【正文】 屯區(qū)域市場掃描 】 72 本報告是嚴格保密的。 目前各項目銷售情況較好，去化量和速度均有一定的保證， 2023年會展板塊單體項目月平均去化 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 70 本報告是嚴格保密的。 會展板塊項目眾多，規(guī)模體量均屬中上等，物業(yè)類別覆蓋全面，產(chǎn)品線覆蓋范圍較廣 郡原美村 華府丹郡 奧園國際城 北國奧林匹克花園 泰盈十里錦城 未來域 恒大名都 慶大香格經(jīng)典 葡醍十二院 長堤灣 米拉經(jīng)典 香醇波爾多 奧園會展廣場 唯美尚品 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 68 本報告是嚴格保密的。 20232023年蘇家屯區(qū)與商品房供銷 預(yù)計蘇家屯未來市場走勢較為平穩(wěn)，其成交量所占沈陽整體市場份額會穩(wěn)步提升，價格會在 5000元左右，而 202 2023年，區(qū)域市場可能再次迎來供銷比值為 1的時代 . 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 66 本報告是嚴格保密的。 蘇家屯區(qū)域商品房成交價格穩(wěn)步上升， 2023年達到 4900元 /平米，但在沈陽仍屬價值洼地 020234000600080001000012023和平區(qū)（元/㎡）沈河區(qū)（元/㎡）皇姑區(qū)（元/㎡）大東區(qū)（元/㎡）鐵西區(qū)（元/㎡）東陵區(qū)（元/㎡）渾南新區(qū)（元/㎡）沈北新區(qū)（元/㎡）蘇家屯區(qū)（元/㎡）于洪區(qū)（元/㎡）2023年2023年2023年2023年【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 65 本報告是嚴格保密的。 2023第一季度區(qū)域銷冠 【 蘇家屯區(qū)域市場掃描 】 63 本報告是嚴格保密的。如今以沈陽國際會展中心為核心的會展商務(wù)經(jīng)濟已初見雛形，會展經(jīng)濟前景無限看好。 【蘇家屯、會展板塊】區(qū)域配套趨于完善，區(qū)域性價比吸引大量客戶 ? 區(qū)域綜述： ? 蘇家屯、會展中心板塊近幾年發(fā)展迅速，蘇家屯的“會展經(jīng)濟軸”和以渾河商務(wù)城和臨空國際城組成的“雙核心引擎”正在引導著這個板塊的蛻變。 英里 碧桂園 新未來 永盛 緊鄰沈陽渾河。 【于洪新城板塊】銜接鐵西滑翔老城區(qū)，渾河北岸新宜居地，具有一定的城市感，項目多為剛改類項目，客戶多是被迫外溢客戶 ? 板塊概況： 于洪新城位于沈陽市區(qū)西南，城市二、三環(huán)之間，規(guī)劃面積 ，南臨渾河，仙女河貫穿東西，以水環(huán)境為主的生態(tài)要素極為豐富，是沈陽渾河“銀帶”的重要區(qū)域。一座集科技、文化、體育、休閑等多功能于一體的新城正在渾南崛起。 ? 板塊特點： ? 未來的大渾南是沈陽新的行政中心、科技中心、文化中心和交通樞紐，將打造成國家中心城市的橋頭堡板塊。 ? 渾南新城板塊范圍： ? 渾南新城北起沈陽三環(huán)路，南至機場北路，西至規(guī)劃路，東至機場高速路。 板塊典型樓盤 萬科城 長島壹號 九洲灣景匯 遠洋岦宮 格林觀堂 中海國際社區(qū) 長河灣 和鴻國際 【 蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)域市場掃描 】 60 本報告是嚴格保密的。 ? 板塊特點： 良好的居住環(huán)境、高品質(zhì)的住宅項目 ? 板塊配套： 交通條件方面：區(qū)域內(nèi)的交通線路比較少，交通條件不是很便利，同時有規(guī)劃的地鐵線路在區(qū)域內(nèi)，會便利居民的出行，隨著區(qū)域居住氛圍的形成，未來區(qū)域的交通會有所改善。渾河的治理、長白島的規(guī)劃使長白板塊成為沈陽市中心最優(yōu)質(zhì)宜居區(qū)域。 