房地產(chǎn)開發(fā)的市場分析-文庫吧資料
2025-03-27 19:02本頁面
【正文】 資 源 密 集 型? 影響供給的主要因素 ? （ 1）原有可出租物業(yè)的供給量取決于租戶的退租量、經(jīng)營活動的預(yù)期利潤及租金水平； 新建物業(yè)的供給量取決于預(yù)期利潤水平； ? （ 2）其他：物業(yè)的開發(fā)費用；物業(yè)投資者以往的利潤水平及對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的估計；物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的稅款；物業(yè)所處地區(qū)公共設(shè)施的配套所需費用；物業(yè)開發(fā)的籌資能力和融資成本；原有物業(yè)的閑置程度或可出讓程度；國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)法規(guī)、政策條例及管理辦法的變化等。這種調(diào)整所花的時間長短對供給彈性影響很大。 )m(2 00 01 00 00 )m(3 00 001 00 00 2BB2AA??????????????????)m( 10 0010 00 00)()m( 15 00 010 00 00)(3QMM3Q2BB2AA????????????????????D DDmD Q MEM M M Q? ?? ? ???二、房地產(chǎn)的供給 ? （一）供給價格彈性 ? 定義： 與需求價格彈性相似，是指價格變化所引起的供給變化程度（商品價格每變動 1%，所引起的供給量變動的百分比）。求收入水平提高 10%和下降 5%時居民對 A、 B兩種物業(yè)需求量的變化，并分析 A、 B物業(yè)的投資風(fēng)險與利潤。 ? 房地產(chǎn)的需求收入彈性特點： ? （ 1）一般為較高的正值，即個人可支配收入的增加會直接導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的增加； ? （ 2）房地產(chǎn)的需求收入彈性是分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要參數(shù)： 投資于 Em大的房地產(chǎn)，利潤可能較高，風(fēng)險也較大； 投資于 Em小的房地產(chǎn)，利潤可能較小，風(fēng)險也較小。前者 Em0，后者 Em0，如粗糧、劣質(zhì)布料。 ? 需求收入彈性 ? 衡量收入變化所引起的人們對各種商品需求量變化的程度（收入水平每變動 1%所引起的需求量變動的百分比）。 ? 對富有彈性的商品，價格下降可使銷售總額增加；對缺乏彈性的商品，價格下降可使銷售總額減少。所以需求價格彈性一定為負(fù)數(shù)。 由于房地產(chǎn)本身的特性，決定了反攻地產(chǎn)需求同一般的物質(zhì)資料需求相比具有以下不同的特征： （二）需求特征： 昂貴性 排他性 間斷性 多樣性 引致性 —— 派生需求 （三）需求價格彈性和收入彈性 ? 需求價格彈性 ? 指商品價格每變動 1%所引起的需求量變動的百分比，等于需求量變動的百分比除以價格變動的百分比。 ? 計劃性 國家作為土地使用者和全體勞動人民利益的代表， 不僅直接參加地產(chǎn)經(jīng)營活動，而且對地產(chǎn)市場進(jìn)行計劃調(diào)節(jié)、行政管理、法律監(jiān)督和統(tǒng)籌規(guī)劃，并采取措施保證地產(chǎn)市場的正常運行。土地市場上交易的只是土地使用權(quán)。 ? 土地市場的交易人： 主要有土地所有者、承租人（或轉(zhuǎn)租人）、發(fā)展商。地產(chǎn)市場即是一般意義上的土地市場，流通主體是土地的使用權(quán)；同時又包括土地資本市場，流通的主體是土地資本。 ? 房地產(chǎn)市場的分類： 具體可分為土地出讓市場、房地產(chǎn)交易市場、租賃市場、抵押市場、互換市場和典賣市場以及物業(yè)投資市場。房地產(chǎn)開發(fā)的市場分析 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和方法 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 一、房地產(chǎn)市場的概念 ? 房地產(chǎn)市場： 是指由房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營的、帶有物業(yè)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的市場，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。 ? 房地產(chǎn)市場的組成： 房地產(chǎn)市場一般由買方、賣方（發(fā)展商和承銷商）、物業(yè)商品、交易機構(gòu)四個元素組成。 二、房地產(chǎn)市場的特點 ? 房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品的位置固定性 ? 房地產(chǎn)市場價格的特殊性 ? 房地產(chǎn)市場供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)型： 經(jīng)濟(jì)繁榮 投入房地產(chǎn)資金比例下降；經(jīng)濟(jì)不景氣 購買房地產(chǎn)投資保值 ? 房地產(chǎn)市場價格的層次性： 一次性出售、分期出售、部分出售 房地產(chǎn)市場的雙重屬性： 生活消費品 +生產(chǎn)資料 ? 房地產(chǎn)市場是不充分市場 ? 房地產(chǎn)市場與股票市場存在差別 三、地產(chǎn)市場 ? 內(nèi)涵： 現(xiàn)實的、完整的地產(chǎn)具有土地本身和土地資本雙重涵義。兩者共同構(gòu)成土地市場的內(nèi)涵。 四、我國地產(chǎn)市場的特征 ? 壟斷性 土地所有制的性質(zhì)決定了這種壟斷的性質(zhì)。 ? 競爭性 例如：土地承租人為了從國家那里獲得土地使用權(quán)時會展開競爭；物業(yè)發(fā)展商在獲取土地使用權(quán)時更存在競爭。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求 一、房地產(chǎn)市場需求 （一）房地產(chǎn)需求： 主要是指對房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費需求。 ? 說明： 由于需求量和價格量變化方向總是相反的，價格增加，需求減少；價格減少，需求增加。 但在分析中，一般不考慮負(fù)號。 1E
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