、港臺(tái)和海外華人等客戶， 非常喜歡蘇州的深厚文化底蘊(yùn)。 區(qū)域板塊特征篇 ? 古城區(qū)板塊 ? 木瀆板塊 ? 太湖板塊 ? 石湖板塊 ? 澄湖板塊 ? 雙湖板塊 ? 青劍湖板塊 ? 陽(yáng)澄湖板塊 ? 春申湖板塊 古城區(qū)板塊 別墅樓盤分布圖 江南人家 拙政東園 庭園 留園 姑蘇人家 觀前庭院 MOMA美墅 桃塢小筑 蘭亭苑 桃塢巷 金帝城市別墅 注：紅色字為在售項(xiàng)目 黑色字為售完項(xiàng)目 平門府 古城區(qū)在售別墅樓盤列表 古城區(qū)板塊 樓盤名稱 建筑面積 建筑風(fēng)格 容積率 總套數(shù) 均價(jià) （元 /㎡ ） 主力面積（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 拙政東園 1萬(wàn) 傳統(tǒng)中式 30套 獨(dú)棟： 3500050000 315— 374 1500— 2022 庭園 8萬(wàn) 傳統(tǒng)中式 256套 聯(lián)排： 2022025000 209— 278 400— 700 桃塢巷 傳統(tǒng)中式 160套 獨(dú)棟： 17000 聯(lián)排： 14000 聯(lián)排 248300 獨(dú)棟 350、 1306 聯(lián)排 330425 獨(dú)棟 5952200 姑蘇人家 2萬(wàn) 傳統(tǒng)中式 23套 獨(dú)棟： 2400030000 7001200 16803500 平門府 10萬(wàn) 傳統(tǒng)中式 270套 獨(dú)棟：預(yù)計(jì) 20220 280450 6001500 古城區(qū)板塊 板塊特征： 土地的稀缺性使得古城區(qū)板塊的樓盤體量都不大，土地 的人文底蘊(yùn)賦予各樓盤濃郁的中國(guó)風(fēng)情，與現(xiàn)代生活相 結(jié)合營(yíng)造大家風(fēng)范。 ? 項(xiàng)目銷售期， 多針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行 “ 高爾夫邀請(qǐng)賽 ” 、 “ 客戶答謝 酒會(huì) ” 等活動(dòng) 維系老客戶，利用口碑行銷積累新客戶。 童子軍參觀農(nóng)林大世界 依云水岸國(guó)際會(huì)館 “ 冬季滋補(bǔ)與中華養(yǎng)生”名家大講壇 依云水岸國(guó)際會(huì)館 艾卡拉 2022春夏國(guó)際彩妝趨勢(shì)發(fā)布會(huì) 依云水岸國(guó)際會(huì)館 依云水岸二期戶型裝飾與建材選購(gòu)講座 依云水岸國(guó)際會(huì)館 依云水岸攜手業(yè)主共度圣誕 佳節(jié) 依云水岸國(guó)際會(huì)館 2022蘇州企業(yè)領(lǐng)袖峰會(huì) 星島仁恒 獨(dú)墅湖畔 “ 濱湖璀璨之夜”客戶答謝 Party 一期實(shí)景別墅區(qū) 豪車美墅巡展 姑蘇人家 蘇州吳都會(huì)館大會(huì) 議室 “ 中式建筑的創(chuàng)新與發(fā)展 ” 論壇 —— 暨 “ 姑蘇人家 ” 新聞發(fā)布會(huì) 別墅市場(chǎng) SP活動(dòng)分析 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 地點(diǎn) 活動(dòng)形式 萬(wàn)科中糧本岸 本岸主題藝術(shù)會(huì)所 “ 春風(fēng)又綠江南岸 ” 花卉展 亞歷山大會(huì)館 聽昆曲、品好茶、玩陶藝 “ 風(fēng)生水起論宜居 “ 大師專項(xiàng)講座 本岸售樓處現(xiàn)場(chǎng) “ 奔馳” Benz岸 CLUB巡展 “ 雷克薩斯” Lexus岸 CLUB巡展，試乘試駕 本岸新樣板間公開 旭輝芭堤蘭灣 建屋國(guó)際酒店 “ 中西合璧，靜湖友墅”旭輝芭堤蘭灣專家研討會(huì)榮獲“ 20222022中國(guó)十大特色別墅”獎(jiǎng) 姑蘇桃花源 蘇州科文藝術(shù)中心 “ 暗戀桃花源” 2022蘇州演出季 君地上郡 青劍湖畔 君地上郡 “ 客戶答謝酒會(huì) ” 高爾夫場(chǎng) “ 君地上郡杯 ” 高爾夫邀請(qǐng)賽 朗悅灣 廣州 “ 合景泰富 2022媒體廣州體驗(yàn)行”活動(dòng) 華潤(rùn)置地 蘇州會(huì)議中心 2022蘇州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高層論壇 建邦唯園 唯園綠寶廣場(chǎng) “ 情系建邦唯園圣誕狂歡夜 ” 活動(dòng) 別墅市場(chǎng) SP活動(dòng)分析 恒基觀點(diǎn)： ? 在目前戶外、報(bào)紙廣告、電視廣告等推廣方式費(fèi)用日漸增加，而媒體效果卻 有限的情況下， SP活動(dòng)自然成了一種費(fèi)用合理，效果明顯的推廣方式， 同時(shí) 也表現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)業(yè)主的無(wú)限關(guān)懷。 客戶關(guān)注： 客戶普遍對(duì)價(jià)格最為關(guān)注，其次為產(chǎn)品、戶型，老人比較 關(guān)注社區(qū)景觀。 置業(yè)目的 ：除澄湖和太湖板塊客戶購(gòu)房以度假為主外，其他板塊以自 住為主。 客戶職業(yè)： 多為私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)高管，部分項(xiàng)目公務(wù)員占有較大 的比例。 別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 各板塊價(jià)格對(duì)比 古城區(qū)