【長白島板塊】高價高品質(zhì)居住區(qū)，沈陽新的高端項目聚集地 ? 板塊范圍： 長白島板塊范圍：東至新科街，西至勝利大街，南至美園路，北至渾河。 蘇家屯區(qū)政府 會展中心 奧體中心 長白島 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 58 本報告是嚴格保密的。但是項目距離附近各配套集中區(qū)域直線距離尚在可接受范圍內(nèi)，屬于未來即將被城市輻射到的區(qū)域。 三環(huán)路 （繞城高速） 本案 沈大高速公路 蘇家屯區(qū)域圖 雪松路 渾南 板塊 蘇家屯會 展板塊 與周邊成熟板塊距離 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 57 本報告是嚴格保密的。暫時只有雪松路能夠與城市中心銜接，沿途必須經(jīng)過會展和蘇家屯板塊。 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 56 本報告是嚴格保密的。 蘇家屯依托交通要道發(fā)展廊道經(jīng)濟，廊道的發(fā)展將為項目帶來大量本溪、遼陽等地的旅游、商貿(mào)及置業(yè)客戶等 經(jīng)濟廊道的建設(shè)將通過交通等為項目帶來大量本溪、遼陽、等地方的旅游、商貿(mào)、消費群體及臵業(yè)客戶等 ? 擁有東北最大的 空港桃仙國際機場； ? 擁有 東北最大的鐵路貨運編組站； ? 距離營口港不足 100公里，是沈陽 直達大連港、錦州港、丹東港最近地 ? 沈大、沈丹高速公路 穿越全境，更有 沈營、沈本產(chǎn)業(yè)大道 南北貫通 ?交通條件 ?廊道發(fā)展 都市濱水走廊 國際都市走廊 雙港經(jīng)濟走廊 新型工業(yè)走廊 生態(tài)休閑走廊 本項目位臵 ? 南部五市 2023年總?cè)丝诒壤? ? 南部五市 2023年 GDP排名 ?城市群南部城市經(jīng)濟狀況 ? 按照交通要道建設(shè)五條發(fā)展廊道，項目所在廊道為生態(tài)休閑走廊 ? 生態(tài)休閑走廊： 依托沈丹高速，借勢旅游產(chǎn)業(yè)大道，依托現(xiàn)有設(shè)施和資源特點，構(gòu)建蘇家屯東部以體驗為核心的旅游度假片區(qū) 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 ?2023年 ， 遼寧省 GDP排名中 ， 南部五市有 3個城市排名前五 ， GDP占到遼寧省 GDP總量的 28％ ?2023年 ， 南部五市人口占到遼寧省的25％ ， 且每個城市的人口都超過百萬 55 本報告是嚴格保密的。 中心城區(qū) 渾南新區(qū) 行政中心向南轉(zhuǎn)移 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 53 本報告是嚴格保密的。這一舉措將帶動沈陽南部經(jīng)濟發(fā)展，使渾南新區(qū)成為沈陽新的市政中心、商貿(mào)中心和國際門戶中心 利用東北最大的空港桃仙國際機場與便捷的海陸空立體交通網(wǎng)，打造東北亞臨空經(jīng)濟區(qū)。 —— 《 沈陽市十二五發(fā)展規(guī)劃 》 創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)體制機制，以生態(tài)、低碳、環(huán)保為理念，全面啟動渾南新城建設(shè)，重點加強重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善現(xiàn)代交通體系，力爭建設(shè)成為第三代城市的典范，成為沈陽未來的行政中心、國際交流中心、博覽會展中心、文化體育中心、康體休閑中心和體現(xiàn)國際大都市風貌的門戶區(qū)域 . —— 《 沈陽市十二五發(fā)展規(guī)劃 》 【 蘇家屯區(qū)域掃描 】 52 本報告是嚴格保密的。 是以渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)為載體，圍繞承接城市重心南移，建設(shè)城市空間和功能完善拓展區(qū)，全面推進現(xiàn)代化、國際化和生態(tài)化建設(shè)步伐，加快發(fā)展服務(wù)業(yè) ,不斷拓展綜合功能。 大渾南在十二五期間，是沈陽重點發(fā)展區(qū)域之一，承載了沈陽重心轉(zhuǎn)移，是城市空間和功能完善的拓展區(qū) 十二五期間重點發(fā)展區(qū)域 大渾南有著坐擁太陽能、風能的新能源區(qū)位優(yōu)勢，自身規(guī)劃將自身打造成為新能源時代生態(tài)城市建設(shè)的旗幟；沈陽市十二五規(guī)劃大渾南區(qū)將力爭建設(shè)成為第三代城市典范。 ?項目位于沈本之間，沈本一體化進程將推動大渾南區(qū)域與本溪和沈陽之間的聯(lián)系，沈本大道的開通使蘇家屯與沈陽和本溪的距離進一步拉近 ?蘇家屯地區(qū)是沈陽、撫順和本溪的交界地帶，一方面承接沈陽城市的向南擴展；另一方面作為遼中城市群的地理中心，在未來遼中城市群的發(fā)展中擁有獨一無二的發(fā)展優(yōu)勢。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 50 本報告是嚴格保密的。 【龍湖滟瀾山】疊院別墅，以市內(nèi)高層和洋房的總價，購買別墅的物業(yè)形式 ?獨立入戶，首層贈送入戶庭院 ?二層 6米挑空，餐廚獨占一層；陽臺可俯瞰一層花園 ?三層涵蓋臥室、書房、客廳、露臺等功能，客廳一側(cè)連通露臺、一側(cè)俯瞰二層空間；南向大面積露臺贈送 ?大面積地下空間贈送；下沉式花園，讓地下室采光更充分 ?一層起居空間全明設(shè)計；客廳與餐廳相連，增大室內(nèi)空間感受；南向花園贈送，與下沉花園錯落 【 市場啟示 】 48 本報告是嚴格保密的。 【龍湖滟瀾山】顛覆了沈陽郊區(qū)大盤的產(chǎn)品認知，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)低密度產(chǎn)品熱銷 類獨棟 ?以雙拼的面積、總價，聯(lián)排的單價、容積率以及獨棟的形式，超過所有傳統(tǒng)獨棟、雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品銷售力 ?成功要點 ：雙拼獨棟化，實現(xiàn)了量價雙突破 疊院別墅 ?市場僅龍湖滟瀾山有部分在售疊拼產(chǎn)品 ?在淡市中表現(xiàn)出來很好的去化能力，溢價能力和抗風險能力 ?成功要點 ：洋房別墅化，吸引別墅夢客戶， 【 市場啟示 】 46 本報告是嚴格保密的。 本次溝通的主要內(nèi)容如下 … ?背景分析 ?宏觀形勢分析 ?沈陽市場研判 ?戰(zhàn)略方向選擇 ?蘇家屯地塊定位 44 本報告是嚴格保密的。 市場分析核心結(jié)論： 在條件具備的前提下，低密度產(chǎn)品、洋房等中密度產(chǎn)品都可以成為大盤的快速銷售物業(yè)類型， 但項目的物業(yè)類型選擇范圍可以不局限于低密度產(chǎn)品 1 沈陽類中產(chǎn)客戶的郊區(qū)臵業(yè)增長潛力巨大， 建議本項目抓住此類客戶作為主力臵業(yè)客戶 2 沈陽大盤基本處于“只有低密度的房子，沒有生活氛圍的營造”狀態(tài)， 生活方式的滲透和產(chǎn)品打造的創(chuàng)新可以成為本項目創(chuàng)造競爭力的切入點 3 本報告是嚴格保密的。 【普通住宅價格分析】遠郊項目多層均價為 50006000元，較偏遠的小高或高層均價在 4500元以內(nèi)，多層價格明顯高于小高或高層 遠郊項目中多層價格普遍在 50006000元 /㎡ ?與本項目區(qū)位相似的項目中無小高或高層產(chǎn)品，具有一定可比性的僅綠地大溪地及碧桂園鳳凰城，其小高層或高層的價格在 4500元以內(nèi) ?在同一個項目中，金地檀郡中多層價格是高層 ?多層項目價格會明顯高于小高或高層 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 40 本報告是嚴格保密的。 面積和去化速度 ?主力面積在 90平以上 ?恒大 50平以下、 70－ 90去化近 100%，無 50－ 70平產(chǎn)品供應(yīng) ?碧桂園 50－ 90平去化近 85%，無 50平以下產(chǎn)品供應(yīng)；90以下總價 30－ 40萬暢銷 單價 ?均價集中分布在 40006500 ?金地檀郡和金地長青灣項目憑借區(qū)位優(yōu)勢單價高于其它項目 高層主力面積都在 90平以下，均價集中分布在 40006500元 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 本報告是嚴格保密的。 【 高層產(chǎn)品 】 客戶受限購影響，外地客戶比較多，但絕大部分是在沈陽有工作或生活，以撫順和鐵嶺居多，大溪地項目學區(qū)優(yōu)勢明顯 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 36 本報告是嚴格保密的。 供應(yīng)量 ?遠郊洋房相對比較稀缺 ?遠郊洋房整體供應(yīng)量不大，僅中旅國際小鎮(zhèn)有超過10萬㎡的洋房供應(yīng) 去化速度 ?中旅國際小鎮(zhèn)最好年去化接近 6萬㎡ ?其余項目可達 2萬㎡左右 【 洋房產(chǎn)品 】 遠郊項目中中旅國際小鎮(zhèn)年去化可達 6萬㎡左右，其余項目由于供應(yīng)量有限，消化速度遠低于中旅國際小鎮(zhèn) 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 34 本報告是嚴格保密的。 銷售額 ?萬科可突破 ?較好聯(lián)排產(chǎn)品也可突破 3億 去化速度 ? 供大關(guān)系較平衡，供求量大 ? 較多項目年去化可達 2萬㎡ ? 保利可實現(xiàn)年去化突破 ㎡ 【 聯(lián)排產(chǎn)品 】 銷售額可突破 3億，供求關(guān)系較為平衡，大部分項目可以實現(xiàn) 2萬㎡以上的年去化 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 32 本報告是嚴格保密的。 銷售額 ?僅保利雙拼可以突破年銷額 ?其余項目雙拼銷售額基本都在 去化速度 ?僅低總價的碧桂園雙拼別墅年去化可突破 ㎡ ?較好年去化在 ㎡左右 【 雙拼產(chǎn)品 】 雙拼銷售額基本都在 ，整體趨化速度一般，除碧桂園外，普遍項目較好年去化在 ㎡左右 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 30 本報告是嚴格保密的。 ?萬科、保利都有強勢的品牌、區(qū)域銷售較好的時候為 2023和 2023 ?大獨棟容積率很低，難以保證本項目持續(xù)銷售大獨棟產(chǎn)品 ?產(chǎn)品長期處于供過于求的境況，年去化難以突破 ㎡ 【 獨棟產(chǎn)品 】 總銷金額在 2億以內(nèi)，不屬于快速銷售型產(chǎn)品，單盤年去化速度接近 ㎡ 【 沈陽城郊大盤品類分析 】 28 本報告是嚴格保密的。 【現(xiàn)象 1】低密度產(chǎn)品中產(chǎn)化 —— 沈陽城市的類中產(chǎn)階級已經(jīng)成為遠郊低密度產(chǎn)品的主力置業(yè)客戶 ?聯(lián)排產(chǎn)品中，沈陽碧桂園和碧桂園項目以 160～ 190萬元的低總價，獲得了較強的去化速度 ?目前市場上僅龍湖艷瀾山有疊院別墅產(chǎn)品，開盤均價9000， 主力面積小，總價低，消化速度快 ?沈陽的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成帶來大量的中高層管理者、中小型企業(yè)主，這個龐大的階層已經(jīng)成為郊區(qū)化臵業(yè)的主力客戶 沈陽是全國最大的綜合性重工業(yè)基地，將形成全